Agevolazioni prima casa: unificazione e catasto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25866/2025, ha stabilito un principio fondamentale in materia di agevolazioni prima casa. Nel caso di acquisto di due unità immobiliari adiacenti da unificare, per mantenere il beneficio fiscale non è necessaria la fusione catastale entro il termine di tre anni. Ciò che conta è l’effettiva unificazione strutturale e funzionale degli immobili in un’unica abitazione entro tale periodo, la cui prova spetta al contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: per l’unificazione conta il fatto, non il catasto

Le agevolazioni prima casa rappresentano un tema di grande interesse per chi si appresta ad acquistare un’abitazione. Una questione particolarmente dibattuta riguarda l’acquisto di due o più unità immobiliari contigue con l’intento di fonderle in un’unica residenza. La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento cruciale: ai fini del mantenimento del beneficio fiscale, è l’effettiva unificazione fisica dell’immobile a contare, non la sua registrazione catastale entro il termine triennale.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla decisione di un contribuente di acquistare un immobile costituito da due piani sovrastanti, fisicamente collegati da una scala interna, con l’obiettivo di creare un’unica abitazione. Al momento dell’acquisto, avvenuto nel 2007, il contribuente aveva usufruito delle agevolazioni prima casa. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate revocava i benefici fiscali, emettendo avvisi di liquidazione per maggiori imposte, sulla base della mancata riunificazione catastale degli immobili entro il termine di tre anni previsto dalla legge.

Il contribuente impugnava gli avvisi e la Commissione Tributaria Provinciale gli dava ragione. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale, in appello, ribaltava la decisione, sostenendo la tesi dell’Amministrazione finanziaria e affermando la necessità dell’accatastamento dell’unica unità abitativa entro il triennio. Il caso giungeva così all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sulle agevolazioni prima casa

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza della CTR e rinviando la causa a un nuovo esame. Il principio affermato è di fondamentale importanza e si allinea con un orientamento giurisprudenziale consolidato.

Il Principio di Diritto: Unificazione Effettiva vs. Unificazione Catastale

I giudici di legittimità hanno ribadito che i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” possono essere riconosciuti anche in caso di accorpamento di più unità immobiliari. Le condizioni sono due:
1. Le unità acquistate devono essere destinate a costituire, nel loro insieme, un’unica abitazione.
2. L’immobile risultante non deve avere caratteristiche di lusso.

Il punto cruciale della decisione riguarda la tempistica. La Corte ha chiarito che l’effettiva unificazione delle unità immobiliari, intesa come unione strutturale e funzionale, deve avvenire entro il termine triennale di decadenza concesso all’Amministrazione finanziaria per i controlli. Tuttavia, non è necessario che entro lo stesso termine si provveda anche all’accatastamento dell’unità immobiliare così creata. L’onere di provare l’avvenuta unificazione fisica e funzionale grava interamente sul contribuente.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando la ratio legis delle agevolazioni prima casa, che è quella di favorire la realizzazione dell’abitazione principale del contribuente. Considerare l’adempimento catastale come una condizione essenziale e perentoria da soddisfare entro il triennio introdurrebbe un requisito “eccentrico” rispetto allo scopo della norma. L’evento rilevante è l’accorpamento fisico e la creazione di un’unica abitazione; la variazione catastale è una conseguenza di tale evento, una formalità amministrativa che non può pregiudicare il diritto al beneficio se l’unificazione sostanziale è avvenuta nei tempi.

Il collegio regionale, secondo la Cassazione, ha commesso un errore affermando un principio giuridico astratto (la necessità dell’accatastamento) senza verificare in concreto se l’unificazione strutturale e funzionale fosse effettivamente avvenuta nel termine previsto. L’effettività dell’unificazione è il vero fulcro della questione e deve essere oggetto di prova da parte del contribuente.

Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di grande importanza pratica. Chi acquista più immobili adiacenti per creare la propria abitazione principale e beneficiare delle agevolazioni prima casa deve concentrarsi sulla realizzazione effettiva dei lavori di unificazione entro tre anni dalla registrazione dell’atto. È fondamentale poter dimostrare, con ogni mezzo di prova idoneo, che gli immobili sono diventati un’unica entità abitativa. La successiva fusione catastale, pur essendo un adempimento obbligatorio, non è vincolata allo stesso rigido termine triennale ai fini del mantenimento delle agevolazioni. La sentenza, quindi, distingue correttamente tra la sostanza (la creazione di un’unica casa) e la forma (la sua registrazione al catasto), dando prevalenza alla prima.

Per ottenere le agevolazioni “prima casa” sull’acquisto di due immobili da unire, è obbligatorio completare la fusione catastale entro tre anni?
No. Secondo la Corte di Cassazione, ciò che è necessario è che l’effettiva unificazione strutturale e funzionale degli immobili in un’unica abitazione avvenga entro il termine triennale. L’aggiornamento catastale non deve necessariamente avvenire nello stesso arco di tempo.

A chi spetta l’onere di dimostrare l’avvenuta unificazione degli immobili?
L’onere della prova grava interamente sul contribuente. Egli deve dimostrare che l’unificazione fisica e funzionale delle unità immobiliari, finalizzata a creare un’unica abitazione, si è verificata entro il termine di tre anni dall’acquisto.

Cosa si intende per “effettiva unificazione” ai fini delle agevolazioni prima casa?
Per “effettiva unificazione” si intende la realizzazione di un accorpamento strutturale e funzionale che trasformi più unità immobiliari contigue in un’unica abitazione, idonea a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia, e che non presenti caratteristiche di lusso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25866 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25866 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso 31749/2021 proposto da:

COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso, giusta procura speciale telematicamente congiunta al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOMEC.F. : CODICE_FISCALE; posta certificata: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dal l’Avvocatura Generale dello Stato;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 4140/5/2021 emessa dalla CTR Sicilia in data 05/05/2021 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Avvisi liquidazione imposte registro ed ipocatastale -Revoca a gevolazioni ‘prima casa’ -Unificazione unità immobiliari

La Commissione Tributaria Provinciale di Catania, non ritenendo provato dall’Ufficio che gli immobili per cui è causa non rivestissero più le caratteristiche non di lusso, accoglieva il ricorso presentato da COGNOME Guglielmo contro l’Agenzia delle Entrate – Ufficio di Catania – ai fini dell’annullamento di avvisi di liquidazione della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale, anno 2007, a seguito revoca delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa previste dall’art. 1, nota II bis della Tariffa, parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986, per mancata riunificazione catastale degli immobili.
Sull’impugnazione dell’Agenzia, la CTR della Sicilia accoglieva il gravame e, per l’effetto, rigettava il ricorso originario del contribuente, affermando che, come rilevato nella sentenza n. 11322/2020 della S.C., i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime costituenti nel loro insieme un’unica abitazione, purché entro il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’Amministrazione finanziaria per l’esercizio dei poteri di accertamento, si verifichi l’effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onere probatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME COGNOME sulla base di un unico motivo. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo il ricorrente deduce la nullità della sentenza per error in procedendo , per motivazione meramente apparente, inadeguata, contradittoria e perplessa, con riguardo agli artt. 111 Cost. e 132, comma 2, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c., per non aver la CTR considerato che, con atto del Notaio NOME COGNOME, in data 15.06.2007, egli aveva acquistato un immobile per civile abitazione sito in

Catania, alla INDIRIZZO costituito da due piani sovrastanti inerenti ad uno stesso edificio, fisicamente uniti da una scala interna allo scopo di realizzare l’unica abitazione del contribuente, e che all’atto di acquisto aveva usufruito delle agevolazioni per la prima abitazione, posto che l’immobile costituiva cosa unica, nonostante fosse catastalmente frazionato in due particelle.

1.1. Il motivo è fondato.

Per come già rilevato da questa Corte, in tema di agevolazioni tributarie, i benefici per l’acquisto della «prima casa» possono essere riconosciuti anche quando siano più di una le unità immobiliari contemporaneamente acquistate, purché ricorrano due condizioni e cioè la destinazione, da parte dell’acquirente, di dette unità immobiliari, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa e la qualificabilità come alloggio non di lusso dell’immobile così «unificato» (cfr. Cass., 23 marzo 2011, n. 6613; Cass., 25 febbraio 2008, n. 4739; Cass., 3 giugno 1998, n. 5433; Cass., 22 gennaio 1998, n. 563); e si è al riguardo rilevato, altresì, che l’agevolazione presuppone che, entro il termine di tre anni dalla registrazione, deve esser dato «effettivo seguito all’impegno assunto dai contribuenti, in sede di rogito, di procedere all’unificazione dei locali» (Cass., 6 aprile 2017, n. 9030).
Considera, poi, la Corte che, sulla tematica in trattazione, è emerso un conforme orientamento interpretativo della prassi amministrativa che, per di più, ha espressamente esteso il sopra ricordato principio giurisprudenziale, – avuto riguardo alla sua intrinseca vis espansiva, ed al principio paritario che vi è necessariamente sotteso, – agli atti di acquisto successivi se, giustappunto, connotati dall’accorpamento di unità immobiliari finitime (v. le istruzioni e gli orientamenti operativi dell’Agenzia delle Entrate di cui alla circolare n. 25/E, del 25 febbraio 2005, punto 3.4, ed alle Risoluzioni n. 142/E, del 4 giugno 2009, e n. 154, del 19 dicembre 2017).
Orbene, il dato relativo alla variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) se può costituire (in chiave

probatoria) adempimento rilevante – ai fini del riscontro dell’evento (accorpamento di unità immobiliari contigue) cui l’agevolazione deve ritenersi correlata, – ciò non di meno non esaurisce, né risolve, ex se quello stesso evento che, come detto, deve identificarsi con l’effettività dell’unificazione delle unità immobiliari qual finalizzata a realizzare l’unica abitazione del contribuente; evento, questo, che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente (nella fattispecie in esame, il collegio regionale ha affermato un principio giuridico astratto, senza vagliare la realizzazione, in concreto e nel termine, della unificazione strutturale e funzionale delle unità).
Rileva, del resto, la Corte che attribuire un rilievo esclusivo, ai fini in discorso, all’adempimento catastale (correlato, dunque, ad una dichiarazione di variazione per cd. fusione catastale), significherebbe introdurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa da applicare (finalizzata, come si è detto, alla realizzazione di un’unica unità abitativa) e, in quanto tale, nemmeno in sintonia con la ratio legis dell’agevolazione (ove lo scopo dichiarato nell’atto, e in quanto tale agevolato, deve essere effettivamente conseguito); dato, quello, oltretutto potenzialmente idoneo ad ingenerare elementi di equivoca regolazione della stessa fattispecie agevolativa, avuto riguardo alla procedura di variazione catastale, – incentrata su di una proposta del dichiarante e sui conseguenti poteri di controllo dell’amministrazione (dm n. 701 del 1994, art. 1, commi 2 e 3), – ed ai suoi riflessi in ordine al rispetto del (sopra ricordato) termine di decadenza.
Nel caso che ne occupa, – una volta ricondotta al novero delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima causa di abitazione la fattispecie dell’accorpamento di unità immobiliari finitime, – alla effettiva realizzazione dell’intento cui detta agevolazione si correla (realizzazione di un’unica unità abitativa quale alloggio non di lusso) finirebbe per (inammissibilmente) aggiungersi, seguendo la tesi dell’Agenzia, fatta propria dalla CTR, -l’ulteriore condizione costituita dall’accatastamento (nel termine triennale
di decadenza) dell’unica unità immobiliare risultante dal ridetto accorpamento.

In definitiva, va ribadito il principio secondo cui, in tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” spettano anche nel caso di accorpamento di più unità immobiliari finitime costituenti nel loro insieme un’unica abitazione, purché entro il termine triennale di decadenza, corrispondente a quello concesso all’Amministrazione finanziaria per l’esercizio dei poteri di accertamento, si verifichi l’effettiva unificazione di dette unità immobiliari, il cui onere probatorio grava sul contribuente, senza necessità che, entro lo stesso termine, si sia provveduto anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa così realizzata (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11322 del 12/06/2020).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento dell’unico motivo di ricorso, la sentenza impugnata va cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 16.09.2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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