Aliquota ICI maggiorata: quando si applica?

Una società immobiliare ha contestato l’applicazione di un’aliquota ICI maggiorata su immobili non locati. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale maggiorazione è legittima anche per le società, in quanto mira a contrastare pratiche speculative e a incentivare l’immissione degli immobili sul mercato delle locazioni. L’ordinanza chiarisce anche i criteri di ammissibilità dell’appello nel processo tributario, favorendo un’interpretazione meno restrittiva del requisito di specificità dei motivi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Aliquota ICI Maggiorata per Immobili Sfitti: Legittima Anche per le Società Immobiliari

L’applicazione di un’aliquota ICI maggiorata sugli immobili non locati è un tema che da sempre genera dibattito. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo che tale misura può essere legittimamente applicata anche alle società immobiliari. La decisione non solo affronta il merito della questione fiscale, ma offre anche importanti spunti sul processo tributario, in particolare sul requisito di specificità dei motivi d’appello.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare si opponeva a un avviso di accertamento ICI relativo a diversi immobili di sua proprietà rimasti sfitti. Il Comune aveva applicato un’aliquota del 9 per mille, notevolmente superiore a quella ordinaria del 4 per mille, basandosi su una delibera comunale che penalizzava la mancata locazione degli immobili.
La società contestava la legittimità di tale maggiorazione, sostenendo che, in quanto operatore commerciale con oggetto sociale la locazione, la non locazione di un immobile non potesse essere assimilata a una scelta speculativa. La Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente accolto le ragioni della società, ritenendo inapplicabile l’aliquota più alta, ma aveva dichiarato inammissibili gli altri motivi di appello per genericità.

La questione dell’Aliquota ICI maggiorata e i motivi di ricorso

La controversia è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione con un doppio ricorso.
1. La società (ricorrente principale): lamentava l’errata dichiarazione di inammissibilità dei suoi motivi d’appello. Sosteneva che la Commissione Tributaria Regionale avesse interpretato in modo eccessivamente restrittivo il requisito della specificità, ignorando la chiara volontà di contestare la sentenza di primo grado.
2. Il Comune (ricorrente incidentale): contestava la decisione di disapplicare l’aliquota ICI maggiorata. Secondo l’ente locale, la norma comunale mirava a penalizzare la mancata immissione di immobili sul mercato delle locazioni, a prescindere dalla natura del proprietario (persona fisica o società). L’obiettivo era contrastare condotte speculative che sottraggono alloggi al mercato, rendendo irrilevante che il proprietario fosse una società immobiliare.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto entrambi i ricorsi, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Commissione Tributaria Regionale per un nuovo esame.

Sul piano processuale, la Corte ha ribadito che il requisito della specificità dei motivi d’appello, previsto dall’art. 53 del D.Lgs. 546/1992, deve essere interpretato in modo non eccessivamente formalistico. È sufficiente che dall’atto di appello emerga in modo chiaro la volontà di contestare la decisione di primo grado e le ragioni di tale contestazione. Non è necessaria una critica puntuale e argomentata di ogni passaggio della sentenza, essendo l’appello un mezzo di impugnazione con pieno effetto devolutivo, finalizzato a un riesame completo del merito della causa.

Sul piano sostanziale, la Corte ha dato ragione al Comune. Ha affermato che la norma che prevede l’aliquota ICI maggiorata per gli immobili non locati per almeno due anni ha una chiara ratio antielusiva e ant speculative. Il suo scopo è incentivare la locazione, soprattutto a canoni calmierati, e penalizzare chi sottrae immobili al mercato. Questa finalità, secondo la Corte, prescinde totalmente dalla natura giuridica del proprietario. Pertanto, la maggiorazione si applica indistintamente a persone fisiche e a società immobiliari, poiché anche queste ultime, mantenendo sfitti gli immobili, contribuiscono a ridurre l’offerta abitativa.

Le Conclusioni

L’ordinanza ha due importanti implicazioni. La prima, di carattere processuale, è un monito per i giudici tributari a non adottare interpretazioni eccessivamente rigorose che limitino l’accesso alla giustizia. La volontà di impugnare, se chiaramente espressa, deve essere sufficiente per un riesame nel merito. La seconda, di natura sostanziale, è un punto fermo sulla legittimità delle aliquote maggiorate per gli immobili sfitti. I Comuni possono legittimamente utilizzare la leva fiscale per orientare il mercato immobiliare e contrastare la speculazione, e tale strumento si applica a tutti i proprietari, senza distinzione alcuna.

È legittima l’applicazione di un’aliquota ICI maggiorata per gli immobili sfitti di proprietà di una società immobiliare?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che la maggiorazione dell’aliquota è legittima. La sua finalità è contrastare la sottrazione di immobili al mercato delle locazioni, e tale scopo si applica indipendentemente dal fatto che il proprietario sia una persona fisica o una società.

Qual è lo scopo dell’aliquota ICI maggiorata per gli immobili non locati?
Lo scopo è favorire l’immissione degli immobili sul mercato delle locazioni, evitando condotte speculative o valutazioni opportunistiche che riducono l’offerta abitativa. La misura è destinata a colpire indistintamente gli “immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni”.

Come deve essere interpretato il requisito della “specificità dei motivi” in un appello tributario?
Il requisito deve essere interpretato in modo restrittivo e non eccessivamente formalistico. L’appello deve essere considerato ammissibile ogni qual volta nell’atto sia espressa chiaramente la volontà di contestare la decisione di primo grado, garantendo l’effettività del riesame nel merito, dato il carattere pienamente devolutivo dell’appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1953 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1953 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8344/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (-) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente – controricorrente incidentale- contro

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

– controricorrente- ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. RAGIONE_SOCIALE n. 1126/2016 depositata il 26/09/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione Tributaria Regionale della Liguria n. 1126, depositata il 26/09/2016, non notificata, la quale, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento I.C.I. relativamente all’anno 2009, ha accolto parzialmente l’appello proposto dalla società nei confronti del Comune di Genova avverso la sfavorevole sentenza depositata dalla Commissione Tributaria Provinciale di Genova n. 960/2015.

La CTR ha riformato la decisione di prime cure sul presupposto che l’aliquota maggiorata (9 x mille di cui alla delibera della giunta comunale n. 1243 del 20 dicembre 2006) prevista per i proprietari che non concedono in locazione gli immobili a titolo di abitazione principale, in luogo di quella ordinaria (4 x mille), non potesse essere applicata alla contribuente in quanto società immobiliare avente ad oggetto la detenzione di immobili a scopo commerciale (locazione). Il Comune di Genova si è costituito con controricorso ed ha proposto ricorso incidentale, cui resiste con controricorso la società contribuente; il Comune ha depositato memoria.
CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo, la società ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 53, d.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 3, cod. proc. civ., perché la CTR erroneamente ha ritenuto inammissibile l’appello per aspecificità dei motivi di gravame ed accolto soltanto il motivo n. 5,

rigettando (implicitamente) i residui motivi di impugnazione (inesistenza della notifica dell’accertamento, nullità dello stesso per mancanza di sottoscrizione e per omessa motivazione dell’atto, erronea attribuzione di immobili non appartenenti alla contribuente, erroneità delle aliquote e delle sanzioni applicate in situazione di obiettiva incertezza normativa), in quanto ritenute <>.
Con il secondo motivo, denuncia nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 4, cod. proc. civ., avendo la CTR omesso di pronunciare su sei motivi di impugnazione dell’appellante contribuente.

Con il terzo motivo, si denuncia nullità della sentenza per violazione degli artt. 36, comma 2, n. 4), d.lgs. n. 546 del 1992 e 132, comma 2°, n. 4 cod.proc.civ., in relazione all’art. 360, comma 1°, n. 4), cod. proc. civ., avendo la CTR omesso assolutamente la motivazione sul rigetto dei motivi di impugnazione.

Con il motivo di ricorso incidentale il Comune di Genova denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 14 del Regolamento I.C.I. e degli artt. 6, d.lgs. n. 504 del 1992 e 2., comma 4, l. n. 431 del 1998, perché la CTR ha erroneamente ritenuto non configurabile un ‘utilizzo diretto’ degli immobili da parte della società ed escluso l’applicazione della aliquota maggiorata, vigente nel territorio comunale – nell’anno di riferimento – per gli immobili non locati, essendo ininfluente la circostanza che l’alloggio sfitto fosse o meno in capo ad una società immobiliare, trattandosi di criterio differenziatore non previsto, come reso evidente dalla modifica dell’art. 14 del Regolamento I.C.I. intervenuta al riguardo nell’anno 2002, giusta Delibera n. 17/2002 e, quindi, neppure pertinente il richiamo al precedente giurisprudenziale (Cass. n. 25021/2015) riferibile a precedente annualità d’imposta.
Il primo motivo del ricorso principale è fondato e merita accoglimento, con conseguente assorbimento degli ulteriori motivi d’impugnazione.

Osserva il Collegio che, come si evince dalla lettura della sentenza impugnata, il giudice di appello ha ritenuto inammissibili i profili censori concernenti la mancanza di sottoscrizione e di motivazione dell’avviso di accertamento,

l’appartenenza a terzi di talune unità immobiliari e l’aliquota in concreto dovuta per taluni immobili nonché la debenza delle sanzioni, afferendo a questioni già motivatamente decise dal giudice di prime cure, per cui la società appellante avrebbe dovuto al riguardo svolgere, come era suo onere fare ai sensi dell’art. 53, d.lgs. n. 504 del 1992, <>, entro i limiti, comunque, del thema decidendum individuato dalla contribuente con il ricorso introduttivo.
Si legge ancora nella sentenza impugnata che, <> del gravame, dovesse essere esaminato, nel merito, l’ulteriore profilo censorio (motivo n. 5 del appello) concernente la misura del tributo e, quindi, la CTR ha accolto il <>, applicate sulla base della delibera della giunta comunale (numero 1243 del 20 dicembre 2006) per gli alloggi non locati, trovando, invece, applicazione la <>.
La società contribuente riporta nel ricorso per cassazione – anche ai fini dell’autosufficienza del motivo – il contenuto delle censure alla decisione di primo grado, ovvero i passi dell’atto di appello che manifestano l’intento sindacatorio e, quindi, impugnatorio dei singoli punti della sentenza appellata.

Secondo la CTR si tratta di censure che non corrispondono alle previsioni di cui all’art. 53, comma 1, d.lgs. n. 546 del 1992, non essendo basate su ‘specifici motivi’, avendo la parte appellante meramente riproposto le doglianze oggetto del ricorso introduttivo del giudizio.

Nel processo tributario, tuttavia, la sanzione di inammissibilità dell’appello per difetto di specificità dei motivi, prevista dall’art. 53, comma 1, del d.lgs. n. 546 del 1992, deve essere interpretata restrittivamente, in conformità all’art. 14 disp. prel. c.c., trattandosi di disposizione eccezionale che limita l’accesso alla giustizia, dovendosi consentire, ogni qual volta nell’atto sia comunque espressa la volontà di contestare la decisione di primo grado, l’effettività del sindacato sul merito dell’impugnazione, atteso il carattere devolutivo pieno dell’appello, mezzo quest’ultimo non limitato al controllo di vizi specifici, ma rivolto ad ottenere il
riesame della causa nel merito (Cass. n. 12826/2017 e giur. ivi cit.; Cass. n. 707/2019 e n. 15519/2020).

Ciò non è stato nel caso in esame, ove a fronte di un intento impugnatorio con effetto devolutivo ampio della sentenza della CTP di Genova, ancorché non supportato da ulteriori argomentazioni, il giudice di appello ha ritenuto non esser stato presentato sui punti sopra indicati alcun specifico motivo di doglianza, disattendendo, in parte qua , il gravame per ragioni di rito.

Passando all’esame del ricorso incidentale, la censura è fondata e merita accoglimento.

Il Comune di Genova deduce che la erroneità della decisione della CTR, con la quale è stata riconosciuto alla contribuente l’applicazione, per gli immobili non locati, <, in luogo della <>, prevista dall’art. 14 del Regolamento I.C.I., come modificato con la Delibera n. 17/2002.

Deduce, ancora, che la disposizione riguarda chiaramente le unità immobiliari non utilizzate, in quanto sottratte al mercato delle locazioni, e prescinde dalla qualificazione del soggetto passivo dell’imposta, nella specie, una società immobiliare, proprio avuto riguardo alla ratio dell’assoggettamento a tassazione maggiorata.

L’articolo 2, comma 4, l. n. 431 del 1998, che: “4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell’equilibrio di bilancio, aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione (j, delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all’articolo 1 del decreto- legge 30 – dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i
quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni”.

Pertanto, mentre l’agevolazione d’imposta <> (Cass. nn. 21554, 21535, 21534 e 21485 del 2022) ed il nuovo contenuto della richiamata disposizione regolamentale del Comune di Genova, giusta Delibera n. 17/2002 esclude ogni incertezza riguardo alla rilevanza della <>.
Viene, infatti, in considerazione un istituto, come la Corte ha già avuto occasione di osservare nella suindicata pronuncia, <>.
L’impugnata sentenza va, pertanto, cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio, per nuovo esame della causa e per la regolamentazione delle spese processuali, alla Corte tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, assorbiti i restanti motivi, accoglie, altresì, il motivo di ricorso incidentale, cassa l’impugnata sentenza in relazione ai mezzi d’impugnazione accolti e rinvia alla Corte tributaria di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese processuali.

Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del 9 gennaio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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