Agevolazioni prima casa: quando decade il beneficio?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6161/2025, ha negato le agevolazioni prima casa a un contribuente che già possedeva un altro immobile nello stesso Comune, acquisito tramite una sentenza costitutiva. La Corte ha chiarito che il trasferimento di proprietà si perfeziona con il passaggio in giudicato della sentenza, rendendo il contribuente non idoneo a ricevere nuovi benefici fiscali per un successivo acquisto. È stata quindi confermata la legittimità della revoca delle agevolazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: la Titolarità di Altro Immobile Nello Stesso Comune Causa la Decadenza del Beneficio

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante incentivo per chi desidera acquistare la propria abitazione principale, ma l’accesso a tali benefici è subordinato a requisiti stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 6161/2025) ha ribadito un principio fondamentale: la titolarità pregressa di un altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune, anche se acquisito tramite una sentenza del tribunale, preclude la possibilità di usufruire nuovamente del beneficio fiscale. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti del Caso

Un contribuente si vedeva revocare le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” da parte dell’Agenzia delle Entrate. La motivazione della revoca risiedeva nel fatto che il soggetto risultava già proprietario di un altro immobile ad uso abitativo situato nel medesimo Comune. Tale proprietà non derivava da un normale atto di compravendita, ma era stata acquisita a seguito di una sentenza costitutiva emessa dal Tribunale ai sensi dell’art. 2932 del codice civile.

Il contribuente impugnava l’avviso di liquidazione, sostenendo diversi vizi procedurali e di merito. In particolare, contestava la nullità della sentenza di secondo grado per motivazione apparente, l’illegittima modifica delle ragioni dell’accertamento in corso di causa da parte dell’Ufficio e, soprattutto, il fatto che il trasferimento di proprietà tramite sentenza non fosse da considerarsi perfezionato.

La Decisione della Corte di Cassazione e le Agevolazioni Prima Casa

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del contribuente, confermando la legittimità della revoca del beneficio fiscale. La decisione si fonda su principi consolidati in materia di imposte indirette e di efficacia delle sentenze civili.

L’Efficacia Traslativa della Sentenza ex art. 2932 c.c.

Il punto cruciale della controversia riguardava il momento in cui si realizza il trasferimento di proprietà in caso di sentenza che tiene luogo di un contratto non concluso. Il ricorrente sosteneva che il trasferimento non fosse ancora effettivo. La Corte ha smentito questa tesi, chiarendo che l’effetto traslativo della proprietà si produce nel momento in cui la sentenza passa in giudicato, ovvero quando diventa definitiva e non più impugnabile.

Il pagamento del prezzo, specifica la Corte, non è una condizione sospensiva per il trasferimento della proprietà, ma un’obbligazione che sorge in capo all’acquirente. Di conseguenza, dal momento del passaggio in giudicato della sentenza precedente, il contribuente era a tutti gli effetti titolare di un diritto di proprietà su un altro immobile abitativo nello stesso Comune.

I Requisiti per le Agevolazioni Prima Casa

La normativa sulle agevolazioni prima casa (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 131/1986) richiede, tra le altre condizioni, che l’acquirente dichiari “di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Poiché il contribuente era già proprietario di un’altra abitazione nello stesso Comune al momento del nuovo acquisto, è venuto meno uno dei presupposti indispensabili per ottenere il beneficio, giustificando pienamente la revoca operata dall’Agenzia delle Entrate.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la propria decisione ribadendo che, in tema di benefici fiscali, i requisiti previsti dalla legge devono essere interpretati in modo rigoroso. La ratio della norma è quella di favorire l’acquisto della prima abitazione per chi ne è sprovvisto, non di agevolare acquisti successivi. La titolarità di un immobile abitativo nel medesimo Comune, indipendentemente dal modo in cui è stata acquisita (compravendita, donazione o sentenza), costituisce un ostacolo insormontabile. La Corte ha inoltre precisato che la motivazione dell’atto di revoca era sufficientemente chiara fin dall’inizio, poiché indicava la circostanza ostativa (la pregressa titolarità immobiliare), rendendo irrilevanti le successive precisazioni dell’Ufficio durante il contenzioso, che non costituivano un’inammissibile integrazione delle ragioni dell’atto.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un importante monito per i contribuenti: prima di procedere all’acquisto di un immobile richiedendo le agevolazioni prima casa, è essenziale verificare con attenzione la propria situazione patrimoniale. La titolarità di un altro immobile ad uso abitativo nello stesso Comune, anche se derivante da una situazione complessa come una sentenza giudiziale, fa decadere il diritto al beneficio. La decisione della Cassazione conferma che l’effetto traslativo della proprietà per le sentenze ex art. 2932 c.c. si realizza con il passaggio in giudicato, un momento che determina in modo definitivo la situazione giuridica del contribuente ai fini fiscali.

Quando si trasferisce la proprietà di un immobile acquisito tramite una sentenza del tribunale (ex art. 2932 c.c.)?
Secondo la Corte di Cassazione, il trasferimento della proprietà si realizza con l’effetto traslativo prodotto dal passaggio in giudicato della relativa sentenza, ovvero quando essa diventa definitiva e non più impugnabile.

Posso richiedere le agevolazioni prima casa se sono già proprietario di un’altra abitazione nello stesso Comune, ottenuta tramite una sentenza?
No. La titolarità di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile da acquistare, anche se acquisita tramite una sentenza passata in giudicato, fa venir meno il presupposto necessario per la concessione delle agevolazioni fiscali.

L’Agenzia delle Entrate può modificare la motivazione di un avviso di liquidazione durante il processo?
No, l’Ufficio accertatore non può integrare il contenuto della motivazione dell’atto in corso di causa. Tuttavia, nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che la ragione fondamentale della revoca (la preesistenza di un altro immobile) fosse già chiaramente indicata nell’atto originario e che le precisazioni successive non costituissero una modifica inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6161 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6161 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso 34353-2018 proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’Avvocato NOME COGNOME giusta procura speciale allegata al ricorso e con domicilio digitale eletto presso l’indirizzo di posta elettronica certificata di quest’ultimo

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis

-resistente-

avverso la sentenza n. 1263/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della PUGLIA, depositata il 18/4/2018.

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 28/2/2025 dal Consigliere Relatore Dott.ssa NOME

DELL’ORFANO

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a quattro motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale della Campania aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. della Commissione tributaria provinciale di Foggia, in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di liquidazione di imposte di registro ed ipo-catastale a seguito di revoca della concessione dell’agevolazione per l’acquisto della cd. «prima casa».

L’Agenzia delle entrate si è costituita con nota al solo scopo di partecipare all’udienza di discussione.

Il ricorrente ha da ultimo depositato memoria difensiva.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve rilevarsi che l’Agenzia delle entrate non ha depositato e notificato ai sensi dell’art. 370, primo comma, c.p.c. – alcun controricorso (non essendo tale la mera «nota di costituzione» depositata al dichiarato «solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza pubblica») (cfr. Cass. n. 34791 del 2021; Cass. n. 17030 del 2021; Cass. n. 10813 del 2019; Sez. U., n. 10019 del 2019; cfr. anche Cass. n. 24422 del 2018; Cass. n. 24835 del 2017; Cass. n. 13093 del 2017).

2.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza per «motivazione omessa o solo apparente», avendo la Commissione tributaria regionale motivato per relationem alla sentenza di primo grado senza alcun riferimento ai motivi di appello formulati dal contribuente.

2.2. La doglianza va disattesa.

2.3. Per consolidato orientamento di questa Corte è nulla, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c., per violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c., la motivazione solo apparente, che non costituisce

espressione di un autonomo processo deliberativo, quale la sentenza di appello motivata per relationem alla sentenza di primo grado, attraverso una generica condivisione della ricostruzione in fatto e delle argomentazioni svolte dal primo giudice, senza alcun esame critico delle stesse in base ai motivi di gravame (cfr. Cass. n. 28139 del 05/11/2018. Cass. n. 27112 del 25/10/2018. Cass. n. 22022 del 21/09/2017).

2.4. In applicazione dei principi richiamati ed in continuità con essi deve escludersi che la sentenza impugnata sia affetta dal vizio denunziato posto che: viene, sia pure sinteticamente, riprodotto il contenuto della sentenza impugnata e delle ragioni che la sorreggono, viene dato espressamente atto delle doglianze formulate dall’appellante alla pronunzia di primo grado, esprimendo le ragioni della conferma della pronuncia con particolare riguardo alla decadenza dall’agevolazione fiscale per la «prima casa» avendo il ricorrente già usufruito dei suddetti benefici «in occasione dell’acquisto di un’altra unità immobiliare destinata a prima casa» e circa l’irrilevanza del «mancato perfezionamento del trasferimento … da ritenere inconferente con la specialità della legge in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa».
2.5. Non sussistono, quindi, le carenze motivazionali che inficerebbero, sotto il profilo della violazione dell’art. 132 n. 4 cod. proc. civ., la sentenza impugnata della quale sono agevolmente ricostruibili i percorsi argomentativi che hanno condotto alla ricostruzione fattuale alla base della soluzione giuridica adottata.

3.1. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza per omessa pronuncia sul motivo di appello relativo alla modifica ed integrazione da parte dell’Ufficio, nel corso del giudizio, della motivazione dell’atto impugnato, avendo l’Erario in esso contestato unicamente la pregressa titolarità, in capo al contribuente, «di diritti di proprietà abitazione» relativi ad immobile assegnato «con sentenza del 1/7/1994» del Tribunale di Foggia, mentre nelle controdeduzioni depositate innanzi alla Commissione tributaria provinciale era stato altresì contestato che in
precedenza, con riguardo al suddetto immobile, il ricorrente «aveva usufruito delle agevolazioni richieste».

3.2. Occorre premettere che la parte ricorrente ha assolto l’onere processuale di cui all’art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c. di specifica indicazione del motivo di appello, sia in sede di sommaria esposizione dei fatti di causa, che di articolazione del motivo, e sussiste effettivamente omissione di pronuncia in ordine al motivo di impugnazione.

3.3. Va tuttavia richiamato l’insegnamento di questa Corte secondo cui, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo come costituzionalizzato nell’art. 111, comma secondo, Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 c.p.c. ispirata a tali principi, una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte di cassazione può evitare la cassazione con rinvio della sentenza impugnata e decidere la causa nel merito sempre che si tratti di questione di diritto che non richiede ulteriori accertamenti di fatto (cfr. Cass. n 17416 del 2023; Cass. n. 21968 del 2015; Cass. n. 21257 del 2014).
3.4. La questione posta con il secondo motivo dell’odierno ricorso va quindi esaminata per verificare se possa essere decisa in astratto, prescindendo da riscontri fattuali.

3.5. Preliminarmente va ribadito che in tema di agevolazioni fiscali, l’obbligo di idonea e completa motivazione dell’atto di revoca, previsto dall’art. 7 della l. n. 212 del 2000, è volto ad assicurare al contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa nel giudizio di impugnazione, sicché l’Ufficio accertatore non può integrare il contenuto della detta motivazione in corso di causa (cfr. Cass. n. 2382 del 2018; conf. Cass. n. 6289 del 2022).

3.6. Ciò posto, il godimento dei benefici fiscali concernenti l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa presuppone, tra l’altro, che il contribuente nell’atto di acquisto dell’immobile manifesti la volontà di fruirne, dichiarando espressamente, pena l’inapplicabilità dei benefici stessi: a) di volere stabilirsi nel Comune dove si trova l’immobile; b) di non godere di altri diritti reali su immobili siti nello stesso Comune; c) di

non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto dalla Nota II bis della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (nel testo vigente ratione temporis) (cfr. Cass. n. 3449 del 12/02/2009).

3.7. Occorre dunque che ricorrano determinati presupposti (prescritti nella Nota IIbis all’articolo 1, TP1), e, in particolare, per quanto qui d’interesse, che l’acquirente rilasci, «nell’atto di acquisto», talune dichiarazioni, e precisamente: a) «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare»; b) «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo … ».
3.8 . Discende da questi principi che l’Agenzia delle Entrate non è incorsa in inammissibile integrazione successiva delle ragioni indicate nella motivazione dell’atto opposto, atteso che, come risulta dagli atti attingibili da questa Corte: -nell’avviso di liquidazione (trascritto in parte qua nel ricorso) la revoca dell’agevolazione era stata motivata sulla scorta della circostanza che «al momento della registrazione della sentenza (n. 1124/12) … ( ndr . il contribuente) … era già titolare di diritti di proprietà abitazione (foglio 44, part. 830, sub. 7) assegnata con sentenza 1/7/1994 …, in contrasto con quanto dichiarato con la dichiarazione sostitutiva del 2/1/2013 di non essere titolare esclusivo dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune di Bovino»; -nelle controdeduzioni dell’Erario, depositate in primo grado, (parimenti trascritte in parte qua nel ricorso) l’Ufficio rilevava quanto segue: «La rettifica dell’Ufficio riguarda la decadenza delle agevolazioni fiscali, di cui il ricorrente si è avvalso nell’atto per aver usufruito delle stesse agevolazioni prima casa, senza aver tenuto conto che egli stesso era già titolare di diritti di proprietà su altra abitazione (foglio 44 -part. 830 -sub. 7) assegnata con sentenza
del 01/01/1994, per la quale aveva usufruito delle agevolazioni richieste».

3.9. Da siffatta ricostruzione degli elementi impositivi e processuali si evince pertanto che: -la revoca delle concesse agevolazioni muoveva dall’insussistenza del presupposto, previsto dall’art. 69, comma 3 della Legge 21 novembre 2000, n. legge 21 novembre 2000 n. 342 e dall’art. l’articolo 1, quinto periodo, Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, «di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare»; la Commissione tributaria regionale, nella sentenza impugnata, ha ribadito che per la concessione dell’agevolazione il TUIR richiedeva «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto… »; -la deduzione circa l’avere già «usufruito delle agevolazioni richieste» da parte del ricorrente era del tutto irrilevante, atteso che, trattandosi di abitazioni site nel territorio del medesimo Comune (Bovino), come non contestato dal ricorrente, era prescritto, come si è detto, per la concessione dell’agevolazione in questione, unicamente di
ungi dal venire introdotta per la prima volta in giudizio dall’Ufficio, mediante un inammissibile ampliamento del tema decisionale, la circostanza che l’agevolazione non spettasse sulla scorta del suddetto presupposto era stata adeguatamente esplicitata nell’avviso di liquidazione, oggetto del presente giudizio, con conseguente infondatezza delle censure formulate dall’odierno ricorrente.

4.1. Con il terzo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi degli artt. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), c.p.c., nullità della sentenza e violazione dell’art. 2697 c.c., in subordine, per omessa pronuncia da parte della

Commissione tributaria regionale circa il motivo di gravame relativo alla mancata prova, da parte dell’Ufficio, della contestata circostanza di avere, il contribuente, già usufruito delle agevolazioni richieste.

4.2. La censura è assorbita sulla scorta di quanto dianzi illustrato in relazione al rigetto del secondo motivo di ricorso, attinente alla medesima questione.

5.1. Con il quarto motivo il ricorrente lamenta, ai sensi degli artt. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), c.p.c., violazione dell’art. 1, Nota 2bis, lett. c della Tariffa, Parte 1, allegata al d.P.R. 26/4/1986 n. 131, nonché, in subordine, omessa pronuncia, da parte della Commissione tributaria regionale, circa la dedotta mancata titolarità, in capo al medesimo,

n tema di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. del trasferimento di proprietà, ove quest’ultimo sia subordinato al pagamento del prezzo o del saldo prezzo, tale pagamento non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all’atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest’ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell’art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all’esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo (cfr. Cass. n. 8164 del 2023).
Al momento del passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c. si producono dunque gli effetti del negozio, determinandosi, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e correlativamente l’obbligo dell’acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora dovuto (cfr. Cass. n. 13577 del 2018; Cass. n. 10605 del 2016; Cass. n. 8212 del 2006; Cass. n. 690 del 2006).

5.6. Questa Corte, peraltro, in materia tributaria, ha già affermato, con riguardo all’ICI, ma sulla scorta di ratio applicabile anche al caso in esame, che il presupposto d’imposta costituito dalla proprietà del bene, in caso di esecuzione forzata dell’obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c., si realizza con l’effetto traslativo, prodotto dal passaggio in giudicato della relativa sentenza (cfr. Cass. n. 25942 del 2017).

5.7. Con riguardo all’imposta di registro, con successiva pronuncia è stato altresì precisato che, nell’ipotesi in cui il trasferimento dell’immobile sia avvenuto ai sensi dell’art. 2932 c.c., l’opzione per la determinazione della base imponibile in applicazione della disciplina del cd. «prezzo valore», di cui agli artt. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, può essere esercitata con dichiarazione notarile integrativa successiva al passaggio in giudicato della sentenza, in quanto solo dopo tale momento si concretizzano il trasferimento della proprietà e l’obbligo di versare il prezzo dovuto (cfr. Cass. n. 5751 del 2018).
5.8. Applicando tali principi al caso in esame, consegue che, a seguito del trasferimento a favore del ricorrente, ai sensi dell’art. 2932 c.c., dell’abitazione indicata nella sentenza del Tribunale di Foggia, depositata l’1/7/1994, in giudicato (circostanza incontestata), si è determinato in capo al ricorrente il trasferimento della proprietà dell’immobile, con conseguente venir meno del presupposto, necessario per la concessione dell’agevolazione in questione in relazione al successivo trasferimento di abitazione, oggetto dell’atto impugnato, di « non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare».
5.9. La sentenza impugnata va quindi esente da censure laddove ha negato l’applicazione dell’agevolazione fiscale richiesta dal ricorrente.

Sulla scorta di quanto sin qui illustrato, il ricorso va integralmente respinto.

Nulla sulle spese stante la mancanza di attività difensiva dell’Ufficio

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità

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