Agevolazioni prima casa: inquilino non è forza maggiore

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito che l’acquirente perde le agevolazioni prima casa se non trasferisce la residenza entro 18 mesi, anche se l’immobile è occupato da un inquilino. Tale circostanza, se nota al momento dell’acquisto, non costituisce forza maggiore perché l’ostacolo era prevedibile. La Corte ha cassato la sentenza precedente, rigettando il ricorso del contribuente e consolidando un principio chiave in materia fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: perché l’inquilino non è una scusa valida

L’acquisto di un’abitazione principale è un passo fondamentale, spesso supportato da importanti agevolazioni prima casa che alleggeriscono il carico fiscale. Tuttavia, per mantenere tali benefici è necessario rispettare requisiti precisi, come il trasferimento della residenza entro 18 mesi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che la presenza di un inquilino nell’immobile acquistato non costituisce una valida giustificazione per il mancato rispetto di questo termine, se la situazione era nota all’acquirente.

Il caso: acquisto con inquilino e perdita delle agevolazioni prima casa

La vicenda riguarda un contribuente che, dopo aver acquistato un immobile beneficiando delle agevolazioni fiscali, si è visto notificare un avviso di liquidazione e irrogazione sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il motivo? La revoca dei benefici per non aver trasferito la propria residenza nel Comune dell’immobile acquistato entro il termine perentorio di diciotto mesi.

La difesa del contribuente e le decisioni dei giudici di merito

Il contribuente si è opposto, sostenendo che l’impossibilità di trasferire la residenza fosse dovuta a una causa di ‘forza maggiore’: l’immobile era occupato da un inquilino che non lo aveva liberato in tempo utile. Sia in primo grado che in appello, i giudici tributari avevano dato ragione al cittadino, annullando l’atto dell’Agenzia delle Entrate. L’Amministrazione finanziaria, non condividendo tale interpretazione, ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La decisione della Cassazione e il concetto di forza maggiore

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente il verdetto, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Il punto cruciale della decisione ruota attorno alla corretta interpretazione del concetto di ‘forza maggiore’ in materia di agevolazioni prima casa.

I requisiti della forza maggiore: prevedibilità ed evitabilità

La Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato: la forza maggiore, per essere considerata tale, deve derivare da un evento esterno, sopravvenuto, imprevedibile ed inevitabile. Nel caso di specie, il fatto che l’immobile fosse occupato da un conduttore era una circostanza ben nota all’acquirente al momento della stipula dell’atto di compravendita. Di conseguenza, l’ostacolo al trasferimento della residenza non era ‘imprevedibile’.

Il contribuente, essendo a conoscenza della locazione in corso, avrebbe dovuto prevedere che liberare l’immobile avrebbe richiesto tempo, potenzialmente anche attraverso un’azione giudiziaria. Pertanto, l’impedimento non possedeva il carattere di imprevedibilità necessario per configurare la forza maggiore.

L’obbligo di residenza nel Comune, non nell’immobile

Un altro aspetto fondamentale evidenziato dalla Corte è che la normativa sulle agevolazioni prima casa (art. 1, nota II bis, lett. A, della tariffa allegata al d.P.R. 131/1986) non impone di trasferire la residenza esattamente nell’immobile acquistato. L’obbligo è quello di stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile. Il contribuente, quindi, avrebbe potuto adempiere alla norma trasferendosi in un’altra abitazione all’interno dello stesso Comune, anche in affitto, in attesa di poter disporre della casa acquistata.

Le motivazioni

La Corte ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e, decidendo nel merito, ha rigettato il ricorso originario del contribuente. I giudici hanno chiarito che il requisito dell’imprevedibilità è essenziale. Poiché il contratto di locazione era noto, l’acquirente si è assunto il rischio che l’immobile non si liberasse entro i 18 mesi. Mancando questo requisito, non si può parlare di forza maggiore. La prevedibilità dell’evento esclude la possibilità di invocare tale esimente per giustificare il mancato adempimento di un obbligo di legge, condizione essenziale per usufruire di un beneficio fiscale.

Conclusioni

Questa ordinanza rappresenta un monito importante per chiunque intenda acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa: è fondamentale verificare che non vi siano ostacoli prevedibili al trasferimento della residenza. La presenza di un inquilino, se nota al momento dell’acquisto, non sarà considerata una causa di forza maggiore. Per non perdere i benefici, l’acquirente deve pianificare con attenzione, tenendo conto dei tempi tecnici per la liberazione dell’immobile o, in alternativa, essere pronto a trasferire la propria residenza in un altro alloggio all’interno dello stesso Comune entro il termine di legge.

L’acquisto di una casa con un inquilino è considerato ‘forza maggiore’ se impedisce il trasferimento di residenza per le agevolazioni prima casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se l’acquirente è a conoscenza della presenza di un inquilino al momento dell’acquisto, l’ostacolo è prevedibile e quindi non costituisce forza maggiore.

Per mantenere le agevolazioni prima casa, è obbligatorio trasferire la residenza proprio nell’immobile acquistato?
No. La legge richiede che la residenza sia trasferita nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi, non necessariamente all’interno di quell’specifico immobile.

Cosa significa che un evento deve essere ‘imprevedibile’ per costituire forza maggiore?
Significa che l’evento ostativo non poteva essere ragionevolmente previsto dall’acquirente al momento della stipula del contratto. La conoscenza di un contratto di locazione in essere esclude il carattere dell’imprevedibilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2487 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2487 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5284/2022 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE GENERALE DELLO STATO (P_IVA)

-ricorrente-

contro

rappresentato e difeso dall’Avv.

NOME COGNOME, COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. Sicilia, n. 7204/2021 depositata il 11/08/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE, con la conferma della decisione di primo grado, che aveva annullato l’avviso di liquidazione ed irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni, relativo alla revoca dei benefici per l’acquisto della prima casa;

ricorre per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, con un solo motivo di ricorso (violazione e falsa applicazione degli art. 1, nota II bis, lettera a, della parte I della tariffa allegata al d.P.R. 131 del 1986 e dell’art. 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.);

resiste con controricorso il contribuente che chiede di dichiarare inammissibile o improcedibile il ricorso per violazione degli art. 369 e 366 cod. proc. civ.; nel merito chiede il rigetto del ricorso in quanto infondato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Infondate le eccezioni del contribuente (pregiudiziali) sulla improcedibilità o inammissibilità del ricorso per non avere la ricorrente depositato in Cassazione l’avviso di liquidazione ed il contratto di acquisto dell’immobile , e per violazione del principio di autosufficienza.

Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ex art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c., è compatibile con il principio di cui all’art. 6, par. 1, della CEDU, qualora, in ossequio al criterio di proporzionalità, non trasmodi in un eccessivo formalismo, dovendosi, di conseguenza, ritenere rispettato ogni qualvolta l’indicazione dei documenti o degli atti processuali sui quali il ricorso si fondi, avvenga, alternativamente, o riassumendone il contenuto, o trascrivendone i passaggi essenziali, bastando, ai fini dell’assolvimento dell’onere di deposito previsto dall’art. 369, comma 2, n. 4 c.p.c., che il documento o l’atto, specificamente indicati nel ricorso, siano accompagnati da un riferimento idoneo ad
identificare la fase del processo di merito in cui siano stati prodotti o formati. ‘ (Cass. Sez. 1, 19/04/2022, n. 12481, Rv. 664738 – 01).

Nel caso in giudizio l’RAGIONE_SOCIALE rappresenta in sintesi, nel ricorso, il contenuto degli atti e li indica nel fascicolo processuale, come anche riconosciuto nelle controdeduzioni.

Nessuna violazione del principio di autosufficienza, inoltre, sussiste, in quanto nel ricorso è chiaramente indicata la specifica questione proposta al giudizio della Corte.

Del resto, «Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. -quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri vs Italia del 28 ottobre 2021; vedi anche CEDU NOME vs Italia, del 23 maggio 2024 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno RAGIONE_SOCIALE censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito» (Sez. U – , Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022, Rv. 664409 – 01).
2. Nel merito si è riscontrato, sul punto decisivo, un contrasto di giurisprudenza (mentre una prima decisione ritiene sussistente la forza maggiore – caso di acquisto di prima casa e mancato trasferimento residenza nel Comune di acquisto per occupazione dell’immobile da inquilino che non lascia l’immobile : ‘ In tema di benefici fiscali cosiddetti “prima casa”, la forza maggiore idonea ad impedirne la decadenza dell’acquirente di un immobile ubicato in un comune diverso da quello di sua residenza, qualora egli non abbia trasferito ivi quest’ultima nel perentorio termine di diciotto mesi dall’acquisto, deve consistere in un evento non prevedibile, che
sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto. (Nella specie, la S.C., nel rigettare il ricorso, ha ritenuto la sussistenza di forza maggiore negli ostacoli frapposti dall’inquilina all’esecuzione per rilascio in tre diversi accessi, con differimento di circa dieci mesi nell’acquisizione del possesso dell’immobile) ‘ – (Cass. Sez. 6, 17/12/2015, n. 25437, Rv. 638158 – 01).

Altre ordinanze, non massimate 3095/2019 e 12466/2021 escludono la forza maggiore.

Le Sezioni Unite con la decisione n. 8094 del 2020 hanno superato il contrasto («In tema di agevolazioni tributarie, il beneficio di cui all’art. 33, comma 3, della l. n. 388 del 2000, nella formulazione vigente “ratione temporis”, si applica anche qualora l’edificazione non sia realizzata nel termine di legge, purché tale esito derivi non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, tale da configurare la forza maggiore ovvero il “factum principis”, ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto. » (Cass. Sez. U., 23/04/2020, n. 8094, Rv. 657535 – 01).
Si legge in Cass. ord. n. 12466/21 cit.: ‘ Le Sezioni Unite di questa Corte hanno avuto modo di pronunciarsi sulla rilevanza della forza maggiore in materia di agevolazioni tributarie previste dall’art. 33, comma 3, della I. n. 388 del 2000 ( Sez. U, Sentenza n. 8094 del 23/04/2020 ) ed è stato così affermato il principio secondo cui la mancata realizzazione dell’intento da cui dipende l’agevolazione deve derivare, affinché operi la forza maggiore, non da un comportamento direttamente o indirettamente ascrivibile all’acquirente, tempestivamente attivatosi, ma da una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, ciò rendendo
inesigibile, secondo una regola generale immanente nell’ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto. Tale principio può trovare applicazione anche nel caso di specie ove si controverte di agevolazione “prima casa”, ricorrendo la medesima ratio. Reputa questo collegio che il fatto che l’immobile fosse occupato dal conduttore era noto all’acquirente al momento della stipula dell’atto ed era altresì prevedibile, che nel termine previsto l’immobile stesso non sarebbe stato disponibile pe trasferire ivi la residenza, considerato il tempo occorrente per far valere i propri diritti in giudizio. Dunque difetta il requisito dell’imprevedibilità dell’evento ostativo affinché possa affermarsi la sussistenza della forza maggiore ‘ .
Nel caso in giudizio, manca parimenti il carattere di imprevedibilità (ed inevitabilità) tale da configurare una forza maggiore, in quanto il contratto di locazione dell’immobile era noto al contribuente.

Infine, il trasferimento poteva avvenire nel Comune di Palermo, anche in altra situazione abitativa, non necessariamente, quindi, nella casa oggetto dei benefici. La norma (art. 1, nota II bis lett. A, parte prima della tariffa, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986), infatti, non richiede il trasferimento nella casa acquistata, ma nel Comune.

La sentenza deve cassarsi con la decisione nel merito, di rigetto dell’originario ricorso del contribuente, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto.

Le spese possono compensarsi interamente, in considerazione del consolidamento della giurisprudenza della Cassazione solo dopo la proposizione del ricorso.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza e, decidendo nel merito, rigetta l’originario ricorso del contribuente; spese compensate interamente . Così deciso in Roma, il 16/09/2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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