Agevolazioni prima casa: quando si perdono i benefici?

Un contribuente ha perso le agevolazioni prima casa perché, a causa di difficoltà nei lavori di ristrutturazione, non ha trasferito la residenza entro 18 mesi. La Corte di Cassazione ha stabilito che i problemi con l’immobile non costituiscono forza maggiore, poiché l’obbligo legale è di trasferire la residenza nel Comune di acquisto, non necessariamente nell’abitazione specifica. La richiesta del contribuente è stata quindi definitivamente respinta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: Residenza nel Comune, non nella Casa

L’acquisto di un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa è un passo importante, ma comporta obblighi precisi. Uno su tutti è il trasferimento della residenza nel comune dove si trova l’abitazione entro 18 mesi. Ma cosa succede se lavori di ristrutturazione o problemi burocratici impediscono di rendere la casa abitabile in tempo? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa chiarezza su un punto cruciale: l’obbligo riguarda il Comune, non l’immobile specifico.

I Fatti di Causa

Il caso esaminato riguarda un contribuente che aveva acquistato un immobile beneficiando delle agevolazioni fiscali per la prima casa. A causa di notevoli difficoltà tecniche e burocratiche nei lavori di ristrutturazione, non era riuscito a trasferire la propria residenza nell’abitazione acquistata entro il termine di 18 mesi previsto dalla legge. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate gli notificava un avviso di liquidazione per recuperare le imposte non versate e irrogare le relative sanzioni.

Il contribuente si opponeva, sostenendo di essere stato bloccato da una causa di forza maggiore, ovvero un’inaspettata e imprevedibile lungaggine burocratica con l’amministrazione comunale. Dopo un lungo iter giudiziario, che vedeva inizialmente respinte le sue ragioni, la Commissione Tributaria Regionale, in sede di rinvio, gli dava ragione, riconoscendo la sussistenza della forza maggiore.

L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta della decisione, proponeva ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su un principio fondamentale.

La Decisione della Cassazione e le Agevolazioni Prima Casa

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione precedente e negando definitivamente le ragioni del contribuente. Il punto centrale della pronuncia è la distinzione netta tra l’obbligo di trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile e la possibilità di abitare quell’immobile specifico.

La Corte ha ritenuto irrilevanti le difficoltà legate alla ristrutturazione, anche se causate da ritardi burocratici imprevedibili. L’impossibilità di abitare la casa acquistata non costituisce una causa di forza maggiore valida a giustificare la perdita delle agevolazioni. Il contribuente, infatti, avrebbe potuto e dovuto adempiere al suo obbligo trasferendo la residenza in un qualsiasi altro alloggio situato nello stesso Comune, anche in affitto o in comodato, per non decadere dal beneficio fiscale.

Le Motivazioni della Corte

La motivazione della Suprema Corte si fonda su un’interpretazione rigorosa della normativa. L’elemento costitutivo per mantenere le agevolazioni prima casa è il trasferimento della residenza anagrafica nel territorio comunale, non l’effettiva occupazione dell’abitazione acquistata.

I giudici hanno specificato che la forza maggiore può essere invocata solo per eventi che impediscono il trasferimento della residenza nel comune, non quelli che ostacolano l’abitabilità di un singolo immobile. La legge, infatti, non richiede che il contribuente risieda proprio nell’edificio comprato. Di conseguenza, l’affermazione secondo cui un trasferimento altrove nello stesso comune sarebbe stato “fittizio” è stata giudicata giuridicamente inconferente. L’obbligo è formale e riguarda la registrazione anagrafica presso il Comune.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale molto importante e offre una lezione chiara per chiunque acquisti un immobile da ristrutturare con le agevolazioni per la prima casa. Le difficoltà nei lavori, per quanto gravi e non imputabili all’acquirente, non sono una scusa valida per mancare la scadenza dei 18 mesi. Per non perdere i benefici fiscali, è essenziale trasferire la residenza anagrafica nel Comune di acquisto entro il termine, anche se ciò significa trovare una sistemazione temporanea diversa dall’immobile acquistato. La pianificazione e la consapevolezza di questo obbligo sono fondamentali per evitare brutte sorprese con il Fisco.

I ritardi nei lavori di ristrutturazione giustificano il mancato trasferimento della residenza per le agevolazioni prima casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, i problemi che rendono inabitabile l’immobile acquistato non costituiscono una causa di forza maggiore, poiché l’obbligo è di trasferire la residenza nel Comune, non necessariamente in quella specifica abitazione.

Entro quale termine e dove va trasferita la residenza per non perdere i benefici fiscali?
La residenza deve essere trasferita entro 18 mesi dalla data dell’atto di acquisto nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile. Non è indispensabile che la residenza venga fissata proprio nell’abitazione oggetto delle agevolazioni.

Cosa si intende per ‘forza maggiore’ nel contesto delle agevolazioni prima casa?
Per forza maggiore si intende un evento imprevedibile, inevitabile e non imputabile al contribuente che impedisca oggettivamente il trasferimento della residenza nel Comune. La semplice inagibilità dell’immobile acquistato non rientra in questa categoria.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3712 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3712 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 21326/2022 proposto da:

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE, nato a Bologna il 3.3.1973 e residente in Cento (FE), alla INDIRIZZO, rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv.ti NOME COGNOME del Foro di Bologna, con studio alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL; fax: NUMERO_TELEFONO) e NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE) del Foro di Roma, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, alla INDIRIZZO
Avviso liquidazione imposta di registro -Revoca agevolazioni prima casa Causa di forza maggiore

– controricorrente –

-avverso la sentenza 671/13/2022 emessa dalla CTR Emilia-Romagna il 26/05/2022 e notificata il 03/06/2022;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

NOME COGNOME presentava ricorso avverso l’avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni per l’anno 2007 in relazione alla maggiore imposta sostitutiva su mutuo erogato da istituto bancario notificato dall’Agenzia delle Entrate, Direzione provinciale di Bologna, in materia di “agevolazioni fiscali prima casa” revocate, successivamente, dallo stesso ufficio per asserita mancanza dei requisiti normativi.

La C.T.P. di Bologna respingeva il ricorso, ritenendo non provata da parte del contribuente la causa di forza maggiore che avrebbe impedito il trasferimento della residenza dello stesso, entro il previsto termine di 18 mesi, nel Comune di Cento, ove era ubicato l’immobile acquistato con i benefici fiscali “prima casa”.

Sull’appello del contribuente, la CTR confermava la sentenza impugnata.

Avverso detta sentenza proponeva ricorso per cassazione il COGNOME.

Questa Corte, con ordinanza n. 16687 del 2021, accoglieva il terzo motivo del ricorso e rinviava la causa alla CTR, affinchè rendesse una motivazione adeguata in ordine alla sussistenza o meno della forza maggiore invocata dal contribuente.

La CTR dell’Emilia -Romagna, in sede di rinvio, accoglieva l’appello del COGNOME, evidenziando che sussisteva la forza maggiore, atteso che vi era stato un alternarsi di domande e risposte con il Comune, in presenza di lavori indubbiamente di notevole difficoltà anche tecnica, che avevano impedito la realizzazione dell’immobile (abitabile) e, dunque, il trasferimento, e che, mentre le iniziative del COGNOME erano sempre state sollecite, in risposta alle esigenze dell’amministrazione, i tempi di quest’ultima (con particolare riferimento al pre -parere) erano stati tali da costituire un imprevedibile caso di forza maggiore.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di due motivi. COGNOME ha resistito con controricorso. In prossimità dell’adunanza camerale il resistente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 384 c.p.c. e 1256 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR disatteso i principi enunciati dalla Suprema Corte nell’ordinanza di rinvio, violando e/o falsamente applicando il concetto giuridico di forza maggiore come enucleato nelle pronunce richiamate nella detta ordinanza.

1.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

E’ opportuno riportare il passaggio logico rilevante contenuto nell’ordinanza di rinvio n. 16687 adottata da questa Corte 14.6.2021. <>

La CTR dell’Emilia -Romagna, uniformandosi alle direttive contenute nella riportata ordinanza, ha espressamente concentrato la propria attenzione sulla sussistenza o meno di una forza maggiore che potesse giustificare il mancato trasferimento della residenz a, entro diciotto mesi dall’acquisto, nell’immobile acquistato.

Inoltre, con motivazione congrua sul piano logico (sebbene tale profilo non sia stato espressamente censurato), la CTR ha evidenziato che: a) sulla base della perizia di parte, l’immobile si presentava con gravi mancanze, anche strutturali; b) vi era stato un alternarsi di domande e risposte con il Comune (avuto particolare riguardo alle DIA presentate per tener conto della posizione espressa dal Comune all’esito del pre -parere), in presenza di lavori indubbiamente di notevole difficoltà anche tecnica, che avevano impedito la realizzazione dell’immobile (abitabile) e, dunque, il trasferimento del Bianchi; c) sebbene il contribuente debba mettersi nelle condizioni di terminare i lavori nel termine di legge, ostacoli burocratici non prevedibili (e, quindi, sopravvenuti) potevano (come era avvenuto nel caso di specie) impedire tale risultato; d) mentre le iniziative del contribuente erano sempre state sollecite, in risposta alle esigenze dell’amministrazione, i tempi di quest’ultima (con particolare riferimento al pre-parere) erano stati tali da costituire un imprevedibile caso di forza maggiore; e) era incongruo il rimprovero mosso al COGNOME, secondo cui egli, pur in corso di lavori, avrebbe potuto comunque prendere la residenza nel Comune, atteso che ciò sarebbe potuto avvenire solo in modo fittizio.
In tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge ed implica pertanto un problema interpretativo di quest’ultima, laddove

l’allegazione, come nel caso di specie, di un’erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa ed inerisce, pertanto, alla tipica valutazione del giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità unicamente sotto l’aspetto del vizio di motivazione.

A ben vedere, al ricorrente sollecita una rivalutazione delle risultanze istruttorie, preclusa nella presente sede.

Del resto, laddove i lavori da eseguirsi nell’immobile da ristrutturare erano prevedibili, non altrettanto può dirsi con riguardo alle lungaggini burocratiche sopraggiunte in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto.

In proposito, va ricordato che la causa di forza maggiore, idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto, può riferirsi alla inutilizzabilità dello stesso per mancato compimento dei lavori o per mancato rilascio di titoli abilitativi, pur dovendo essere caratterizzata dai requisiti della non imputabilità al contribuente, della necessità e della imprevedibilità (Cass., Sez. 6 – 5, Sentenza n. 864 del 19/01/2016).
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1 della Tariffa parte prima allegata al d.P.R. n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che il contribuente, nel termine di diciotto mesi dall’acquisto, avrebbe dovuto trasferire la residenza nel Comune di Cento, e non necessariamente nell’immobile compravenduto.

2.1. Il motivo è fondato.

In termini generali, in tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cd. “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, il trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto di compravendita, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula, ravvisabile a fronte di impedimento

oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 28838 del 08/11/2019).

Orbene, occorre tener presente che, in tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, è consentito il mantenimento dell’agevolazione nei casi in cui il trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile non sia tempestivo per causa – sopravvenuta, imprevedibile e non addebitabile al contribuente – di forza maggiore, istituto il cui ambito applicativo non è limitato alle sole obbligazioni, il quale, tuttavia, non può consistere nella mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione sì da non poter abitare l’immobile, atteso che elemento costitutivo della fattispecie è il trasferimento della residenza non nella “prima casa” ma nel comune in cui essa si trova (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13148 del 24/06/2016; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13346 del 28/06/2016, secondo cui possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune).
In quest’ottica, irrilevante (o inconferente) è, dal punto di vista giuridico, l’affermazione, resa dalla CTR, a tenore della quale era incongruo il rimprovero mosso al COGNOME, secondo cui egli, pur in corso di lavori, avrebbe potuto comunque prendere la residenza nel Comune, atteso che ciò sarebbe potuto avvenire solo in modo fittizio.

3. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel senso di rigettare il ricorso originario del contribuente. Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, laddove sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che l’orientamento di questa Corte sulla questione principale si è consolidato solo nel 2021 (Cass. n. 16687/2021), per compensare quelle relative ai gradi di merito.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo del ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e, decidendo nel merito, rigetta

il ricorso originario del contribuente;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna il controricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che liquida in € 4.000,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 21.1.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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