Agevolazioni prima casa: il calcolo dei 240 mq

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha chiarito i criteri per il calcolo della superficie per le agevolazioni prima casa. Un contribuente si è visto revocare i benefici fiscali poiché la sua abitazione superava i 240 mq. La Corte ha confermato che nel calcolo della superficie utile complessiva devono essere inclusi anche i muri perimetrali e interni, escludendo quindi l’immobile dalla categoria non di lusso e confermando la revoca delle agevolazioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: la Cassazione chiarisce il calcolo dei 240 mq

L’acquisto di un’abitazione principale è un passo importante, spesso accompagnato da rilevanti agevolazioni prima casa. Tuttavia, per beneficiare di questi vantaggi fiscali, l’immobile non deve rientrare nella categoria delle ‘abitazioni di lusso’. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale sul calcolo della superficie, un criterio decisivo per questa classificazione. La Corte ha stabilito che anche i muri, sia perimetrali che divisori, devono essere conteggiati nel calcolo dei 240 metri quadrati, confermando la revoca dei benefici a un contribuente la cui casa superava tale soglia.

I Fatti di Causa

Il caso nasce da un avviso di liquidazione notificato dall’Agenzia delle Entrate a un contribuente. L’Amministrazione Finanziaria contestava l’applicazione dell’IVA agevolata per l’acquisto della ‘prima casa’, revocando il beneficio. La ragione? L’immobile, secondo i calcoli dell’Agenzia, aveva una superficie di 300 mq, ben al di sopra del limite di 240 mq previsto dalla normativa all’epoca vigente (D.M. 2 agosto 1969) per escludere un’abitazione dalla categoria di lusso.

Il contribuente aveva impugnato l’atto, ottenendo una prima vittoria presso la Commissione Tributaria Provinciale. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale aveva parzialmente riformato la decisione, dando ragione all’Agenzia delle Entrate sulla questione dell’imposta, pur annullando le sanzioni. Il caso è quindi approdato in Corte di Cassazione, con il contribuente che lamentava un errore nel calcolo della superficie (che a suo dire doveva essere netta e non lorda) e un difetto di motivazione dell’atto impositivo.

La Decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la validità dell’avviso di liquidazione e la revoca delle agevolazioni prima casa.

Le Motivazioni

I giudici di legittimità hanno basato la loro decisione su una consolidata interpretazione della normativa applicabile. Innanzitutto, hanno chiarito che la legge di riferimento è quella in vigore al momento dell’atto di acquisto, escludendo l’applicazione retroattiva di norme successive più favorevoli (come quelle introdotte dal D.Lgs. 175/2014, che legano la nozione di lusso alla categoria catastale e non più alla superficie).

Il punto cruciale della motivazione riguarda l’interpretazione del concetto di ‘superficie utile complessiva’ ai sensi dell’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969. La Corte ha ribadito che, per determinare se un’abitazione superi i 240 mq, occorre fare riferimento alla nozione di ‘utilizzabilità’ degli ambienti e non alla mera superficie ‘calpestabile’.

Di conseguenza, nel calcolo devono essere inclusi:
* I muri perimetrali;
* I muri divisori interni (tramezzi);
* I pilastri;
* I vani di porte e finestre.

Sono invece esplicitamente esclusi dal calcolo solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina. Poiché la normativa agevolativa è di stretta interpretazione, tutto ciò che non è espressamente escluso deve essere considerato incluso. La Corte ha quindi ritenuto corretta la decisione dei giudici d’appello, che avevano considerato la superficie lorda dell’immobile, comprensiva delle murature, per un totale superiore al limite di legge.

Infine, la Corte ha respinto la censura relativa al difetto di motivazione, ritenendo che l’atto impositivo fosse sufficientemente chiaro nell’indicare la ragione della revoca: il superamento della soglia di superficie prevista per le agevolazioni prima casa.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un principio di fondamentale importanza pratica per chiunque stia per acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa. Il messaggio è chiaro: la valutazione della superficie non deve limitarsi agli spazi interni netti. È essenziale considerare anche lo spessore dei muri, sia esterni che interni, nel calcolo dei 240 mq. Una valutazione errata può portare alla spiacevole conseguenza della revoca dei benefici fiscali, con la richiesta da parte dell’Agenzia delle Entrate delle maggiori imposte, sanzioni e interessi. È quindi sempre consigliabile affidarsi a un tecnico qualificato per una misurazione precisa e conforme ai criteri dettati dalla giurisprudenza, al fine di evitare brutte sorprese.

Come si calcola la superficie di un’abitazione per le agevolazioni prima casa secondo la normativa antecedente al 2014?
La superficie utile complessiva si calcola includendo non solo gli spazi calpestabili, ma anche i muri perimetrali, i tramezzi interni, i pilastri e i vani di porte e finestre. Sono esclusi solo elementi come balconi, terrazze, cantine, soffitte e posti auto.

I muri perimetrali e interni contano nel calcolo del limite dei 240 mq per la ‘prima casa’?
Sì, secondo la Corte di Cassazione e la normativa applicabile ai fatti di causa (D.M. 2 agosto 1969), lo spessore dei muri perimetrali e dei divisori interni deve essere incluso nel calcolo della superficie totale per determinare se un’abitazione è ‘di lusso’ e quindi esclusa dai benefici.

Le nuove leggi più favorevoli sulle agevolazioni prima casa si applicano agli acquisti fatti in passato?
No, la Corte ha specificato che le nuove normative, come quella del D.Lgs. n. 175/2014 che ha cambiato i criteri da superficie a categoria catastale, non sono retroattive. Si applica sempre la legge in vigore al momento della stipula dell’atto di acquisto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28915 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28915 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/11/2025

ORDINANZA

Sul ricorso n. 4322-2020, proposto da:

COGNOME NOME , c.f. CODICE_FISCALE, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO –

Ricorrente

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE , cf CODICE_FISCALE, in persona del Direttore p.t., elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura Generale dello Stato, che la rappresenta e difende –

Controricorrente avverso la sentenza n. 2712/25/2019 della Commissione tributaria regionale della Lombardia sez. staccata di Brescia, depositata il 20 giugno 2019; udita la relazione della causa svolta dal AVV_NOTAIO nell’ adunanza camerale del 28 maggio 2025;

IVA -Agevolazioni prima casa -Disciplina applicabile

FATTI DI CAUSA

Dalla sentenza risulta che l’RAGIONE_SOCIALE notificò al ricorrente l’avviso di liquidazione, con irrogazione di sanzioni, a titolo di Iva per l’anno 2013. La pretesa fiscale trovava causa nella revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni utilizzate per l’acquisto della ‘prima casa’ , risultata di superficie superiore a mq 240 (mq. 300,) e pertanto classificata come abitazione di lusso esclusa dal trattamento agevolato.

L’atto fu impugnato dinanzi alla Commissione tributar ia di Mantova, che con sentenza n. 278/216 accolse il ricorso. L’appello erariale fu invece parzialmente accolto dalla Commissione tributaria regionale della Lombardia con sentenza n. 2712/2019.

Il giudice d’appello , dopo aver respinto le questioni preliminari sollevate dal contribuente in ordine al vizio di notificazione dell’atto impositivo, nonché la denunciata insufficiente motivazione dell’avviso di liquidazione, nel merito ha escluso l’applicazione dell’art. 33 del d.lgs. n. 175 /2014, invocato dal COGNOME, disciplina in forza della quale, per il riconoscimento RAGIONE_SOCIALE agevolazioni fiscali, i limiti di superficie dell’immobile sono stati sostituiti dalla categoria catastale intervenuta successivamente. Quindi, ha rilevato che l’art. 6 del DM 2 agosto 1969, applicabile alla fattispecie, riportava un elenco tassativo di vani esclusi dalla superficie complessiva dell’immobile, ma tra questi non i muri perimetrali e divisori. Ha pertanto confermato l’a tto impositivo quanto all’imposta , risultando l’abitazione di superficie superiore al limite di mq. 240, e dunque da qualificarsi come abitazione di lusso. Ha invece annullato le sanzioni, per essere ormai subentrata una nuova disciplina, secondo la quale quella condotta non costituiva più illecito.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso il contribuente, affidato a due motivi, cui ha resistito con controricorso l’amministrazione finanziaria.

All’esito dell’adunanza camerale del 28 maggio 2025 la causa è stata riservata e decisa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione dell’art. 16, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, in relazione alla Tabella A, allegata al D.P.R. n. 633 cit., Parte II n. 21, nonché dell’art. 6 , D.M. 2 agosto 1969 (Lavori Pubblici) , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. La sentenza erroneamente avrebbe considerato la superficie lorda anziché netta dell’abitazione, ai fini del riconoscimento dell’agevolazione, discostandosi d alle risultanze della CTP, richiamata dalla pronuncia di primo grado e mai contestata.
Con il secondo motivo il ricorrente ha lamentato la violazione e falsa applicazione dell’art. 7, l. 27 luglio 2000, n. 212, e dell’art. 3, l. n. 241 del 1990, in relazione all’art. 360, primo comma, c.p.c. Il giudice d’appello erroneamente ha ritenuto l’atto impositivo congruamente motivato, laddove l’avviso di liquidazione era corredato da motivazione insufficiente e contraddittoria, con violazione del diritto di difesa.

Deve intanto premettersi come sia pacifico che l’acquisto dell’unità immobiliare precede di un anno la nuova disciplina, introdotta dal d.lgs. n. 175 del 2014.

In proposito la giurisprudenza di legittimità ha affermato che la cessione di un’abitazione di lusso in epoca antecedente all ‘ entrata in vigore dell’art. 33 del d.lgs. n. 175 del 2014 è assoggettata all’Iva con aliquota ordinaria e non con quella agevolata, non retroagendo detta norma alla data di entrata in vigore del d.lgs. n. 23 del 2014, in materia di registro, e non ancorando il diverso criterio di individuazione RAGIONE_SOCIALE abitazioni di lusso alla novella introdotta dall’art. 10, comma 1, lett. a), della disciplina da ultimo richiamata, bensì alla modifica del testo dell’art. 21, tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972 (Cass., 16 marzo 2025, n. 7000).
Ciò chiarito, è infondato il primo motivo di ricorso.

La denuncia che la sentenza avrebbe considerato la superficie lorda e non quella netta dell’unità abitativa si pone in evidente contraddizione con il testo della pronuncia, la quale ha affermato come il calcolo dei metri quadri deve tenere in conto la superficie utile netta. A tal fine ha quindi richiamato giurisprudenza di legittimità, secondo cui, dalla lettura del testo normativo, al fine della fruizione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni c.d. prima casa, per stabilire se

un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, per il quale, premesso che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere determinata escludendo dalla estensione globale, riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina (Cass., 26 marzo 2019, n. 8409). Ha pertanto escluso quanto non espressamente richiamato dalla disciplina, secondo il principio di stretta interpretazione, applicabile alle norme agevolative in materia fiscale, e dunque i muri perimetrali e divisori.
L’interpretazione operata dal giudice d’appello è corretta e adesiva alla giurisprudenza di questa Corte, che infatti ha espressamente affermato che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre, secondo il principio di utilizzabilità degli ambienti, che non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile (cfr. Cass., 17 luglio 2019, n. 19186).

La motivazione della commissione regionale ha pertanto fatto corretta applicazione dei principi di diritto in materia.

Nessun rilievo poteva poi assumere la consulenza tecnica allegata dal ricorrente in primo grado, che non costituisce prova ma semplice atto difensivo allegato della parte, rientrando come tale tra i documenti che il giudice è tenuto a vagliare, senza esserne vincolato, non potendo formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione ai sensi dell’art. 115 c.p.c. (cfr. Cass., 28 febbraio 2025, n. 5362).

Si rivela infondato anche il secondo motivo. La sentenza, nel rilevare che la superfici e dell’abitazione fosse superiore ai 240 mq, e tanto comprendendovi anche i muti perimetrali e le tramezzature interne, ha già ampiamente supportato le ragioni della revoca dell’agevolazione. Né assume alcun pregio l’affermazione secondo cui la superficie risultante dall’accatastamento fosse di mq. 2 36, atteso che tale estensione è quella che pretende il contribuente, ma certamente non quella lorda dichiarata in DOCFA, ossia mq 300.
Nessun difetto di motivazione, né insufficienza o contraddittorietà, è dato dunque riscontrare nella sentenza d’appello, con conseguente caducazione di ogni ulteriore censura rivolta al provvedimento impugnato.

In definitiva il ricorso va rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura specificata in motivazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna il ricorrente alla rifusione in favore de ll’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE spese di causa, che si liquidano in € 5.900,00 per competenze, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, nella misura pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis del medesimo articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il giorno 28 maggio 2025

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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