Antieconomicità: canoni di locazione e fisco

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema della deducibilità dei costi per canoni di locazione infragruppo ritenuti eccessivi. L’Agenzia delle Entrate aveva contestato l’**antieconomicità** di un’operazione in cui una società pagava un affitto sensibilmente superiore ai valori OMI e di mercato. Nonostante il giudice d’appello avesse annullato l’accertamento invocando la neutralità fiscale del gruppo, la Suprema Corte ha stabilito che lo scostamento macroscopico dal valore normale costituisce un indizio grave che sposta l’onere della prova sul contribuente, indipendentemente dall’appartenenza a un bilancio consolidato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Antieconomicità e canoni di locazione: la Cassazione fa chiarezza

L’antieconomicità delle operazioni tra società appartenenti allo stesso gruppo rappresenta uno dei terreni più scivolosi nel rapporto tra fisco e contribuente. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito che pagare un canone di locazione fuori mercato non è una scelta libera se questa comporta un’erosione della base imponibile senza valide giustificazioni economiche.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da una verifica fiscale condotta nei confronti di una società industriale che deduceva costi per l’affitto di un capannone versati a una società immobiliare del medesimo gruppo. L’Ufficio, analizzando i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e i dati della Camera di Commercio locale, riscontrava una sproporzione evidente tra il canone pattuito e il valore normale di mercato.

Inizialmente, la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione alle società, sostenendo che l’operazione fosse neutra poiché entrambe le aziende facevano parte di un unico consolidato fiscale. Secondo i giudici di merito, non vi era un reale interesse a spostare reddito da una società all’altra, dato che le perdite di una si compensavano con gli utili dell’altra.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza d’appello. Gli Ermellini hanno chiarito che la neutralità fiscale del gruppo non può giustificare operazioni palesemente prive di logica economica. Se un canone è irragionevole, l’amministrazione finanziaria ha il potere di rettificare il costo dedotto, a prescindere dal regime di consolidamento scelto dalle parti.

Il valore degli indici OMI e CCIAA

Un punto centrale della decisione riguarda l’utilizzo dei valori OMI. Sebbene tali indici abbiano una valenza puramente orientativa e non possano fondare da soli un accertamento, essi diventano determinanti quando sono corroborati da altri elementi, come i dati della Camera di Commercio e la contestazione di antieconomicità manifesta. In presenza di uno scostamento macroscopico, scatta l’inversione dell’onere della prova.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio secondo cui il reddito d’impresa deve essere determinato rispettando il criterio dell’inerenza e della congruità. Lo scostamento dal valore normale di cui all’art. 9 del TUIR assume rilievo come parametro indiziario di un’operazione che esula dal normale margine di errore valutativo. La Corte ha sottolineato che il giudice di merito non aveva considerato adeguatamente gli elementi di fatto dettagliati dall’Ufficio, limitandosi a una valutazione superficiale basata sulla sola esistenza del gruppo societario.

Le conclusioni

Le conclusioni della Cassazione impongono alle imprese una maggiore cautela nella definizione dei contratti infragruppo. Non è sufficiente che un canone sia materialmente versato o che la società locatrice dichiari il reddito percepito. È necessario che il corrispettivo sia coerente con i valori di mercato per evitare che l’antieconomicità dell’operazione diventi il grimaldello per un accertamento fiscale. Le società devono essere pronte a fornire prove documentali concrete che giustifichino eventuali deroghe ai valori medi di mercato, dimostrando l’effettiva utilità economica dell’operazione per la specifica realtà aziendale.

Quando un canone di locazione infragruppo è considerato a rischio accertamento?
Il rischio sorge quando il canone pattuito si discosta in modo macroscopico dai valori medi OMI e dai dati della Camera di Commercio locale, configurando un’ipotesi di antieconomicità.

Il consolidato fiscale esclude i controlli sulla congruità dei costi?
No, la Cassazione ha stabilito che l’appartenenza a un gruppo societario non giustifica la deduzione di costi fuori mercato, anche se l’operazione appare neutra a livello di bilancio consolidato.

Cosa deve fare il contribuente per difendersi da una contestazione di antieconomicità?
Il contribuente deve fornire la prova contraria, dimostrando che la scelta di un canone superiore al valore normale risponde a specifiche e valide ragioni economiche o strategiche dell’impresa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2777 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2777 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/02/2026

sul ricorso 13621/2016 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE, con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliate presso l o studio dell’AVV_NOTAIO in Roma alla INDIRIZZO e all’ indirizzo PEC EMAIL;

– controricorrenti – proposto avverso la sentenza n.5202/38/2015 della COMM.TRIB.REG. della LOMBARDIA, depositata il 2/12/2015;

Udita la relazione della causa svolta in data 14/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale della Lombardia con sentenza n. 5202/38/2015 depositata il 2/12/2015 accoglieva l’ appello proposto dalle società RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, e RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, la seconda società consolidante della prima, avverso la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Milano n. 6400/12/2014 di rigetto del ricorso introduttivo proposto dalle contribuenti avente ad oggetto tre avvisi di accertamento per II.DD. e IVA 2008 notificati dall’RAGIONE_SOCIALE.
Alla RAGIONE_SOCIALE venivano notificati due avvisi di accertamento relativi all’IVA e all’IRAP per il suddetto periodo di imposta, mentre un avviso veniva notificato ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette alla RAGIONE_SOCIALE quale società consolidante, avvisi tutti emessi sulla base di processo verbale di contestazione adottato a conclusione di verifica fiscale. L’Ufficio contestava la deduzione di componenti negativi di reddito riferiti al sostenimento, nell’anno 2008, di affitti passivi corrisposti dalla RAGIONE_SOCIALE a favore della società immobiliare RAGIONE_SOCIALE per la locazione di un capannone industriale. I verificatori ritenevano
sproporzionato il canone di locazione contrattualmente stabilito rispetto al valore normale di locazione.

3. Il giudice di primo grado disattendeva il ricorso introduttivo, decisione riformata dal giudice d’appello che riteneva non convincente la presunzione applicata dall’Amministrazione finanziaria, la quale aveva ripreso a tassazione parte del canone di locazione, ritenendolo eccessivo rispetto ai valori di mercato e a quelli OMl, tenuto anche conto RAGIONE_SOCIALE commistioni soggettive nella compagina sociale RAGIONE_SOCIALE parti contrattuali.

La determinazione non veniva condivisa dal giudice atteso che il canone di locazione era stato materialmente versato e che la locatrice, per l’anno di imposta in questione, dichiarava un imponibile di oltre 144.000,00 euro. Inoltre, per la locataria l’operazione era stata «del tutto neutra» secondo il giudice in quanto nell’anno in questione, in quello precedente e in quello successivo, facendo parte RAGIONE_SOCIALE stesso gruppo con unico bilancio consolidato fiscale, le perdite della prima si sarebbero comunque compensate con gli utili della consolidante. Pertanto, la Commissione Tributaria Regionale non ravvisava uno specifico «interesse a spostare reddito dalla locataria alla locatrice».
L’RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione per due motivi, cui replicano le società contribuenti con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente, va dato atto dell’eccezione sollevata dall e società di inammissibilità del ricorso erariale per mancata esposizione sommaria dei fatti della causa in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., in quanto a loro dire apparirebbe assolutamente carente e generica l’indicazione dei motivi. In particolare, l’esposizione dei motivi sarebbe effettuata attraverso il mero rinvio al contenuto degli avvisi di accertamento e non consentirebbe di avere un quadro compiuto RAGIONE_SOCIALE doglianze.
1.1. Sempre in via preliminare, in controricorso si eccepisce l’inammissibilità del ricorso per violazione dell’art. 360 bis cod. proc. civ., poiché la sentenza avrebbe deciso le questioni controverse in modo conforme alla giurisprudenza consolidata della Corte di cassazione e l’esame dei motivi, genericamente esposti dalla ricorrente, non offrirebbe elementi per confermare o mutare l’orientamento della stessa. 1.2. Le eccezioni sono scrutinabili unitamente alla disamina dei singoli

motivi.

Con il primo motivo l’RAGIONE_SOCIALE ricorrente ai fini dell’art.360 , primo comma, n.5, cod. proc. civ. -deduce l’o messo esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, quanto al disconoscimento parziale dei costi di locazione che all’interno del gruppo societario la consolidata RAGIONE_SOCIALE ( rectius , RAGIONE_SOCIALE) contabilizzava per la corresponsione di somme alla consolidante RAGIONE_SOCIALE ( rectius , RAGIONE_SOCIALE), omettendo di considerare gli elementi di fatto dettagliati alle pagg.6-8 del ricorso, circa il prezzo pattuito ‘fuori mercato’ e il fatto che il canone locatizio era irragionevole per onerosa disciplina RAGIONE_SOCIALE migliorie pattuite.
Con il secondo motivo l’RAGIONE_SOCIALE in relazione all’art.360, primo comma, n.3, cod. proc. civ. -prospetta la violazione ed errata applicazione degli artt. 9 e 109 d.P.R. n.917 del 1986, 19 d.P.R. 633/1972 e 2697 cod. civ. da parte della CTR per aver stabilito che «una tale presunzione non appare convincente» atteso che il canone di locazione è stato materialmente versato e la locatrice, per l’anno di imposta in questione, ha dichiarato un imponibile di oltre 144.000,00 euro. La censura si duole anche del fatto che il giudice ha valorizzato come, per la locataria, l’operazione sarebbe stata «del tutto neutra» in quanto nell’anno in questione, in quello precedente e in quello successivo, facendo parte RAGIONE_SOCIALE stesso gruppo con unico bilancio consolidato fiscale, le perdite della prima si sarebbero comunque compensate con gli utili della consolidante.
I due motivi, connessi, vanno esaminati congiuntamente, non sono inammissibili, perché le censure sono specifiche e la questione sottesa ai due mezzi di impugnazione non è stata decisa dalla CTR conformemente alla giurisprudenza della Corte, e sono fondati.

4.1. La Corte rammenta che, in tema di accertamento dei redditi d’impresa, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 ad opera dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea, è stata eliminata la presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi (Cass. Sez. 5, n. 9474 del 12/04/2017). È stato così ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l ‘esistenza di attività non dichiarate può essere desunta « anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti » . L’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può così essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (v. Cass. Sez. 5, n. 2155 del 25/01/2019).
4.2. Si è quindi stabilito che -ferma la legittimit à̀ del criterio di stima sintetico-comparativo –

la rettifica del valore di un bene immobile non pu ò̀ basarsi esclusivamente sugli indici dell’Osservatorio dei valori medi di mercato di immobili similari siti nella medesima zona di quello considerato (OMI). Infatti, tali indici hanno una valenza puramente orientativa e di larga massima

, cos ì da necessitare di adeguati riscontri probatori mirati su evenienze estimative di tipo non generale e statistico, ma concreto e specificamente concernente l’immobile oggetto di rettifica (da ultimo, v. Cass., Sez. 5, n.3202 del 5/2/2024).

4.3. Orbene, i pertinenti passaggi del p.v.c. e degli avvisi richiamati nella censura evidenziano che la ripresa in questione, oltre al confronto dei prezzi RAGIONE_SOCIALE compravendite dichiarati con i valori OMI, è radicata sulla contestazione di antieconomicità dell’operazione economica (v. ricorso pp.12 in calce e 14 incipit) e sul raffronto dei prezzi di locazioneconduzione con quelli al metro quadro degli immobili nella medesima zona secondo i valori della CCIAA di Bergamo ( ibidem ). Si tratta di elementi tutti potenzialmente decisivi perché astrattamente idonei a confermare le incongruenze evidenziate dai valori OMI e che dalla sentenza impugnata non risulta siano stati presi in considerazione dal giudice, con conseguente falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni oggetto della censura.
4.4. Inoltre, con riferimento al principio di neutralità e al trasferimento infragruppo della materia imponibile, va data continuità anche nella presente fattispecie alla giurisprudenza della Corte (cfr. Cass. n.10420 del 2023) secondo cui, ai fini della determinazione del reddito di impresa per omessa contabilizzazione di ricavi e IVA relativa ad operazione commerciale tra società del medesimo gruppo, aventi sede in Italia, per l’individuazione del valore da attribuire ad una prestazione di servizi, lo scostamento dal “valore normale” del canone di affitto di cui all’art. 9 TUIR può assumere rilievo quale parametro indiziario dell’antieconomicità manifesta e macroscopica dell’operazione, esulante dal normale margine di errore di valutazione anche dell’inerenza della destinazione del bene o servizio, così da giustificare l’accertamento, con conseguente onere di prova contraria a carico del contribuente.
4.5. A differenza di quanto ritiene il giudice d’appello nella sentenza impugnata, ciò non determina la violazione del criterio della neutralità del tributo armonizzato, né della norma di interpretazione autentica contenuta nell’art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 147 del 2015, la quale è diretta ad escludere l’applicazione dell’art. 110 TUIR al “transfer pricing” interno e non a limitare la portata logico-giuridica dell’art. 9 TUIR. Il giudice in sede di rinvio si atterrà ai principi di diritto sopra richiamati, rivalutando il quadro istruttorio.
5. La sentenza impugnata dev’essere così cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, in relazione al profilo accolto e per le spese.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione, per i profili e per le spese.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 14 novembre 2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.