Agevolazioni prima casa: la Cassazione è chiara

La Corte di Cassazione ha confermato la revoca delle agevolazioni prima casa a un contribuente che non aveva trasferito la propria residenza nel comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi. L’ordinanza sottolinea che le semplici lungaggini burocratiche non costituiscono una valida giustificazione. Il ricorso è stato inoltre dichiarato inammissibile per carenze procedurali, ribadendo la necessità di una corretta formulazione degli atti di impugnazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: La Residenza va Trasferita, Pena la Decadenza

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante incentivo per chi desidera acquistare la propria abitazione, ma sono subordinate a requisiti stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: l’obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto è perentorio e non ammette scuse generiche, come le lungaggini burocratiche. Vediamo nel dettaglio il caso e le conclusioni dei giudici.

I Fatti del Caso

Un contribuente acquistava un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate revocava i benefici fiscali notificando una cartella esattoriale. Il motivo? Il mancato trasferimento della residenza anagrafica dal precedente comune a quello dove si trovava l’immobile acquistato, entro il termine di diciotto mesi previsto dalla legge.

Il cittadino impugnava l’atto, sostenendo che il ritardo fosse dovuto a impedimenti burocratici. Sia la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) che quella Regionale (CTR) rigettavano il suo ricorso, confermando la legittimità della revoca. La CTR, in particolare, specificava che il contribuente non aveva rispettato l’impegno preso al momento dell’acquisto, e che le generiche “lungaggini burocratiche” addotte non erano sufficienti a giustificare l’inadempimento. Di conseguenza, il contribuente decideva di presentare ricorso in Cassazione.

L’Analisi della Corte sulle Agevolazioni Prima Casa

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile sotto diversi profili, prima ancora di entrare nel merito completo della questione. In primo luogo, il ricorso mancava di una chiara e sintetica esposizione dei fatti di causa e non indicava le specifiche norme di diritto che si assumevano violate, contravvenendo ai requisiti formali dell’art. 366 c.p.c.

Nel merito, i giudici hanno ribadito la consolidata giurisprudenza in materia di agevolazioni prima casa. Il beneficio fiscale è strettamente legato al trasferimento effettivo della residenza anagrafica nel comune dove è situato l’immobile, da effettuarsi entro 18 mesi dal rogito.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha spiegato che il contribuente può conservare il beneficio, nonostante il mancato trasferimento della residenza, solo in due casi specifici:

1. Quando ha presentato tempestivamente l’istanza di aggiornamento anagrafico e il ritardo è dovuto a un’inerzia non imputabile a lui ma alla pubblica amministrazione.
2. Quando si verifica una situazione di forza maggiore, intesa come un impedimento oggettivo, inevitabile, imprevedibile e non imputabile al contribuente, nemmeno a titolo di colpa.

Nel caso specifico, il ricorrente non ha fornito alcuna prova di aver presentato la richiesta di residenza nei termini, né ha dimostrato l’esistenza di un evento qualificabile come forza maggiore. Le semplici affermazioni su presunti ritardi burocratici non sono state ritenute sufficienti. La Corte ha inoltre giudicato inammissibili gli altri motivi di ricorso, relativi a una presunta querela di falso, poiché mal formulati e inerenti a documenti non rilevanti per la decisione.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Corte di Cassazione invia un messaggio chiaro a tutti i contribuenti: i requisiti per accedere alle agevolazioni prima casa devono essere rispettati con la massima diligenza. Il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza è tassativo. Chi intende giustificare un ritardo deve essere in grado di fornire prove concrete e inequivocabili di un impedimento oggettivo e non imputabile, come la documentata inerzia del Comune o un evento di forza maggiore. In assenza di tali prove, il rischio di perdere i benefici fiscali e di dover versare le imposte in misura piena, con sanzioni e interessi, è molto elevato.

Entro quanto tempo devo trasferire la residenza per non perdere le agevolazioni prima casa?
È obbligatorio trasferire la propria residenza anagrafica nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato entro il termine di diciotto mesi dall’atto di compravendita.

Le lungaggini burocratiche sono una scusa valida per il mancato trasferimento della residenza?
No. Secondo la sentenza, le generiche “lungaggini burocratiche” non sono sufficienti a giustificare il ritardo. Il contribuente può conservare il beneficio solo se dimostra che il ritardo è dovuto a un fatto non imputabile a lui, come l’inerzia del Comune a seguito di una tempestiva richiesta, o a una causa di forza maggiore (evento imprevedibile e inevitabile).

Cosa succede se il ricorso in Cassazione non espone chiaramente i fatti e i motivi di impugnazione?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’atto deve contenere una chiara esposizione dei fatti di causa e indicare in modo specifico le norme di diritto violate e le ragioni della contestazione, altrimenti non può essere esaminato nel merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 21112 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 21112 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso 17018/2018 proposto da:

Avv. NOMECOGNOME nato a Termoli il 29.05.1975 (C.F.: CODICE_FISCALE, residente in San Salvo alla INDIRIZZO rappresentato e difeso, come da procura speciale in calce al ricorso, dal Prof. Avv. NOME COGNOME del Foro di Roma (C.F.: CODICE_FISCALE, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest’ultimo in 00198 Roma alla INDIRIZZO (indirizzo di posta elettronica certificata: EMAIL;

-ricorrente –

contro

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

Cartella esattoriale imposta di registro -Agevolazioni ‘prima casa’ Omesso trasferimento residenza

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 978/2017 emessa dalla CTR Abruzzo in data 20/11/2017 e non notificata;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

NOME NOME impugnava la cartella esattoriale conseguente all’avviso di accertamento per imposta di registro concernente un immobile acquistato in data 16.12.2008 con le agevolazioni ‘prima casa’, in relazione al quale le dette agevolazioni gli erano state negate sulla base dell’errato, a suo dire, pr esupposto dell’omesso trasferimento della residenza dal Comune di Petacciato a quello di San Salvo (ove era ubicato l’appartamento acquistato).

La CTP adìta rigettava il ricorso.

Sull’impugnazione del contribuente, la CTR dell’Abruzzo, pur ritenendo l’appello tempestivo, lo rigettava nel merito, ritenendo che non sussistessero i presupposti per il riconoscimento del beneficio fiscale per l’acquisto della prima casa, atteso che i l contribuente non aveva rispettato l’impegno di trasferire, entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza nel Comune in cui era ubicato l’immobile acquistato, non rilevando in senso contrario le dedotte lungaggini burocratiche.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

Considerato che

Preliminarmente, il ricorso si rivela inammissibile, atteso che il contribuente ha omesso di esporre, sia pure sinteticamente, i fatti della causa, in particolare non indicando le ragioni poste alla base delle decisioni di rigetto di primo e di secondo grado e le specifiche doglianze mosse avverso le stesse.

Con il primo motivo il ricorrente deduce la ‘Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto in ordine ai benefici fiscali per l’acquisto della prima casa’, per non aver la CTR esplicitato le ragioni per le quali i

detti benefici non fossero riconoscibili.

2.1. Il motivo è inammissibile e, comunque, infondato.

In primo luogo, il ricorrente ha del tutto omesso, in palese violazione dell’art. 366, primo comma, n. 4), c.p.c., di indicare le norme di diritto sulle quali il motivo si fonderebbe.

In secondo luogo, in tema di imposta di registro, il beneficio fiscale della “prima casa”, al di là dell’ipotesi riconnessa all’attività lavorativa esercitata, spetta esclusivamente al soggetto che abbia trasferito la residenza anagrafica nel comune dove ha acquistato l’immobile entro il termine – di decadenza – previsto dalla legge; pertanto, nel caso in cui non risulti l’effettivo trasferimento della residenza, il contribuente può conservare il beneficio solo se, avendo proposto nei termini istanza di aggiornamento dei registri anagrafici comunali, il procedimento amministrativo non sia stato ancora ultimato per fatto non imputabile allo stesso ovvero si sia chiuso con un diniego al trasferimento (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 667 del 12/01/2023). In particolare, la fruizione delle agevolazioni cd. “prima casa” postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, il trasferimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto di compravendita, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula, ravvisabile a fronte di impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità, anche a titolo di colpa, inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 28838 del 08/11/2019). Assumono, dunque, rilevanza, a tal fine, i soli impedimenti non imputabili alla parte obbligata, inevitabili e imprevedibili (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 1588 del 23/01/2018; conf. Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 26328 del 19/10/2018; v. Cass.SSUU n. 8094/20).
Nel caso di specie, il ricorrente, al di là della diffida a rettificare la data del trasferimento dell’effettiva residenza a decorrere dal 15.6.2010 (peraltro, non trascritta e che presuppone comunque l’avvenuto, sia pur tardivo, trasferimento della residenza), si è limitato a depositare una querela di falso avente tutt’altro oggetto (la relata di notifica della sentenza emessa dalla

CTP), non deducendo neppure gli elementi dai quali desumere la non imputabilità (nei termini in precedenza esposti) dell’omesso/tardivo trasferimento.

Con il secondo motivo il ricorrente rileva la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 221 c.p.c., per non aver la CTR considerato che egli aveva proposto querela di falso al fine di contestare la falsità dell’avviso di ricevimento della raccomandata relativa alla notifica degli avvisi di accertamento di cui alla cartella esattoriale impugnata.

3.1. Il motivo è inammissibile.

In primo luogo, il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, primo comma, c.p.c., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti l’omessa pronuncia, da parte dell’impugnata sentenza, in ordine ad una delle domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 360 c.p.c., con riguardo all’art. 112 c.p.c., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (Cass., Sez. U, Sentenza n. 17931 del 24/07/2013).
In secondo luogo, fermo restando che il ricorrente non ha, in violazione del principio di specificazione, provveduto a trascrivere, almeno nei suoi passaggi maggiormente significativi, la querela di falso che assume di aver proposto, agli atti di causa vi è una querela che ha ad oggetto tutt’altro documento, e precisamente le raccomandate con le quali il servizio postale gli avrebbe notificato (per compiuta giacenza ex art. 140 c.p.c.) la sentenza di primo grado del presente giudizio.

Con il terzo motivo il ricorrente denuncia l’omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. sulla querela di falso proposta in corso di causa.

3.1. Il motivo è inammissibile, in quanto la querela di falso aveva ad oggetto, come si è detto nell’analizzare il precedente motivo, un altro atto. Qualora, invece, il ricorrente intenda riferirsi, appunto, alla querela sporta avverso la raccomanda di notifica della sentenza di primo grado, sulla base di quanto esposto dall’Agenzia nel controricorso (cfr. pag. 3), il ricorrente sarebbe, comunque, carente di interesse, atteso che la CTR avrebbe ritenuto tempestivo l’atto di appello da lui proposto, in tal guisa rigettando l’eccezione di inammissibilità formulata dall’Agenzia (fondata, appunto, sulla circostanza che il gravame era stato proposto oltre il termine di legge decorrente dalla notifica della sentenza di primo grado conclusasi per compiuta giacenza ai sensi dell’art. 140 c.p.c.).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 2.500,00 per compensi , oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 25.6.2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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