Agevolazioni prima casa: quando richiederle? La Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2354/2024, ha dichiarato inammissibile il ricorso di due contribuenti. Il caso riguardava la richiesta di agevolazioni prima casa per un immobile acquistato tramite sentenza giudiziale. La Corte ha ribadito che la richiesta di tali benefici deve essere presentata prima della registrazione della sentenza che trasferisce la proprietà, e non successivamente con l’impugnazione dell’avviso di liquidazione. Una richiesta tardiva è inefficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: quando richiederle? La Cassazione chiarisce i termini

L’acquisto di un’abitazione è un passo fondamentale, e le agevolazioni prima casa rappresentano un aiuto cruciale per molti cittadini. Tuttavia, la tempistica per richiedere questi benefici è rigorosa e non ammette deroghe. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 2354/2024) ha ribadito un principio fondamentale: la richiesta deve essere presentata prima della registrazione dell’atto che trasferisce la proprietà, anche quando tale trasferimento avviene tramite una sentenza del giudice. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti del Caso

Due contribuenti avevano acquistato un immobile a seguito di una sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, che dà esecuzione specifica a un contratto preliminare di vendita non adempiuto spontaneamente. Al momento della registrazione di tale sentenza, non avevano manifestato la volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa.

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava loro un avviso di liquidazione dell’imposta calcolata in misura ordinaria, senza applicare i benefici. I contribuenti decidevano quindi di impugnare l’avviso, sostenendo di aver formulato la richiesta di agevolazione nel primo atto utile a loro disposizione, ovvero il ricorso stesso. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale respingevano le loro istanze, affermando che la richiesta era tardiva. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte sulle agevolazioni prima casa

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso dei contribuenti inammissibile, confermando la correttezza delle decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno sottolineato che il momento ultimo per richiedere i benefici fiscali è la registrazione dell’atto traslativo della proprietà.

Il ricorso dei contribuenti è stato ritenuto inammissibile per due ragioni principali:
1. Mancata critica al principio di diritto: I ricorrenti non hanno contestato efficacemente il principio giuridico su cui si basava la decisione della corte d’appello, ovvero che la richiesta di agevolazione deve precedere la registrazione dell’atto. Si sono limitati a sostenere una loro interpretazione, senza demolire le fondamenta della sentenza impugnata.
2. Applicazione della regola della ‘doppia conforme’: Per quanto riguarda il secondo motivo di ricorso (relativo a un presunto vizio di motivazione), la Corte ha rilevato che le sentenze di primo e secondo grado erano giunte alla medesima conclusione sui fatti. In questi casi, la legge (art. 348-ter c.p.c.) limita la possibilità di contestare la motivazione in Cassazione.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione centrale della decisione si fonda sulla giurisprudenza consolidata in materia di agevolazioni prima casa. La Corte ha richiamato numerosi precedenti (tra cui Cass. n. 2261/2014 e n. 3863/2009) per affermare un principio cardine: la manifestazione di volontà di avvalersi dei benefici fiscali deve avvenire prima o contestualmente alla registrazione dell’atto che trasferisce la proprietà. Questo vale sia per un rogito notarile sia per una sentenza costitutiva del giudice.

La registrazione è l’atto che fa sorgere l’obbligazione tributaria nella sua forma definitiva. Permettere una richiesta successiva, magari dopo che l’amministrazione finanziaria ha già liquidato l’imposta, minerebbe i principi di certezza e definitività dei rapporti tributari. La collaborazione del contribuente, manifestata attraverso la dichiarazione di voler usufruire del beneficio, è un presupposto necessario che deve realizzarsi entro quel termine perentorio.

La Corte ha specificato che una volta superato tale momento, l’agevolazione non richiesta non può più essere concessa. La richiesta formulata per la prima volta in sede di contenzioso contro l’avviso di liquidazione è, pertanto, irrimediabilmente tardiva.

Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un’importante lezione pratica per chiunque stia acquistando un immobile, specialmente attraverso procedure giudiziarie come quella ex art. 2932 c.c. La volontà di beneficiare delle agevolazioni prima casa deve essere manifestata in modo chiaro ed esplicito prima che l’atto di trasferimento della proprietà venga registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Non è possibile ‘rimediare’ in un secondo momento, neppure in sede di ricorso tributario. È quindi essenziale agire con la massima tempestività e diligenza, avvalendosi di una consulenza legale e fiscale adeguata, per non perdere un diritto che può incidere significativamente sul costo dell’operazione immobiliare.

Quando si devono richiedere le agevolazioni prima casa se l’acquisto avviene tramite sentenza del giudice?
La richiesta deve essere presentata obbligatoriamente prima della registrazione della sentenza stessa, poiché è quest’ultima a costituire l’atto che trasferisce la proprietà e determina l’imposta.

È possibile chiedere le agevolazioni fiscali per la prima casa dopo aver ricevuto l’avviso di liquidazione dell’imposta?
No. La sentenza chiarisce che una volta che l’atto è stato registrato e l’imposta liquidata dall’Agenzia delle Entrate, è troppo tardi per richiedere il beneficio, in quanto il termine ultimo è già scaduto.

Perché il ricorso dei contribuenti è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile principalmente perché non contestava in modo specifico e pertinente il principio di diritto applicato dalla corte d’appello (ossia la tardività della richiesta). Inoltre, per uno dei motivi, si applicava la regola della ‘doppia conforme’, che impedisce il riesame dei fatti già decisi in modo identico dai due giudici di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2354 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2354 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 24/01/2024

REGISTRO – AG. 1^ CASA – SENTENZA 2932 COD. CIV.

sul ricorso iscritto al n. 9559/2022 del ruolo generale, proposto

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) nato a Crotone il DATA_NASCITA e COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nata a Cariati il DATA_NASCITA, rappresentati e difesi, in forza di procura speciale e nomina poste a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE) del Foro di Crotone, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma (RM), al INDIRIZZO.

– RICORRENTI –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

per la cassazione della sentenza n. 3150/2/2021 della Commissione tributaria regionale della Calabria, depositata il 30 settembre 2021; UDITA la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 26 settembre 2023;

RILEVATO CHE:

con la suindicata sentenza Commissione tributaria regionale della Calabria rigettava l’appello proposto dai suindicati ricorrenti contro la sentenza n. 1383/2/2020 della Commissione tributaria provinciale di Crotone, premettendo che « non risulta in fatto che i contribuenti abbiano, sino alla registrazione della sentenza ex art. 2932 c.c., chiesto l’applicazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni relative alla prima casa »;

1.1. sulla base di tale accertamento, il Giudice regionale applicava il principio di diritto affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui «In tema di agevolazioni tributarie, ed ai fini del godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, le manifestazioni di volontà prescritte dall’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, vanno rese, qualora il suddetto acquisto sia avvenuto a seguito di sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., prima della registrazione di quest’ultima, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi, invece, escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce una eccezione al principio generale desumibile dall’art. 77 del d.P.R. predetto, secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti temporali, alla erroneità di quest’ultima (Cass. 2261/2014; conformi, successivamente, Cass, 3132/2018; Cass. 5349/2020)» (così nella sentenza impugnata);
avverso tale sentenza NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME notificavano in data 30/31 marzo 2022 ricorso per cassazione, formulando due motivi di impugnazione;

l’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso notificato il 9 maggio 2022;

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo di ricorso i contribuenti hanno dedotto, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3 e 4, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1 Nota II-bis) della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, assumendo che la dichiarazione di avvalersi RAGIONE_SOCIALE agevolazioni è stata esplicitata con il primo atto con cui si è potuta manifestare tale volontà e precisamente con il ricorso avverso l’avviso di liquidazione, che aveva comportato la registrazione d’ufficio della sentenza di trasferimento della proprietà dell’immobile;
1.1. nello specifico, gli istanti hanno segnalato di aver sostenuto nell’atto di appello che la giurisprudenza di legittimità (Cass., Sez. T, 17 marzo 2020, n. 7390) aveva chiarito che le agevolazioni per l’acquisto della prima casa trovano applicazione anche nell’ipotesi in cui il trasferimento della proprietà dell’immobile sia disposto dal giudice con sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. e che la dichiarazione prescritta, a pena di decadenza, dal sesto comma dell’art. 1 della citata tariffa, da rendersi ordinariamente nell’atto di trasferimento, va, in questo caso, effettuata nel primo momento in cui la parte destinataria degli effetti traslativi del provvedimento può far valere il proprio diritto all’applicazione del beneficio;
con la seconda censura i contribuenti hanno denunciato, con riferimento al paradigma censorio di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., la « omessa o contradditoria motivazione sulla causa giustificatrice del ritardo della presentazione dell’istanza di agevolazione prima casa» (v. pagina n. 5 del ricorso) , sostenendo

che il Giudici di merito non avrebbero motivato « sulle motivazioni per cui gli odierni ricorrenti non avevano fatto la scelta RAGIONE_SOCIALE motivazioni, precludendo ancora allo stato, di ottenere tale beneficio» (così a pagina n. 6 del ricorso);

3. il primo motivo di ricorso risulta inammissibile;

3.1. come sopra illustrato, le ragioni della decisione impugnata risiedono sul principio di diritto affermato da questa Corte secondo cui l’agevolazione per l’acquisto della prima casa va richiesta, anche nel caso in cui all’acquisto si proceda ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., comunque prima della registrazione dell’atto (cfr., unitamente alla giurisprudenza nella sentenza impugnata, anche Cass., Sez. T., 17 marzo 2020, n. 7390 e Cass., Sez. V, 18 febbraio 2009, n. 3863);

3.2. la stessa pronuncia citata dai ricorrenti risulta allineata a tali principi, avendo richiamato espressamente la sentenza di questa Corte n. 2261 del 3 febbraio 2014 ed avendo escluso che il beneficio, anche nella fattispecie in rassegna, possa essere richiesto in un momento successivo alla registrazione dell’atto, aggiungendo che la citata pronuncia era stata preceduta da altro arresto (Cass. 18 febbraio 2009, n. 3863), che pure aveva ritenuto che l’agevolazione in questione va richiesta non oltre la registrazione dell’atto, con conseguente inammissibilità di una dichiarazione effettuata dopo che l’Amministrazione abbia già proceduto all’operazione di liquidazione dell’imposta o nel successivo giudizio di impugnazione dell’avviso di liquidazione medesimo, in quanto essa sarebbe del tutto incompatibile con l’esigenza di tutela dell’interesse dell’Amministrazione alla definitività e certezza del tributo (così Cass. Sez. T, 17 marzo 2020, n. 7390, che cita ancora Cass., Sez. II, 8 febbraio 2018, n. 3132);
3.3. detta pronuncia del 17 marzo 2020, n. 7390 ha, in particolare, indicato i precedenti giurisprudenziali che « valgono a definire in modo puntuale l’ambito nel quale la richiesta dei benefici può essere avanzata », menzionando:

la sentenza di questa Corte del 3 febbraio 2014, n. 2261, secondo cui « “In tema di agevolazioni tributarie, ed ai fini del godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, le manifestazioni di volontà prescritte dall’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, vanno rese, qualora il suddetto acquisto sia avvenuto a seguito di sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., prima della registrazione di quest’ultima, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi, invece, escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce una eccezione al principio generale desumibile dall’art. 77 del d.P.R. predetto, secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti temporali, alla erroneità di quest’ultima” »;
la sentenza del 18 febbraio 2009, n. 3863, secondo cui « In tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali previsti dall’art. 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168 per l’acquisto della “prima casa” trovano applicazione anche nell’ipotesi in cui il trasferimento della proprietà dell’immobile sia disposto dal giudice con sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., non ostandovi l’obbligo imposto al compratore di rendere la dichiarazione prescritta a pena di decadenza dal sesto comma dell’art. 1 cit., la quale, da rendersi ordinariamente nell’atto di trasferimento, va effettuata nel primo momento in cui la parte destinataria degli effetti traslativi del provvedimento può far valere il proprio diritto all’applicazione del beneficio, ovverosia nel momento in cui essa richiede la registrazione dell’atto all’Amministrazione finanziaria. Ne consegue quindi l’inammissibilità di una dichiarazione effettuata dopo che l’Amministrazione abbia già proceduto all’operazione di liquidazione dell’imposta o nel successivo giudizio di impugnazione dell’avviso di liquidazione medesimo, in quanto essa sarebbe del tutto incompatibile con l’esigenza di tutela dell’interesse dell’Amministrazione alla definitività e certezza del tributo” »;
-la pronuncia dell’8 febbraio 2018, n. 3132, secondo cui « “In caso di stipulazione di un contratto preliminare nel quale le parti abbiano concordato il corrispettivo in una misura tale da comprendere anche l’ammontare dell’imposta al cui pagamento è tenuto il cedente, ai fini RAGIONE_SOCIALE agevolazioni previste per la “prima casa”, dalla nota II-bis all’art. I della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, le dichiarazioni di sussistenza RAGIONE_SOCIALE condizioni ivi previste ove non siano state rese nel contratto preliminare e il contratto definitivo non sia stato stipulato con la conseguente proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica, possono essere rese anche nel corso del giudizio, fino alla sentenza pronunciata a norma dell’art. 2932 c.c.”) »;
3.4. alla luce di quanto precede, la tesi patrocinata con il motivo in esame, in base alla quale la richiesta di agevolazione è stata correttamente inoltrata nel primo momento utile in cui si è potuta manifestare la relativa volontà e cioè nel ricorso avverso l’avviso di liquidazione, non solo risulta contraria al precedente (Cass. 17 marzo 2020, n. 7390) dai medesimi ricorrenti richiamato, ma, a monte, non si è correlata alle ragioni della decisione, avendo omesso cioè di confrontarsi con essa e, in particolare, di criticare l’affermata preclusione derivante dall’intervenuta registrazione dell’atto, prima della quale la Commissione, con verifica fattuale non sindacabile nella sede che occupa, ha accertato non essere stata avanzata la richiesta di agevolazione;
3.5. va, allora, richiamato l’orientamento della Corte secondo il quale « l’esercizio del diritto di impugnazione può considerarsi avvenuto in modo idoneo solo qualora i motivi con i quali è esplicato si traducano in una critica alla decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione RAGIONE_SOCIALE ragioni per cui essa è errata, da considerarsi in concreto e dalle quali non possano prescindere, dovendosi pertanto considerare nullo per inidoneità al raggiungimento RAGIONE_SOCIALE scopo il motivo che difetti di tali requisiti (Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2020, n. 15517) » (così, Cass. Sez. T., 21 febbraio 2023, n. 5429), il che induce a dichiarare inammissibile il
motivo (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2020, n. 15517; Cass., Sez. 5^, 22 settembre 2020, n. 19787; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41220; Cass., Sez. 5^, 29 marzo 2022, n. 10004; Cass., Sez. 5^, 31 maggio 2022, n. 17509);

anche il secondo motivo va, nella sua letterale declinazione, dichiarato inammissibile;

4.1. la stessa difesa dei ricorrenti ha posto in evidenza che la sentenza impugnata ha ribadito le ragioni della decisione di primo grado che pure aveva rigettato il ricorso del contribuente (« la sentenza merita di essere vagliata da questa Suprema Corte, perché non ha fatto altro che ripetere la scarsa motivazione della sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Crotone»; così a pagina n. 4 del ricorso);

4.2. nel delineato contesto processuale, non par dubbio che il ricorso in oggetto intercetti il limite di cui all’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ., che esclude che possa essere impugnata con ricorso per cassazione ex art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. la sentenza di appello (nella specie depositata il 30 settembre 2021 con riferimento ad un giudizio di secondo grado incardinato nell’anno 2020) che conferma la decisione di prima istanza;
4.3. l’evidenza della previsione normativa non richiede soverchie argomentazioni per ritenere l’inammissibilità del ricorso in esame, in ragione della esistenza, alla luce di quanto sopra illustrato, di una doppia decisione ‘conforme’ sugli stessi fatti sia da parte della sentenza di primo grado (cfr., su tali pacifici principi, tra le tante, Cass., Sez. L., 7 marzo 2023, n. 6826, che richiama Cass., Sez. II, 10 marzo 2014, n. 5528; Cass., Sez. VI/II, 15 marzo 2022, n. 8320, che richiama Cass., Sez. T, 18 dicembre 2014, n. 26860 e Cass., Sez. I, 22 dicembre 2016, n. 26774 e, nello stesso senso Cass., Sez. VI/II, 9 marzo 2022, n. 7724, nonché Cass., Sez. 6/T, 24 febbraio 2023, n. 5746), dovendo aggiungersi sul punto che questa Corte ha avuto di modo di chiarire che la predetta previsione si applica anche
al ricorso per cassazione avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale (cfr. Cass., Sez. U., 7 aprile 2014, n. 8053);

4.4. può aggiungersi che il motivo risulta parimenti inammissibile, ove si consideri che con esso i contribuenti, più che lamentare l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (inteso come accadimento storico, ossia un fatto principale e/o secondario avente carattere decisivo), hanno rimproverato al Giudice dell’appello il mancato esame RAGIONE_SOCIALE deduzioni ed argomentazioni « riguardanti la richiesta di usufruire RAGIONE_SOCIALE agevolazioni anche in ordine alla richiesta di mediazione avanzata nel ricorso» (v, pagina n. 6 del ricorso), ipotesi questa che, in ogni caso, non è inquadrabile nel paradigma prescelto (cfr., tra le tante, Cass., Sez. T, 23 gennaio 2023, n. 1915, che richiama Cass., Sez. 1^, 14 settembre 2018, n. 26305; Cass., Sez. 6^-1, 6 settembre 2019, n. 22397; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2021, n. 12400; Cass., Sez. 5^, 24 luglio 2021, nn. 21457 e 21458), Cass., Sez. 6A-1, 6 settembre 2019, n. 22397; Cass., Sez. 5^, 20 aprile 2021, n. 10285);
4.5. va pure rammentato che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all’art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ., che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, considerati subvalenti o non rilevanti ai fini della pronuncia resa (così Così Cass., Sez. VI/T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez. II, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez. I, 26 maggio 2016, n. 10937; Cass., Sez. VI, 17 maggio 2013, n. 12123), come avvenuto nella specie, in cui il (corretto) principio di diritto applicato dalla Commissione ha consentito di superare le altre deduzioni difensive articolate dai ricorrenti;
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni svolte, il ricorso va dichiarato inammissibile;

le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo;

va dato, infine, della sussistenza dei presupposti di cui all’art 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento da parte dei ricorrenti, in solido tra di loro, di un ulteriore importo pari a quello eventualmente dovuto per l’impugnazione;

P.Q.M.

la Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna NOME COGNOME e NOME COGNOME, in solido tra di loro, al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente grado di giudizio, che liquida a favore dell’RAGIONE_SOCIALE, nella somma di 1.900,00 € per competenze, oltre alle spese che risulteranno dai registri di cancelleria prenotate a debito;

Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento da parte dei ricorrenti, in solido tra di loro, di un ulteriore importo pari a quello eventualmente dovuto per l’impugnazione .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26 settembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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