Aggiornamento Istat canone: serve la richiesta

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8299/2025, ha stabilito che l’aggiornamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente, non genera automaticamente un reddito imponibile. Per la tassazione è necessaria la prova dell’effettiva richiesta da parte del locatore o della percezione della somma. Il Fisco non può basare un accertamento sulla sola clausola contrattuale, poiché questa non dimostra che il reddito sia stato effettivamente conseguito dal contribuente. Lo stesso principio è stato esteso agli interessi su lavori di ristrutturazione previsti nel contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Aggiornamento Istat Canone: Quando è Tassabile? La Cassazione Spiega

L’aggiornamento Istat canone di locazione è una clausola comune in molti contratti, ma la sua sola presenza è sufficiente a generare un reddito tassabile, anche se il locatore non lo ha mai richiesto né incassato? A questa domanda cruciale ha risposto la Corte di Cassazione con una recente ordinanza, chiarendo i presupposti per l’imponibilità di tali somme e fornendo un principio di diritto fondamentale per proprietari e inquilini.

I Fatti di Causa

Il caso nasce da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a una società proprietaria di un immobile. L’Amministrazione Finanziaria contestava alla società la mancata dichiarazione di maggiori redditi derivanti da un contratto di locazione per gli anni 2010 e 2011. Nello specifico, il Fisco riteneva che la società avesse omesso di dichiarare due tipi di proventi previsti dal contratto: l’incremento annuale del canone basato sugli indici Istat e gli interessi dovuti dal locatario sulle spese di ristrutturazione dell’immobile.

La società contribuente si è opposta, sostenendo di non aver mai effettivamente percepito tali somme, in quanto non le aveva mai richieste al proprio inquilino. La sua difesa si basava su un punto semplice: nessun incasso, nessuna imposta.

L’Iter Giudiziario e l’Approdo in Cassazione

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno dato ragione alla società, annullando l’atto impositivo. I giudici di merito hanno ritenuto che la mera previsione contrattuale non fosse una prova sufficiente del conseguimento effettivo del reddito. L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta della decisione, ha proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la clausola contrattuale fosse di per sé sufficiente a far presumere l’incasso delle somme e che, di conseguenza, queste dovessero essere tassate.

La Tassazione dell’Aggiornamento Istat Canone Secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando le sentenze dei gradi precedenti. Il principio chiave ribadito dai giudici è che, in materia di locazioni, il diritto del locatore a percepire il canone aggiornato sorge solo nel momento in cui ne fa esplicita richiesta al conduttore. Non si tratta di un automatismo.

La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza consolidata, secondo cui la richiesta di adeguamento è una “condizione per il sorgere del relativo diritto”. In assenza di tale richiesta, il locatore non matura un credito esigibile nei confronti dell’inquilino. Di conseguenza, non si può parlare di un reddito percepito o che si sarebbe dovuto percepire, e quindi non vi è materia imponibile su cui applicare le imposte.

Lo stesso principio è stato esteso, per “comunanza di ratio”, anche agli interessi sulle spese di ristrutturazione. Anche in questo caso, la sola pattuizione contrattuale non basta a dimostrare che il reddito sia stato prodotto. Spetta all’Amministrazione Finanziaria l’onere di provare non solo l’esistenza della clausola, ma anche l’effettiva corresponsione delle somme o, quantomeno, la richiesta di pagamento.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra la previsione di un diritto potenziale nel contratto e la sua effettiva nascita. La prospettazione dell’Agenzia delle Entrate si basava esclusivamente su una presunzione derivante dal contratto, senza alcun ulteriore elemento probatorio. La Cassazione ha sottolineato che, sebbene la legislazione abbia eliminato la necessità di una richiesta preventiva per l’aggiornamento, non ha eliminato la necessità della richiesta stessa come atto costitutivo del diritto. La volontà del locatore di avvalersi della clausola di adeguamento deve essere manifestata. Pertanto, l’onere della prova dell’avvenuta percezione del reddito (o almeno della sua richiesta) ricade sull’Amministrazione Finanziaria. Basare un accertamento solo sulla carta del contratto, senza verificare la realtà dei flussi finanziari, è stato ritenuto illegittimo.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Per i proprietari di immobili (locatori), stabilisce che non si rischia di essere tassati su un reddito “fantasma”, cioè previsto contrattualmente ma mai richiesto né incassato. Per attivare la clausola di aggiornamento Istat canone e renderla un reddito imponibile, è necessario inviare una comunicazione formale all’inquilino. Per l’Agenzia delle Entrate, la decisione rappresenta un monito: per contestare un’evasione su questi elementi, non è sufficiente allegare il contratto di locazione, ma occorre fornire prove più concrete, come la prova della richiesta di pagamento o la traccia dei versamenti. In sintesi, la Corte tutela il principio di capacità contributiva, secondo cui le imposte devono essere pagate su ricchezza effettiva e non solo potenziale.

L’adeguamento ISTAT del canone di locazione è automatico se previsto nel contratto?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che non è automatico. Il diritto del locatore a percepire il canone aggiornato sorge solo dal momento in cui ne fa esplicita richiesta al conduttore, poiché tale richiesta è la condizione per il sorgere del diritto stesso.

La sola clausola contrattuale è sufficiente per l’Agenzia delle Entrate per tassare l’aggiornamento Istat canone?
No, la mera previsione contrattuale non è sufficiente. L’Amministrazione Finanziaria deve fornire la prova che il maggior canone sia stato effettivamente richiesto e/o percepito, in quanto la clausola da sola non dimostra l’effettiva percezione del reddito.

Questo principio si applica anche ad altri importi previsti nel contratto, come gli interessi su lavori di ristrutturazione?
Sì, la Corte ha esteso lo stesso principio, per comunanza di ratio, anche agli interessi contrattualmente pattuiti per le spese di ristrutturazione. Anche in questo caso, per poterli sottoporre a imposizione, è necessario dimostrare che siano stati richiesti e/o corrisposti, non bastando la sola previsione nel contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8299 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8299 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

Agenzia delle Entrate , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma ;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, giusta procura speciale allegata al controricorso, dall’Avv. NOME COGNOME che ha indicato recapito PEC, ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore, alla INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 935, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Toscana il 18.9.2017, e pubblicata il 18.5.2018;

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

la Corte osserva:

OGGETTO: Ires, Iva ed Irap, 2010/2011 – Locazione di immobile – Aggiornamento Istat – Interessi su lavori di ristrutturazione – Richiesta Necessità.

Fatti di causa

L’Agenzia delle Entrate notificava alla RAGIONE_SOCIALE gli avvisi di accertamento n. T8T03T300035/2015 e n. T8T03T300036/2015, aventi ad oggetto Ires, Iva ed Irap in relazione agli anni 2010 e 2011, recuperando a tassazione maggiori proventi da locazione immobiliare. Contestava l’Amministrazione finanziaria che la società non aveva dichiarato e sottoposto ad imposizione i maggiori redditi conseguenti all’incremento Istat annuale del canone di locazione, ed agli interessi sugli oneri sostenuti per la ristrutturazione dell’immobile, incrementi previsti dal contratto di locazione dell’immobile.
La contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Prato, proponendo plurime censure e criticando innanzitutto, per quanto ancora di interesse, il difetto di prova di aver conseguito i redditi che si pretendeva di sottoporre ad imposizione. La CTP reputava fondate le difese della ricorrente, ed annullava l’atto impositivo.

L’Agenzia delle Entrate spiegava appello avverso la decisione sfavorevole conseguita nel primo grado del giudizio, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Toscana, che confermava la decisione impugnata.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi introdotto ricorso per cassazione, avverso la decisione adottata dalla CTR, affidandosi a tre motivi di impugnazione. La contribuente resiste mediante controricorso ed ha pure depositato memoria e nota spese.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., l’Amministrazione finanziaria contesta la violazione degli artt. 13 e 14 della legge n. 431 del 1998, perché il contratto di locazione dell’immobile prevedeva espressamente che il locatario dovesse corrispondere quanto dovuto per l’aggiornamento annuale del canone di locazione in base

alla variazione degli indici Istat, nonché gli interessi sugli oneri di ristrutturazione, e queste somme devono essere assoggettate ad imposizione.

Mediante il secondo strumento di impugnazione, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Ente impositore censura la violazione dell’art. 39, comma 1, lett. d), del Dpr n. 600 del 1973, dell’art. 109 del Dpr n. 917 del 1986, e dell’art. 2697 cod. civ., perché la CTR non ha correttamente applicato le regole legali che disciplinano l’accertamento induttivo del reddito, in quanto il maggior reddito contestato era espressamente previsto nel contratto di locazione, e non vi è nessuna prova che la locatrice vi abbia rinunziato.
Con il terzo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia delle Entrate critica ancora la violazione dell’art. 39, comma 1, lett. d), del Dpr n. 600 del 1973, dell’art. 109 del Dpr n. 917 del 1986, e dell’art. 2697 cod. civ., per avere la CTR implicitamente confermato l’annullamento dell’atto impositivo anche in relazione alle somme percepite dalla società e relative agli interessi corrisposti dal locatario sulle spese di ristrutturazione, contrattualmente previste.
Occorre preliminarmente rilevare che la controricorrente ha sostenuto l’inammissibilità del ricorso per cassazione introdotto dall’Ente impositore, per aver proposto motivi di ricorso che contrastano con orientamenti consolidati della giurisprudenza di legittimità. Invero le questioni proposte presentano peculiarità in ordine alle quali non si rinviene una giurisprudenza consolidata del Giudice di legittimità, e non si rinvengono pronunce specifiche in ordine all’accertamento induttivo del reddito conseguito per il versamento degli interessi sui lavori di ristrutturazione, per effetto della sola previsione contrattuale della corresponsione degli stessi.
4.1. La società ha pure richiesto la riunione del presente giudizio con quello pendente tra le stesse parti ed avente analogo

oggetto, ma in relazione a diverso anno d’imposta (RGN n. 792/2017). Invero chiarezza espositiva suggerisce di non procedere alla riunione, assicurando comunque la trattazione contestuale dei processi.

La società ha quindi anche domandato l’applicazione del giudicato esterno in relazione alla sentenza n. 1795/17 dep. il 13.7.2017, pronunciata dalla CTR della Toscana e passata in giudicato (come da attestazione di cancelleria riportata sulla copia depositata), giudizio svoltosi tra le stesse parti in relazione a diverso anno d’imposta (2008). Invero dalla lettura della decisione non emerge con evidenza che la decisione adottata dalla CTR risulti pregiudicante in relazione al presente giudizio, e l’istante non ha indicato le specifiche ragioni di pregiudizialità.
Sembra opportuno premettere, per chiarezza espositiva, che la società ha locato un proprio immobile di elevata quadratura (300 mq.). Dal contratto di locazione emerge la pattuizione del diritto del locatore a percepire l’incremento annuale del canone in base all’aumento dell’indice Istat, nonché gli interessi sulle spese di ristrutturazione, e l’Amministrazione finanziaria ha quindi ritenuto imponibile il maggior reddito percepito, induttivamente accertato. La società oppone che nessun incremento del canone si è registrato, perché non è stato mai richiesto al locatario, e comunque i lavori di ristrutturazione invocati dall’Agenzia hanno riguardato solo in misura marginale l’immobile locato.
5.1. Con i suoi motivi di ricorso, che possono essere trattati congiuntamente in conseguenza della loro connessione, per ragioni di sintesi e chiarezza espositiva, l’Agenzia delle Entrate critica la violazione di legge in cui ritiene essere incorsa la CTR per aver errato nella valutazione della prova presuntiva con la quale era stato dimostrato l’incremento del reddito percepito per effetto dalla locazione dell’immobile.

5.2. La CTR ha ritenuto che la mera previsione contrattuale dell’incremento del canone di locazione per le ragioni ripetutamente indicate, non comporta la prova dell’effettiva percezione del reddito contestato, in assenza di ogni ulteriore elemento presuntivo che l’Agenzia delle Entrate avrebbe potuto assicurare, come l’accertamento della corresponsione del canone aggiornato o, almeno, la richiesta di aggiornamento del canone da parte della società locatrice.

5.3. Replica l’Agenzia delle Entrate che, a seguito dell’abrogazione dell’art. 24 della legge n. 392 del 1978, il quale prevedeva la necessità della richiesta per l’aggiornamento del canone, ad opera della legge n. 431 del 1998, la richiesta di aggiornamento del canone non è più necessaria, ed era espressamente previsto dal contratto di locazione che all’aggiornamento dovesse provvedersi annualmente, così come le parti avevano pattuito la corresponsione degli interessi sulle spese di ristrutturazione. Nella tesi di parte, in mancanza di una rinunzia espressa della locatrice all’incremento del canone, sussistono sufficienti prove presuntive, in assenza di prove contrarie, che l’aggiornamento sia stato applicato e le maggiori somme siano state corrisposte, anche in relazione alle opere di ristrutturazione.
5.4. Invero l’Amministrazione finanziaria sostiene che, anche per effetto delle intervenute modifiche legislative, l’aggiornamento del canone di locazione in base agli indici Istat, che era stato espressamente previsto dal contratto stipulato dalle parti, in assenza di una rinunzia della locatrice che non è stata provata, deve ritenersi che sia stato applicato dalle parti, conseguendone la percezione di un maggior reddito imponibile non dichiarato, ed altrettanto è a dirsi con riferimento al conseguimento del versamento degli interessi sui lavori di ristrutturazione. La CTR replica che questo solo elemento, in assenza di qualsivoglia prova, anche presuntiva, dell’effettivo versamento delle somme ed anche
della mera richiesta delle stesse, non è sufficiente a dimostrare la corresponsione degli importi che si intende sottoporre ad imposizione.

5.5. La impugnata decisione del giudice dell’appello non merita censure.

La prospettazione dell’Amministrazione finanziaria si fonda esclusivamente sulle previsioni contrattuali. Risulta assente ogni ulteriore elemento fornito dall’Agenzia delle Entrate, come l’accertamento della corresponsione del canone aggiornato o, almeno, la richiesta di aggiornamento del canone da parte della società locatrice.

Occorre allora innanzitutto osservare che la ricordata riforma legislativa invocata dall’Amministrazione finanziaria ha comportato l’esclusione della previsione di una espressa richiesta di aggiornamento del canone, ma neanche ha previsto che l’aggiornamento operi automaticamente per il sol fatto di essere stato contrattualmente previsto dalle parti. In proposito questa Corte regolatrice ha tradizionalmente ritenuto che ‘in tema di locazione, la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell’art. 32 della legge cosiddetto sull’equo canone, sia in caso di locazioni ad uso abitativo, ex art. 24 stessa legge’, Cass. sez. III, 2.10.2003, n. 14673; e non si è mancato più di recente di confermare che ‘la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, sia in caso di locazione di immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto. Ne consegue che solo a seguito di tale richiesta il locatore può
domandare il canone aggiornato, per cui, ove non sia mai stato richiesto l’aggiornamento (o non sia stato convenuto tra le parti), lo stesso non rileva per la quantificazione dell’indennità ex art. 1591 cod. civ. per il ritardato rilascio dell’immobile’, Cass. sez. III, 26.5.2014, n. 11675; ed ancor più di recente si è ribadito che ‘in base all’art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall’art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell’aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto’, Cass. sez. III, 7.10.2021, n. 27287. Non vi è quindi questione di dimostrazione dell’intervenuta rinunzia all’adeguamento del canone, ma di prova che lo stesso sia stato almeno richiesto.
Il principio espresso risulta estensibile, per comunanza di ratio , anche agli interessi contrattualmente pattuiti dalle parti in conseguenza degli oneri sopportati dal locatore per la ristrutturazione dell’immobile.

Il ricorso proposto dall’Amministrazione finanziaria appare quindi infondato, e deve perciò essere respinto.

Le spese di lite seguono l’ordinario criterio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo, in considerazione della natura delle questioni affrontate e del valore della controversia.

7.1. Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere Amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello

Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M.

rigetta il ricorso proposto dall’ Agenzia delle Entrate , che condanna al pagamento delle spese di lite in favore della costituita controricorrente, e le liquida in complessivi Euro 5.520,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, Euro 200,00 per esborsi ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 7.2.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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