Aliquota IVA agevolata: conta la destinazione reale

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata per la cessione di immobili dipende dalla loro effettiva destinazione d’uso e non solo dal classamento catastale formale. Nel caso di un complesso turistico venduto come civile abitazione in violazione degli accordi di programma, l’amministrazione finanziaria può contestare l’aliquota ridotta. Il giudice tributario ha il dovere di verificare la legittimità degli atti amministrativi comunali e può disapplicarli se contrastano con la reale natura dell’intervento edilizio, specialmente in presenza di ipotesi di lottizzazione abusiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Aliquota IVA agevolata: quando la realtà prevale sulla forma

L’applicazione dell’aliquota IVA agevolata nel settore immobiliare rappresenta spesso un terreno di scontro tra contribuenti e fisco. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che, per beneficiare dei regimi fiscali ridotti, non è sufficiente che un immobile sia formalmente accatastato come abitazione, ma occorre che la sua destinazione reale sia coerente con la normativa urbanistica e fiscale.

Il caso del complesso turistico trasformato in villini

La vicenda trae origine da un controllo fiscale su una società che aveva realizzato un complesso turistico-alberghiero. Nonostante gli accordi regionali prevedessero vincoli di destinazione turistica e divieti di alienazione frazionata, la società aveva sottoscritto convenzioni comunali che permettevano la vendita delle singole unità come civili abitazioni. Di conseguenza, le vendite erano state effettuate applicando l’aliquota IVA agevolata del 4% o del 10%.

L’Agenzia delle Entrate ha contestato tale scelta, ritenendo che l’intervento edilizio avesse conservato la natura turistica e che la variazione d’uso fosse stata ottenuta tramite atti illegittimi. Pertanto, l’imposta dovuta sarebbe stata quella ordinaria al 20%.

Aliquota IVA agevolata e destinazione effettiva

Secondo la Suprema Corte, il giudice di merito non può limitarsi a osservare il classamento catastale (ad esempio la categoria A/7 per i villini). È necessario indagare le caratteristiche strutturali e funzionali dell’edificio al momento della sua ultimazione. Se esiste un contrasto tra quanto indicato nei titoli edilizi e lo stato di fatto, prevale l’effettiva destinazione dei manufatti.

Il potere di disapplicazione del giudice tributario

Un punto cardine della decisione riguarda il potere del giudice tributario di valutare la legittimità degli atti amministrativi. Se una convenzione comunale o un permesso di costruire contrastano con norme di rango superiore (come un accordo di programma regionale), il giudice può disapplicarli. Questo significa che la parvenza di legittimità formale non mette al riparo il contribuente dal recupero d’imposta se l’operazione sottostante è viziata da illegittimità urbanistica.

Responsabilità del cessionario nella regolarizzazione

La sentenza sottolinea anche l’obbligo per chi riceve una fattura di verificare la coerenza della qualificazione fiscale. Se un’impresa committente dispone di elementi per capire che l’operazione è assoggettata a un’aliquota errata, ha l’onere di regolarizzare la propria posizione, non potendosi limitare a un controllo puramente formale del documento ricevuto.

Le motivazioni

La Corte ha motivato la decisione spiegando che l’agevolazione fiscale mira a tutelare il diritto all’abitazione effettiva. Se l’unità immobiliare è inserita in una struttura funzionale all’esercizio di un’attività d’impresa (come quella turistica), non può godere dei benefici previsti per le case di civile abitazione. La CTR ha errato nel dare rilevanza decisiva al solo dato catastale, omettendo di verificare se gli strumenti attuativi comunali avessero artificiosamente aggirato i vincoli originari, creando una situazione di lottizzazione abusiva rilevante anche ai fini delle obbligazioni civili e tributarie.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di Giustizia Tributaria per un nuovo esame. Il principio di diritto espresso impone che, nella determinazione delle aliquote IVA, si debba avere riguardo alla destinazione reale e persino abusiva dei manufatti. Il contrasto tra stato di fatto e titoli abilitativi deve essere risolto analizzando l’intera filiera gerarchica degli atti amministrativi, garantendo che l’aliquota IVA agevolata sia riservata esclusivamente alle operazioni che rispettano sostanzialmente i requisiti di legge.

Cosa succede se acquisto un immobile accatastato come casa ma con vincolo turistico?
L’Agenzia delle Entrate potrebbe disconoscere l’aliquota IVA agevolata e richiedere il pagamento dell’imposta ordinaria, poiché prevale la destinazione d’uso effettiva e urbanistica su quella catastale.

Il giudice può ignorare un permesso di costruire comunale?
Sì, il giudice tributario ha il potere di disapplicare atti amministrativi illegittimi se questi sono stati emessi in violazione di norme superiori o accordi di programma regionali.

Quali sono i rischi per un’impresa che riceve fatture con IVA ridotta?
L’impresa ha l’obbligo di verificare la coerenza fiscale dell’operazione. Se accetta un’aliquota agevolata sapendo che non è corretta, rischia sanzioni per omessa regolarizzazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2735 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2735 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 07/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4343/2016 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore ‘pro tempore’, ‘ex lege’ rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (pec: EMAIL);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con sede legale in Brindisi, alla INDIRIZZO (P_IVA), in persona del Curatore AVV_NOTAIO COGNOME, rappresentato e difeso dal AVV_NOTAIO. AVV_NOTAIO COGNOME (pec: EMAIL) e dall’AVV_NOTAIO ( pec: EMAIL);

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della PUGLIA-SEZ.DIST. LECCE n. 1847/2015 depositata il 10/09/2015.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Nel 2006, la GdF di Brindisi eseguiva indagini in riferimento alla regolarità della realizzazione, in zona litoranea di Brindisi, di un complesso turistico denominato ‘Acque Chiare’ ad opera di RAGIONE_SOCIALE, esercente l’attività di lavori generali di costruzioni ed edifici.

L’edificazione era avvenuta in forza di un ‘accordo di programma’, autorizzato dalla giunta regionale con delibera n. 341 del 20 aprile 1999 in variante al piano regolatore generale ai sensi dell’allora vigente l. reg. n. 34 del 1994, che prevedeva vincoli temporali di destinazione turistico -alberghiera e divieti di alienazione.

Emergeva che, in data 9 febbraio 2001, la società ed il Comune di Brindisi avevano sottoscritto una ‘convenzione attuativa’ in difformità dall’accordo di programma. Invero, mentre l’accordo di programma prevedeva la destinazione turistico -alberghiera degli immobili edificandi, per un periodo non inferiore a cinque anni, a decorrere dalla data di avvio dell’attività produttiva, nonché il divieto di alienazione di singole unità, la ‘convenzione attuativa’ prevedeva il divieto di modifica della destinazione d’uso per dieci anni dall’inizio dell’attività produttiva e la possibilità di alienazione dell’intero complesso, per l’effetto non frazionabile. Ulteriormente, con nuova convenzione del 27 agosto 2002, era convenuto tra le parti che il divieto di alienazione, per un periodo di cinque anni, come da accordo di programma, decorresse, non dalla data di avvio dell’attività produttiva, bensì dalla data di sottoscrizione della precedente convenzione attuativa. Talché, in forza dei ridetti strumenti attuativi, la contribuente aveva alienato a privati ad uso abitativo le singole unità
realizzate, con aliquote agevolate ai fini dell’IVA in ragione del 10% o del 4% secondo i casi.

Il 27 maggio 2008, a seguito di c.n.r. inoltrata il 15 dicembre 2007 a carico del legale rappresentante della società, COGNOME NOME, per il reato di cui agli artt. 81 e 110 cod. pen. in relazione agli artt. 30 e 44, comma 1, lett. c) DPR n. 380 del 2001 (lottizzazione abusiva), veniva disposto sequestro preventivo, esteso anche alle unità frattanto cedute.

Nel 2009, la RAGIONE_SOCIALE, alla luce RAGIONE_SOCIALE precedenti indagini, procedeva ad un controllo fiscale nei confronti della società, esitato in PVC del 26 marzo 2009, regolarmente notificato.

In condivisione del PVC, l’RAGIONE_SOCIALE emetteva avviso di accertamento per l’a.i. 2002, con il quale determinava maggiori imposte dirette ed indirette ed irrogava sanzioni, contestando:

-ai fini dell’IVA, l’indebita fatturazione agli acquirenti RAGIONE_SOCIALE singole unità con aliquote ridotte, atteso che, essendo i permessi edilizi stati emessi per la realizzazione di un complesso turistico, e non di unità di civile abitazione, le cessioni avrebbero dovuto essere assoggettate all’aliquota ordinaria del 20%;

-ai fini dell’IVA, l’omessa regolarizzazione ex art. 6, comma 8, D.Lgs. n. 471 del 1997 RAGIONE_SOCIALE fatture dei fornitori, siccome ritenute erroneamente, in forza della superiore ricostruzione dei fatti, assoggettate ad aliquote ridotte.

La contribuente impugnava l’avviso nanti la CTP di Brindisi, che l’annullava.

L’RAGIONE_SOCIALE proponeva appello, rigettato dalla CTR della Puglia, con la sentenza in epigrafe, essenzialmente così motivando:

-è corretta l’applicazione RAGIONE_SOCIALE aliquote agevolate ai fini dell’IVA nelle fatturazioni RAGIONE_SOCIALE cessioni, atteso il classamento RAGIONE_SOCIALE unità in A7 come abitazioni in villino e la non contestata, dall’RAGIONE_SOCIALE, natura di civile

abitazione RAGIONE_SOCIALE unità accertate in sentenze di merito resesi definitive perché non impugnate;

-la doglianza sulla mancata regolarizzazione RAGIONE_SOCIALE fatture ricevute è generica, impedendo di verificare quali fatture fossero riferibili ai comparti A e B (relativi a stabilimento balneare, piscina e ristorante), piuttosto che al subcomparto C3 (relativo ai villini).

Ricorre per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE con due motivi. Resiste la contribuente con articolato controricorso, insistito con ampia memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I motivi, per parziale sovrapponibilità, si prestano ad essere enunciati e trattati congiuntamente.

Con il primo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione dell’art. 16 DPR n. 633 del 1972 e della relativa Tabella A, Parte II, n. 21, e Parte III, n. 127 -undecies.

2.1. In estrema sintesi, secondo la ricorrente RAGIONE_SOCIALE, l’intervento edilizio ha conservato l’originaria ed effettiva natura turistico -alberghiera, mentre la variazione di destinazione d’uso, per i villini, è stata ottenuta esclusivamente sulla carta, in forza di atti illegittimi. Ne consegue che l’aliquota da applicarsi ai fini dell’IVA è quella ordinaria.

Con il secondo motivo si denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., violazione dell’art. 6, comma 8, D.Lgs. n. 471 del 1997.

3.1. ‘Analoghe considerazioni possono essere fatte in merito alla statuizione relativa alle fatture passive ricevute dalla società con fatturazione al 10%’.

Anzitutto, il primo motivo si sottrae all’eccezione d’inammissibilità formulata in controricorso, laddove affermasi non avere l’RAGIONE_SOCIALE aggredito anche la seconda, pretesamente autonoma, ‘ratio decidendi’ sottesa alla sentenza impugnata, espressa dall’affermazione secondo cui ‘non può sottacersi la (dirimente) circostanza [che numerose sentenze

della CTP di Brindisi, divenute definitive per mancata impugnazione, hanno riconosciuto agli immobili ‘de quibus’ la natura di case per civile abitazione’.

Non si tratta, in realtà, di un’autonoma ‘ratio decidendi’, ma di un mero passaggio argomentativo, proiettato a rilevare – come testualmente esplicitato nella seconda parte del periodo -ritenute (dalla CTR) incoerenza e contraddittorietà della posizione dell’RAGIONE_SOCIALE, che, prestata acquiescenza a pregresse sentenze sfavorevoli, coltiva invece il presente giudizio.

Né – tenuto conto della genericità dell’evocazione di tali sentenze – la stessa si sostanzia nell’affermazione di alcun vincolo dalle medesime derivanti, men che meno a titolo, neppure evocato, di giudicato esterno.

Ciò detto, sia il primo che il secondo motivo – che, previi essenziali ma sufficienti riferimenti ai fatti, superano ulteriormente il vaglio di ammissibilità, in quanto enucleano con precisione le pretese illegittimità della sentenza impugnata, raccordandole a pertinenti violazioni di legge sono fondati e meritano accoglimento.

5.1. V’è anzitutto da premettere che, sebbene le singole unità compravendute possedessero ‘le caratteristiche necessarie ad ospitare un nucleo familiare’, idonee a procurare loro la destinazione a civile abitazione, ciò non è affatto decisivo, dovendosi avere riguardo, non all’idoneità, ma alla destinazione (come si evince, ‘mutatis mutandis’, da Cass. n. 24053 del 2018, secondo cui ‘in tema di agevolazioni fiscali sull’IVA, non è applicabile l’aliquota agevolata alla vendita da parte di un costruttore di unità abitative gestite da un’impresa turistica, ai sensi dell’art. 5 della l. n. 217 del 1983, in quanto dette unità abitative, pur avendo le caratteristiche necessarie ad ospitare un nucleo familiare, costituiscono una struttura funzionale all’esercizio di una attività di impresa’).
5.2. Quanto alla determinazione RAGIONE_SOCIALE corrette aliquote applicabili ai fini dell’IVA, sia in relazione alle forniture di beni e servizi per l’edificazione, antecedentemente, quindi, alle cessioni, che in relazione ‘funditus’ a queste, nei rapporti, cioè, con gli acquirenti RAGIONE_SOCIALE singole unità, le indicazioni rivenienti dalla giurisprudenza di legittimità additano la necessità d’una verifica effettiva della destinazione d’uso dei manufatti, tenuto conto anche dei -ma, se del caso, ai sensi di quanto si andrà illustrando, motivatamente prescindendo dai -provvedimenti amministrativi.
5.2.1. Più precisamente, questa S.C. insegna che, ‘in tema di IVA, l’aliquota ridotta prevista dall’art. 16 del d.P.R. n. 633 del 1972, si applica, ai sensi del n. 127 -undecies della Tabella A, unicamente se l’unità immobiliare compravenduta sia stata effettivamente utilizzata dall’acquirente per soddisfare esigenze abitative, mirando il legislatore fiscale a tutelare il diritto ad avere un’abitazione’, specificando (in motivazione) che ‘per ‘destinazione’ deve intendersi -in conformità allo scopo sociale perseguito dalla agevolazione fiscale -non la mera formale destinazione urbanistica, ma l’effettivo e concreto impiego abitativo dell’immobile’ (Cass. n. 28578 del 2021).
In rapporto a tale accezione di ‘destinazione’, per vero, già precedentemente s’era affermato che deve essere provata ‘la permanenza, dopo la vendita, dell’effettivo e concreto impiego abitativo dell’unità immobiliare compravenduta’.

Parimenti, in rapporto all”applicabilità dell’aliquota agevolata del 4 per cento, prevista ai punti 21 e 39 della tabella A, parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633′, insegna costantemente questa S.C. che compito del giudice di merito è quello di accertare l’effettività dello stato dei manufatti, onde verificarne la corretta qualificazione, finanche (come anticipato) in contrasto con i provvedimenti abilitativi.

Ricorre infatti tralaticiamente il principio secondo cui, a tal fine, ‘l’indagine sulle caratteristiche di un edificio e sulla destinazione percentuale della sua superficie ad abitazioni, uffici e negozi, deve essere condotta sulla base degli elementi strutturali e funzionali RAGIONE_SOCIALE singole unità al momento della ultimazione dell’edificio, oppure al momento RAGIONE_SOCIALE classificazioni catastali definitivamente stabilite, dovendosi aver riguardo, in caso di contrasto, non a quanto indicato nel progetto approvato con la concessione edilizia, ma alla effettiva (diversa abusiva, nella specie) loro destinazione’ (così Cass. n. 2933 del 2007; successivamente, in senso conforme, Cass. nn. 33896 del 2019 e 8032 del 2013).
5.3. A mente RAGIONE_SOCIALE peculiarità del caso di specie, in cui, secondo la prospettazione agenziale, le convenzioni attuative a livello comunale hanno sostanzialmente aggirato le previsioni restrittive dell’accordo di programma, le superiori indicazioni in ordine alla valutazione dell’eventuale abusività RAGIONE_SOCIALE consistenze meritano, ad avviso del Collegio, di essere precisate nel senso che il contrasto di queste rispetto ai titoli abilitativi all’edificazione e di conseguenza alle classificazioni catastali deve essere valutato tenendo conto, non già ‘sic et simpliciter’ di detti titoli e classificazioni, ma altresì dell’intera filiera gerarchica degli atti e provvedimenti amministrativi, previa, se del caso, disapplicazione di quelli illegittimi: ciò che è consentito anche al giudice tributario, quale giudice di diritti, ai sensi e per gli effetti dell’art. 5 all. E l. n. 2248 del 1865.
5.4. Può in tal guisa enunciarsi il seguente principio di diritto:

In tema di determinazione RAGIONE_SOCIALE aliquote applicabili ai fini dell’IVA, in relazione alle forniture di beni e servizi per l’edificazione ed alle cessioni RAGIONE_SOCIALE singole unità agli acquirenti, deve aversi riguardo alla effettiva – e persino abusiva – destinazione dei manufatti, tenuto conto che eventuali contrasti dello stato di fatto rispetto ai titoli abilitativi all’edificazione ed alle classificazioni catastali deve essere valutato alla luce, non già solo del tenore formale dei medesimi, ma altresì dell’intera filiera gerarchica degli
atti e provvedimenti amministrativi, previa, se del caso, disapplicazione di quelli illegittimi, ai sensi e per gli effetti dell’art. 5 all. E l. n. 2248 del 1865.

5.5. Nella specie, la CTR ha ‘in toto’ pretermesso di concretamente accertare, com’era invece suo precipuo compito, quale giudice di merito, lo stato dei manufatti, in rapporto, non solo (tenuto conto di ubicazione, contesto, natura e durata dei servizi e quant’altro utile) alle specifiche esigenze che questi erano preordinati a soddisfare, ma all’effettiva destinazione che, in concreto, è stata loro impressa.

Essa ha invece attribuito decisiva rilevanza al classamento, siccome confermato dai titoli abilitativi all’edificazione e dai provvedimenti ‘lato sensu’ autorizzatori, così mancando, tuttavia, sotto ulteriore profilo, di sottoporre a vaglio critico la conformità dell’uno e degli altri non già solo agli strumenti attuativi comunali, ma, in ultima analisi, all’accordo di programma, cui illegittimamente, secondo la prospettazione agenziale non minimamente considerata dalla CTR, detti strumenti hanno fatto seguito, creando artificiosamente i prodromi d’una mera parvenza di legittimità dei provvedimenti relativi alle singole unità. Né, peraltro, su questo punto, tale vaglio critico può prescindere da quanto rilevato dalla Sez. 5 Pen. di questa S.C. nella già richiamata sentenza n. 14726/2020 del 5 luglio 2019, in riferimento all’illiceità della condotta del COGNOME (chiamato a rispondere di concorso in lottizzazione abusiva) agli effetti RAGIONE_SOCIALE obbligazioni civili.
Peraltro, su questo punto, pur corrispondendo al vero che il procedimento penale a carico del legale rappresentante della contribuente per la contravvenzione di concorso in lottizzazione abusiva non è, a differenza di quanto affermato in ricorso, esitato in condanna definitiva, atteso che, come correttamente specificato in controricorso (p. 12), la sentenza d’appello, recante conferma di quella condannatoria di primo grado, è stata ricorsa in cassazione originando la causa n. 39113 del
2013, il superiore vaglio critico non può prescindere da quanto rilevato dalla Sez. 5 Pen. di questa S.C. nella sentenza n. 14726/2020 del 5 luglio 2019 ad esito detta causa: invero, tale sentenza, liberamente accessibile e consultabile nella banca -dati dei provvedimenti della Corte di cassazione, dichiarata l’estinzione del reato per prescrizione e revocata la disposta confisca del comparto C, ha nondimeno ritenuto l’illiceità della condotta dell’imputato agli effetti RAGIONE_SOCIALE obbligazioni civili.
In ragione di quanto precede, la CTR, nel fondare il giudizio sulle sole risultanze formali, senza considerare la reale consistenza RAGIONE_SOCIALE unità abitative, anche alla luce della loro legittima conformazione giuridico -edilizia, è caduta in errore nel confermare le aliquote ridotte ai fini dell’IVA sul duplice piano sia RAGIONE_SOCIALE fatture attive per le cessioni agli acquirenti sia di quelle passive per i beni e servizi somministrati dai fornitori.

5.6. Con più particolare riguardo, poi, a queste ultime, il rilievo della CTR di genericità della doglianza agenziale, per non consentire la riferibilità di beni e servizi al comparto C (relativo ai villini) disgiuntamente dai comparti A e B (relativi a stabilimento balneare, piscina ecc.) non coglie nel segno, avendo l’RAGIONE_SOCIALE, sin dall’accertamento, trascritto ‘in parte qua’ per autosufficienza, riferito il recupero al solo complesso turistico -alberghiero, già scomputata l’attività stagionale di stabilimento balneare (denominato ‘Sporting beach’) con annessi piscina, ristorante, bar e market (cfr. p. 25 in rapporto a pp. 5 e 6). D’altronde in controricorso è confermato che ‘i soli costi contestati dall’Ufficio e ripresi a tassazione invocando la disciplina di cui all’art. 14, comma 4 -bis, della legge 537 del 1993 sono solo ed esclusivamente quelli sostenuti per l’edificazione del sub -comparto C del complesso turistico Acque Chiare’ (p. 29).
5.6.1. Ciò detto, sempre con riguardo alle fatture passive, mette conto di aggiungere che, secondo questa S.C., ‘il cessionario di un bene e il committente di un servizio, avendo l’obbligo di regolarizzare l’operazione

imponibile posta in essere dal cedente o prestatore, ai sensi dell’art. 6, comma 8, del d.lgs. n. 471 del 1997, sono tenuti, in caso di omessa o irregolare fatturazione, a verificare, ove abbiano elementi valutativi ulteriori rispetto alla fattura, pertinenti alla sfera imprenditoriale in conseguenza dei rapporti contrattuali con il cedente o prestatore, non solo la regolarità formale dell’operazione, ma anche la coerenza estrinseca della qualificazione fiscale’ (Cass. n. 32252 del 2024).
Rileva dunque nella specie la conoscenza, in capo alla contribuente, di eventuali ‘elementi valutativi ulteriori rispetto alla fattura’.

In conclusione, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio, per nuovo esame e per le spese, comprese quelle del grado.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, per nuovo esame e per le spese.

Così deciso a Roma, lì 14 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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