Agevolazioni prima casa: il possesso di altro immobile

Una contribuente si è vista negare le agevolazioni prima casa per l’acquisto di un immobile da accorpare ad un altro, poiché già proprietaria di una terza abitazione nello stesso Comune. La Corte di Cassazione ha chiarito che il beneficio fiscale non è escluso se l’immobile pre-posseduto è oggettivamente e soggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente. La Corte ha annullato la decisione precedente, rinviando il caso per una nuova valutazione basata su questo principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: Il possesso di un altro immobile non sempre le esclude

Le agevolazioni prima casa rappresentano un tema di cruciale importanza per chi si appresta a compiere uno degli investimenti più significativi della propria vita. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione torna a fare luce su uno degli aspetti più dibattuti: la possibilità di usufruire del beneficio fiscale anche quando si è già proprietari di un altro immobile nello stesso Comune. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: non è la mera titolarità di un altro immobile a precludere l’agevolazione, ma la sua concreta “idoneità” a soddisfare le esigenze abitative del contribuente.

I Fatti del Caso: Acquisto per Accorpamento e Diniego del Fisco

Il caso esaminato riguarda una contribuente che aveva richiesto le agevolazioni prima casa per l’acquisto di un’unità immobiliare a Roma. L’Agenzia delle Entrate aveva revocato il beneficio, emettendo un avviso di liquidazione per maggiori imposte, interessi e sanzioni. Il motivo del contendere era che la contribuente, al momento dell’acquisto, risultava già proprietaria di un’altra abitazione nello stesso comune. Sebbene i giudici di primo grado avessero dato ragione alla cittadina, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado aveva ribaltato la decisione, accogliendo l’appello dell’Amministrazione Finanziaria e applicando in modo rigido la normativa.

L’Analisi della Corte: il Principio di Idoneità dell’Abitazione nelle agevolazioni prima casa

La contribuente ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su diversi motivi. La Corte ha analizzato le questioni, fornendo chiarimenti sia sul piano procedurale che su quello sostanziale.

La Questione di Merito: il Concetto di “Casa di Abitazione”

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della normativa sulle agevolazioni prima casa (art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986). La legge prevede che, per godere del beneficio, l’acquirente non debba essere titolare di un’altra “casa di abitazione” nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare.

La Corte di secondo grado aveva interpretato questa norma in senso puramente letterale, ritenendo sufficiente la semplice proprietà di un altro immobile per escludere l’agevolazione. La Cassazione, al contrario, ha censurato questo approccio formalistico, richiamando il proprio consolidato orientamento, avallato anche dalla Corte Costituzionale. Secondo i giudici di legittimità, il concetto di “casa di abitazione” non può prescindere da una valutazione sull'”idoneità” dell’immobile pre-posseduto a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e del suo nucleo familiare.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione affermando che l’elemento ostativo al beneficio fiscale non è la mera “pre-possidenza” di un immobile, ma la disponibilità di un’abitazione già in grado di rispondere ai bisogni del contribuente. Questa idoneità deve essere valutata sotto un duplice profilo:
1. Oggettivo: basato su caratteristiche concrete come dimensioni, struttura e stato dell’immobile.
2. Soggettivo: relativo alle specifiche e attuali esigenze dell’acquirente e della sua famiglia (ad esempio, un aumento del numero dei componenti del nucleo familiare).

La normativa, pur avendo subito modifiche nel tempo, deve essere interpretata in modo costituzionalmente orientato. L’espressione “casa di abitazione” presuppone implicitamente il requisito dell’idoneità. Pertanto, se l’immobile già posseduto è, per qualsiasi ragione, inidoneo (ad esempio, troppo piccolo), la sua esistenza non impedisce l’ottenimento delle agevolazioni prima casa per un nuovo acquisto.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte di Giustizia Tributaria del Lazio, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo principio. Il giudice del rinvio dovrà concretamente verificare se l’abitazione pre-posseduta dalla contribuente fosse effettivamente inadeguata a soddisfare le sue esigenze abitative.

Conclusioni: L’Importanza della Valutazione Soggettiva

Questa ordinanza conferma che l’accesso alle agevolazioni prima casa non può essere negato sulla base di un’applicazione meccanica e letterale della legge. È necessario un esame sostanziale della situazione del contribuente. La decisione sottolinea l’importanza di dimostrare, con prove concrete, l’eventuale inidoneità dell’immobile già posseduto. Per i cittadini, ciò significa che la semplice titolarità di un altro immobile non rappresenta una barriera insormontabile, a patto di poter documentare che tale proprietà non è più adeguata alle proprie necessità di vita. Si tratta di un principio di equità che allinea la norma fiscale alla realtà delle esigenze familiari.

È possibile ottenere le agevolazioni prima casa per acquistare un immobile se si è già proprietari di un’altra casa nello stesso Comune?
Sì, è possibile a condizione che si dimostri che l’immobile già posseduto non è idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e della sua famiglia. L’inidoneità può dipendere da fattori oggettivi (come le ridotte dimensioni) o soggettivi (come le mutate esigenze del nucleo familiare).

Il solo fatto di possedere un altro immobile nello stesso Comune esclude automaticamente le agevolazioni prima casa?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la norma non va interpretata in senso rigidamente formale. Il possesso di un’altra “casa di abitazione” costituisce un ostacolo al beneficio solo se la prima casa è effettivamente idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

In un processo tributario, l’Agenzia delle Entrate può limitarsi a riproporre in appello le stesse difese del primo grado?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che, nel processo tributario, ai fini dell’ammissibilità dell’appello è sufficiente la riproposizione delle ragioni già addotte in primo grado, quando il dissenso investe la decisione nella sua interezza e dall’atto di appello si possono desumere, anche implicitamente, le ragioni della censura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29404 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29404 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8651/2024 R.G. proposto da: NOME COGNOME, (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, come da procura in atti, dall’AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

Contro

RAGIONE_SOCIALE (c.f. CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F. CODICE_FISCALE); -controricorrente- avverso la sentenza della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA DI II GRADO DEL LAZIO n. 5537/2023, depositata il 6/10/2023; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.La ricorrente proponeva ricorso avverso l’avviso di liquidazione dell’imposta e di irrogazione RAGIONE_SOCIALE sanzioni n. NUMERO_DOCUMENTO, notificatole il 27.4.2021, con il quale veniva richiesto il pagamento della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale, per €. 13.655,00, oltre interessi e sanzioni, per il disconoscimento RAGIONE_SOCIALE agevolazioni per l’acquisto della ‘prima casa’ di cui all’art. 1 della Tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131 del 26/4/1986. L’acquisto era riferito a un immobile sito in Roma, INDIRIZZO
Pezzana n. 21, int. 2, intervenuto con atto registrato il 15.6.2018. Con sentenza n. 11258/2022, la Corte di giustizia tributaria di I grado di Roma accoglieva il ricorso.

2. Sull’appello dell’RAGIONE_SOCIALE, la Corte di giustizia tributaria di II grado del Lazio accoglieva l’impugnazione con sentenza n. 5537/2023, respingendo l’eccezione di inammissibilità del gravame e statuendo che “l’agevolazione di cui trattasi in base al tenore letterale dell’art. 1, nota II bis, lett. B) della tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986 -come modificata dalla legge 1995 n. 549 -può essere riconosciuta soltanto in caso di assenza di titolarità di uno dei diritti reali indicati nella disposizione su di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare, senza avere riguardo al requisito dell’idoneità dell’immobile, dal punto di vista oggettivo e soggettivo, e alla sua disponibilità giuridica. (…) Pertanto, laddove il contribuente sia proprietario di altra casa di abitazione nel territorio del comune ove è situato l’immobile da acquistare situazione che ricorre nel caso che ci occupa, essendo l’appellata divenuta proprietaria di altra abitazione, sita in Roma, INDIRIZZO, successivamente all’acquisto della prima abitazione e antecedentemente a quello oggetto della ripresa a tassazione -l’agevolazione non spetta, come fondatamente ritenuto dall’Ufficio appellante.’.
La sentenza ha, inoltre, affermato, sempre in relazione alla sussistenza, in concreto, RAGIONE_SOCIALE condizioni per fruire

dell’agevolazione fiscale, che la medesima non sarebbe riconoscibile ‘con riguardo alla cantina oggetto dell’atto di acquisto di cui all’avviso di liquidazione, trattandosi di seconda pertinenza (essendo l’acquirente proprietaria di altra cantina costituente pertinenza dell’abitazione già di sua proprietà in INDIRIZZO), come tale espressamente esclusa dal beneficio ai sensi del comma 3 dell’art. 1 della tariffa, parte prima, del d.P.R. n. 131/19863 (che recita: « Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, RAGIONE_SOCIALE pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.». Sotto tale aspetto, dunque, l’avviso di liquidazione sarebbe, comunque, da ritenere corretto.’ 3.La contribuente ricorre, sulla base di tre motivi, per la cassazione della decisione menzionata.
Replica con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

La ricorrente ha depositato memoria ex art. 378 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo di ricorso introdotto ex art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ. , denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 53 del D. Lgs. n. 546/1992; si deduce che i giudici distrettuali avrebbero errato a ritenere ammissibile l’appello promosso dall’RAGIONE_SOCIALE, la quale, costituendosi nel giudizio di secondo grado, si era limitata a riproporre le difese svolte nel primo. La ricorrente assume, inoltre, di aver dedotto che l’impugnazione proposta dall’amministrazione finanziaria non evidenziava errori o incongruenze della sentenza appellata, ma si
limitava a riproporre testualmente le deduzioni con le quali aveva resistito in primo grado.

La censura va disattesa.

Nel processo tributario, ai fini dell’assolvimento dell’onere di impugnazione specifica imposto dall’art. 53 del D. Lgs. n. 546 del 1992, norma speciale rispetto all’art. 342 cod. proc. civ., è sufficiente la riproposizione, a supporto dell’appello, RAGIONE_SOCIALE ragioni inizialmente addotte a fondamento dell’impugnazione dell’atto impositivo ovvero della dedotta legittimità dell’accertamento, in contrapposizione alle argomentazioni spese dal giudice di primo grado, quando il dissenso investa la decisione nella sua interezza, e comunque ove dall’atto di gravame, interpretato nel suo complesso, siano ricavabili in termini inequivoci, seppure per implicito, le ragioni di censura (cfr. Cass. n. 25191/2024; Cass. n. 16516/2024, Cass. n. 10673/2022, Cass. n. 17758/2019, Cass. n. 24641/2018).
La mancanza o l’assoluta incertezza dei motivi specifici dell’impugnazione, le quali, ai sensi dell’art. 53, comma 1, del D. Lgs. n. 546 del 1992, determinano l’inammissibilità dell’appello, non sono ravvisabili qualora il gravame, benché formulato in modo sintetico, contenga una motivazione interpretabile in modo inequivoco, potendo gli elementi di specificità dei motivi ricavarsi, anche per implicito, dall’intero atto di impugnazione considerato nel suo complesso, comprese le premesse in fatto, la parte espositiva e le conclusioni; ciò in quanto la norma rubricata deve essere interpretata restrittivamente, in conformità all’art. 14 disp. prel. cod. civ., trattandosi di disposizione eccezionale che limita l’accesso alla giustizia, dovendosi pertanto consentire, ogni qual volta nell’atto sia comunque espressa la volontà di contestare la decisione di primo grado, l’effettività del sindacato sul merito dell’impugnazione. (Cass. 15519/2020; Cass. n. 707/2019).
Nel caso in esame, come conferma la stessa contribuente, con l’atto di appello sono state ribadite le argomentazioni svolte in primo grado a sostegno della legittimità dell’atto impugnato. Sono in ogni caso ricavabili, sia pure per implicito, le ragioni di censura della decisione.

La seconda articolata censura, introdotta ex art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ. , denuncia ‘la violazione e falsa applicazione dell’art. 1, comma II bis, della Tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131 del 26/4/1986’ sotto un duplice profilo.

2.1. Si afferma innanzitutto che, in caso di accorpamento di più unità immobiliari, il secondo immobile venga attratto dalla condizione giuridica, anche fiscale, dell’immobile contiguo, così che le agevolazioni usufruite sulla ‘prima casa’ vengano a questo automaticamente estese e le altre condizioni previste dalla specifica normativa debbano farsi retroagire al momento del primo acquisto. Ne discende, ad avviso della ricorrente, che solo a tale data -quella cui risale il precedente acquisto – devono poter essere valutate le condizioni ostative all’agevolazione fiscale. Aggiunge, inoltre, che la dichiarazione di non possesso di altro immobile nello stesso comune, subisce una sorta di dispensa nell’ipotesi in cui il contribuente intenda acquistare, con l’agevolazione relativa alla prima casa, una nuova unità da accorpare ad altra già acquistata con le stesse agevolazioni.
2.2. Ulteriore profilo di censura, articolato con il medesimo motivo, fa riferimento alla non corretta valutazione RAGIONE_SOCIALE specifiche contestazioni in ordine all’idoneità dell’immobile di INDIRIZZO, a soddisfare le esigenze abitative del richiedente il beneficio. Invero, ad avviso della ricorrente, la Corte distrettuale avrebbe applicato la disposizione di cui alla lett. b) del numero 1) della nota II bis, secondo un’interpretazione formale e rigorosa, non in linea con il più recente indirizzo della Suprema Corte, secondo cui il
concetto di idoneità dell’abitazione pre -posseduta deve valutarsi, sotto i profili oggettivo e soggettivo, nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.

2.3 Il profilo di doglianza riferito al preteso automatismo del beneficio in caso di accorpamento di più unità abitative e alla dispensa della dichiarazione di non possesso di altro immobile nello stesso comune, è palesemente infondato. In ossequio al generale principio in base al quale le norme fiscali, che prevedono esenzioni dal pagamento di tributi o l’applicazione di un regime agevolato, devono ritenersi di stretta interpretazione, il regime di favore previsto in relazione all’acquisto della prima casa presuppone che il contribuente non possieda ulteriori abitazioni nello stesso comune, e ciò anche nel caso di acquisto di altro immobile destinato all’accorpamento con altro finitimo già posseduto, non diversamente da quanto avviene nel caso di acquisto con un unico atto. In base al tenore letterale dell’art. 1, nota II bis, lett. b) della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131/1986, come modificata dalla legge n. 549/1995, infatti, l’agevolazione di cui si tratta può essere riconosciuta soltanto in caso di assenza di titolarità di uno dei diritti reali indicati nella disposizione, su di altra casa di abitazione situata nel territorio del comune ove si trova l’immobile, senza operare distinzioni riferite alle diverse ipotesi di acquisto e, in particolare, ai casi di accorpamento di più unità immobiliari finitime. Inoltre, l’estensione dell’agevolazione tributaria alla compravendita dell’immobile oggetto di accorpamento ad altro contiguo acquistato in precedenza, non prevede alcun effetto retroattivo al precedente acquisto.
2.4. Il profilo di doglianza riferito alla violazione e falsa applicazione dell’art. 1 nota II bis della tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131 del 26.4.1986, con riguardo alla non corretta valutazione RAGIONE_SOCIALE

specifiche contestazioni in ordine all’idoneità dell’immobile di INDIRIZZO, a soddisfare le esigenze abitative della richiedente il beneficio, è fondato.

Giova premettere che il D.P.R. n. 131/1986, nel testo applicabile ratione temporis (come modificato con l’art. 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549), individua quale presupposto dell’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” la non titolarità, da parte dell’acquirente, che non abbia in precedenza fruito di tale agevolazione, “dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare” (Nota II-bis, comma 1, lett. b). Dal testo del citato decreto risulta quindi che l’elemento impediente è costituito dalla mera pre-possidenza” di un’altra casa di abitazione”, null’altro essendo aggiunto dalla norma per qualificare tale “pre-possidenza”, con riferimento in particolare alle caratteristiche strutturali della “casa” già posseduta o alla sua rispondenza alle esigenze abitative dell’acquirente. Tale formulazione normativa è stata introdotta dopo le modifiche che, tra il 24 gennaio 1993 ed il 31 dicembre 1995, avevano regolato la materia: il disposto dell’art. 1, comma 1, D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito in legge 24 marzo 1993 n. 75 per il quale l’acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”, e poi l’articolo 16, D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243 (il quale ribadiva che l’acquirente doveva dichiarare “di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione”). Con le richiamate disposizioni dell’anno 1993, dunque, era stato introdotto, per la prima volta espressamente, il principio in base al quale la “pre-possidenza” dell’abitazione in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattasse di un fabbricato non “idoneo ad abitazione”; concetto, quello della ‘non idoneità”, che la giurisprudenza di legittimità specificava dovesse
ravvisarsi nel caso in cui l’acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, allo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicché l’inidoneità doveva essere valutata dal punto di vista dell’acquirente in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare(così Cass., sez. 5, 5/02/2016, n. 2278, e, da ultimo, Cass., sez. 5, 2/02/2018, n. 2565). Tale interpretazione, peraltro, si poneva in linea di continuità con quanto già ritenuto da questa Corte nel vigore della precedente disciplina, nonostante che nella stessa non fosse menzionato il requisito della “idoneità” ma “solo” quello della non possidenza di “altro fabbricato o porzioni di fabbricato destinati ad uso di abitazione” (Cass. sez. 5, 7/08/2009, n. 18128, secondo la quale il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze.).
A fronte della sostituzione della disciplina di cui al D.L. 16/1993 e al D.L. 155/1993 (che, come visto, era esplicita sul punto della “idoneità” della casa già posseduta) con una disciplina (art. 3, comma 131, 1. n. 549 del 1995) in cui il concetto di “idoneità” non era più previsto, la Corte ha ritenuto (n. 18128/2009; Cass. n. 2565/2018, in motivazione) che la successiva normativa, lungi dall’introdurre un requisito, appare invece meramente interpretativa di quella precedente, e ciò in quanto il concetto di “abitazione” presuppone implicitamente il requisito della “idoneità”, con la conseguenza che, se la casa “pre-posseduta” non è “idonea”, la sua presenza non impedirebbe l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto (Cass. n.
19989/2018). Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale relativa alla lettera b) del numero 1) della nota II-bis dell’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. n. 131/1986 – come modificata dalla legge n. 549/1995 – ha richiamato l’interpretazione “costituzionalmente orientata” RAGIONE_SOCIALE pronunce della Cassazione (citando, in particolare, Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima RAGIONE_SOCIALE due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato” (Corte Cost. n. 203 del 22.06.2011).
Va, dunque, data continuità all’indirizzo della giurisprudenza di legittimità, conforme alla interpretazione della Corte Costituzionale, che ha ritenuto sussistere il beneficio fiscale di cui all’art. 1 del D.L. n. 16 del 1993 nell’ipotesi di possesso di altro alloggio non concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia.

In particolare, il beneficio deve essere riconosciuto sia in relazione a “circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva inabitabilità, sia di natura soggettiva, come nel caso in cui l’immobile sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative alle esigenze del nucleo familiare (Cass. civ. Sez. V, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418; n. 30585/2023; Cass. 2010 n. 100). Non si può ritenere d’ostacolo, dunque, all’applicazione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile –
acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune – che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni o altro, ad essere destinato a sua abitazione (Cass., Sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564; Sez. 5, Sentenza n. 5236 del 28/02/2008).

Ad avviso del Collegio, la sentenza impugnata non ha fatto corretta applicazione del condivisibile principio, cui in questa sede va data continuità, per cui in tema di agevolazioni prima casa, ai sensi dell’art. 1, comma 4, e nota II bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 – nel testo (applicabile “ratione temporis”) introdotto dal D.L. n. 155 del 1993, art. 16 (conv., con modificazioni, nella L. n. 243 del 1993) – l’idoneità dell’abitazione pre-posseduta va valutata sotto il profilo soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che il beneficio trova applicazione anche nell’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato (Sez. 5 -, Sentenza n. 2565 del 02/02/2018; conf. Sez. 5 -, Ordinanza n. 19989 del 27/07/2018).
La statuizione è stata censurata attraverso il vizio di cui al n. 3 dell’articolo 360, comma 1, cod. proc. civ., che deve reputarsi sussistente, atteso che i giudici regionali non si sono conformati ai principi di diritto affermati dalla giurisprudenza di legittimità che riconosce l’agevolazione fiscale nelle ipotesi in cui, come nel caso di specie, l’immobile già posseduto possa rivelarsi inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative a soddisfare le esigenze abitative dell’interessata.
La contribuente ha, infine, impugnato l’avviso di liquidazione per omessa pronunzia su un fatto decisivo della controversia, ai sensi dell’art. 360, I comma, n. 5 cod. proc. civ.. Ad avviso della ricorrente, la Corte di giustizia tributaria di II grado ha

disconosciuto il beneficio fiscale in esame per l’acquisto, intervenuto medio tempore, di un ulteriore immobile nello stesso comune, ma ha omesso di pronunciarsi sul diritto, invocato dalla contribuente, di estendere aprioristicamente l’agevolazione fiscale ex ante acquisita sulla prima casa a quella oggetto di successivo accorpamento.

3.1 La ritenuta fondatezza del motivo che precede comporta l’assorbimento della censura testé richiamata, la quale, in ogni caso, alla luce di quanto innanzi rilevato (sub n. 2.3) in punto di preteso automatismo del beneficio in caso di accorpamento di più unità abitative, deve reputarsi infondata.

Ne consegue, in accoglimento del secondo motivo di ricorso, la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di II grado del Lazio, in diversa composizione, la quale provvederà al riesame, anche avuto riguardo all’applicazione dei benefici sulla seconda pertinenza, fornendo congrua motivazione, e al regolamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il secondo motivo del ricorso rigetta il primo motivo, assorbito il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, la quale provvederà anche al regolamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 30 ottobre 2025.

Il Presidente Dott. NOME COGNOME

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