Agevolazioni IMU e contratti a canone concordato

Un contribuente ha impugnato un avviso di rettifica relativo all’imposta municipale, rivendicando l’applicazione di Agevolazioni IMU per immobili locati a canone concordato. La pretesa si fondava su una legge del 2008 abrogata da una riforma del 2011. La Corte di Cassazione ha stabilito che i benefici fiscali non costituiscono un diritto quesito e non godono di ultrattività, poiché l’imposta è regolata annualmente. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso limitatamente alla condanna alle spese di lite, annullandola in quanto l’ente comunale era rimasto in contumacia nel grado precedente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni IMU: la Cassazione chiarisce i limiti temporali dei benefici

Il tema delle Agevolazioni IMU per i contratti a canone concordato è spesso al centro di dispute tra contribuenti e amministrazioni locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha analizzato se i benefici fiscali previsti da leggi abrogate possano continuare a produrre effetti nel tempo, fornendo chiarimenti essenziali per proprietari e professionisti.

Il caso delle Agevolazioni IMU e la successione delle leggi

La controversia nasce dal ricorso di un proprietario di immobili che rivendicava il diritto a un’aliquota ridotta per l’anno d’imposta 2012. Il contribuente sosteneva che, avendo stipulato contratti di locazione sotto la vigenza di una normativa di favore (Legge 126/2008), tali benefici dovessero considerarsi acquisiti e permanenti per tutta la durata del rapporto contrattuale, nonostante l’intervento del D.Lgs. 23/2011 che aveva riformato la materia.

La natura annuale dell’imposta e l’assenza di ultrattività

La Suprema Corte ha rigettato la tesi del contribuente, sottolineando che l’imposta municipale propria è un tributo periodico. Ogni anno d’imposta è regolato autonomamente dalla normativa vigente in quel preciso momento storico. Non esiste un diritto quesito al mantenimento di un regime fiscale agevolato se il legislatore decide di mutare le regole per gli anni successivi. La stabilità del contratto di locazione sul piano civilistico non si riflette automaticamente sul piano tributario.

Le motivazioni

I giudici hanno chiarito che le agevolazioni fiscali hanno natura eccezionale e devono essere interpretate restrittivamente. Il passaggio dall’ICI all’IMU ha comportato una ridefinizione dei poteri dei Comuni, eliminando la possibilità di assimilare arbitrariamente alcune fattispecie all’abitazione principale senza una specifica delibera annuale. La Corte ha inoltre evidenziato come il ricorso fosse carente sotto il profilo dell’autosufficienza, non avendo il ricorrente riportato i contenuti essenziali dei contratti e delle delibere citate.

Un punto di particolare rilievo riguarda la condanna alle spese. La Cassazione ha accolto il motivo relativo alla violazione dell’articolo 91 c.p.c., poiché il giudice di merito aveva condannato il contribuente a pagare le spese legali a favore di un Comune che non si era nemmeno costituito in giudizio. Essendo l’ente rimasto contumace, non aveva sostenuto costi difensivi da rimborsare.

Le conclusioni

La sentenza ribadisce che i benefici fiscali non sono eterni e richiedono una verifica costante della normativa vigente anno per anno. Tuttavia, la decisione offre una tutela importante sul piano processuale: la condanna alle spese non può mai essere automatica, specialmente quando la controparte decide di non partecipare al giudizio. Il parziale accoglimento ha portato alla cassazione della sentenza limitatamente alla statuizione sulle spese, confermando però la legittimità del recupero d’imposta operato dall’amministrazione.

Si possono mantenere le vecchie agevolazioni fiscali se la legge cambia?
No, le agevolazioni tributarie non sono diritti quesiti e si applicano in base alla normativa vigente anno per anno, senza effetti ultrattivi automatici derivanti da contratti stipulati in precedenza.

Cosa succede se il giudice condanna a pagare le spese a favore di una parte non costituita?
Tale condanna è illegittima. Se una parte è contumace, non ha sostenuto spese legali documentabili e quindi non ha diritto a riceverne il rimborso dalla parte soccombente.

Quali sono i requisiti per presentare un ricorso in Cassazione su documenti specifici?
Il ricorrente deve rispettare il principio di autosufficienza, trascrivendo o riassumendo nel ricorso i passaggi essenziali dei documenti e indicando esattamente dove reperirli negli atti di causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6914 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6914 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. NUMERO_DOCUMENTO del Ruolo Generale dell’anno 2020, proposto

COGNOME NOME , rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME .

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME.

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza n. 2344/20 della Commissione Tributaria Regionale della Campania, pubblicata in data 22 maggio 2020. Udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, nella camera di consiglio del 13 gennaio 2026.

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza in epigrafe indicata la Commissione Tributaria Regionale della Campania rigettava l’appello proposto da COGNOME NOME avverso la sentenza n. 6215/18

della Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE, con la quale era stato parzialmente accolto il ricorso del contribuente avverso un avviso di rettifica IMU, anno 2012, relativo ad immobili di sua proprietà.

COGNOME NOME proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a due motivi di impugnazione.

Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE resisteva, depositando controricorso ed invocando la reiezione delle avverse argomentazioni e richieste.

La causa, all’adunanza camerale del 13 gennaio 2026, udita la relazione del Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, veniva decisa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

E’ opportuno evidenziare, in via preliminare, che l’istanza di rinvio, formulata dal ricorrente sul presupposto di una futura adesione alla ‘rottamazione delle cartelle pronunciata dal Governo attraverso i canali televisivi’ ed in attesa del varo delle relative ‘disposizioni normative’ (cfr. l’istanza depositata in data 21 novembre 2025, a pagina 1), non è suscettibile di accoglimento, a fronte di un giudizio pendente dall’anno 2020, per l’insussistenza di qualsivoglia ulteriore chiarimento, richiesta o manifestazione di volontà -successivamente non fatti pervenire dal contribuente , nonostante l’intervenuta legge n. 199/2025- tali da dare concretezza alla ventilata intenzione di comporre le pendenze in atto.
Il ricorso -passando al merito della controversia- è, nei limitati termini di seguito specificati, fondato.

Con il primo motivo il ricorrente si è doluto, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, num. 3, c.p.c., della violazione

o falsa applicazione della legge n. 431 del 1998 e degli accordi territoriali per la Città di RAGIONE_SOCIALE, nonché, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, num. 5, c.p.c. , dell’omessa valutazione del protrarsi degli effetti della legge n. 126 del 2008, nonostante il sopravvenire del decreto legislativo n. 23 del 2011, che l’aveva abrogata. L’articolo 2 della legge n . 431 del 1998, invero, permetteva alle amministrazioni comunali di stabilire aliquote IMU più favorevoli per i proprietari che concedevano in locazione immobili a titolo di abitazione principale a condizioni concordate, ma il suo diritto a fruire delle agevolazioni discendeva direttamente dalla legge n. 126 del 2008, oltre che dalle delibere con le quali l’Ente controricorrente aveva stabilito l’applicazione di aliquote più basse. In seguito alla stipula dei contratti di locazione a canone calmierato, infatti, gli effetti della legge n. 126 del 2008 avevano continuato ad operare, nonostante la suddetta abrogazione, per quei contratti perfezionatisi antecedentemente ad essa, con conseguente diritto alla fruizione dei benefici.
Il motivo è inammissibile, oltre che infondato.

4.1. Esso, innanzi tutto, violando i principi di specificità ed autosufficienza, non riporta, nemmeno in termini riassuntivi, il contenuto dei contratti di locazione che sarebbero stati stipulati a canone concordato, né, tanto meno, le delibere comunali menzionate nel ricorso (riguardo alle quali non è stata fornita alcuna delucidazione, ancor più necessaria, visto il riferimento rinvenibile nella sentenza di primo grado -e sul quale si tornerà nel prosieguoriguardo all’insussistenza di delibere di tal fatta per l’anno 2012). Parimenti, non è specificato, in esso, se e quando i suddetti documenti -e, cioè, i contratti e le delibere
dell’amministrazione comunale – siano stati depositati nel corso del giudizio di merito.

4.2. I principi di specificità ed autosufficienza -come è stato più volte rammentato da questa Corte- impongono di indicare in maniera precisa, a pena di inammissibilità, i motivi di impugnazione, esplicandone il contenuto ed individuando, in modo puntuale, gli atti processuali ed i documenti sui quali il ricorso si fonda, oltre ai fatti che potevano condurre, se adeguatamente considerati, ad una diversa decisione: e ciò perché il ricorso deve contenere, in sé, tutti gli elementi che diano al giudice di legittimità la possibilità di provvedere al diretto controllo della decisività dei punti controversi e della correttezza e sufficienza della motivazione della decisione (cfr. Cass. n. 27052/25).
L’articolo 366, primo comma, c.p.c. prevede, del resto, che siano riepilogati, nel ricorso, i fatti di causa, che siano illustrati i motivi di impugnazione e che siano indicati gli atti ed i documenti sui quali i suddetti motivi si fondano, in ossequio appunto- al principio di specificità, ma anche di autosufficienza, che, quale corollario del primo ed in assonanza con il dettato dell’articolo 6, paragrafo primo, della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo, quale interpretato dalla giurisprudenza unionale (cfr. Corte EDU del 28 ottobre 2021, COGNOME ed altri contro Italia), non può essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, tanto da incidere sulla sostanza stessa del diritto azionato, e non può tradursi, pertanto, nell’onere di integrale trascrizione degli atti e dei documenti posti a fondamento del ricorso, ma richiede pur sempre una trascrizione dei profili essenziali di essi o almeno un riassunto del loro contenuto (cfr. Cass. n. 2573/25).
La ratio sottesa a tali principi, infatti, è la semplificazione dell’attività del giudice di legittimità, unitamente alla garanzia della certezza del diritto ed alla corretta amministrazione della giustizia, salvaguardando, pur sempre, la funzione nomofilattica della Corte ed il diritto di accesso della parte ad un organo giudiziario, che, su un piano più eminentemente pratico, scaturisce dalla necessità che dalla sola lettura del ricorso, corredato da puntuali riferimenti normativi e documentali, sia possibile comprendere le critiche rivolte alla pronuncia di merito, per poterne poi valutare la fondatezza (cfr. Cass. n. 12481/22), di talché è indispensabile che la parte riproduca il contenuto degli atti e dei documenti sui quali il ricorso si fonda o, quanto meno, ne riassuma il contenuto, ed, ancora, segnali la loro presenza negli atti del giudizio di merito (cfr. Cass., sez. un., n. 8950/22).
4.3. Nel motivo in esame, inoltre, non è possibile intravedere neppure astrattamente, laddove denuncia l’omessa ‘valutazione del protrarsi degli effetti della legge n . 126 del 2008, nonostante il sopravvenire del decreto legislativo numero 23 del 2011’, il vizio contemplato dall’articolo 360, primo comma, num. 5, c.p.c., non integrando -la valutazione che la corte regionale campana avrebbe trascurato di fare- un omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, nel senso inteso dalla legge, quale interpretato dalla giurisprudenza di legittimità, attenendo, piuttosto, all’interpretazione delle conseguenze scaturenti dall’abrogazione della disciplina che aveva introdotto i benefici agognati dal contribuente.
4.4. L’articolo 360, primo comma, num. 5, c.p.c. ha introdotto nell’ordinamento processuale un vizio specifico denunciabile per cassazione, avente ad oggetto l’omesso

esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti ed abbia carattere decisivo (cfr. Cass., sez. un., 8053/14). Il ricorrente, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli articoli 366, primo comma, num. 6, e 369, secondo comma, num. 4, c.p.c., è tenuto ad indicare, allorché ritenga che ricorra un vizio del genere, il fatto storico, il cui esame sia stato omesso, il dato, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come ed il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività (cfr. Cass. n. 19049/22), dovendosi pur sempre rimarcare che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico sia stato comunque preso in considerazione dall’autorità giudiziaria adita, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. Cass. n. 17819/25).
La norma, d’altronde, si riferisce al mancato esame di un fatto decisivo, che sia stato offerto al contraddittorio delle parti, da intendersi come un vero e proprio accadimento naturalistico, giacché costituisce un fatto, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, num. 5, c.p.c., non una questione o un punto controverso, ma un vero e proprio evento, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante: può trattarsi, dunque, di un fatto principale, ai sensi dell’articolo 2697 c.c. e (un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) o anche di un fatto secondario (un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché sia controverso e decisivo, nel senso che il mancato esame, evincibile dal tenore della
motivazione, sia idoneo a viziare la decisione, perché idoneo ad influenzare l’esito del giudizio, non integrando, quindi, un fatto il cui omesso esame possa cagionare il vizio de quo una mera argomentazione o deduzione difensiva, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, o le mere ipotesi alternative, e neppure le singole risultanze probatorie (cfr. Cass. n. 6979/25).

4.5. Nel caso di specie, l’autorità giudiziaria adita in secondo grado, dopo avere richiamato i motivi di appello e -non di menole argomentazioni della Commissione Tributaria Provinciale di RAGIONE_SOCIALE (che, come si è già avuto modo di accennare in precedenza, aveva fatto presente, tra l’altro, come l’amministrazione comunale, per l’anno 2012, non avesse emanato alcuna delibera di assimilazione alle abitazioni principali per le unità immobiliari locate a titolo di abitazione principale con contratto conforme agli accordi territoriali), ha messo in rilievo come le agevolazioni in parola non potessero costituire un diritto quesito, ma una mera aspettativa, ed ha rigettato, quindi, il gravame proposto dal contribuente, il quale aveva sostenuto, invece, l’ultrattività dei benefici previsti dalla legge numero 126 del 2008, in uno alle precedenti delibere di assimilazione, di talché non si può nemmeno sostenere che la corte di merito non abbia affrontato la questione, perché, al contrario, a fronte delle argomentazioni e richieste del ricorrente, le ha reputate assolutamente immeritevoli di condivisione.
4.6. Ad ogni modo, oltre all’insussistenza di un omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, nell’accezione specificata nelle pagine che precedono, non è ravvisabile, nella

vicenda sottoposta all’attenzione di questa Corte, nemmeno una violazione o falsa applicazione di legge.

Il legislatore, con il varo dell’IMU, ha ridefinito -in termini ragionevolii benefici fruibili dai contribuenti, innovando rispetto alla disciplina dettata per l’ICI e sottraendo alle amministrazioni comunali, ai fini dell’applicazione del regime agevolato, il potere di assimilare altre fattispecie alla nozione di abitazione principale.

L’abrogazione dell’articolo 1 della legge n . 126 del 2008 -per effetto dell’articolo 8 del decreto legislativo n . 23 del 2011- ed il mutamento della disciplina impositiva non permette l’applicazione di quella non più vigente con riferimento ad immobili antecedentemente locati a canone calmierato, perché, in tal modo, si conferirebbe -in relazione ad un autonomo onere tributario annuale- alla normativa fiscale -ed alla vecchia imposta- effetti ultrattivi.

La disciplina abrogata, infatti, ha regolato il rapporto tributario con i contribuenti fino a quando è stata in vigore e, cioè, fino a quando è stata vigente l’ICI, né è possibile confondere il piano contrattuale con quello dell’imposizione, giacché il contratto perdura nel tempo, mentre l’imposta è regolamentata anno per anno. Il termine di durata del contratto rileva sul piano civilistico e non influenza l’applicazione dell’imposta e delle agevolazioni per essa previste, vieppiù tenendo a mente che non è configurabile un diritto a fruire di benefici fiscali destinato a protrarsi nel tempo, applicandosi anno per anno ed in relazione alla vigenza della normativa di riferimento, non sussistendo alcun parallelismo tra durata del contratto e diritto alle agevolazioni fiscali, a maggior ragione considerando la loro natura eccezionale, che
ne preclude l’applicazione al di fuori dai casi previsti dalla legge.

Le ricadute economiche dell’abrogazione sui contratti in corso, stipulati nella vigenza dei benefici previsti illo tempore dalla legge, non ledono, d’altro canto, principi costituzionali, né incidono su diritti quesiti, ancor più considerando che i rapporti locatizi erano operativi al momento della tassazione e che la volatilità del trattamento fiscale rientra comunque nel rischio contrattuale, né influisce sul tema qui riguardato -contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente nelle sue difese- la sorte dei fondi di ristoro, previsti dal legislatore per sopperire alle minori entrate determinate dalla fruizione, da parte dei contribuenti, dei benefici, che attiene ai rapporti tra Stato e Comuni.
Con il secondo motivo il ricorrente ha dedotto, ai sensi dell’articolo 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’articolo 91 del codice di procedura civile, in quanto, sebbene la Commissione Tributaria Regionale della Campania avesse dato atto della mancata costituzione in giudizio del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, lo aveva condannato alla refusione delle spese di lite.

Il motivo è fondato.

Ed infatti, la corte regionale campana effettivamente ha condannato l’appellante, nonostante avesse dato atto della contumacia del RAGIONE_SOCIALE, alla refusione delle spese di lite, non sostenute, evidentemente, dall’Ente appellato.

Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, il ricorso, essendo fondato il secondo motivo (ed essendo infondato, invece, il primo), deve essere accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, in relazione al motivo reputato

fondato, e, decidendo nel merito, ai sensi dell’articolo 384, secondo comma, c.p.c., non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, deve essere dichiarato che nulla è dovuto all’amministrazione comunale a titolo di spese del giudizio di secondo grado.

Le spese del presente giudizio di legittimità possono essere integralmente compensate, in ragione del parziale accoglimento del ricorso proposto dal contribuente.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso e rigetta il primo; cassa, in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara che nulla è dovuto all’amministrazione comunale a titolo di spese del giudizio di secondo grado; compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di legittimità.

Roma, 13 gennaio 2026

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.