Agevolazioni prima casa: onere della prova e idoneità

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un contribuente contro la revoca delle agevolazioni prima casa. La Corte ha confermato che l’onere di provare l’inidoneità abitativa di altri immobili posseduti grava esclusivamente sul contribuente. La valutazione fattuale dei giudici di merito sull’assenza di tale prova non è sindacabile in sede di legittimità, consolidando così la decisione dell’Agenzia delle Entrate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: La Prova dell’Inidoneità Abitativa è a Carico del Contribuente

L’acquisto di un’abitazione principale rappresenta un passo fondamentale per molti cittadini, e le agevolazioni prima casa sono uno strumento cruciale per facilitarlo. Tuttavia, l’accesso a questi benefici fiscali è subordinato a requisiti precisi, tra cui quello di non possedere un’altra abitazione idonea. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cardine in materia: l’onere di dimostrare che gli altri immobili di proprietà non sono adatti a soddisfare le proprie esigenze abitative spetta esclusivamente al contribuente. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

Il Contesto: La Revoca delle Agevolazioni Prima Casa

Il caso nasce dal ricorso di un contribuente contro la decisione dell’Agenzia delle Entrate di revocare le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. L’amministrazione finanziaria contestava al contribuente il possesso di altre unità immobiliari che, a suo avviso, erano idonee a fungere da abitazione, facendo così decadere il diritto al beneficio.

La Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’Agenzia delle Entrate, riformando la decisione di primo grado e confermando la revoca dell’agevolazione e le relative sanzioni. Il contribuente ha quindi deciso di portare la questione dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata applicazione della normativa e sostenendo di aver diritto ai benefici fiscali.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con l’ordinanza in esame, ha rigettato integralmente il ricorso del contribuente, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale. I giudici hanno ritenuto il ricorso infondato, stabilendo che la valutazione circa l’idoneità o meno di un’altra abitazione è una questione di fatto, la cui prova ricade unicamente sul contribuente.

Di conseguenza, in assenza di prove concrete che dimostrino l’inidoneità degli altri immobili posseduti, la revoca delle agevolazioni è legittima. La Corte ha inoltre disposto il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente.

Le Motivazioni: L’Onere della Prova sulle Agevolazioni Prima Casa

Il fulcro della decisione della Cassazione risiede nell’interpretazione del concetto di ‘onere della prova’ in relazione alle agevolazioni prima casa. La Corte chiarisce che il possesso di altri immobili non esclude automaticamente il beneficio, ma a una condizione ben precisa: il contribuente deve dimostrare attivamente che tali immobili non sono in grado di soddisfare le sue esigenze abitative.

La Valutazione di Merito e i Limiti del Giudizio di Cassazione

La Corte sottolinea che la valutazione sulla sussistenza di altre case idonee è una ‘valutazione di merito’, ovvero un accertamento sui fatti della causa che spetta ai giudici di primo e secondo grado. Nel caso specifico, i giudici di merito avevano concluso che il contribuente, pur avendo dichiarato di non possedere altre case adeguate, non aveva fornito alcun elemento di prova a sostegno di tale affermazione, nonostante risultasse proprietario di numerose altre unità immobiliari.

Questa valutazione, essendo basata sui fatti e sulle prove prodotte in giudizio, non può essere riesaminata dalla Corte di Cassazione, che ha il compito di giudicare la corretta applicazione del diritto (giudizio di legittimità) e non di riesaminare i fatti. Questo principio è ancora più stringente in caso di ‘doppia conforme’, ovvero quando le decisioni di primo e secondo grado concordano sulla ricostruzione dei fatti.

La Nozione di ‘Casa Idonea’

La giurisprudenza ha da tempo chiarito che l’inidoneità di un immobile può essere sia oggettiva (legata a dimensioni, caratteristiche strutturali) sia soggettiva (legata alle specifiche esigenze familiari e personali del contribuente). Tuttavia, in entrambi i casi, è il contribuente che deve fornire prove concrete e specifiche in giudizio. Una semplice dichiarazione nell’atto di acquisto non è sufficiente. Nel caso di specie, questa prova è mancata, rendendo inevitabile la conferma della revoca del beneficio.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa ordinanza della Corte di Cassazione consolida un orientamento giurisprudenziale chiaro e rigoroso. Per chi intende usufruire delle agevolazioni prima casa pur possedendo altri immobili, è fondamentale prepararsi a dimostrare in modo documentato e inequivocabile la loro inidoneità abitativa. Non basta una semplice autodichiarazione, ma è necessario fornire elementi probatori concreti (perizie, documentazione fotografica, dati catastali, ecc.) che supportino la propria posizione. In assenza di una prova solida, il rischio di vedersi revocare il beneficio, con l’applicazione di sanzioni e interessi, è molto elevato.

A chi spetta dimostrare che gli altri immobili posseduti non sono idonei per ottenere le agevolazioni prima casa?
Risposta: Secondo la sentenza, l’onere della prova spetta interamente al contribuente. È lui che deve dimostrare attivamente, con elementi concreti, che le altre abitazioni di sua proprietà non sono idonee a soddisfare le sue esigenze abitative.

Il possesso di altri immobili impedisce sempre di accedere alle agevolazioni prima casa?
Risposta: No, il possesso di altri immobili non impedisce di per sé l’accesso alle agevolazioni, a condizione che il contribuente provi che tali immobili sono inidonei ad essere abitati, sia per ragioni oggettive (caratteristiche dell’immobile) sia soggettive (esigenze personali).

La valutazione sull’idoneità di un’abitazione può essere riesaminata dalla Corte di Cassazione?
Risposta: No, la valutazione sull’idoneità o meno di un’abitazione è considerata una ‘valutazione di merito’, ovvero un’analisi dei fatti riservata ai giudici di primo e secondo grado. La Corte di Cassazione non può riesaminare tale valutazione, specialmente se le due decisioni precedenti sono conformi (‘doppia conforme’).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15502 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15502 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15433/2023 R.G. proposto da : COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOMECODICE_FISCALE unitamente agli Avv. COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE

-intimata-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Piemonte n. 6/2023 depositata il 16/01/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava l’appello del contribuente ed accoglieva l’appello dell’Agenzia delle Entrate con la riforma della decisione di primo grado, limitatamente alla parte in cui aveva escluso le sanzioni su revoca agevolazione prima casa imposta di registro;

ricorre per cassazione il contribuente con quattro motivi di ricorso;

l’Agenzia delle entrate è rimasta intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta infondato e deve respingersi, con il raddoppio del contributo unificato. Nulla si dispone per le spese, stante la mancata costituzione dell’Agenzia delle Entrate.

Risulta infondato il secondo motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II -bis, della parte prima della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.), il primo ed il terzo motivo in parte sono assorbiti in quanto l’infondatezza del secondo motivo esclude logicamente la valutazione degli altri due.

Per il ricorrente la sentenza avrebbe affermato che la prova dell’impossidenza di altre unità immobiliari idonee all’uso abitativo dovrebbe essere fornita in sede di dichiarazione nell’atto notarile di compravendita. Dalla lettura della sentenza non risulta una tale affermazione, bensì la ritenuta assenza di prova (a carico del contribuente) nel giudizio: ‘nell’atto di acquisto ha semplicemente dichiarato di non essere titolare esclusivo di diritto di proprietà su altra casa adeguata alle proprie esigenze abitative, senza fornire alcun elemento di prova, nonostante l’elevato numero di uu.ii possedute, risultanti dalla dichiarazione fiscale dallo stesso presentata’. Evidentemente la sentenza si è riferita alle prove del processo e non a quelle che non sarebbero state fornite in sede di
stipula dell’atto notarile di acquisto unitamente alla dichiarazione di impossidenza.

In tal modo ricostruita la questione, deve rilevarsi che le due decisioni di merito, dall’analisi delle prove fornite in giudizio, hanno ritenuto insussistente la condizione di impossidenza di ‘altra casa di abitazione nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare’ (vedi art. 1, nota II-bis tariffa allegata al T.U. registro) per godere delle agevolazioni.

Si tratta di una valutazione di merito insindacabile in sede di legittimità: «In tema di procedimento civile, sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell’attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento» (Sez. 2 – , Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019, Rv. 655229 – 01).
3. Del resto, «Con riguardo ai benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, ai sensi e nel vigore dell’art. 1, sesto comma, della legge 22 aprile 1982, n. 168, il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione” sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che (questo) non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze; tale interpretazione trova conforto nella successiva disciplina in materia, la quale, nel rinnovare, con alcune modificazioni, la concessione del trattamento agevolato, ha adottato, per la condizione in discorso, l’espressione chiarificatrice di fabbricato o porzione di fabbricato “idoneo ad abitazione” (nota II bis dell’art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, riformulato dall’art. 16 del d.l. 22 maggio 1993, n. 155, conv. in legge 19 luglio 1993, n. 243), ovvero quella
equivalente di “casa d’abitazione” (art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549), con valore interpretativo della disciplina precedente» (Sez. 5, Sentenza n. 18128 del 07/08/2009, Rv. 610211 – 01).

La valutazione della sussistenza di altra (o altre) case idonee di abitazione è una valutazione di merito adeguatamente compiuta dalle decisioni in oggetto, peraltro in doppia conforme.

Infatti, il possesso di altri immobili non osta all’agevolazione della prima casa, solo se le case sono inidonee ad abitazione; inidoneità sia soggettiva sia oggettiva, con prova a carico del contribuente e con accertamento di fatto riservato al giudice di merito (v. Cass. n. 13118/19; n. 18098/18). Nel caso in giudizio, l’inidoneità di tutte le abitazioni del contribuente non è stata provata, come rilevato dalle decisioni di merito.

1. Relativamente al primo motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II -bis, comma 4-bis della parte prima della tariffa allegata al d.P.R. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, prima comma, n. 3, cod. proc. civ.) effettivamente la dichiarazione del possesso di una precedente abitazione, poi immediatamente venduta, non impediva l’applicazione dei benefici ; sul punto la motivazione della sentenza impugnata deve correggersi, ma questo non ha inciso sulla soluzione della decisione (art. 384, ultimo comma, cod. proc. civ.).
Con il terzo motivo il ricorrente prospetta un omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti (art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.).

Il motivo, in parte assorbito, comunque risulta, nel resto, inammissibile in quanto con una doppia conforme di merito (sulle tesi del contribuente) non è ammesso il ricorso per la violazione dell’art. 360, primo comma n. 5, cod. proc. civ. : «Nell’ipotesi di doppia conforme, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) dell’art.

360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse» (Sez. 3 – , Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023, Rv. 667202 – 01).

5 . Risulta infondato anche l’ultimo motivo di ricorso (violazione o falsa applicazione degli art. 8, d. lgs. 546 del 1992, 6, secondo comma, d. lgs 472 del 1997 e 10, terzo comma, l. 212 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ .).

Accertata la sussistenza di altre idonee abitazioni nel Comune di Torino, non era ravvisabile alcuna incertezza ovvero oscillazione interpretativa da parte della giurisprudenza della Corte di Cassazione in punto assenza del presupposto per i benefici prima casa, mentre le decisioni di merito non sono dirimenti per affermare la sussistenza di un’incertezza normativa: « In tema di sanzioni amministrative per la violazione di obblighi tributari, deve escludersi la sussistenza di obiettive condizioni di incertezza nell’interpretazione delle norme violate, nel caso in cui la giurisprudenza della S.C., alla quale soltanto spetta assicurare l’esatta osservanza e l’uniforme interpretazione della legge, ai sensi dell’art. 65 del r.d. n. 12 del 1941, sia consolidata, senza che assumano rilevanza eventuali contrasti nella giurisprudenza di merito» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 3431 del 06/02/2019, Rv. 652523 – 01).

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 21/01/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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