Agevolazioni prima casa e immobile inidoneo: la prova

La Corte di Cassazione ha negato le agevolazioni prima casa a una contribuente che, pur possedendo già un immobile, non è riuscita a dimostrare la sua oggettiva inidoneità abitativa. La sentenza sottolinea che l’onere della prova grava interamente sul cittadino e che l’uso professionale di un immobile non basta, da solo, a giustificare il beneficio fiscale su un nuovo acquisto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Prima Casa: Quando un Immobile Pregresso Impedisce il Beneficio?

Ottenere le agevolazioni prima casa è un passo fondamentale per molti acquirenti, ma la normativa presenta delle condizioni precise. Una di queste riguarda il possesso di altri immobili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale: se si possiede già un’abitazione, per beneficiare delle agevolazioni su un nuovo acquisto è indispensabile dimostrare in modo inequivocabile che il primo immobile è oggettivamente inidoneo a soddisfare le proprie esigenze abitative. Vediamo nel dettaglio il caso e le conclusioni dei giudici.

I Fatti del Caso: Da Studio Professionale a Causa Tributaria

Una contribuente acquistava un nuovo immobile richiedendo le agevolazioni prima casa. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, revocava il beneficio fiscale, contestando alla donna la titolarità di un altro immobile situato nello stesso comune.

La difesa della contribuente si basava su un argomento apparentemente solido: il primo immobile non era una casa, ma un piccolo monolocale di 44 mq, privo di allaccio del gas e di cucina, adibito esclusivamente a studio professionale di podologia. A sostegno della sua tesi, presentava numerosi documenti, tra cui il rogito con planimetria, contratti per lo smaltimento di rifiuti sanitari e la delibera condominiale che autorizzava l’uso professionale. Secondo la sua prospettiva, tale immobile era palesemente inidoneo a ospitare la sua famiglia.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale respingevano però i suoi ricorsi, ritenendo che la prova dell’inidoneità abitativa non fosse stata adeguatamente fornita.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sulla prova per le agevolazioni prima casa

La contribuente ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, ma anche in questa sede il suo ricorso è stato rigettato. I giudici supremi hanno chiarito due aspetti fondamentali del diritto processuale e tributario.

Il Limite della “Doppia Conforme”

In primo luogo, la Corte ha dichiarato inammissibile il motivo con cui si lamentava l’omesso esame dei documenti. Poiché le due sentenze di merito (primo e secondo grado) erano giunte alla medesima conclusione basandosi sulla stessa valutazione dei fatti (la mancata prova dell’inidoneità), si è applicato il principio della “doppia conforme”. Questo principio limita la possibilità di contestare in Cassazione l’accertamento dei fatti, a meno che non si dimostri che le decisioni si fondano su ragioni di fatto divergenti, cosa che in questo caso non è avvenuta.

Violazione di Legge vs. Valutazione delle Prove

In secondo luogo, la Corte ha respinto la tesi della violazione di legge. I giudici hanno spiegato che non c’è stata un’errata interpretazione della norma sulle agevolazioni prima casa. Al contrario, i giudici di merito hanno correttamente applicato il principio secondo cui il beneficio è escluso se si possiede un altro immobile idoneo. Il punto nodale è che la contribuente non è riuscita a superare l’onere della prova che gravava su di lei. La decisione non verteva sull’interpretazione della legge, ma sulla valutazione delle prove presentate, un’attività che spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità se non per vizi specifici, qui assenti. La Corte ha ribadito che spetta al contribuente dimostrare, con prove concrete e oggettive, che l’immobile preposseduto è realmente inidoneo all’uso abitativo per caratteristiche intrinseche, e non solo per l’uso che se ne fa.

Conclusioni: L’Importanza della Prova Documentale

Questa ordinanza offre un insegnamento fondamentale per chiunque intenda richiedere le agevolazioni prima casa pur essendo già proprietario di un immobile. Non è sufficiente affermare che una proprietà sia inadatta o utilizzata per altri scopi (come studio professionale). È necessario fornire prove oggettive, chiare e incontrovertibili che ne dimostrino l’inidoneità strutturale e funzionale a fungere da abitazione. L’onere della prova ricade interamente sul contribuente, e una documentazione insufficiente o non decisiva può portare, come in questo caso, alla perdita di un importante beneficio fiscale.

È possibile ottenere le agevolazioni “prima casa” se si possiede già un altro immobile nello stesso Comune?
Sì, ma solo a condizione che l’immobile già posseduto sia oggettivamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia. La valutazione di inidoneità deve basarsi su criteri oggettivi e non sulla scelta soggettiva di non utilizzarlo.

Su chi ricade l’onere di dimostrare che un immobile non è idoneo all’uso abitativo?
L’onere della prova ricade interamente sul contribuente che richiede le agevolazioni fiscali. È sua responsabilità fornire tutti gli elementi e i documenti necessari per dimostrare in modo inequivocabile l’inidoneità dell’immobile preposseduto.

L’uso di un immobile come studio professionale è sufficiente a renderlo “inidoneo” ai fini delle agevolazioni prima casa?
No, non automaticamente. Secondo la sentenza, l’uso professionale non basta. Il contribuente deve dimostrare che l’immobile è oggettivamente e strutturalmente inadatto a essere utilizzato come abitazione, per esempio a causa di dimensioni troppo ridotte, assenza di servizi essenziali (come una cucina o un bagno completo) o altre caratteristiche intrinseche. La semplice destinazione a studio non è, di per sé, una prova sufficiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25752 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25752 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32458/2020 R.G. proposto da :

COGNOME con l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sicilia, sede di MESSINA n. 2148/2020 depositata il 23/04/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La contribuente ha impugnato l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate di Messina le aveva revocato le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa in ragione della titolarità proprietaria di altro immobile nel medesimo comune -ritenendo che lo stesso fosse inidoneo all’uso abitativo e, quindi, non ostativo alla fruizione del beneficio per un secondo acquisto.

La Commissione Tributaria Provinciale di Messina ha respinto il ricorso con sentenza n. 365/03/12, ritenendo non dimostrata l’inidoneità dell’immobile precedente e condannando la contribuente alle spese.

La contribuente ha quindi proposto appello, ribadendo le medesime argomentazioni.

La CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, ha confermato il rigetto, con compensazione delle spese di lite, ritenendo non provata l’inidoneità abitativa dell’immobile già posseduto, condizione necessaria per accedere nuovamente alle agevolazioni “prima casa”, richiamando la normativa e la giurisprudenza della Cassazione, secondo cui il beneficio può spettare anche in caso di altro immobile già posseduto, ma solo se effettivamente inidoneo all’uso abitativo, condizione che deve essere dimostrata.
Avverso la suddetta sentenza di gravame la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, cui ha resistito con controricorso l’Agenzia delle Entrate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 360, c. 1, n. 5 c.p.c. per omesso esame di documenti decisivi per il giudizio, ed in particolare del documentato e non contestato uso dell’immobile acquistato ne l 2005, e quindi già di proprietà della ricorrente, come studio professionale e la sua concreta

non idoneità, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi propri e della famiglia.

La ricorrente contesta, in particolare, la decisione della Commissione Tributaria Regionale per non aver considerato le prove documentali che dimostravano l’inidoneità abitativa e l’uso esclusivamente professionale dell’immobile di INDIRIZZO un piccolo monolocale privo dei requisiti minimi per essere adibito a residenza. Secondo la ricorrente, l’omesso esame di tali elementi ha portato a una decisione errata, poiché avrebbe dovuto escludere la decadenza dalle agevolazioni fiscali “prima casa”.

Deduce, inoltre, che nel fascicolo di primo grado sono stati prodotti numerosi documenti a dimostrazione che l’immobile di INDIRIZZO era utilizzato esclusivamente per l’attività professionale di podologia e del tutto inidoneo all’uso abitativo. Tra questi: il rogito con planimetria che mostra la ridotta metratura (44 mq), il piano terra con una sola finestra, l’assenza di allaccio gas e di vano cucina; la convenzione per lo smaltimento di rifiuti sanitari; il contratto di leasing di attrezzature professionali; la targa dello studio comunicata al Comune; la delibera condominiale che autorizza l’uso professionale; e il domicilio fiscale dell’attività.
La ricorrente evidenzia dunque l’impossibilità materiale di far vivere una famiglia in tali condizioni, a maggior ragione se nello stesso spazio veniva esercitata anche un’attività sanitaria.

1.1. Il motivo è inammissibile.

1.2. Si tratta di censura formulata ai sensi dell’art. 360 c. 1 , n. 5 c.p.c., in presenza di c.d. doppia conforme.

1.3. La censura si scontra quindi con il divieto di cui all’art. 348 ter c.p.c. in presenza di c.d. doppia conforme, e senza che la ricorrente abbia dimostrato una divergenza delle ragioni di fatto alla base delle due decisioni di merito (Cass. 28/05/2024, n. 14846).

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la violazione e falsa applicazione della nota II bis , tariffa parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986.

In particolare, la contribuente contesta che tra le condizioni contemplate dalla nota IIbis il requisito dell’assenza di titolarità di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare sia da intendersi in senso soggettivo, dovendosi valutare quindi l ‘effettiva e concreta idoneità dell’immobile posseduto a soddisfare le esigenze abitative del proprietario.

Il motivo, ancorché non rubricato sotto alcun vizio tipico dell’art. 360 c. 1 c.p.c. va ricondotto evidentemente all’ipotesi di violazione di legge di cui al n. 3.

2.1. La doglianza è infondata.

2.2. La CTR, nelle ultime righe della motivazione, ha espressamente valutato l’assenza di una prova documentata in tal senso da parte della contribuente, dopo aver richiamato proprio l’orientamento di questa Corte che come deduce il ricorrente -non rende ass oluto il principio dell’esclusione della agevolazione pur in presenza di altro immobile di proprietà.

Ne consegue che non vi è stata una violazione di legge in merito all’applicazione di detto principio, ma, all’opposto, una valutazione probatoria, qui insindacabile, che ha ritenuto carente la dimostrazione di tali presupposti.

2.3. Sotto altro profilo, laddove la censura fosse invece orientata ad una diversa applicazione della norma alla luce della rilettura del fatto, la stessa sarebbe inammissibile, perché non si può prospettare una censura di violazione di legge sulla base di accertamenti in fatto (in tesi) erronei: come ripetutamente rimarcato dalla Corte, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata

da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità

Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – è segnato dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Cass., 27 luglio 2023, n. 22938; Cass., 5 febbraio 2019, n. 3340; Cass., 13 ottobre 2017, n. 24155; Cass., 11 gennaio 2016, n. 195; Cass., 22 febbraio 2007, n. 4178; Cass. Sez. U., 5 maggio 2006, n. 10313; Cass., 11 agosto 2004, n. 15499).
2.4. Il motivo va quindi respinto, non sussistendo la dedotta violazione di legge.

Il ricorso va conseguentemente rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i requisiti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 1.500,00 per compensi oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 16/09/2025 .

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.