Aliquota IVA agevolata: no alla retrocessione

La Cassazione chiarisce che l’aliquota IVA agevolata del 10% non si applica alla retrocessione di un immobile se il cedente non è un’impresa costruttrice, anche se la restituzione avviene per vizi del bene. La Corte ha cassato con rinvio la sentenza di merito per accertare se si trattasse di una nuova vendita o di una sostituzione del bene nell’ambito dell’originario contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Aliquota IVA Agevolata: No alla Semplice Restituzione dell’Immobile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, affronta un’interessante questione in materia di IVA, specificando i confini di applicazione dell’aliquota IVA agevolata nel caso di restituzione di un immobile. La pronuncia chiarisce che la semplice retrocessione di un bene da una società non costruttrice al costruttore originario non può beneficiare automaticamente del regime fiscale di favore, configurandosi come una nuova e autonoma operazione di vendita. Approfondiamo i dettagli della vicenda e i principi espressi dalla Corte.

I Fatti del Caso: Una Cessione Controversa

Una società, operante in un settore diverso da quello immobiliare, acquistava un immobile da un’impresa di costruzioni, applicando correttamente l’IVA al 10%. Successivamente, la stessa società restituiva (retrocedeva) l’immobile all’impresa costruttrice, applicando nuovamente l’IVA al 10%. L’Agenzia delle Entrate contestava l’operazione, sostenendo che la società acquirente, non essendo un’impresa costruttrice, avrebbe dovuto applicare l’aliquota IVA ordinaria del 20% (vigente all’epoca) sulla retrocessione, trattandosi di una nuova vendita.

La contribuente si difendeva affermando che la restituzione era dovuta a una presunta non conformità urbanistica del bene e che, pertanto, si trattava di una semplice operazione di storno della vendita originaria. I giudici di merito avevano dato ragione alla società, ritenendo legittima l’applicazione dell’aliquota ridotta.

La Decisione della Corte e l’Aliquota IVA Agevolata

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione dei gradi precedenti. I giudici di legittimità hanno affermato un principio fondamentale: ai fini IVA, ogni operazione deve essere valutata per la sua natura oggettiva. La retrocessione di un immobile da parte di un soggetto che non è un’impresa costruttrice è, a tutti gli effetti, una cessione di beni e, come tale, deve essere assoggettata all’aliquota ordinaria.

Il motivo della restituzione, come la presunta consegna di aliud pro alio (una cosa per un’altra), non è rilevante per qualificare l’operazione ai fini IVA. Tuttavia, la Corte non chiude del tutto la porta a una diversa interpretazione, cassando la sentenza con rinvio al giudice di merito.

Le Motivazioni: Vendita o Sostituzione del Bene?

Il cuore della motivazione della Corte risiede nella distinzione tra due scenari ipotetici. Il primo è quello di una vera e propria risoluzione del contratto, con la conseguente retrocessione del bene. In questo caso, l’operazione è una nuova vendita, soggetta all’aliquota IVA ordinaria perché il venditore non è un costruttore. Il secondo scenario, che la Corte ritiene meritevole di approfondimento, è quello di una sostituzione del bene all’interno di un unico e originario rapporto contrattuale. Se la restituzione dell’immobile inidoneo fosse stata solo una condizione per ottenere un altro immobile conforme, allora non si sarebbe in presenza di una nuova vendita, ma di un adempimento, seppur complesso, dell’originario contratto. In questa seconda ipotesi, l’IVA agevolata, già assolta sul primo acquisto, manterrebbe la sua validità. Poiché i giudici di merito non hanno indagato su questa seconda possibilità, la Corte ha rinviato il caso per un nuovo esame dei fatti che chiarisca la reale natura dell’accordo tra le parti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Pronuncia

La decisione della Cassazione sottolinea l’importanza di una corretta qualificazione giuridica delle operazioni immobiliari ai fini fiscali. La semplice restituzione di un immobile non può essere automaticamente trattata come un’operazione speculare all’acquisto, specialmente per quanto riguarda l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata. Le imprese devono prestare la massima attenzione alla forma contrattuale utilizzata: se l’intento è sostituire un bene difettoso senza dar luogo a una nuova operazione imponibile, è necessario che ciò emerga chiaramente dal contratto, configurando l’operazione come un’unica vendita con sostituzione del bene e non come due vendite separate e distinte.

Una società non costruttrice che restituisce un immobile a un’impresa di costruzione può applicare l’aliquota IVA agevolata?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che la retrocessione di un immobile da parte di un soggetto non costruttore costituisce una nuova cessione, soggetta all’aliquota IVA ordinaria. Il fatto che si tratti di una restituzione non è di per sé sufficiente a giustificare l’applicazione dell’aliquota agevolata.

La restituzione di un immobile a causa di difformità (c.d. “aliud pro alio”) cambia il trattamento IVA?
No, le motivazioni che spingono alla conclusione del contratto, come la restituzione per vizi, sono irrilevanti ai fini dell’applicazione dell’IVA. Il presupposto impositivo è la cessione del bene, e l’aliquota dipende dalla natura del soggetto cedente, non dalle ragioni della cessione.

In quale caso la restituzione di un immobile non sarebbe considerata una nuova vendita ai fini IVA?
Secondo la Corte, la restituzione non configurerebbe una nuova vendita se fosse inquadrata come una “sostituzione” del bene all’interno dell’originario e unico contratto di vendita. In questo caso, la restituzione del bene inidoneo sarebbe una condizione per ottenere quello adeguato, configurando un corretto adempimento del contratto originale e non una nuova operazione imponibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2772 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2772 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5845/2017 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-ricorrente- contro

NOME&G NOME E RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. POTENZA n. 334/2016 depositata il 03/10/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/11/2024 dal Consigliere COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE opera in agro potentino, in settore diverso dalla costruzione di immobili. All’esito di indagine documentale sull’anno di imposta 2008, veniva ripresa a tassazione per deduzione di costi non inerenti,

specificamente si trattava della cessione di un immobile ad altra RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE, con applicazione di iva al 10%, come fosse RAGIONE_SOCIALE costruttrice, invece dell’ordinaria aliquota del 20% in allora vigente. Deve specificarsi, per quanto interessa il prosieguo della trattazione, che l’immobile in oggetto era già stato acquistato dalla medesima RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

I gradi di merito erano favorevoli alla parte contribuente, nella regolarità del contraddittorio fra RAGIONE_SOCIALE di persone e soci -pur trattandosi di questioni attinenti all’Iva, ma pur sempre rilevanti in quanto abbattimento dell’imponibile- principalmente sull’assunto trattarsi di retrocessione di immobile, quindi, alle medesime condizioni per cui era stato acquistato dalla RAGIONE_SOCIALE, che aveva correttamente applicato l’aliquota del 10% in quanto RAGIONE_SOCIALE di costruzione.

Ricorre il Patrono erariale affidandosi ad un unico motivo, mentre resta intimata la parte contribuente.

CONSIDERATO

Viene proposto un unico motivo di ricorso.

Con l’unico motivo di ricorso si propone censura ai sensi dell’articolo 360 numero 3 del codice di procedura civile per violazione e falsa applicazione degli articoli 2 e 10 DPR numero 633 del 1972.

Nella sostanza il Patrono erariale ritiene irrilevante la circostanza di che trattarsi di restituzione di immobile per mancanza di conformità urbanistica, secondo un’esegesi contrattuale operata dal giudice di merito, poiché il presupposto impositivo resta una cessione di immobili, alla quale deve essere applicata la corretta aliquota Iva.

Il motivo è fondato e va accolto.

Erra il collegio di merito dove ritiene che una possibile od anche probabile risoluzione in danno per aliud pro alio posso giustificare una restituzione alle stesse condizioni dell’acquisto. Tale evenienza

potrebbe essere posta in scrutinio, solo ove veramente ci fosse stata la risoluzione in danno, con la retrocessione del bene, non nel caso ipotetico qui paventato.

Devesi invece ritenere avvenuta una cessione di immobile -in disparte i motivi che hanno spinto alla conclusione del contratto- da una RAGIONE_SOCIALE non costruttrice, che quindi doveva applicare l’aliquota al 20%, non rientrando in alcuna delle ipotesi per cui è ammessa l’aliquota agevolata al 10%.

L’esegesi documentale, tuttavia, consente anche di concepire la restituzione del primo immobile inidoneo per l’acquirente – quale condizione per ottenere un immobile adeguato, quindi per giungere al corretto adempimento del contratto originario. In questo senso depone l’assenza di un prezzo diverso, deducendosi che la RAGIONE_SOCIALE acquirente abbia assolto l’Iva agevolata già in occasione del primo immobile. In altri termini, il contratto sarebbe sempre e solo uno, contenente unica vendita, per la quale è stata assolta Iva agevolata (da costruttore), con sostituzione -in corso di adempimento- di immobile non idoneo con altro pienamente soddisfacente le bisogna dell’acquirente. Tale accertamento è mancato, donde il motivo è fondato, la sentenza dev’essere cas sata con rinvio al giudice di merito perché ricostruisca gli elementi in fatto, funzionali all’univoca rappresentazione della fattispecie.
Il ricorso è quindi fondato e merita accoglimento. La sentenza dev’essere cassata con rinvio al giudice di merito perché proceda agli accertamenti indicati in motivazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per la Basilicata, in diversa composizione, cui demanda altresì la regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità

Così deciso in Roma, il 26/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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