Agevolazioni prima casa: quando la dichiarazione è falsa?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29262/2025, ha stabilito che la revoca delle agevolazioni prima casa non è automatica se il contribuente possiede un altro immobile nello stesso Comune. La dichiarazione di non possedere altri immobili è considerata mendace, e quindi sanzionabile, solo se l’immobile pre-posseduto era concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente. La Corte ha cassato la sentenza di merito che si era limitata a constatare la mera proprietà senza valutare l’effettiva idoneità dell’abitazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: la proprietà di un altro immobile non basta per la revoca

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante sostegno per chi acquista un’abitazione, ma l’accesso a tali benefici è subordinato a precise condizioni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale sul concetto di “dichiarazione mendace”, stabilendo che la semplice proprietà di un altro immobile non è sufficiente per far decadere dai benefici, se tale immobile non è concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda una contribuente che aveva acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni per la prima casa. Nel rogito notarile, aveva dichiarato di non possedere altre abitazioni nel medesimo Comune. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate contestava tale dichiarazione, poiché risultava che la contribuente era proprietaria esclusiva di un’altra casa nello stesso territorio. Di conseguenza, l’Agenzia revocava i benefici fiscali e liquidava le imposte maggiorate con sanzioni.

La contribuente si era difesa sostenendo che l’immobile pre-posseduto era inidoneo alle esigenze abitative della sua famiglia e non disponibile, ma le sue ragioni erano state respinte sia in primo che in secondo grado. I giudici di merito avevano ritenuto che la dichiarazione fosse oggettivamente falsa, a prescindere dall’idoneità dell’altro immobile.

L’analisi delle agevolazioni prima casa e la valutazione di idoneità

La questione centrale portata all’attenzione della Corte di Cassazione è stata la corretta interpretazione del requisito di “impossidenza” e, di conseguenza, del concetto di “dichiarazione mendace”. La normativa sulle agevolazioni prima casa prevede la decadenza dai benefici in caso di dichiarazione non veritiera. Tuttavia, la giurisprudenza ha progressivamente affinato questo principio.

La Corte ha ribadito un orientamento consolidato: il requisito dell’impossidenza di un altro fabbricato di abitazione deve essere interpretato non in senso meramente formale (la pura e semplice proprietà), ma in senso sostanziale. Ciò significa che il beneficio non è escluso se l’altro immobile posseduto non è concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della contribuente, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. La decisione si fonda su due motivi principali.

Il Concetto di “Idoneità ad Abitazione”

Il primo motivo di accoglimento riguarda l’errata valutazione della “dichiarazione mendace”. La Corte ha specificato che per negare le agevolazioni prima casa, non basta dimostrare la proprietà di un’altra casa; è necessario accertare che quella casa sia effettivamente “idonea ad abitazione”. Questa idoneità va valutata non solo su base oggettiva (dimensioni, stato di conservazione, abitabilità), ma anche soggettiva, tenendo conto delle concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente.

Pertanto, la dichiarazione di non possedere altri immobili deve essere intesa come dichiarazione di non possedere altri immobili idonei. Il giudice di merito aveva errato nel fermarsi al dato oggettivo della proprietà, senza compiere alcuna valutazione sulla reale adeguatezza dell’immobile pre-posseduto.

L’Errore Procedurale: il Vizio di Extrapetizione

Il secondo motivo di accoglimento è di natura procedurale. La Corte ha rilevato un vizio di extrapetizione, poiché il giudice d’appello aveva basato la sua decisione anche su un fatto nuovo, non presente nell’avviso di accertamento originario: la circostanza che la contribuente avesse già usufruito delle agevolazioni per l’immobile pre-posseduto. Questo fatto, peraltro smentito dalla contribuente, non faceva parte della causa petendi (le ragioni della pretesa fiscale) e il giudice non poteva introdurlo d’ufficio per motivare il rigetto dell’appello.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione richiamando la ratio della disciplina sulle agevolazioni, che è quella di favorire l’acquisto di un’abitazione che sia effettivamente la residenza principale della famiglia. Un’interpretazione puramente formale del requisito di impossidenza tradirebbe questo scopo. La legge stessa, nelle sue evoluzioni, ha introdotto l’espressione chiarificatrice di fabbricato “idoneo ad abitazione”, confermando che la valutazione non può essere astratta.

La motivazione sottolinea che la “dichiarazione mendace” si configura solo quando si nega il possesso di un immobile che avrebbe effettivamente impedito l’accesso al beneficio, ossia un immobile idoneo. La mera proprietà di un appartamento inagibile, troppo piccolo per il nucleo familiare o inadatto per altre ragioni oggettive e soggettive, non rende falsa la dichiarazione finalizzata a ottenere le agevolazioni per l’acquisto di una nuova casa. Inoltre, la Corte ha censurato l’operato del giudice di secondo grado per aver violato l’art. 112 c.p.c., modificando i fatti costitutivi del diritto azionato dall’Ufficio e introducendo un nuovo elemento di fatto estraneo al tema controverso, ledendo così il diritto di difesa del contribuente.

Le Conclusioni

In conclusione, questa ordinanza rafforza un principio di equità e sostanza nel diritto tributario. Le implicazioni pratiche sono rilevanti: i contribuenti che possiedono un immobile inidoneo alle proprie esigenze abitative possono legittimamente richiedere le agevolazioni prima casa per un nuovo acquisto, a condizione di poter dimostrare tale inidoneità. Per l’Agenzia delle Entrate, la decisione ribadisce che l’onere della prova per la revoca dei benefici non può limitarsi alla semplice verifica catastale, ma deve includere una valutazione sull’effettiva idoneità dell’immobile pre-posseduto. Infine, viene riaffermato il principio fondamentale secondo cui il giudice non può andare oltre i motivi contestati nell’atto di accertamento, a garanzia del contraddittorio e del diritto di difesa.

Possedere un’altra casa nello stesso Comune impedisce sempre di accedere alle agevolazioni prima casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la mera proprietà di un’altra casa di abitazione non determina automaticamente la decadenza dai benefici, se si dimostra che tale immobile non è idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e della sua famiglia, sia per motivi oggettivi (es. inabitabilità) che soggettivi (es. dimensioni inadeguate).

Cosa si intende per “dichiarazione mendace” ai fini delle agevolazioni prima casa?
Una dichiarazione è considerata “mendace” non per la semplice omissione della proprietà di un altro immobile, ma solo quando l’immobile non dichiarato era effettivamente idoneo all’uso abitativo. La falsità risiede nell’attestare l’assenza di una condizione ostativa che, in realtà, sussiste (cioè il possesso di una casa adeguata).

Il giudice tributario può basare la sua decisione su fatti non contestati dall’Agenzia delle Entrate nell’avviso di accertamento?
No. Il giudice di merito non può modificare la causa petendi, ovvero i fatti costitutivi della pretesa fiscale indicati nell’avviso di accertamento. Introdurre nuovi elementi di fatto, non dedotti dall’Ufficio, costituisce un vizio di extrapetizione e una violazione del diritto di difesa del contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29262 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29262 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13753/2023 R.G. proposto da :

COGNOME NOME , (C.F. CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che la rappresenta e la difende

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 1610/2023 depositata il 09/05/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La presente vicenda processuale attiene all’impugnazione da parte di NOME COGNOME dell’avviso di liquidazione dell’imposta di registro per decadenza dalle agevolazioni della prima casa, contestatale dall’RAGIONE_SOCIALE, per aver la contribuente

dichiarato nel rogito notarile di compravendita di non possedere altre abitazioni nel Comune di Lainate, mentre risultava titolare esclusiva di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune.

Tale dichiarazione era stata considerata mendace dall’RAGIONE_SOCIALE, portando alla revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni e alla liquidazione di imposte maggiorate e sanzioni.

La Commissione Tributaria Provinciale di Milano, adita dalla contribuente, confermava l’avviso di liquidazione con cui l’Ufficio aveva contestato alla stessa la decadenza.

La contribuente impugnava la sentenza di primo grado, sostenendo che l’immobile già posseduto fosse inidoneo alle esigenze abitative della famiglia, oltre ad essere indisponibile per locazione, affermando la possibilità di fruire RAGIONE_SOCIALE agevolazioni anche in presenza di un altro immobile inidoneo.

La Corte di Giustizia Tributaria di 2° grado riteneva, invece, che la dichiarazione mendace ostasse alla concessione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni, indipendentemente dall’eventuale inidoneità abitativa dell’immobile già posseduto rispetto al quale affermava, altresì, il già godimento dell’agevolazione ‘prima casa’ da parte della contribuente.

La Corte rigettava, quindi, l’appello, confermando la sentenza di primo grado e condannando l’appellante al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME sulla base di due motivi.

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 75 del DPR 445/2000, della lett. b) e del quarto comma della nota II bis, della Tariffa parte 1, articolo 1, DPR 131/1986, in

relazione all’art. 360, comma 1, n.3, cpc, assumendo l’ error in iudicando della sentenza nella parte in cui afferma la decadenza dai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, valorizzando quale unico elemento dirimente la ‘dichiarazione mendace circa l’impossidenza di altri immobili’ senza aver effettuato nessuna valutazione di merito sull’idoneità dell’immobile già posseduto alle esigenze familiari della contribuente e circa la sua indisponibilità per locazione a terzi.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’art. 111 Cost; degli art. 101, 112 e 132 c.p.c.; dell’art. 118 disp. att. al c.p.c.; degli artt.1 e 36 del D.Lgs 546/92 in relazione all’art. 360, comma 1, n.4, cpc, assumendo la nullità della sentenza nella parte in cui il Giudice di appello, nel rendere la sentenza, affermava che l’immobile già posseduto fosse stato acquistato con i benefici prima casa, mentre, nel rogito (dell’immobile pre -posseduto) e negli atti processuali, era sempre stato affermato il contrario e mai l’RAGIONE_SOCIALE aveva contrastato le affermazioni della contribuente e le risultanze del rogito.
3. Il primo motivo è fondato.

La questione posta dal primo motivo della contribuente impone di prendere posizione sul concetto di ‘dichiarazione mendace’ ai sensi della disciplina in tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, di cui l’art. 1, quarto comma, e nota II bis della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Tale disposizione prevede che “In caso di dichiarazione mendace (…) sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30% RAGIONE_SOCIALE stesse imposte. (…)”

Come recentemente ribadito da Cass. civ., Sez. V, Ord., 03/02/2025, n. 2503, tale disposizione al pari dell’analoga in tema di IVA (contenuta nel medesimo quarto comma della nota II bis)-

regola tutte le ipotesi di accertata non spettanza del beneficio fiscale perché per “dichiarazione mendace” deve intendersi ogni e qualsiasi richiesta di fruizione del beneficio in difetto RAGIONE_SOCIALE condizioni, soggettive ed oggettive, previste dalla legge.

Proprio su tale ultimo aspetto, ossia sulle condizioni soggettive e oggettive, è costante l’affermazione in sede di legittimità (vedi tra le più recenti Cass. Sez. Trib. Ord. 15502/2025 ) che il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione” sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze; tale interpretazione trova conforto nella successiva disciplina in materia, la quale, nel rinnovare, con alcune modificazioni, la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l’espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato “idoneo ad abitazione” (nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall’art. 16 del d.l. 22 maggio 1993, n. 155, conv. in legge 19 luglio 1993, n. 243), ovvero quella equivalente di “casa d’abitazione” (art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549), con valore interpretativo della disciplina precedente» (Sez. 5, Sentenza n. 18128 del 07/08/2009, Rv. 610211 – 01).
In altri termini, all’espressione “idoneità ad abitazione” deve essere attribuita, anche alla luce della ratio della disciplina in esame, un’accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, per la valutazione di tale ” idoneità”, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 10925 del

11/07/2003; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 11564 del 17/05/2006; per Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 100 del 2010 ricorre il requisito dell’applicazione della riduzione fiscale, anche nell’ ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia).

Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2418 del 18/02/2003).

In ragione di quanto sin qui esposto, la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione ai fini del godimento del beneficio deve intendersi come impossidenza di una casa idonea all’uso abitativo, sia sotto il profilo soggettivo sia sotto quello oggettivo (vedi anche Corte Cost.203/2011 dalla cui motivazione si evince che la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione nel territorio comunale, debba intendersi come di impossidenza di altra casa di abitazione idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato).
Ne consegue che la mera proprietà di una casa di abitazione nel Comune ove è ubicato quello acquistato non determina di per sé il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini dell’applicazione della disciplina agevolatrice in questione, qualora l’immobile già posseduto da colui che chiede l’applicazione del beneficio non sia idoneo all’uso abitativo, sotto il profilo soggettivo e/o sotto quello oggettivo (vedi in termini Cass. Sez. V, Ord. 2/7/2020 n.13531).

Alla luce di un tanto la CGT di 2° grado ha violato la predetta disciplina legale per aver ritenuto sufficiente ad integrare il carattere mendace della dichiarazione di impossidenza ai fini del

godimento dell’agevolazione il solo dato oggettivo che la contribuente avesse già la proprietà di altro immobile nel medesimo Comune ove è ubicato quello acquistato, indipendentemente dall’eventuale inidoneità a fini abitativi dello stesso.

Tale dato oggettivo, però, per quanto sopra esposto, non costituisce condizione di per sé ostativa alla fruizione del beneficio, fermo restando l’onere in capo alla contribuente di provare la pretesa inidoneità a fini abitativi di quello già posseduto che, però, costituisce valutazione di merito non consentita nella presente sede.

4. Anche il secondo motivo è fondato.

Nel giudizio tributario, il giudice di merito non può modificare la causa petendi – mutando i fatti costitutivi del diritto azionato oltre quanto dedotto e richiesto nell’avviso di accertamento. Qualsiasi nuova qualificazione RAGIONE_SOCIALE operazioni posta a base dell’accertamento dell’Ufficio è inammissibile e configura una violazione dell’art. 112 c.p.c. (vedi Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 20/06/2025, n. 16579). Oltre a ciò, in caso di violazione dell’art. 112 c.p.c. per vizio di extrapetizione , la parte il cui diritto processuale è stato leso non ha l’onere di allegare o dimostrare che la violazione le abbia provocato un pregiudizio specifico ulteriore rispetto a quello relativo al compiuto esercizio del suo diritto. La denuncia del vizio include esso stesso il pregiudizio derivante dall’inosservanza del divieto di introduzione di nuovi elementi di fatto nel tema controverso. (vedi Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 08/08/2025, n. 22940).
Orbene, la C.G.T. di secondo grado di Milano, nel rendere la sentenza n.1610/2023, è incorsa in error in procedendo per aver, in violazione dell’art.112 c.p.c. in relazione all’art.360 n.4 c.p.c., motivato il rigetto, oltre che per il preteso carattere mendace della dichiarazione di impossidenza in ragione della proprietà in capo alla

contribuente di altro immobile nel medesimo Comune di quello oggetto di acquisto che rappresenta l’unico motivo posto alla base dell’avviso di liquidazione impugnato dalla contribuente e che delimita l’oggetto della presente causa – anche sulla scorta di un fatto non dedotto in giudizio, ossia che la contribuente avesse già fruito dell’agevolazione prima casa per l’immobile pre -posseduto, circostanza tra l’altro smentita dal rogito di acquisto dell’immobile in questione.

Così operando, il Giudice di appello è incorso in vizio di extrapetizione per aver introdotto un nuovo elemento di fatto estraneo al tema controverso che, nel caso in esame, è circoscritto alla pretesa assenza del requisito sub b) della nota II bis, della Tariffa parte 1, articolo 1, DPR 131/1986.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, in accoglimento di entrambi i motivi del ricorso, la sentenza impugnata va, quindi, cassata, con conseguente rinvio della causa, anche per il regolamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Lombardia, in differente composizione.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 30/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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