Agevolazioni prima casa: usufrutto non fa decadere

Un contribuente, dopo aver acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa, aveva concesso in donazione il diritto di usufrutto ai propri genitori entro i cinque anni dall’acquisto, mantenendo la nuda proprietà. L’Agenzia delle Entrate aveva revocato i benefici, ritenendo tale atto un trasferimento rilevante ai fini della decadenza. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha dato ragione al contribuente, stabilendo che la costituzione del diritto di usufrutto non equivale a un trasferimento di proprietà e, pertanto, non causa la perdita delle agevolazioni prima casa. La Corte ha inoltre accolto il ricorso del contribuente sulla scorretta compensazione delle spese processuali operata dal giudice d’appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: costituire un usufrutto non comporta la decadenza

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante incentivo per chi acquista la propria abitazione principale. Tuttavia, le norme che ne regolano la decadenza possono generare dubbi interpretativi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un punto cruciale: la costituzione di un diritto di usufrutto sull’immobile acquistato con i benefici fiscali, entro i cinque anni dall’acquisto, non causa la perdita delle agevolazioni. Vediamo nel dettaglio la vicenda e il principio affermato dai giudici.

I fatti di causa: dall’acquisto alla costituzione dell’usufrutto

Un contribuente acquistava un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. A poco più di un anno dall’acquisto, e quindi ben prima del decorso del termine di cinque anni previsto dalla legge per non decadere dai benefici, egli donava ai propri genitori il diritto di usufrutto sull’immobile, mantenendo per sé la nuda proprietà.

L’Agenzia delle Entrate, ritenendo che tale atto costituisse una forma di alienazione rilevante, notificava al contribuente un avviso di liquidazione con cui revocava le agevolazioni e richiedeva il pagamento delle imposte in misura ordinaria, oltre a sanzioni e interessi.

Il contribuente impugnava l’atto impositivo e i giudici di primo grado gli davano ragione. L’Agenzia proponeva appello, ma anche la Commissione Tributaria Regionale confermava la decisione, sebbene compensando le spese legali di entrambi i gradi di giudizio. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, con un ricorso principale del contribuente (sulla questione delle spese) e un ricorso incidentale dell’Agenzia (sulla decadenza dalle agevolazioni).

La questione: usufrutto e decadenza delle agevolazioni prima casa

Il nodo centrale della controversia era stabilire se la costituzione di un diritto reale di godimento, come l’usufrutto, potesse essere equiparata a un “trasferimento” dell’immobile, atto che, se compiuto entro cinque anni dall’acquisto, determina la decadenza dai benefici fiscali (salvo il riacquisto di un’altra prima casa entro un anno).

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

Secondo l’amministrazione finanziaria, la donazione dell’usufrutto rappresentava un atto dispositivo che svuotava di contenuto il diritto di proprietà e che, pertanto, doveva essere considerato alla stregua di un’alienazione idonea a far scattare la revoca delle agevolazioni prima casa.

La tesi del contribuente

Il contribuente, al contrario, sosteneva di non aver mai trasferito la proprietà dell’immobile, ma di aver semplicemente costituito un diritto reale minore a favore di terzi. Egli era rimasto titolare del bene, seppur come nudo proprietario, e quindi non si era verificato il presupposto normativo per la decadenza.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate e ha accolto quello del contribuente, fornendo importanti chiarimenti sia sulla questione sostanziale delle agevolazioni prima casa sia su quella procedurale delle spese di lite.

Nessuna decadenza per la costituzione di usufrutto

Analizzando la normativa di riferimento (in particolare, la nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 131/1986), la Corte ha enunciato un principio di diritto molto chiaro: la decadenza è prevista solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli stessi immobili in favore di terzi.

I giudici hanno specificato che la legge sanziona l’alienazione a titolo oneroso o gratuito che comporti la perdita della titolarità del bene. La costituzione dell’usufrutto, invece, è un atto con cui il proprietario comprime il proprio diritto di godimento, ma non perde la proprietà dell’immobile, della quale conserva la nuda proprietà. Non si verifica, quindi, quel trasferimento che la norma intende sanzionare, finalizzato a evitare intenti speculativi nell’utilizzo delle agevolazioni fiscali.

La scorretta compensazione delle spese processuali

La Corte ha inoltre dato ragione al contribuente sulla questione delle spese legali. I giudici hanno stabilito due principi importanti:
1. Il giudice d’appello non può modificare la decisione sulle spese del primo grado (in questo caso, condannando l’Agenzia a pagarle) se la parte appellante non ha presentato uno specifico motivo di impugnazione su quel punto. La decisione sulle spese, in caso di conferma della sentenza, diventa definitiva se non contestata.
2. La motivazione addotta per compensare le spese d’appello (“natura interpretativa della controversia”) è troppo generica e non rientra tra le “gravi ed eccezionali ragioni” che, secondo l’art. 92 c.p.c. (nella versione applicabile), giustificano la compensazione.

Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza d’appello nella parte relativa alle spese, confermando la condanna dell’Agenzia a pagare le spese del primo grado e ponendo a suo carico anche quelle del giudizio d’appello e di cassazione.

Le conclusioni: cosa cambia per i proprietari di “prima casa”

Questa ordinanza consolida un orientamento favorevole al contribuente e offre maggiore certezza giuridica. Chi ha acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa sa ora con sicurezza che può costituire un diritto di usufrutto a favore di terzi (ad esempio, i genitori anziani) senza rischiare di perdere i benefici fiscali. La Corte distingue nettamente tra il trasferimento della proprietà, che fa scattare la decadenza, e la costituzione di un diritto reale minore, che invece è permessa. Si tratta di una decisione di grande rilevanza pratica, che tutela le esigenze abitative familiari senza penalizzare fiscalmente il proprietario.

Se costituisco un diritto di usufrutto sulla mia prima casa entro cinque anni dall’acquisto, perdo le agevolazioni fiscali?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” si verifica solo in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, non con la semplice costituzione di un diritto di usufrutto a favore di terzi.

Qual è la differenza tra trasferire la proprietà e costituire un usufrutto ai fini delle agevolazioni prima casa?
Trasferire la proprietà significa vendere o donare l’intero immobile, perdendone la titolarità. Costituire un usufrutto significa concedere ad altri il diritto di usare e godere dell’immobile per un tempo determinato, ma mantenendone la nuda proprietà. Secondo la sentenza, solo il primo caso comporta la perdita dei benefici fiscali.

Un giudice d’appello può modificare la decisione sulle spese legali del primo grado se questa non è stata specificamente contestata nell’atto d’appello?
No. La sentenza chiarisce che il giudice d’appello, in caso di conferma della sentenza di primo grado nel merito, non può modificare la statuizione sulle spese processuali se non vi è uno specifico motivo di impugnazione su quel punto. La modifica d’ufficio è possibile solo in caso di riforma, anche parziale, della sentenza impugnata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25863 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25863 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso 30401/2021 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (PEC: EMAIL), giusta procura a margine del ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente -ricorrente incidentale –

-avverso la sentenza n. 2571/2021 emessa dalla CTR Lazio in data 14/05/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO;

FATTI DI CAUSA

Avviso

liquidazione

imposta

registro

–

Agevolazioni ‘prima casa’

Spese processuali Costituzione usufrutto

RAGIONE_SOCIALE proponeva appello contro la sentenza n. 5420/37/2018, con la quale la CTP di Roma aveva accolto il ricorso di COGNOME NOME avverso un avviso di liquidazione relativo all’imposta di registro dovuta nell’anno 2011 per l’import o complessivo di € 20.480,87 a seguito della revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione (a seguito della donazione dell’usufrutto disposta dal contribuente in data 7.8.2012, a fronte di un acquisto avvenuto in data 1.7.2011).
La CTR del Lazio rigettava il gravame, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di entrambi i gradi di merito (per via della natura essenzialmente interpretativa della controversia e della controvertibilità RAGIONE_SOCIALE soluzioni proposte), affermando che l’art. 1, comma 4, nota 2-bis, della Tariffa Parte Prima del TUR prevede la decadenza dalle agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento immobiliare, a titolo oneroso o gratuito, avvenuti prima che risulti decorso il ricordato termine quinquennale, laddove nel caso di specie non si era in realtà verificato alcun trasferimento del diritto di proprietà, rimasto in capo all’appellato, essendosi egli limitato a costituire a titolo di donazione in favore dei propri genitori un diritto di usufrutto sull’abitazione.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME sulla base di due motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, proponendo, a sua volta ricorso incidentale fondato su un unico motivo, avverso il quale il ricorrente principale ha depositato controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente principale deduce l’ error in procedendo e la violazione e falsa applicazione degli artt. 15, 53 e 56 del d.lgs. n. 546 del 1992, nonché 91, 112 e 342 c.p.c., in quanto richiamati dal predetto d.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per aver la CTR compensato anche le spese relative al primo grado di giudizio, nonostante l’RAGIONE_SOCIALE, nel proprio atto di appello, non

avesse specificamente censurato il capo della decisione di primo grado relativo alla sua condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali.

Con il secondo motivo il ricorrente principale denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 15 del d.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR giustificato la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese relative ai due gradi di merito sulla base della natura essenzialmente interpretativa della controversia e della controvertibilità RAGIONE_SOCIALE soluzioni giuridiche proposte.

Con l’unico motivo del ricorso incidentale l’RAGIONE_SOCIALE si duole della violazione e falsa applicazione della Nota II bis n. 4 all’art. 1 Tariffa Parte Prima allegata al dPR n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR erroneamente, a suo dire, affermato che la cessione del solo usufrutto di un immobile, acquistato con le agevolazioni “prima casa”, entro il quinquennio dall’acquisto dell’intera proprietà dell’immobile e senza il riacquisto di altra casa di abitazione entro l’anno dalla cessione dell’usufrutto, non comporta alcuna decadenza dall’agevolazione fiscale “prima casa”.
L’unico motivo del ricorso incidentale, da trattare prioritariamente, è infondato.

In tema di agevolazioni tributarie, anche il nudo proprietario ha diritto alle agevolazioni in materia di imposta di registro per l’acquisto della prima casa di cui all’art. 1 della legge n. 168/82, purché destini effettivamente l’appartamento acquistato a propria abitazione dopo la consolidazione dell’usufrutto con la nuda proprietà (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 9648 del 10/09/1999).

In tema d’imposta di registro, infatti, i benefici per l’acquisto della “prima casa”, di cui all’art. 1 sesto comma della legge 22 aprile 1982 n. 168, sono applicabili, nel concorso RAGIONE_SOCIALE condizioni dalla norma medesima previste, in favore del compratore della nuda proprietà, atteso che l’art. 3, comma n. 131, della legge 28 dicembre 1995 n. 549, pur essendo innovativo nella parte inerente alla determinazione di dette condizioni, ha portata interpretativa della disciplina anteriore, quando, elencando gli atti di
trasferimento di case non di lusso, include quelli traslativi della nuda proprietà, nel presupposto della loro pari attitudine (in presenza degli altri requisiti) ad integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 3248 del 06/04/1996; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2071 del 30/01/2008).

L’art. 3, comma 131, 1. 549/1995, ha avuto portata interpretativa della disciplina anteriore, quando, nell’elencare gli atti di trasferimento di case non di lusso, include gli atti traslativi della nuda proprietà, in funzione della loro pari attitudine (in presenza degli altri requisiti) ad integrare un progetto abitativo meritevole di trattamento agevolato (Cass. nn. 9648/1999, 3248/1996, 3201/1996).

Pertanto, va enunciato il seguente principio di diritto : ‘ in tema di agevolazione per l’acquisto della prima casa, il quarto comma della nota II bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, stabilisce la decadenza solo in caso di trasferimento degli immobili acquistati con i benefici, e non anche in caso di costituzione del diritto di usufrutto sugli immobili stessi in favore di terzi ‘ .

Il primo motivo del ricorso principale è fondato.

Il giudice di appello che rigetti il gravame non può, in assenza di uno specifico motivo di impugnazione in ordine alla decisione sulle spese processuali, modificare tale statuizione, compensando tra le parti le spese del giudizio di primo grado (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 17195 del 27/08/2015).

In particolare, il potere del giudice d’appello di procedere d’ufficio ad un nuovo regolamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali, quale conseguenza della pronunzia di merito adottata, sussiste in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, in quanto il corrispondente onere deve essere attribuito e ripartito in ragione dell’esito complessivo della lite, mentre in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere dal giudice del gravame modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d’impugnazione (Cass., Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 23226 del 14/10/2013; conf. Cass., Sez.
1, Ordinanza n. 14916 del 13/07/2020 e Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 16526 del 13/06/2024).

Il ricorrente, in osservanza del principio di autosufficienza, ha trascritto le conclusioni rassegnate dalla controparte con l’atto di appello, dalle quali si evince che la stessa non ha invocato altresì la riforma del solo capo della sentenza di primo grado avente ad oggetto la sua condanna al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

E’ rimasta al rango di una mera affermazione unilaterale la deduzione difensiva dell’RAGIONE_SOCIALE, contenuta a pagina 9 del controricorso, secondo cui «nelle conclusioni dell’Ufficio -riportate nel motivo stesso- vi è anche la richiesta di riforma RAGIONE_SOCIALE spese legali di primo grado; pertanto, non si ravvisa alcun vizio di ultra-petizione».

Il secondo motivo del ricorso principale, da intendersi, all’esito dell’accoglimento del primo motivo, limitato alle spese del secondo grado di giudizio, è fondato.

Ai sensi dell’art. 92 c.p.c., come risultante dalle modifiche introdotte dal d.l. n. 132 del 2014 e dalla sentenza n. 77 del 2018 della Corte Costituzionale, la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite può essere disposta (oltre che nel caso della soccombenza reciproca), soltanto nell’eventualità di assoluta novità della questione trattata o di mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti, o nelle ipotesi di sopravvenienze relative a tali questioni e di assoluta incertezza che presentino la stessa, o maggiore, gravità ed eccezionalità RAGIONE_SOCIALE situazioni tipiche espressamente previste dall’art. 92, comma 2, c.p.c. In applicazione di tale principio, Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 3977 del 18/02/2020 ha cassato con rinvio la decisione del giudice tributario, che aveva disposto la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese in ragione della novità e complessità della materia trattata.
In tema di compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali, la sussistenza di un imprecisato contrasto nella giurisprudenza di merito, rispetto a soluzioni interpretative non ancora passate al vaglio di legittimità, non può essere ricondotta alla nozione di “gravi ed eccezionali ragioni” di cui all’art. 92, comma 2, c.p.c., trattandosi di circostanza non idonea ad accreditare un

ragionevole affidamento della parte sulla fondatezza RAGIONE_SOCIALE proprie ragioni (Cass., Sez. L, Sentenza n. 1521 del 27/01/2016).

Solo l’obiettiva originaria controvertibilità della questione di diritto ed il riconoscimento della fondatezza della pretesa avversaria, sulla base di una sopravvenuta giurisprudenza della Corte di Cassazione giustificano la compensazione integrale RAGIONE_SOCIALE spese di lite (Cass., Sez. L, Sentenza n. 340 del 02/02/1976).

Del resto, l’interpretazione RAGIONE_SOCIALE norme rappresenta l’ ‘ in sé ‘ dell’attività giudiziale e, in assenza di validi motivi posti alla base di una complessità nell’esegesi RAGIONE_SOCIALE disposizioni da applicare, non giustifica di per sé la compensazione RAGIONE_SOCIALE spese, vieppiù in un caso, quale quello in esame, in cui non sono state esplicitate le particolari soluzioni giuridiche proposte che sarebbero controvertibili.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, in accoglimento dei due motivi del ricorso principale, la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di confermare le spese liquidate nel primo grado di giudizio e di porre a carico dell’RAGIONE_SOCIALE le spese del grado d’appello. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

accoglie il ricorso principale, rigetta quello incidentale; cassa la sentenza impugnata con riferimento al ricorso accolto e, decidendo nel merito, conferma le spese liquidate nel primo grado di giudizio e pone a carico dell’RAGIONE_SOCIALE le spese del grado d’appello, che liquida in euro 3.700,00 per compensi, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap;

condanna l ‘RAGIONE_SOCIALE al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che liquida in euro 3.000,00 per compensi ed € 200,00 per spese, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, Iva e Cap.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 16.09.2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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