Agevolazioni prima casa: quando è immobile di lusso?

Due acquirenti si vedono revocare le agevolazioni prima casa perché l’Agenzia delle Entrate qualifica l’immobile come ‘di lusso’ a causa della superficie superiore a 240 mq, includendo nel calcolo dei vani seminterrati. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dei contribuenti, stabilendo che ai fini del beneficio fiscale conta l’effettiva ‘utilizzabilità’ degli ambienti e non la loro qualificazione catastale o il certificato di abitabilità. Se un locale è di fatto utilizzabile, la sua superficie concorre a determinare il carattere lussuoso dell’immobile, facendo perdere il diritto alle agevolazioni prima casa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 1 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: Quando un Immobile è Considerato di Lusso?

L’acquisto della prima casa rappresenta un passo fondamentale, spesso supportato da importanti agevolazioni prima casa che alleggeriscono il carico fiscale. Tuttavia, per usufruire di questi benefici, l’immobile non deve possedere le caratteristiche di ‘lusso’. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza i criteri per questa distinzione, focalizzandosi sul concetto di ‘superficie utile complessiva’ e sulla sua interpretazione. Il caso analizzato chiarisce come locali quali seminterrati o mansarde, anche se catastalmente indicati come cantine o soffitte, possano far superare la soglia di lusso se di fatto utilizzabili come parte dell’abitazione.

I Fatti di Causa: Revoca delle Agevolazioni

Due contribuenti avevano acquistato un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di liquidazione, revocando i benefici concessi. La motivazione? L’immobile era stato classificato come ‘di lusso’ in quanto la sua superficie utile complessiva superava il limite di 240 mq stabilito dal D.M. 2 agosto 1969.

Il punto cruciale della controversia risiedeva nel calcolo di tale superficie. I contribuenti sostenevano che alcune aree seminterrate, pur essendo state rifinite, erano state regolarmente accatastate come ‘cantine’ e non possedevano i requisiti di abitabilità. Di conseguenza, a loro avviso, non dovevano essere incluse nel computo della superficie utile. La Commissione Tributaria Regionale (CTR) aveva però dato ragione all’Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità della revoca. I contribuenti hanno quindi proposto ricorso per cassazione.

La Decisione della Corte e il Calcolo per le Agevolazioni Prima Casa

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della CTR e consolidando un principio fondamentale in materia. I giudici hanno stabilito che, per verificare se un’abitazione sia di lusso e quindi esclusa dalle agevolazioni prima casa, si deve fare riferimento alla nozione di ‘superficie utile complessiva’ definita dall’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969.

Secondo la Corte, questo criterio si basa sulla concreta ‘utilizzabilità’ degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva ‘abitabilità’ certificata o dalla loro classificazione catastale. In altre parole, non è il ‘nome’ che si dà a un locale (es. cantina, soffitta) a determinarne l’esclusione dal calcolo, ma la sua effettiva potenzialità di utilizzo come spazio abitativo.

Le Motivazioni della Sentenza

Il Criterio della ‘Superficie Utile Complessiva’

La Corte ha ribadito che il D.M. del 1969 definisce come abitazioni di lusso quelle con una superficie utile complessiva superiore a 240 mq. La norma specifica che da questo calcolo vanno esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. Tuttavia, la giurisprudenza costante interpreta questa esclusione in modo restrittivo: essa si applica solo quando tali vani mantengono la loro natura di mere pertinenze accessorie e non sono integrati, anche solo funzionalmente, nell’abitazione principale. Se un seminterrato è rifinito e collegato all’appartamento in modo da poter essere utilizzato per le esigenze abitative, la sua superficie va contata.

Irrilevanza dell’Abitabilità Formale

Il punto più significativo della motivazione riguarda la distinzione tra ‘utilizzabilità’ e ‘abitabilità’. I ricorrenti avevano insistito sulla mancanza dei requisiti di abitabilità dei locali seminterrati secondo la normativa edilizia. La Cassazione ha smontato questa argomentazione, chiarendo che la normativa fiscale ha una sua autonomia. Ai fini della qualificazione di lusso, il requisito dell’abitabilità non è richiamato dalla legge. Ciò che conta è l’utilizzabilità di fatto, ovvero la possibilità materiale per il proprietario di adibire quegli spazi a completamento della propria residenza. Poiché nel caso di specie i locali erano oggettivamente utilizzabili, la loro superficie è stata correttamente inclusa nel calcolo, portando al superamento della soglia dei 240 mq.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per gli Acquirenti

Questa ordinanza offre un monito chiaro a chiunque stia per acquistare un immobile sperando nelle agevolazioni prima casa. È fondamentale non fermarsi alle apparenze o alle classificazioni formali riportate nei documenti catastali o urbanistici. La valutazione deve essere sostanziale: un’ampia taverna, una mansarda rifinita o un grande seminterrato, anche se accatastati come pertinenze, possono essere considerati dal Fisco come parte integrante della superficie utile dell’abitazione. Per evitare brutte sorprese, è essenziale effettuare un calcolo preciso della superficie ‘utilizzabile’, escludendo solo le aree che sono indiscutibilmente e unicamente pertinenze non abitative. In caso di dubbio, la consulenza di un tecnico e di un legale esperto in diritto tributario diventa cruciale per valutare correttamente il rischio di perdere i benefici fiscali.

Per ottenere le agevolazioni prima casa, i locali seminterrati classificati come ‘cantina’ vanno contati nella superficie totale?
Risposta: Sì, se sono di fatto utilizzabili come parte dell’abitazione. La Corte di Cassazione ha chiarito che ciò che conta non è la classificazione catastale o urbanistica (es. ‘cantina’), ma la concreta ‘utilizzabilità’ degli ambienti. Se un locale è rifinito e funzionalmente collegato all’abitazione, la sua superficie va inclusa nel calcolo per determinare se l’immobile è di lusso.La mancanza del certificato di abitabilità per alcuni locali esclude questi ultimi dal calcolo della superficie per le agevolazioni prima casa?
Risposta: No. Secondo la sentenza, il requisito dell’abitabilità formale è irrilevante ai fini fiscali. La normativa di riferimento (D.M. 2 agosto 1969) si basa sulla nozione di ‘superficie utile complessiva’, che considera l’utilizzabilità di fatto degli ambienti, a prescindere dalla loro conformità edilizia o dalla presenza di certificazioni.

Qual è il limite di superficie oltre il quale un’abitazione è considerata ‘di lusso’ e perde le agevolazioni prima casa?
Risposta: Un’abitazione è considerata ‘di lusso’ se la sua superficie utile complessiva supera i 240 metri quadrati. Dal calcolo vanno escluse le superfici di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, ma solo se tali aree mantengono la loro natura di mere pertinenze accessorie e non sono di fatto integrate e utilizzabili come parte dell’abitazione principale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24337 Anno 2019

2019

3844

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24337 Anno 2019

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/09/2019

ORDINANZA

sul ricorso 25664-2014 proposto da: da :

COGNOME, domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso la cancelleria della CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME; in ROMA DI avvccati

– ricorrenti –

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE DIREZIONE PROVINCIALE DI PERUGIA in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende; PERUGIA presso

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 77/2013 della COMM.TRIB.REG. di PERUGIA, depositata il 26/07/2013; REG di udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 05/07/2019 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME di NOME

lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso in guanto infondato. in Dott ricorso

Rg 25664/2014

Fatto

NOME NOME e COGNOME NOME hanno proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, contro l’Agenzia delle Entrate, impugnando la sentenz della CTR di Perugia indicata in epigrafe che ha rigettato il loro appello e confermato la legittimità dell’avviso di liquidazione emesso dall’Uff conseguente alla revoca del beneficio prima casa originariamente riconosciuto in relazione al superamento del limite di superficie utile complessiva di cu D.M. 2.8.1969 tale da imporre la qualificazione del cespite quale immobile d lusso.
Si è costituita l’Agenzia delle Entrate chiedendo il rigetto delle conclusioni

Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

Diritto

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione dell’art 1,parte I nota 2 bis della tariffa allegata al DPR nr 131 del 1986 in combinato disposto con il DM 2.8.1969,art 6 e con l’art 104 del Regolamento edilizio del Comune di Perugia approvato con delibera nr 205 del 17.10.2005 in relazione all’art 360,comma 1 nr 3 c.p.c.

Lamentano i contribuenti che la sentenza impugnata avrebbe travisato il dato giuridico dell’art 6 del DM dando la prevalenza ad un elemento fattuale riguardante l’impiego soggettivo del bene e operando un richiamo alla decisione nr 23591 del 2012 che non sarebbe idonea a dirimere il contenzioso in oggetto.

Osservano infatti che,contrariamente a quanto affermato dalla CTR, le aree seminterrate che da un punto di vista edilizio ( titoli concessori) urbanistic abitabilità/agibilità) e catastale sono individuati come cantine avrebbero dov essere escluse dal predetto computo per espresso disposto normativo.

Con un secondo motivo i ricorrenti denunciano l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti in relazione all’art 360 nr 5 c.p.c.

Sostengono i contribuenti di aver dedotto elementi sintomatici dell’assenza di carattere di lusso dell’abitazione già enunciati nell’atto di acquisto e non esaminati dalla CTR.

Il primo motivo è infondato.

Questa Corte, decidendo analoghe controversie, ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, “in tema di imposta di registro, per stabili un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto prima casa ai sensi del D.P.R. n. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, parte pr nota D bis della tariffa allegata, occorre fare riferimento alla nozio “superficie utile complessiva” di cui al D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, 6, in forza del quale è irrilevante il requisito della “abitabilità” dell’ siccome da esso non richiamato, essendo invece rilevante quello della “utilizzabilità” degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abi (Cass 2019 nr 8409;Cass. n. 14964 del 2018, che richiama Cass. n. 1173/2016;Cass 2017 nr 8421,Cass n. 861/2014; n. 25674/2013; n. 22279/2011).
In questa prospettiva va ricordato che per stabilire se un’abitazione sia di l e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” di c all’art. 1, comma 3, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, occorre avere riguardo alla nozione di superficie utile complessiva di cui al D.M. 2 agosto 1969, art. 6, pari a quella che residua una volta detratta, dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto, la superficie di balconi, terrazze, c soffitte, scale e posto macchina, in maniera tale che la superficie superi i 2 mq (Cass. 31 marzo 2017, n. 842108/06/2018, n. 14964):
La CTR, dunque, ha fatto corretta applicazione del principio che precede.

Il giudice di appello infatti, esaminando la perizia di parte, ha escluso ch fini del calcolo della superficie complessiva rilevante per la qualificazio “lusso” dell’immobile, possa valutarsi l’abitabilità o meno di taluni dei van lo compongono, perchè non conformi ai parametri previsti dalla normativa edilizia, trattandosi di requisito non richiamato dall’art. 6 del D.M. Pubblici 2 agosto 1969, che fa riferimento alle “singole unita immobiliari ave superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terra e cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) mentre costituisce parame idoneo “utilizzabilità” degli ambienti, nel caso di specie oggettivame sussistente, per cui, ferma restando la congruità motivazionale della sentenz impugnata, non v’è spazio, in questa sede, per una diversa delibazione fattuale.
Relativamente al secondo profilo di contestazione va preliminarmente osservato che ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5), – nel t “novellato” dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, comma 1, lett. convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, 134 (applicabile “rati temporis” al presente giudizio) – il sindacato di questa Corte è destina ormai, ad investire la parte motiva della sentenza solo entro il “min costituzionale” (cfr Cass 2019 nr 10422;. Cass. Sez. Un., sent. 7 aprile 201 n. 8053, Rv. 629830-01, nonchè, “ex multis”, Cass. Sez. 3, ord. 20 novembre 2015, n. 23828, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 3, sent. 5 luglio 2017, n. 16502, Rv. 637781-01).
Ciò esclude, pertanto, che possano essere formulate censure alla sentenza impugnata sotto il profilo del difetto di motivazione, ormai configurabile “quando, benchè graficamente esistente”, essa “non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perchè recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare

all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche cong (Cass. Sez. Un., sent. 3 novembre 2016, n. 22232

Tale evenienza non è configurabile nel caso in esame atteso che la CTR ha fondato il suo convincimento sulla non rilevanza ai fini della qualificazione dell’abitazione come bene di lusso dei requisiti di natura edilizio/urbanistica ciò escludendo per via deduttiva la rilevanza di altri elementi fattuali alleg dai contribuenti.

Alla stregua delle considerazioni sopra esposte il ricorso va rigettato.

rigettato.

Le spese vanno poste a carico dei ricorrenti secondo il principio della soccombenza e liquidate secondo i criteri del D.M. 37/2018

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna i ricorrentt al pagamento delle sp processuali che si liquidano in complessive C 2100,00 oltre accessori di legg ed al 15 % per spese generali ;dà atto ,ai sensi del DPR nr 115 del 2002 ,ar 13,comma quater,della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del-ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo dì contributo unificat quello dovuto per il ricorso.

Roma 5.7.2019

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.