Agevolazioni fiscali ristrutturazione: anche per SICAF?

Una società di investimento a capitale fisso (SICAF) si è vista negare il rimborso delle imposte ipotecarie e catastali, pagate in misura proporzionale anziché fissa, per l’acquisto di un immobile da ristrutturare. Le corti di merito avevano escluso l’applicabilità delle agevolazioni fiscali ristrutturazione, sostenendo che una SICAF non è un’impresa di costruzione. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha ritenuto la questione di particolare importanza e priva di precedenti specifici, rinviando la causa a una pubblica udienza per la decisione finale sul merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 1 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni fiscali ristrutturazione: la Cassazione valuta l’estensione alle SICAF

Le agevolazioni fiscali ristrutturazione previste dal “Decreto Crescita” (D.L. 34/2019) sono al centro di un’importante questione giuridica. Una società di investimento immobiliare (SICAF) può essere considerata un'”impresa di ristrutturazione” e beneficiare delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa? A questa domanda la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4254 del 2024, non dà una risposta definitiva, ma riconosce la complessità e la novità del tema, rinviando la causa a una pubblica udienza per una decisione ponderata.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Rimborso Negata

Una Società di Investimento a Capitale Fisso (SICAF) aveva acquistato un intero fabbricato a Milano con l’intento di procedere a una sua riqualificazione. Al momento dell’atto, aveva versato le imposte ipotecarie e catastali in misura proporzionale (2% del valore). Successivamente, ritenendo di aver diritto al regime di favore previsto dall’art. 7 del D.L. 34/2019, aveva presentato istanza di rimborso per oltre 400.000 euro, sostenendo che avrebbe dovuto pagare le imposte in misura fissa (200 euro ciascuna).

L’Agenzia delle Entrate ha negato il rimborso e le Commissioni Tributarie, sia in primo che in secondo grado, hanno dato ragione all’Amministrazione Finanziaria. La motivazione principale dei giudici di merito era chiara: una SICAF è, per sua natura, un veicolo di investimento collettivo del risparmio. Il suo oggetto sociale esclusivo è l’investimento, non l’attività di costruzione o ristrutturazione edilizia. Pertanto, non poteva rientrare nella categoria dei soggetti beneficiari dell’agevolazione.

La Questione Giuridica: Chi è “Impresa di Ristrutturazione”?

Il cuore del contenzioso ruota attorno all’interpretazione dell’espressione “imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare”.

Da un lato, la tesi restrittiva, sposata dai giudici di merito, sostiene che la norma sia rivolta esclusivamente alle imprese del settore edilizio in senso stretto. La ratio legis sarebbe quella di sostenere un settore economico specifico, quello delle costruzioni, e non gli operatori finanziari.

Dall’altro lato, la società ricorrente ha proposto un’interpretazione più ampia e funzionale. Secondo la sua difesa, la norma non fornisce una definizione rigida e dovrebbe essere letta alla luce del suo obiettivo finale: incentivare la rigenerazione urbana. Qualsiasi soggetto professionale che realizzi, anche tramite imprese appaltatrici, un’operazione di riqualificazione immobiliare dovrebbe poter accedere al beneficio. Escludere le SICAF, che spesso sono i promotori di importanti progetti di sviluppo immobiliare, creerebbe una disparità di trattamento ingiustificata.

L’importanza delle agevolazioni fiscali ristrutturazione e la decisione della Cassazione

Di fronte a questi argomenti contrapposti, la Corte di Cassazione ha deciso di non decidere, almeno per il momento. Riconoscendo che la questione ha un “rilievo nomofilattico”, ovvero è fondamentale per assicurare un’applicazione uniforme della legge, e data l’assenza di precedenti giurisprudenziali specifici sul punto, ha ritenuto necessario un approfondimento maggiore.

L’ordinanza ha quindi disposto il rinvio della causa a una pubblica udienza. Questa scelta sottolinea la delicatezza della materia, che si trova al crocevia tra diritto tributario, diritto societario e regolamentazione dei mercati finanziari.

Le motivazioni

La motivazione del rinvio risiede nella necessità di bilanciare due principi. Da una parte, vi è l’interpretazione letterale della norma e la natura giuridica della SICAF, il cui scopo primario è l’investimento finanziario come definito dal Testo Unico della Finanza. Dall’altra, vi è la finalità della norma agevolativa, che mira a promuovere la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, un obiettivo a cui le SICAF immobiliari contribuiscono in modo significativo. La Corte ha percepito che una decisione affrettata avrebbe potuto creare un precedente restrittivo o, al contrario, estendere eccessivamente un beneficio fiscale. Pertanto, la discussione in pubblica udienza permetterà un esame più completo di tutti gli aspetti normativi e delle implicazioni economiche della decisione.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordinanza n. 4254/2024 lascia aperta una questione di grande rilevanza per il mercato immobiliare. L’esito finale, che arriverà dopo la pubblica udienza, chiarirà se il concetto di “impresa di ristrutturazione” ai fini fiscali debba essere inteso in senso stretto, limitato ai costruttori tradizionali, o in senso ampio, includendo anche gli operatori finanziari che promuovono e finanziano interventi di rigenerazione urbana. La decisione avrà un impatto significativo non solo sul caso specifico, ma su tutte le future operazioni immobiliari condotte da veicoli di investimento simili.

Qual è la questione principale al centro di questa ordinanza?
La questione è se una Società di Investimento a Capitale Fisso (SICAF) possa essere considerata un'”impresa di ristrutturazione” e, di conseguenza, beneficiare delle agevolazioni fiscali (imposte fisse anziché proporzionali) previste dal D.L. 34/2019 per chi acquista e riqualifica interi fabbricati. L’ordinanza non decide nel merito ma rinvia il caso a una pubblica udienza data la sua importanza.

Perché i giudici delle corti inferiori avevano negato l’agevolazione?
Perché hanno ritenuto che una SICAF abbia come oggetto sociale esclusivo l’investimento collettivo del risparmio e non l’attività di costruzione o ristrutturazione. Secondo loro, l’attività edilizia è solo uno strumento per raggiungere l’obiettivo di investimento, non l’attività principale dell’impresa, come richiesto dallo spirito della norma agevolativa.

Quali sono gli argomenti principali della società per ritenersi beneficiaria dell’agevolazione?
La società sostiene che la legge non fornisce una definizione restrittiva di “impresa di ristrutturazione”. Afferma che la finalità della norma è incoraggiare la rigenerazione urbana, a prescindere dalla forma giuridica di chi la realizza. Sostiene inoltre che escluderla creerebbe una disparità di trattamento ingiustificata rispetto ad altri soggetti che, pur non eseguendo direttamente i lavori, possono beneficiare delle agevolazioni avvalendosi di imprese appaltatrici.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4254 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4254 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 16/02/2024

IMPOSTA DI REGISTRO RAGIONE_SOCIALE -ART. 7, CO. 1, D.L. 34/2019 – sul ricorso iscritto al n. 4815/2023 del ruolo generale, proposto

RAGIONE_SOCIALE – (codice fisale CODICE_FISCALE), con sede legale in MilanoINDIRIZZO INDIRIZZO, in persona del dr. NOME COGNOME, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente tra loro, in forza di procura speciale nomina poste in calce al ricorso, dagli avv.ti NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE) ed NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE G888 O), entrambi del Foro di Milano, con studio in Roma, Chiomenti, alla INDIRIZZO

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura

Generale dello Stato (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO.

– CONTRORICORRENTE – per la cassazione della sentenza n. 3148/21/2022 della Commissione tributaria regionale della Lombardia, depositata il 21 luglio 2022, non notificata.

UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 6 dicembre 2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

oggetto del contendere è il diniego tacito serbato dall’amministrazione avverso l’istanza del 15 luglio 2020 con cui la società ricorrente aveva richiesto il rimborso della somma di 437.510,00 €, prudenzialmente versata a titolo di imposte ipotecarie e catastali, a seguito dell’acquisto, in data 11 luglio 2019, di un intero fabbricato, sito in Milano, INDIRIZZO per un prezzo pari a 21.895.500,00 €, invocando l’applicazione dell’incentivo fiscale previsto a favore RAGIONE_SOCIALE imprese edilizie dall’art. 7 d.l. 30 aprile 2019, n. 34 (cd. “decreto crescita”), con conseguente versamento RAGIONE_SOCIALE imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200,00 € ciascuna, invece che nella misura proporzionale del 2% prevista dall’art. 35, comma 10ter d.l. 4 luglio 2006, n. 223;
la Commissione tributaria regionale della Lombardia respingeva l’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n. 3249/10/2021 della Commissione tributaria provinciale di Milano, osservando -per quanto interessa in relazione al motivo di impugnazione -che non fosse applicabile l’art. 7 d.l. 30 aprile 2019, n. 34, in quanto:

detta disposizione prevede particolari incentivi fiscali in favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti, stabilendo che ” Sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a

favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 26 Ottobre 1972, nr. 633, che entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita dalle vigenti norme urbanistiche, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della repubblica 6 giugno 2001 nr. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato, si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 200 ciascuna. Nel caso in cui le condizioni di cui al primo periodo non siano adempiute nel termine ivi previsto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento RAGIONE_SOCIALE stesse imposte. Sono, altresì, dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato di cui al primo periodo” ;
b. la ricorrente è una società di investimento per azioni a capitale fisso multi-comparto (cd. RAGIONE_SOCIALE), che ha per oggetto l’investimento collettivo del risparmio e del patrimonio mediante l’offerta di proprie azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi, per cui, in ragione di tale struttura non è possibile equipararla ad un ‘impresa di costruzioni o ad una impresa di ristrutturazioni che, secondo le semplici normative di settore riguardano quelle che eseguono i lavori di costruzioni di immobili o di ristrutturazione in modo diretto ovvero quelle che, potendo, potenzialmente, realizzarle, li effettuano, anche, tramite imprese appaltatrici;
c. la circostanza che la società abbia, « tra gli investimenti da effettuare, anche quello di compiere, poi, opere di ristrutturazione,

risanamento, riconversione di immobili o di restauro o manutenzione non è rilevante, ai fini dell’agevolazione richiesta, poiché la stessa non è una impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare che si avvale, eventualmente, di una società del settore appaltatrice, ma un soggetto terzo ed al di fuori del comparto edilizio» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione);

« La norma di cui trattasi, si riferisce alle sole imprese edilizie e la “ratio” della stessa è quella di risollevare settori economici in crisi e, primo fra tutti, il settore edilizio» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione), come emerge dalla relazione tecnica al “Decreto Crescita”, dai cui contenuti emerge che gli incentivi per la rigenerazione urbana sono stati concepiti « per società che abbiano per attività esclusiva e prevalente la costruzione, il recupero e la rivendita di beni immobili e in detto contesto non può rientrare la società appellante che ha, solo, come attività indiretta e marginale quella di cui all’art. 13.3 dello Statuto» e dalla stesa ratio del decreto ‘Sisma -bonus’ (che prevede un bonus in caso di recupero del patrimonio edilizio da parte di imprese costruttrici e di ristrutturazione che rivendono l’immobile successivamente all’intervento di recupero» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione);
e. una Sicav non potrà mai essere un’impresa edilizia o di ristrutturazione poiché ciò è inibito dall’art. 35bis del TUF (il quale prevede che « per le Sicaf lo statuto prevede come oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante offerta RAGIONE_SOCIALE proprie azioni e degli strumenti finanziari partecipativi indicati nello statuto stesso» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione) ed il suo oggetto sociale può essere solo l’attività di investimento, come previsto al punto 4.1 dello Statuto della società , laddove l’eventuale compimento di operazioni di ristrutturazione (non di costruzione), di risanamento o restauro ovvero manutenzioni di immobili è solamente un mezzo per il raggiungimento dell’oggetto sociale proprio ed esclusivo costituito dall’attività di investimento, nel senso che « l’attività di ristrutturazione edilizia, seppure
consentita come mezzo per perseguire l’oggetto sociale, si concretizza per tale motivo in attività di investimento e non edilizia in senso proprio» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione) , come si desume dal fatto che agli investitori non vengono assegnati gli immobili ristrutturati oppure il provento della rivendita degli immobili ma azioni ricavate dall’investimento immobiliare effettuato.

« Le Circolari citate dalla Società che fanno rientrare nell’ambito RAGIONE_SOCIALE imprese edilizie anche i soggetti che svolgono tale attività a mezzo di imprese appaltatrici come cooperative che costruiscono case per i soci ovvero banche ed assicurazioni che costruiscono case per i propri dipendenti, fanno, pur, sempre riferimento ad un’attività edilizia propria e non come forma di investimento mentre diverso è il caso RAGIONE_SOCIALE Sicaf e RAGIONE_SOCIALE altre società di investimento in cui tale attività di costruzione è, normativamente, preclusa» (così nella sentenza impugnata priva di numerazione) ;
la società proponeva ricorso per cassazione avverso detta pronuncia con atto notificato il 17 febbraio 2023, formulando un unico, articolato, motivo di gravame;

lRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso depositato il 29 marzo 2023, con cui ha chiesto il rigetto del ricorso

CONSIDERATO CHE:

con l’unico motivo di ricorso la società ha dedotto, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la « violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7, del d.l. 30 aprile 2019, n. 34 convertito nella legge 28 giugno 2019, n. 58 e dell’art. 3 cost., nel capo in cui ha escluso l’applicabilità dell’agevolazione ivi prevista nei confronti di una sicaf immobiliare» (v. pagina n. 8 del ricorso) , ponendo in evidenza che:

-la citata norma non fornisce una definizione di ‘impresa di costruzione’ ed ‘impresa di ristrutturazione’ e che risulta errata una

interpretazione volta « a farvi rientrare all’interno solo le imprese edilizie in senso stretto, e non anche gli altri operatori economici professionali che si occupano di ristrutturazione di immobili, tramite imprese appaltatrici, ai sensi dello Statuto sociale, come nel caso di una RAGIONE_SOCIALE immobiliare» (v. pagina n. 9 del ricorso);

la disposizione risulta introdotta al fine di valorizzare gli immobili e non già per favorire solo alcuni soggetti operanti nel settore immobiliare, ossia i c.d. costruttori in senso stretto, in quanto la ratio è quella di agevolare l’effettuazione di specifiche operazioni immobiliari di rigenerazione urbana, volte a riqualificare fabbricati dal punto di vista energetico e sismico;

-« la norma non costituisce un’agevolazione fiscale a favore di una parte degli operatori immobiliari, ossia le imprese edili in senso stretto come affermato invece dai Giudici d’appello – bensì un incentivo rivolto a soggetti professionali che realizzano operazioni di riqualificazione di fabbricati secondo i criteri di efficienza energetica stabiliti dall’art. 7 D.L. n. 34/2019, anche attraverso la ristrutturazione di fabbricati già esistenti tramite imprese appaltatrici» (v. pagina n. 9 del ricorso);
le conclusioni contenute nella sentenza appaiono censurabili perché introducono surrettiziamente RAGIONE_SOCIALE limitazioni all’ambito applicativo soggettivo non previste dall’art. 7 citato ed in contrasto con la ratio della medesima disposizione.

le nozioni di impresa di costruzioni o di ristrutturazione elaborate dalla prassi dell’amministrazione finanziaria nell’ambito dell’imposizione indiretta è nel senso di considerare tali anche quelle che effettuano interventi edilizi tramite imprese appaltatrici, a prescindere dal fatto che tale attività costituisca o meno l’oggetto sociale principale della società (v. Circolare n. 18/E del 2013 e n. 22/E del 2013);

« per ‘impresa di ristrutturazione’ ai fini dell’art. 7 D.L. n. 34/2019 deve intendersi il soggetto passivo IVA che effettua

operazioni di ristrutturazione di immobili, con mezzi propri o tramite imprese appaltatrici (ossia che esegue o fa eseguire i lavori) a prescindere dal fatto che tali operazioni costituiscano attività di natura abituale », richiamando sul punto la pronuncia di questa Corte del 16 novembre 2022, n. 33830 e la risposta ad interpello n. 519 del 2019;

-una diversa interpretazione non sarebbe conforme al parametro costituzionale di eguaglianza a fronte della diversa tassazione della Sicaf che, pur avendo il potere di svolgere le medesime attività avvalendosi di imprese appaltatrici, non possono considerarsi impresa edile e di ristrutturazione;

le questioni coinvolte nel presente giudizio presentano, in assenza di specifici precedenti sul tema in rassegna, rilievo nomofilattico, il che giustifica la trattazione della causa in pubblica udienza;

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo, disponendo la trattazione della stessa in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 6 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.