Agevolazioni prima casa: salvo il bonus se si rivende

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 20185/2024, ha stabilito un importante principio in materia di agevolazioni prima casa. Un contribuente non perde il beneficio fiscale se, prima della scadenza dei 18 mesi per il trasferimento della residenza, vende l’immobile e ne riacquista un altro entro un anno, destinandolo ad abitazione principale. In questo caso, l’obbligo di trasferire la residenza relativo al primo immobile viene meno, poiché superato dalla nuova fattispecie che consente di conservare il bonus.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: salvezza anche senza trasferimento di residenza

Le agevolazioni prima casa rappresentano uno degli incentivi fiscali più importanti per i cittadini che desiderano acquistare un’abitazione. Tuttavia, la normativa è complessa e ricca di condizioni, il cui mancato rispetto può portare alla perdita del beneficio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatta chiarezza su un caso particolare: cosa succede se si vende l’immobile prima della scadenza dei 18 mesi previsti per il trasferimento della residenza? La risposta dei giudici è a favore del contribuente, a patto che si rispettino determinate condizioni.

I Fatti del Caso

Un contribuente acquistava un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, impegnandosi a trasferire la propria residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi. Tuttavia, prima dello scadere di tale termine, il contribuente vendeva l’immobile e, entro un anno dalla vendita, ne acquistava un altro in un comune diverso (dove già risiedeva), destinandolo a propria abitazione principale.
L’Agenzia delle Entrate, ritenendo violato l’obbligo di trasferimento della residenza relativo al primo acquisto, notificava un avviso di liquidazione per recuperare le imposte non versate, revocando il beneficio. La Commissione Tributaria Regionale dava ragione al Fisco, ma il contribuente decideva di ricorrere in Cassazione.

La questione giuridica e le agevolazioni prima casa

Il nodo della questione era stabilire se la mancata ottemperanza all’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi nel comune del primo immobile comportasse automaticamente la decadenza dalle agevolazioni prima casa, anche nel caso in cui il bene fosse stato venduto e riacquistato un nuovo immobile entro un anno, conformemente a quanto previsto dalla normativa per evitare la perdita del bonus in caso di vendita infra-quinquennale.
In sostanza, si trattava di capire quale delle due condizioni prevalesse: l’obbligo di residenza legato al primo acquisto o la clausola di salvaguardia legata al riacquisto entro l’anno.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza precedente e stabilendo un principio di diritto di notevole importanza pratica. I giudici hanno chiarito che le due fattispecie sono distinte e che la seconda, quella derogatoria, prevale sulla prima in queste circostanze.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che la normativa fiscale prevede due scenari principali. Il primo riguarda i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa, tra cui l’impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi. Il secondo scenario disciplina le cause di decadenza dal beneficio, come la vendita dell’immobile prima di cinque anni dall’acquisto.
Tuttavia, la stessa legge prevede un’eccezione a questa regola sulla decadenza: il beneficio è salvo se il contribuente, entro un anno dalla vendita, acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Secondo la Cassazione, nel momento in cui il contribuente vende l’immobile prima della scadenza dei 18 mesi, la condizione del trasferimento di residenza non si è ancora consolidata. La successiva operazione di vendita e riacquisto entro un anno attiva la norma derogatoria, che ha lo scopo di conservare l’agevolazione. Tale norma, per essere efficace, richiede un requisito più stringente del semplice ‘proposito abitativo’ iniziale: richiede l’effettiva destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale.
In questo caso, il contribuente aveva rispettato pienamente la condizione per non decadere dal beneficio, neutralizzando di fatto la potenziale violazione legata al mancato trasferimento di residenza per il primo immobile, il cui termine non era ancora decorso al momento della vendita.

Conclusioni

La Corte ha quindi ribadito il seguente principio di diritto: «In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, non incorre in decadenza il contribuente che nel termine di diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile così acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, provvedendo, entro quest’ultimo termine, a destinare il nuovo immobile a propria abitazione principale». Questa ordinanza offre una tutela importante per i contribuenti che, per diverse ragioni, si trovano a dover cambiare i propri piani abitativi poco dopo un acquisto, garantendo la conservazione delle agevolazioni prima casa se agiscono nel rispetto dei termini previsti per il riacquisto.

Perdo le agevolazioni prima casa se vendo l’immobile prima di aver trasferito la residenza?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se vendi l’immobile prima che siano trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza e, entro un anno dalla vendita, acquisti un altro immobile da adibire a tua abitazione principale, non perdi il beneficio fiscale.

Cosa devo fare per non perdere il bonus prima casa se vendo l’immobile entro cinque anni?
Per non perdere il beneficio, devi acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla data in cui hai venduto il precedente immobile.

Il Fisco può revocare il bonus per il mancato trasferimento di residenza se ho già venduto e riacquistato un’altra casa?
No. Se la vendita del primo immobile avviene prima della scadenza del termine di 18 mesi per il trasferimento di residenza e rispetti la condizione del riacquisto entro un anno, il Fisco non può fondare la revoca del bonus sul mancato adempimento dell’obbligo di residenza relativo al primo bene, poiché tale obbligo è superato dalla nuova situazione giuridica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20185 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20185 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 22/07/2024

Tributi AltriAgevolazioni

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 901/2016 R.G. proposto da COGNOME NOME (cf. CODICE_FISCALE), con domicilio eletto in INDIRIZZO , presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (cf. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (cf.: CODICE_FISCALE; pec.: EMAIL);

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (c.f.: CODICE_FISCALE), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE (c.f.: CODICE_FISCALE), presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia (p.e.c.: EMAIL);

-controricorrente – avverso la sentenza n. 288/5/15, depositata il 18 settembre 2015, e notificata il 28 ottobre 2015, della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 29 maggio 2024, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 288/5/15, depositata il 18 settembre 2015, e notificata il 28 ottobre 2015, la RAGIONE_SOCIALE ha accolto l’appello dell’ RAGIONE_SOCIALE, così pronunciando in riforma della decisione di prime cure recante accoglimento dell’impugnazione di un avviso di liquidazione col quale, previa revoca dell’agevolazione usufruita dal contribuente per l’acquisto della prima casa di abitazione, era stata recuperata, secondo l’aliquota ordinaria (del 2%), l’imposta sostitutiva di cui al d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, artt. 15 e ss.;
1.1 -a fondamento del decisum , il giudice del gravame ha ritenuto che:

-all’atto di acquisto (del 7 dicembre 2005) , per il quale il contribuente aveva usufruito dell’agevolazione , aveva fatto seguito la vendita degli stessi beni (in data 11 ottobre 2006) con riacquisto (in data 9 ottobre 2007) di un diverso immobile (sito nel Comune di Porto San Giorgio);

il contribuente non aveva trasferito la propria residenza nel Comune (Porto Sant’NOME) di ubicazione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari oggetto del primo acquisto;

da tanto conseguiva, pertanto, la decadenza dalle agevolazioni godute atteso che il successivo riacquisto (infrannuale) del bene ubicato nel Comune di Porto San Giorgio poteva «operare solo in caso di sussistenza dei presupposti per il diritto all’agevolazione»;

– COGNOME NOME ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi;

-l’ RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Considerato che:

-col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, nota IIbis , della Tariffa allegata, parte prima, ed alla l. 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, assumendo, in sintesi, che -secondo la stessa successione temporale degli atti di acquisto, di vendita e di riacquisto, RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari rispetto alle quali venivano in considerazione le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa di abitazione -nella fattispecie illegittimamente l’RAGIONE_SOCIALE aveva posto a fondamento della perdita dei benefici l’inattuazione nel termine di diciotto mesi (esteso dalla giurisprudenza a tre anni) -del proposito di trasferire la residenza nel Comune (Porto Sant’NOME) di ubicazione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari oggetto della compravendita del 7 dicembre 2005, e atteso che -in ragione della successiva rivendita (in data 11 ottobre 2006) dei beni in questione – era stata puntualmente rispettata la condizione posta dall’art. 1, nota II -bis , comma 4, in ordine al trasferimento della residenza infrannuale (residenza nella fattispecie preesistente) presso il Comune (Porto San Giorgio) di ubicazione RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari oggetto di riacquisto;
col secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., il ricorrente denuncia «Omesso esame ovvero motivazione su di un punto decisivo», deducendo, in sintesi, che la gravata sentenza -incentrata sul primo acquisto a condizioni agevolate -aveva tenuto in non cale le produzioni documentali e le deduzioni svolte in punto di successione cronologica degli atti di acquisto e di rivendita, e di residenza anagrafica, così pronunciando

con motivazione apparente e che, ad ogni modo, non dava conto del percorso logico sottesovi;

-il primo motivo -dal cui esame consegue l’assorbimento del secondo motivo -è fondato, e va accolto;

-occorre premettere che -così come emerge dalle pronunce dei giudici di merito e dalle stesse deduzioni RAGIONE_SOCIALE parti -l’atto impositivo rinviene la sua causa petendi , correlata alla fattispecie dell’acquisto agevolato della prima casa di abitazione, nel rilievo secondo il quale la perdita dell’agevolazione conseguiva dall’inattuazione del proposito (dichiarato in atto dal contribuente) di «stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato» entro il prescritto termine ;
-non viene, dunque, in rilievo né una revoca dell’agevolazione per insussistenza di un suo specifico presupposto (la dichiarazione di impegno al trasferimento della residenza, da rendere «a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto») né un qualche «mendacio originario» sulla stessa dichiarazione di impegno in questione (v. Cass. Sez. U., 21 novembre 2000, n. 1196);

come, poi, la Corte ha in più occasioni rimarcato, la pretesa impositiva risultante dall’atto impugnato delimita (per petitum e causa petendi ) l’oggetto del giudizio tributario, che ha natura impugnatoria e rispetto al quale l’Ufficio assume la veste di attore in senso sostanziale (cfr., ex plurimis , Cass., 26 febbraio 2020, n. 5160; Cass., 27 giugno 2019, n. 17231; Cass., 2 luglio 2014, n. 15026, in motivazione; Cass., 28 giugno 2012, n. 10806; Cass., 29 ottobre 2008, n. 25909);

3.1 -tanto premesso va, quindi, rilevato che -così com’è inequivoco alla stessa stregua del contenuto decisorio della gravata sentenza -nella fattispecie le unità immobiliari oggetto dell’acquisto agevolato sono state, a loro volta, trasferite a titolo oneroso con atto di vendita dell’11 ottobre 2006; atto, questo, al quale ha fatto seguito

il riacquisto, in data 9 ottobre 2007, di un’altra unità immobiliare ubicata (questa volta) nel Comune sede di residenza del contribuente;

con ciò, pertanto, si è verificata la fattispecie derogatoria (della decadenza dall’agevolazione per vendita infraquinquennale) espressamente prevista al quarto comma della nota II-bis, cit., secondo il cui disposto «In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento RAGIONE_SOCIALE stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale»;
3.2 -la portata di detta disposizione ha inizialmente formato oggetto di una lettura restrittiva da parte della Corte, essendosi, difatti, rilevato che la deroga alla fattispecie decadenziale (per vendita infraquinquennale del bene acquistato a condizioni agevolate) presupponeva, ad ogni modo, che il primo acquisto fosse stato effettuato in presenza dei requisiti per la fruizione del beneficio e che, pertanto, non potesse operare laddove il primo acquisto non spettasse

a causa di dichiarazione mendace originariamente o per fatti sopravvenuti, quale la mancata definitiva realizzazione dell’intento di stabilire la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile (v. Cass., 21 luglio 2015, n. 15266; Cass., 15 febbraio 2013, n. 3749);

3.3 – si è, però, poi osservato che il legislatore era intervenuto a diversificare i presupposti della fattispecie originaria (acquisto a condizioni agevolate) e di quella derogatoria (vendita del bene seguito dal riacquisto infrannuale di altro bene quale prima casa di abitazione), così che, nel caso di acquisto a condizioni agevolate cui abbia fatto seguito la rivendita del bene seguita dal riacquisto di unità immobiliare destinata a prima casa di abitazione, si è rilevato che la conservazione dell’ agevolazione consegue dalla effettiva «realizzazione della destinazione ad abitazione propria degli immobili acquisiti nelle singole transazioni in virtù del concreto trasferimento della residenza anagrafica nell’unità abitativa correlata» (Cass., 30 aprile 2015, n. 8847);
e, sulla base di detto precedente, la successiva giurisprudenza della Corte ha posto il principio di diritto secondo il quale non incorre in decadenza il contribuente che nei diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune dell’immobile originariamente acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato, entro un anno dall’alienazione, un altro, provvedendo a fissare la residenza nel comune ove ha acquistato il secondo immobile, come dichiarato nel successivo atto di compravendita (Cass., 6 dicembre 2021, n. 38552; Cass., 7 ottobre 2015, n. 20042);
3.4 -l’evoluzione del percorso ricostruttivo della Corte deve, in effetti, leggersi sulla base della considerazione che, con la disposizione di cui al comma 4 della nota IIbis dell’art. 1, cit., il legislatore ha disciplinato una fattispecie diversa da quella dell’accesso alle agevolazioni (di cui al comma 1, della stessa nota IIbis , cit.),

prevedendo «non una reiterazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni medesime, ma un’eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo RAGIONE_SOCIALE stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (Cass., 28 giugno 2018, n. 17148 cui adde Cass., 8 agosto 2022, n. 24457; Cass., 16 ottobre 2020, n. 22488; Cass., 27 febbraio 2020, n. 5353; v., altresì, Corte Cost., 13 febbraio 2009, n. 46); e, così, si è rimarcato che, ai fini della rilevanza (derogatoria) del nuovo acquisto infrannuale (sul piano della conservazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni già godute per il precedente acquisto), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale ;
ricostruzione, questa, che -implicando un quid pluris rispetto al mero «proposito abitativo» posto a fondamento della prima concessione dell’agevolazione esclude ex se il rischio della vendita speculativa prospettato nella gravata sentenza;

3.5 -può, pertanto, essere ribadito il seguente principio di diritto: «In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, non incorre in decadenza il contribuente che nel termine di diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune di ubicazione dell’immobile così acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, provvedendo, entro quest’ultimo termine, a destinare il nuovo immobile a propria abitazione principale»;
3.6 -nella fattispecie, pertanto, la perdita del diritto alle agevolazioni non poteva essere fondata su di una decadenza che -anche solo sotto il profilo logico-giuridico, avuto riguardo alla lettera della legge, ed alla sua ratio , – non si era verificata, atteso che la vendita RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari conseguite a condizioni agevolate si era perfezionata prima del decorso del termine (diciotto mesi) posto dal legislatore al contribuente per la realizzazione del dichiarato proposito abitativo (trasferimento di residenza); né il decorso di detto termine avrebbe potuto utilmente produrre i suoi effetti a fronte di una fattispecie (la rivendita dei beni) che essa stessa importava la perdita RAGIONE_SOCIALE agevolazioni (in difetto della consentita deroga costituita dalla effettiva realizzazione, nel termine annuale, del progetto abitativo);
e, come si è anticipato, il titolo della pretesa impositiva non si correla, nella fattispecie, al (mancato) perfezionamento della ridetta deroga (destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale);

-l’impugnata sentenza va, pertanto, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito con accoglimento del ricorso originario del contribuente;

le spese dei gradi di merito vanno compensate tra le parti mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza dell’ RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

La Corte

-accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo;

-cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, accoglie il ricorso originario del contribuente;

-compensa, tra le parti, le spese dei gradi di merito e condanna l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore del ricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità liquidate in € 1.000,00 per compensi professionali ed € 200,00 per esborsi, oltre rimborso

forfettario RAGIONE_SOCIALE spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 29 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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