Agevolazioni prima casa: quando non vale la forza maggiore

Un contribuente perde le agevolazioni prima casa su un nuovo acquisto per non aver venduto entro un anno l’immobile precedente, come dichiarato nell’atto. La Corte di Cassazione ha negato l’applicazione della forza maggiore, poiché l’inagibilità del primo immobile a causa di un sisma era una circostanza già nota al momento dell’impegno alla vendita, e non un evento imprevedibile che giustificasse l’inadempimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: l’Impegno a Vendere è Vincolante anche con Immobile Inagibile

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante sostegno per chi acquista un’abitazione, ma l’accesso a questi benefici è subordinato a regole precise. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che l’impegno a vendere l’immobile preposseduto entro un anno è un obbligo inderogabile, e il suo mancato rispetto comporta la perdita dei benefici, anche se la vecchia casa è inagibile. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti di Causa

Un contribuente, già proprietario di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, si trovava con l’immobile reso inagibile a seguito di un evento sismico. Successivamente, decideva di acquistare una nuova abitazione, richiedendo nuovamente i benefici fiscali. Per ottenerli, in sede di rogito, si impegnava formalmente a rivendere la prima casa entro un anno, come previsto dalla normativa per chi possiede già un’altra abitazione agevolata.

Tuttavia, trascorso l’anno, la vendita non avveniva. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione, revocando le agevolazioni e richiedendo il pagamento delle imposte in misura ordinaria, oltre a sanzioni e interessi. Il contribuente impugnava l’atto impositivo, sostenendo di non aver potuto vendere l’immobile a causa di forza maggiore, data la sua perdurante inagibilità.

La Questione Legale: Impegno alla Vendita vs. Forza Maggiore

Il cuore della controversia risiede nello scontro tra due principi. Da un lato, la difesa del contribuente si basava sul concetto di forza maggiore: l’inagibilità strutturale dell’immobile, causata dal sisma, costituiva un ostacolo insormontabile che aveva impedito la vendita nei termini di legge.

Dall’altro lato, l’Agenzia delle Entrate sosteneva che la dichiarazione resa nell’atto di acquisto – ovvero l’impegno a vendere – era un requisito specifico e volontariamente scelto dal contribuente per accedere a una determinata fattispecie di agevolazione. Questa scelta non poteva essere sconfessata a posteriori invocando una circostanza, l’inagibilità, che era già perfettamente nota al momento della firma del contratto e dell’assunzione dell’impegno.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del contribuente, confermando la decisione dei giudici di merito e la legittimità della revoca delle agevolazioni prima casa. Le motivazioni della Corte sono state chiare e rigorose.

La Scelta del Titolo Giuridico è Vincolante

I giudici hanno sottolineato che il contribuente, al momento del secondo acquisto, ha scelto di usufruire del beneficio previsto dal comma 4-bis della nota II-bis (d.P.R. 131/1986). Questa norma consente di ottenere le agevolazioni anche a chi è già proprietario di una prima casa, a patto di impegnarsi a venderla entro un anno. Si tratta di un titolo giuridico diverso da quello che permette di acquistare una nuova prima casa perché la precedente è divenuta “inidonea” all’uso abitativo. Avendo scelto la via dell’impegno alla vendita, il contribuente non poteva poi invocare l’inidoneità come scusante. La dichiarazione di volontà espressa nell’atto è irrevocabile e non può essere modificata a posteriori.

L’Insussistenza della Forza Maggiore

La Corte ha chiarito che la forza maggiore, per essere tale, deve derivare da un evento “sopravvenuto, imprevedibile ed inevitabile”. Nel caso di specie, l’inagibilità dell’immobile a causa del sisma era una condizione preesistente e ben nota al contribuente quando ha acquistato il secondo immobile e si è impegnato a vendere il primo. Non si è trattato di un evento improvviso che ha ostacolato la vendita, ma di una valutazione errata da parte del contribuente circa la propria capacità di adempiere all’obbligo assunto nonostante le difficoltà note. Tale errore di valutazione non integra la forza maggiore.

Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di agevolazioni prima casa: le dichiarazioni rese in sede di atto notarile sono vincolanti e determinano il quadro giuridico di riferimento. L’impegno a vendere entro un anno è un obbligo tassativo, e il contribuente deve valutare attentamente la fattibilità di tale operazione prima di assumerlo. Invocare a posteriori la forza maggiore per circostanze già note al momento della dichiarazione non è una strategia difensiva valida. Questa decisione serve da monito: la pianificazione e la scelta del corretto percorso normativo sono essenziali per non incorrere nella revoca dei benefici fiscali.

L’inagibilità di un immobile per terremoto costituisce sempre forza maggiore per non rivenderlo e mantenere le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto?
No. Secondo la Corte, se l’inagibilità era una condizione già nota al momento dell’acquisto del nuovo immobile e dell’assunzione dell’impegno a vendere, non può essere considerata una causa di forza maggiore. La forza maggiore richiede un evento sopravvenuto e imprevedibile.

È possibile cambiare la motivazione per cui si richiedono le agevolazioni prima casa dopo aver firmato l’atto di acquisto?
No. La dichiarazione di volontà fatta nell’atto di acquisto (ad esempio, l’impegno a vendere l’immobile preesistente) è considerata un elemento costitutivo del beneficio, è irrevocabile e non può essere modificata successivamente dall’acquirente per invocare un diverso presupposto agevolativo (come l’inidoneità della casa preposseduta).

Cosa succede se ci si impegna a vendere la vecchia prima casa entro un anno per ottenere le agevolazioni sulla nuova, ma non ci si riesce?
Se l’impegno non viene rispettato entro il termine di un anno, si decade dalle agevolazioni fiscali ottenute. L’Agenzia delle Entrate procederà al recupero delle imposte non versate (calcolate con l’aliquota ordinaria), maggiorate di sanzioni e interessi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 23978 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 23978 Anno 2024

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31597/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. dell’ ABRUZZO n. 171/2020 depositata il 03/03/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

la RAGIONE_SOCIALE notificava, in data 22 marzo 2018, ad NOME COGNOME COGNOME‘avviso di liquidazione n. NUMERO_DOCUMENTO per l’atto registrato a L’RAGIONE_SOCIALE il 10/01/2017 al n. NUMERO_DOCUMENTO serie NUMERO_DOCUMENTO emesso a seguito di revoca dei benefici fiscali concessi p er l’acquisto di un immobile sito in CapestranoINDIRIZZO, per il prezzo dichiarato di € 135.000,00 in relazione al quale era stata richiesta l’applicazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, previste dall’art. 1, della T ariffa, parte prima allegata al d.P.R. 26/4/1986 n.131, agevolazione che stata revocata in quanto, a seguito degli accertamenti effettuati, era risultato che il contribuente, pur essendosi impegnato nell’atto a rivendere l’altro immobile posseduto nello stesso comune e per il quale aveva richiesto e ottenuto le agevolazioni, non aveva provveduto a rivenderlo nei termini di legge;
a seguito di impugnazione dell’atto impositivo, con sentenza n. 74/01/2019, depositata in data 19/02/2019, la Commissione Tributaria RAGIONE_SOCIALE adita, rigettava il ricorso, compensando le spese di lite;

con sentenza n. 171/03/2020, depositata il 03/03/2020, la C.T.R. dell’Abruzzo confermava la sentenza di primo grado escludendo, in particolare, che potesse essere invocata la dedotta forza maggiore quale causa giustificativa del mancato ritrasferimento nel termine indicato;

avverso tale sentenza il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, formulando un unico motivo di impugnazione illustrato con successiva memoria difensiva;

l’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, eccependo, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso .

CONSIDERATO CHE

la parte ricorrente ha dedotto violazione o falsa applicazione dell’art.1, nota 2^ bis della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., assumendo che, nella specie, il beneficio prima casa doveva essere riconosciuto sulla scorta dei principi fissati dalla giurisprudenza di legittimità e di quanto affermato dalla medesima RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con le risoluzioni 86/E del 20 agosto 2020 e 107/E del 1° agosto 2017 in quanto l’immobile i n precedenza acquistato, come prima casa, era inagibile a causa del terremoto del 2009 e, quindi, non era utilizzabile a fini abitativi per una causa di forza maggiore. Evidenzia che occorreva considerare che l’immobile in questione, sito in CapestranoINDIRIZZO INDIRIZZO faceva parte di un aggregato edilizio sicchè non poteva procedersi al suo recupero autonomamente e che sebbene al momento dell’acquisto del secondo immobile era consapevole dello stato di inagibilità, non poteva prevedere che tale situazione impedisse la compravendita dell’immobile né che la condizione del bene gli precludesse di recuperarlo autonomamente, rilevando di avere segnalato all’ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in data 27 novembre 2017, il fatto che non erano cessate le condizioni che avevano determinato la inagibilità temporanea, ragione per cui l’unico immobile abitabile e fruibile era quello da ultimo acquistato;
il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate;

2.1. va premesso che, diversamente da quanto sostenuto dall’ufficio controricorrente, non si tratta di motivo inammissibile perché il dedotto errore logicogiuridico di cui si è detto non implica, ‘in via esclusiva’, la rivisitazione nella presente sede di legittimità di aspetti fattuali, quanto anche e soprattutto profili di stretta rilevanza tecnico-giuridica;

2.2. il motivo è da ritenere, tuttavia, infondato per le ragioni appresso chiarite;

3. in relazione al quadro normativo di riferimento va evidenziato che l’art. 1 nota 4 -bis , nel testo ratione temporis vigente, prevede che: ‘L’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4’. Il citato comma 4bis stabilisce, quindi, che l’aliquota agevolata del 2 per cento (in luogo del 9 per cento previsto in via ordinaria) si applichi anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfi il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 della Nota II-bis, essendo cioè ancora titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra abitazione già acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni ivi elencate, in presenza però degli altri requisiti di legge, di cui alle illustrate lettere a) e b) dello stesso comma, purché provveda a vendere l’immobile posseduto in precedenza entro un anno dalla data dell’atto;
3.1. per effetto di dette disposizioni normative le dichiarazioni che l’acquirente deve rendere nell’atto di acquisto per usufruire RAGIONE_SOCIALE agevolazioni ‘prima casa’ sono diverse a seconda che questi sia o non sia già titolare di un’altra abitazione agevolata e che, nel primo caso, intenda o meno alienarla entro un anno. Con tali dichiarazioni, quindi, si rende palese se l’acquisto è stato effettuato volendo usufruire RAGIONE_SOCIALE agevolazioni di cui al comma 1 oppure di quelle previste dal comma 4bis ;
3.2 nel caso in esame, il NOME aveva già acquistato un immobile usufruendo RAGIONE_SOCIALE agevolazioni c.d. ‘prima casa’ e non avendo ottemperato all’impegno della rivendita preso nell’atto di

compravendita, lo stesso, secondo la tesi dell’ ufficio, era automaticamente decaduto dalle agevolazioni;

3.3. il ricorrente, anche in questa sede, ribadisce che, a causa di forza maggiore, l’abitazione acquistata nel 2006 era risultata inagibile per i danni subiti a seguito dell’evento sismico del 6/4/2009 e che, quindi, non risultava più idonea a sopperire alle esigenze abitative;

4 . occorre considerare, tuttavia, che l’acquisto in contestazione è stato operato, a condizioni agevolate dietro dichiarazione di impegno alla rivendita. Il contribuente, cioè, ha speso un titolo specifico per usufruire dell’agevolazione (quello di cui al c omma 4-bis, della nota IIbis , cit.) e detto titolo non è stato identificato con la possidenza di altra unità immobiliare concretamente inidonea a soddisfare l’esigenza abitativa. Sussiste, in effetti, un orientamento della Corte secondo il quale il concetto di “idoneità” della casa pre-posseduta ostativo alla fruizione del beneficio (ed espressamente previsto nella previgente normativa) – deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di “casa di abitazione”, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato (v., ex plurimis , Cass., 27 luglio 2018, n. 19989; Cass., 2 febbraio 2018, n. 2565). Ma, nella fattispecie, non è questo il titolo speso per fruire dell’agevolazione che è stata conseguita dietro impegno alla rivendita sicchè appare irrilevante la contestazione, reiterata anche in seno alla memoria illustrativa, secondo cui il contribuente non poteva più continuare a utilizzare l’originario bene per finalità abitative, configurandosi, per effetto di un evento sopravvenuto, una ipotesi di inidoneità oggettiva all’utilizzo abitativo dell’immobile ;
4.1. questa Corte ha statuito, in più occasioni, che le dichiarazioni prescritte dalla nota II bis, cit., – che involge la volontà del contribuente di fruire dell’agevolazione dichiarando di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile, di non esser titolare

esclusivo o in comunione col coniuge di altri diritti reali su immobili siti nello stesso comune e di non avere già fruito dei medesimi benefici – derogano al principio generale, desumibile dallo stesso d.P.R. n. 131 del 1986, art. 77, secondo il quale un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all’erronea imposizione (cfr. Cass., 12 gennaio 2017, n. 635; Cass., 11 giugno 2010, n. 14117; Cass., 12 febbraio 2009, n. 3449), così che la dichiarazione in discorso è prescritta quale elemento costitutivo della fattispecie (agevolativa) e assume la natura giudica di una dichiarazione di volontà «in quanto orientata all’esercizio di un diritto soggettivo» (Cass., 27 febbraio 2020, n. 5349; Cass., 29 marzo 2017, n. 8103; v. altresì Cass., 11 giugno 2010, n. 14117; Cass., 12 febbraio 2009, n. 3449). Rispetto alle dichiarazioni di volontà del contribuente questa Corte ha rilevato che la dichiarazione, una volta presentata, è irrevocabile e non può essere modificata dall’ufficio né contestata dal contribuente, se non per errore materiale, il quale deve essere manifesto e riconoscibile e consistere nella discordanza, immediatamente rilevabile dal testo dell’atto, tra l’intendimento dell’autore e la sua materiale esteriorizzazione e non può consistere in un ripensamento successivo alla dichiarazione (v. ex plurimis , Cass., 14 settembre 2021, n. 24663; Cass., 4 aprile 2019, n. 9442; Cass., 18 gennaio 2019, n. 1325; Cass., 28 giugno 2018, n. 17141; Cass., 21 luglio 2015, n. 15295; Cass., 13 febbraio 2014, n. 3301);
5. ne discende che le circostanze addotte con il motivo di ricorso sono inconferenti: quanto alla dedotta inagibilità della casa oggetto del primo acquisto, perché il titolo speso dalla parte, nella richiesta di agevolazione, era diverso ( e la parte, pertanto, non può oggi invocare ‘altro presupposto o altro requisito’ per conservare l’agevolazione) e quanto alla perdurante inagibilità di detta casa, che precludeva la rivendita entro l’anno, perché viene (così) in rilievo

un’erronea valutazione operata dalla parte rispetto alle condizioni utili alla rivendita del bene entro l’anno;

5 .1. invero l’inagibilità, al momento della seconda vendita, era in atto e ciò di cui si duole il contribuente è, nella sostanza, un’erronea valutazione circa la possibilità di rivendere il bene entro l’anno;

5.2. non può parlarsi, tuttavia, in relazione a detta valutazione, di un errore di diritto quanto alla esclusione di una causa di forza maggiore che consiste di causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il ” factum principis “, ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto (Cass. Sez. U., 23 aprile 2020, n. 8094);

giova rilevare che la Commissione Tributaria Regionale, nell’escludere la sussistenza della causa di forza maggiore invocata dal contribuente – riguardante la circostanza l’abitazione acquistata nel 2006 era risultata inagibile a causa dei danni conseguenza del terremoto del 06/04/2009 – ha osservato che l’atto di compravendita della seconda casa era stato stipulato il 21/12/2016 -successivamente al terremoto- e che il contribuente quando aveva effettuato l’acquisto non aveva in atti dichiarato nulla sulla situazione di inagibilità della altra casa acquista con le agevolazioni, pur essendone a conoscenza. Inoltre era consapevole che l’edificio era inagibile e che il Comune di Capestrano ne aveva vietato l’utilizzo fino al perdurare RAGIONE_SOCIALE condizioni che lo rendevano insicuro. Trattasi di ricostruzione in punto di fatto corretta e in linea con i principi di diritto fissati da questa Corte secondo cui quanto alla ricorrenza della forza maggiore, quale causa di giustificazione del mancato trasferimento della residenza, per forza maggiore deve intendersi “un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di “abitare” nella prima casa entro il termine suddetto” (cfr. Cass. n. 7067/14; id n.13177/14);
“un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento” (Cass. n. 6076/2017; cfr. Cass. n. 13148/16; n. 14399/13; n. 864/16 e n. 25/16);

va, infine, ricordato che per le norme che riconoscono agevolazioni e benefici in deroga al regime ordinario sono per loro natura di stretta interpretazione secondo l’orientamento constante di questa Sezione (Cass. n. 4501 e n. 5270 del 2009, n. 5394 e n. 7438 del 2010) e da ultimo, questa Corte, a sezioni unite, nella sentenza n. 18574 del 2016 ha ribadito, in termini generali, in tema di norme agevolative, la «non suscettibilità di integrazione ermeneutica trascendente i confini semantici del dato normativo espresso» (Cass. sez. 5, 31 ottobre 2019, n. 28070);
8. sulla scorta RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono il ricorso va, dunque, respinto;

8.1. le spese giudiziali seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura fissata in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente grado di giudizio che liquida, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, nella somma di 3.000,00 oltre spese prenotate a debito; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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