Agevolazioni prima casa: decadenza e termini chiari

Una contribuente aveva venduto la sua prima casa entro 5 anni e ne aveva riacquistata un’altra entro un anno, senza però trasferirvi la residenza. L’Agenzia delle Entrate ha revocato le agevolazioni prima casa, ma l’avviso è stato notificato oltre il termine di decadenza. La Corte di Cassazione ha annullato l’atto, stabilendo che il termine triennale per l’accertamento fiscale decorre dalla scadenza dell’anno concesso al contribuente per riacquistare l’immobile e trasferirvi la residenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni prima casa: la Cassazione fissa il termine per l’accertamento

Le agevolazioni prima casa rappresentano un importante strumento per facilitare l’acquisto di un’abitazione, ma sono subordinate a precise condizioni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatta chiarezza su un aspetto cruciale: il termine di decadenza entro cui l’Agenzia delle Entrate può revocare i benefici se il contribuente vende l’immobile entro cinque anni e ne riacquista un altro. La decisione stabilisce un punto fermo a tutela della certezza del diritto, definendo con precisione il momento da cui inizia a decorrere il potere di accertamento del Fisco.

I fatti del caso

Una contribuente, dopo aver acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa nel 2002, lo rivendeva nel maggio 2006, quindi prima del decorso dei cinque anni previsti dalla legge. Per non perdere i benefici, la stessa acquistava un nuovo appartamento nell’ottobre 2006, rispettando così il termine di un anno dall’alienazione. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, a distanza di anni, notificava un avviso di liquidazione revocando le agevolazioni, sostenendo che non fossero state rispettate tutte le condizioni. La contribuente impugnava l’atto, eccependo in primo luogo l’intervenuta decadenza del potere di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria.

La questione giuridica: decadenza e termini per le agevolazioni prima casa

Il nodo centrale della controversia riguardava l’individuazione del dies a quo, ossia del giorno a partire dal quale inizia a decorrere il termine triennale, previsto dalla legge, entro cui l’Agenzia delle Entrate può legittimamente recuperare le imposte non versate. La legge prevede che, per non decadere dalle agevolazioni prima casa in caso di vendita infraquinquennale, il contribuente deve, entro un anno, acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Il punto controverso era se questo anno a disposizione del contribuente dovesse essere considerato anche il punto di partenza per il Fisco per iniziare i controlli.

le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della contribuente, fornendo un’interpretazione chiara e rigorosa della normativa. I giudici hanno stabilito che la condizione per mantenere i benefici non si esaurisce nel semplice riacquisto di un nuovo immobile. È necessario che, sempre entro l’anno dalla vendita del precedente, il nuovo bene sia effettivamente destinato ad abitazione principale, e ciò include il trasferimento della residenza anagrafica.

Di conseguenza, il termine di tre anni concesso all’Agenzia delle Entrate per l’esercizio del proprio potere di accertamento non decorre dalla data del riacquisto, ma dalla scadenza dell’anno a disposizione del contribuente. Nel caso di specie, avendo la contribuente venduto il primo immobile il 2 maggio 2006, aveva tempo fino al 2 maggio 2007 per riacquistare e trasferire la residenza. Pertanto, il potere di accertamento dell’Ufficio poteva essere esercitato entro il 2 maggio 2010 (tre anni dopo). Anche considerando un’eventuale proroga biennale, il termine ultimo sarebbe stato il 2 maggio 2012. Poiché l’avviso di liquidazione è stato notificato in data successiva, la Corte lo ha dichiarato tardivo e, quindi, nullo per intervenuta decadenza.

le conclusioni

Questa ordinanza riveste una notevole importanza pratica, poiché offre una garanzia di certezza ai contribuenti. La Corte ha ribadito che il potere di accertamento della Pubblica Amministrazione non è illimitato nel tempo, ma deve essere esercitato entro termini perentori, a pena di decadenza. Per i cittadini, ciò significa che, una volta trascorso il periodo stabilito dalla legge (tre anni dalla scadenza dell’anno per il riacquisto e la messa a dimora), la loro posizione fiscale riguardo alle agevolazioni prima casa si consolida e non può più essere messa in discussione. La pronuncia sottolinea inoltre la necessità, per il contribuente, di adempiere a tutti gli obblighi richiesti per mantenere il beneficio, non solo l’atto formale del riacquisto ma anche quello sostanziale del trasferimento della residenza.

Quando scatta il termine per l’Agenzia delle Entrate per revocare le agevolazioni prima casa se si rivende l’immobile e se ne riacquista un altro?
Il termine triennale di decadenza per l’azione dell’Agenzia delle Entrate inizia a decorrere dalla scadenza dell’anno che il contribuente ha a disposizione, dalla data di vendita del primo immobile, per acquistare il nuovo e trasferirvi la propria residenza.

Per mantenere le agevolazioni prima casa dopo aver venduto entro 5 anni, è sufficiente riacquistare un nuovo immobile entro un anno?
No, non è sufficiente. Secondo la Corte, entro un anno dalla vendita del precedente immobile, il contribuente deve non solo procedere al nuovo acquisto, ma deve anche destinare effettivamente l’immobile ad abitazione principale, trasferendovi la propria residenza.

Cosa succede se l’Agenzia delle Entrate invia l’avviso di revoca delle agevolazioni prima casa oltre il termine di decadenza?
L’avviso di liquidazione o accertamento notificato oltre il termine di decadenza è illegittimo e deve essere annullato. Il potere dell’Amministrazione Finanziaria di recuperare le imposte si è estinto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3704 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3704 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 13888/2022 proposto da:

NOME NOME, nata a Napoli (NA) il 23 agosto 1975 e residente a San Pietro in Casale (BO), alla INDIRIZZO (C.F.: CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa, come da procura speciale rilasciata su foglio separato e congiunta materialmente in calce al ricorso, dall’Avv. NOME COGNOME del Foro di Pesaro (C.F.: CODICE_FISCALE; n. fax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo di posta elettronica certificata: EMAIL), con studio in Pesaro (PU), alla INDIRIZZO ed elettivamente domiciliata in Roma (RM), alla INDIRIZZO presso lo studio dell’Avv. NOME COGNOME (C.F.: RML CODICE_FISCALE; n. fax: NUMERO_TELEFONO; indirizzo di posta elettronica certificata: EMAIL;
-ricorrente – contro

Avviso liquidazione imposta di registro -Revoca agevolazioni prima casa Decadenza potere accertativo

Agenzia delle Entrate (C.F.: 06363391001), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO

– controricorrente –

-avverso la sentenza 203/2022 emessa dalla CTR Marche il 21/02/2022 e notificata il 25/03/2022;

udita la relazione della causa svolta dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

Rilevato che

NOME proponeva appello avverso la sentenza n. 408/02/2017, emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale di Pesaro, che aveva rigettato il ricorso da lei presentato contro l’avviso di liquidazione, con il quale le erano state revocate le agevolazioni chieste per l’acquisto della prima casa.

L’appellante contestava la sentenza impugnata, ritenendo, a suo dire, che i primi giudici non avevano tenuto in debita considerazione le contestazioni mosse, in primo grado, all’operato dell’Ufficio e, in particolare, riproponeva l’eccezione di intervenuta decadenza del potere accertativo dell’Amministrazione Finanziaria.

La CTR delle Marche rigettava il gravame, affermando, per quanto qui ancora rileva, che la contribuente entro il giorno 4 ottobre 2009 avrebbe dovuto trasferire la residenza nel nuovo immobile, sicchè l’Ufficio, a seguito dell’inottemperanza, aveva a di sposizione tre anni, prorogati di altri due in seguito alla legge 289/2002, per poter effettuare i controlli; ne conseguiva che l’Agenzia delle Entrate aveva rispettato tutti i termini.

Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione Barese RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che

Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione e/o falsa

applicazione di norme di diritto degli artt. 112 c.p.c. e 76 d.P.R. n. 131/1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non avere la Commissione Tributaria Regionale dichiarato la nullità dell’atto impositivo impugnato per intervenuta decadenza.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 11, commi 1 e 1-bis, legge n. 289/2002, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per avere la Commissione Tributaria Regionale erroneamente, a suo dire, applicato la proroga biennale dei termini per l’accertamento prevista nella predetta disposizione di legge.

Il primo motivo è fondato, con assorbimento del secondo.

Dall’avviso di liquidazione impugnato nella presente sede (e trascritto a pagina 6 del ricorso, in nota) si evince che in data 23.7.2002 Barese RAGIONE_SOCIALE ha acquistato la quota del 50% di un appartamento sito in Pesaro, alla INDIRIZZO. Successivamente, ha rivenduto lo stesso immobile in data 2.5.2006 , e comprato, in data 4.10.2006, un altro appartamento sito sempre in Pesaro, alla INDIRIZZO

La COGNOME ha evidenziato, nel ricorso per cassazione, di aver richiesto, con il ricorso introduttivo dell’intero giudizio, l’annullamento e/o la declaratoria di nullità dell’avviso di liquidazione imposta e irrogazioni sanzioni n.

2W21V000788000 in ragione del fatto che esso era stato emesso oltre il termine triennale previsto dall’art. 76 del d.P.R. n. 131/1986 disposto, a pena di decadenza, per l’esercizio dell’azione accertatrice con la quale l’Ufficio mira a recuperare la maggiore imposta a seguito di decadenza dall’agevolazione prima casa. La contribuente sostiene che, sebbene fosse questa la doglianza che avrebbero dovuto scrutinare i giudici del merito, questi ultimi avrebbero, invece, deliberato sul riconoscimento o meno, in suo favore, del diritto all’agevolazione prima casa o sulla sussistenza o meno delle condizioni per il suo riconoscimento (peraltro, con riferimento all’immobile originariamente acquistato).
In realtà, a ben vedere, la CTR si è pronunciata, sia pure in modo sintetico, sulla detta eccezione affermando che, poiché entro il giorno 4.10.2009 la contribuente avrebbe dovuto trasferire la residenza nel secondo immobile acquistato, l’Ufficio aveva a d isposizione tre anni, prorogati di altri due in seguito alla legge n. 289 del 2002, per poter effettuare, a pena di decadenza, i controlli. Tenuto conto che l’avviso di accertamento in esame risulta notificato in data 13.11.2013, il potere impositivo sarebbe stato esercitato tempestivamente.
3.1. Si tratta, dunque, di individuare quale sia, in una fattispecie del genere, il termine di decadenza entro il quale il potere di revoca delle agevolazioni ‘prima casa’ deve essere esercitato e se, nel caso di specie, siffatto termine sia stato rispettato.

L’avviso di liquidazione dell’imposta di registro con aliquota ordinaria e connessa soprattassa, a carico del compratore di un immobile abitativo che abbia indebitamente goduto, in sede di registrazione del contratto, del trattamento agevolato di cui all’art. 1 comma sesto della legge 22 aprile 1982, n. 168, è soggetto a termine triennale di decadenza, ai sensi e nel vigore dell’art. 74 comma secondo del d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 634 (corrispondente all’art. 76 comma secondo del successivo d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131), a partire dalla data in cui l’avviso può essere emesso, e cioè dal giorno della registrazione, quando i benefici non spettino per la falsa dichiarazione, nel contratto, dell’indisponibilità di altro alloggio o della
mancata fruizione in altra occasione dell’agevolazione, o per l’enunciazione, nel contratto stesso, di un proposito di utilizzare direttamente il bene a fini abitativi già smentito da circostanze in atto, oppure (ed è la fattispecie in esame), quando detto enunciato proposito, inizialmente attuabile, sia successivamente rimasto ineseguito o ineseguibile, dal giorno nel quale si sia verificata quest’ultima situazione (Cass., Sez. U, Sentenza n. 1196 del 21/11/2000; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 7010 del 23/05/2001, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 7010 del 23/05/2001, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 13821 del 18/09/2003, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 12988 del 05/09/2003, Cass., Sez. 5, Sentenza n. 367 del 11/01/2006).
Nel caso di acquisto di un nuovo immobile dopo aver ceduto il precedente nel quinquennio, la destinazione del primo ad abitazione principale deve avvenire entro un anno dalla vendita infraquinquennale.

L’art. 1, nota II bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, dispone che, in caso «di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto», il contribuente conserva detti benefici se (e solo se) «entro un anno dall’alienazione dell’immobile …. proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

La Corte ha già rilevato che, con la disposizione di cui al comma 4 della nota II-bis dell’art. 1 della parte I della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, il legislatore ha disciplinato una fattispecie diversa da quella dell’accesso alle agevolazioni (di cui al comma 1, della stessa nota II bis, cit.), prevedendo «non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un’eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale» (Cass., 28 giugno 2018, n. 17148 cui adde Cass., 16 ottobre 2020, n. 22488; Cass., 27 febbraio 2020, n. 5353; v., altresì, Corte Cost., 13 febbraio 2009, n. 46); ed ha rimarcato, altresì, che, ai fini della rilevanza del nuovo acquisto
infrannuale (sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto), deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale .

Orbene, proprio perché si è in presenza di un’eccezione alla regola generale, la stessa deve essere letta ed interpretata in termini rigorosi, statuendosi che entro l’anno debba avvenire non solo il nuovo acquisto, ma anche la destinazione effettiva del cespite ad abitazione principale (cfr. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 24457 del 08/08/2022) e, ed è il profilo che rileva nella presente sede, il trasferimento della residenza in quell’immobile (non essendo sufficiente, come a seguito del primo acquisto, che la residenza venga trasferita solo nel Comune in cui il bene è ubicato, e ciò al fine di impedire facili speculazioni). Ciò in quanto il trasferimento della residenza è strettamente connesso con la destinazione ad abitazione del secondo immobile acquistato, non potendosi, in una fattispecie eccezionale quale quella in esame, realizzarsi l’adibizione a propria abitazione pr incipale senza che si realizzino entrambi i presupposti.
Difatti la risalente giurisprudenza della Corte – secondo la quale il termine di decadenza, implicato da disposizioni di favore, deve essere identificato con lo stesso termine (triennale) previsto per l’esercizio dei controlli (tenuto conto della contraddizione di dover considerare sempre inutili i controlli, e così vanificarli, a fronte della possibilità per il contribuente di «dichiarare sempre di volere successivamente realizzare la condizione, quando oramai nessun controllo sarebbe … più possibile»; cos ì Cass., 7 luglio 2000, n. 9149 cui adde, ex plurimis , Cass., 29 aprile 2009, n. 10011; Cass., 20 settembre 2006, n. 20376; Cass., 17 ottobre 2005, n. 20066; Cass., 10 settembre 2004, n. 18300) – deve ascriversi a quelle fattispecie agevolative rispetto alle quali, diversamente da quanto appena sopra rilevato in ordine alla fattispecie in trattazione, il legislatore non abbia fissato uno specifico
termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio (Cass., 9 giugno 2021, n. 15983); lettura, questa, delle disposizioni di favore che, a sua volta, si salda con il rilievo secondo il quale i benefici fiscali sono naturaliter subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi (Cass., 20 settembre 2006, n. 20376; Cass., 17 ottobre 2005, n. 20066; Cass., 28 marzo 2003, n. 4714; Cass., 25 gennaio 2000, n. 797).

Dalle considerazioni che precedono deriva che, anche a voler considerare la proroga biennale di cui alla legge n. 289/2002, l’Ufficio avrebbe dovuto esercitare il potere accertativo entro il termine decadenziale di tre anni dal 2.5.2007 (identificando il dies a quo del triennio con la scadenza dell’anno dall’alienazione del precedente immobile per il quale la contribuente aveva goduto dei benefici prima casa) e, quindi, entro il 2.5.2012, laddove risulta ex actis che la notifica dell’avviso di accertamento è avvenuta solo in data 13.10.2012 e, dunque, tardivamente.
Va, pertanto, enunciato il seguente principio di diritto: <>.
3. Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 8 d.lgs. n. 546/1992 e 6, comma 2, d.lgs. n. 472/1997, in relazione. all’art. 360, primo comma, n. 3) c.p.c., nonché l’omesso esame circa un fatto decisivo per i l giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, prima comma, n. 5), c.p.c.,

per non avere la Commissione Tributaria Regionale disapplicato le sanzioni contenute nell’avviso di liquidazione imposta e irrogazione sanzioni n. 20021VOm788000, stante, a suo dire, l’assenza di una norma che stabilisca un termine perentorio entro il quale il soggetto beneficiario delle agevolazioni “prima casa” deve adibire il successivo immobile acquistato a propria abitazione principale.

3.1. Il motivo resta assorbito nell’accoglimento de l primo.

Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso merita di essere accolto con riferimento ai primi due motivi, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel senso di accogliere il ricorso originario della contribuente.

Sussistono giusti motivi, rappresentati dall’assenza di specifici precedenti di questa Corte sulla questione principale, per compensare integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente;

compen sa integralmente tra le parti le spese dell’intero giudizio .

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenutasi in data 21.1.2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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