Agevolazioni fiscali: revoca per mancata rivendita

Una società ha acquistato un immobile usufruendo di agevolazioni fiscali condizionate alla rivendita entro tre anni, ma non ha rispettato il termine. L’Agenzia delle Entrate ha quindi revocato i benefici. La Corte di Cassazione ha confermato la revoca, respingendo le tesi della società su una presunta doppia imposizione e sulla pregiudizialità di un altro procedimento per elusione fiscale a carico della società venditrice. La Corte ha stabilito che la decadenza dalle agevolazioni fiscali è un fatto giuridico distinto e autonomo rispetto a un accertamento per elusione su una transazione precedente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Fiscali Immobiliari: la Revoca per Mancata Rivendita

Le agevolazioni fiscali nel settore immobiliare rappresentano un importante incentivo per le imprese di compravendita, ma sono subordinate a condizioni precise. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 17126 del 2024, ha chiarito che il mancato rispetto di tali condizioni, come la rivendita dell’immobile entro un termine stabilito, comporta la legittima revoca del beneficio, anche in presenza di complesse operazioni societarie e di altri contenziosi fiscali pendenti. Questo caso offre spunti fondamentali sulla distinzione tra decadenza da un beneficio e accertamento per elusione fiscale.

I Fatti: Una Catena di Compravendite Immobiliari

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda una società (acquirente) che aveva acquistato un complesso immobiliare da un’altra società appartenente allo stesso gruppo. Per questa operazione, la società acquirente aveva usufruito di importanti agevolazioni fiscali, quali l’imposta di registro in misura ridotta (1%) e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Tale beneficio era concesso per legge alle imprese che svolgono professionalmente attività di compravendita immobiliare, a condizione che l’immobile acquistato venisse rivenduto entro il triennio successivo.

Trascorsi i tre anni senza che la rivendita fosse avvenuta, l’Agenzia delle Entrate ha notificato un avviso di liquidazione con cui revocava le agevolazioni, richiedendo il pagamento delle imposte in misura ordinaria, oltre a sanzioni e interessi. La particolarità del caso risiedeva nel fatto che anche la precedente compravendita, attraverso cui la società venditrice aveva acquisito l’immobile, era sotto la lente del Fisco per un presunto schema di elusione fiscale.

Le Doglianze del Contribuente e le Agevolazioni Fiscali

La società acquirente ha impugnato l’avviso di liquidazione, sostenendo due tesi principali:

1. Duplicazione del prelievo fiscale: Secondo la ricorrente, l’operazione di acquisto era priva di sostanza economica e faceva parte di una strategia più ampia, già contestata dal Fisco come elusiva. Di conseguenza, il Fisco avrebbe dovuto disconoscere l’intera operazione e recuperare le imposte solo dalla società venditrice, senza poter pretendere un ulteriore pagamento dall’acquirente. Agire diversamente avrebbe significato una duplicazione della tassazione sullo stesso trasferimento immobiliare.
2. Pregiudizialità del giudizio: La società ha sostenuto che il giudizio sulla revoca delle agevolazioni fiscali dovesse essere sospeso in attesa della definizione del contenzioso sull’elusione fiscale a carico della società venditrice, poiché l’esito di quest’ultimo sarebbe stato decisivo.

La Decisione della Corte: Autonomia dei Procedimenti

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito. I giudici hanno chiarito che i due procedimenti fiscali erano completamente distinti e autonomi, sia nei soggetti coinvolti che nel presupposto impositivo.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione sottolineando una distinzione giuridica cruciale. L’avviso di liquidazione notificato alla società acquirente non contestava un’operazione abusiva o elusiva, ma si limitava a constatare un fatto oggettivo: il mancato avveramento della condizione risolutiva prevista dalla legge per mantenere il beneficio fiscale, ovvero la mancata rivendita dell’immobile entro tre anni. Si tratta di un meccanismo di decadenza automatica che non richiede alcuna valutazione sulla natura elusiva dell’operazione.

Il contenzioso a carico della società venditrice, invece, riguardava una fattispecie diversa: l’accertamento di un’eventuale elusione fiscale legata alla precedente acquisizione dell’immobile. I giudici hanno specificato che si era in presenza di due distinti atti di compravendita, che generavano due autonomi presupposti d’imposta. Pertanto, non poteva configurarsi alcuna duplicazione d’imposta, né un rapporto di pregiudizialità tra i due giudizi. La definizione della controversia sull’elusione non era un presupposto indispensabile per decidere sulla legittimità della revoca delle agevolazioni.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza n. 17126/2024 ribadisce un principio fondamentale del diritto tributario: ogni atto impositivo deve essere valutato in base ai suoi specifici presupposti. La decadenza da un’agevolazione fiscale per il mancato rispetto di una condizione oggettiva è un evento giuridico autonomo e non può essere confuso o assorbito da un accertamento per abuso del diritto relativo a una diversa operazione, anche se economicamente collegata. Per le imprese del settore immobiliare, questa decisione sottolinea l’importanza di rispettare scrupolosamente le condizioni previste per il mantenimento dei benefici fiscali, poiché la loro revoca scatta automaticamente al verificarsi dell’inadempimento, indipendentemente da altre vicende fiscali che possano coinvolgere le parti.

La revoca delle agevolazioni fiscali per mancata rivendita di un immobile può essere considerata una duplicazione d’imposta se anche la precedente compravendita è sotto accertamento?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che si tratta di due presupposti impositivi distinti. La revoca del beneficio per mancato rispetto di una condizione (la rivendita entro tre anni) riguarda l’atto di acquisto del contribuente, mentre l’accertamento per elusione fiscale su una transazione precedente riguarda un atto diverso e non crea una duplicazione d’imposta.

Un procedimento per elusione fiscale a carico del venditore è pregiudiziale rispetto a quello per la revoca dei benefici fiscali a carico dell’acquirente?
No. Secondo la sentenza, non esiste un rapporto di pregiudizialità, poiché i due giudizi si basano su presupposti giuridici e fattuali differenti. La decisione sull’elusione non è un presupposto logico-giuridico indispensabile per decidere sulla legittimità della revoca delle agevolazioni per mancato avveramento di una condizione oggettiva.

Cosa succede se un’impresa non rispetta la condizione di rivendere un immobile entro tre anni dopo aver usufruito delle agevolazioni fiscali?
L’impresa decade dal beneficio. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate procederà alla revoca delle agevolazioni e richiederà il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, maggiorate di sanzioni e interessi, come se l’agevolazione non fosse mai stata concessa.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 17126 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 17126 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/06/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 2282/2022 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Torino, in persona dell’amministrat rice unica pro tempore , rappresentata e difesa dalla AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Piemonte il 16 giugno 2021, n. 438/01/2021; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14 maggio 2024 dal AVV_NOTAIO;

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO ABUSO DEL DIRITTO

udito per la ricorrente l’ AVV_NOTAIO, in sostituzione della AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento ;

udito per la controricorrente l’AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto;

udito il P.M., nella persona del Sostituto Procuratore RAGIONE_SOCIALE, AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto.

FATTI DI CAUSA

1. La ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ (società controllata per intero da lla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ , a sua volta interamente controllata dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ ) ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale del Piemonte il 16 giugno 2021, n. 438/01/2021, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione RAGIONE_SOCIALE maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, in relazione alla vendita dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ (società controllata per intero dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘, a sua volta interamente controllata dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘) alla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ , con atto notarile del 10 ottobre 2013, di immobili con destinazione abitativa in Milano alla INDIRIZZO, a seguito della decadenza dalle agevolazioni previste dall’art. 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa -parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, per l’avveramento della condizione risolutiva della mancata rivendita entro il termine di tre anni dall’acquisto (imposta di registro in misura dell’1%, imposte ipotecaria e catastale in misura fissa), ha rigettato l’appello proposto dalla medesima nei confronti dell ‘RAGIONE_SOCIALE ntrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Torino il 25 giugno 2019, n. 921/06/2019, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.
La Commissione tributaria regionale del Piemonte ha confermato la decisione di primo grado -che aveva rigettato il ricorso originario – sul presupposto che l’atto impositivo in contestazione riguardava il titolo di acquisto della ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ , per cui non si poteva ravvisare alcuna pregiudizialità del procedimento avente ad oggetto l’impugnazione dell’atto impositivo riguardante il titolo di acquisto della ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ dinanzi alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, né si poteva delineare la ricorrenza di una doppia imposizione gravante sul medesimo presupposto di imposta.
L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Con conclusioni scritte, il P.M. si è espresso per il rigetto del ricorso.

Le parti hanno depositato memorie ex art. 378 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 10 -bis della legge 27 luglio 2000, n. 212, e dei principi di capacità contributiva e proporzionalità, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente escluso dal giudice di secondo grado che si dovesse tener conto degli effetti fiscali complessivi dell’operazione posta in essere dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ e dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni usufruite per il riscatto degli immobili dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘.
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 39, comma 2 , del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stata esclusa dal giudice di

secondo grado la sussistenza di un rapporto di pregiudizialità del giudizio pendente dinanzi alla Commissione tributaria regionale della Lombardia tra l’RAGIONE_SOCIALE e la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ rispetto al presente giudizio tra la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ e l’RAGIONE_SOCIALE, facendo leva sulla « presenza di due distinti atti di compravendita, l’uno concluso tra RAGIONE_SOCIALE e COGNOME, e l’altro tra COGNOME e COGNOME ».

I suddetti motivi -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono infondati.

2.1 La ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione del l’art. 10 -bis della legge 27 luglio 2000, n. 212 (quale introdotto dall’art. 1, comma 1, del d.lgs. 5 agosto 2015, n. 128, e modificato dall’art. 7, comma 15, del d.lgs. 24 settembre 2015, n. 156), che disciplina l’ abuso del diritto e l’e lusione fiscale, deducendo che: « Guardando al caso di specie, è dunque evidente come la rettifica operata dall’A.f. a carico di COGNOME, nonostante la precedente emissione di un distinto avviso di liquidazione nei confronti di COGNOME, sfoci in una duplicazione del prelievo fiscale sul medesimo trasferimento immobiliare, in contrasto con le previsioni dell’art. 10 -bis e con la stessa ratio RAGIONE_SOCIALE norme asseritamente eluse da COGNOME attraverso l’operazione oggetto di contestazione. Ed invero, RAGIONE_SOCIALE due l’una:
preso atto dell’assenza di sostanza economica dell’operazione contestata, in linea con le prescrizioni dell’art. 10bis, l’A.f. avrebbe dovuto disconoscere gli effetti fiscali complessivi del trasferimento disposto da COGNOME a favore di COGNOME, con conseguente recupero RAGIONE_SOCIALE sole agevolazioni indebitamente fruite dalla cedente COGNOME. Alcun recupero d’imposta avrebbe dovuto essere, per contro, disposto a carico dell’odierna ricorrente COGNOME, non avendo la

società -in linea con la tesi dell’Ufficio mai acquisito (se non su un piano di pura vestizione giuridica) la disponibilità dei fabbricati formalmente trasferiti da COGNOME ;

b) smentendo i presupposti di fondo del primo accertamento (i.e. la natura elusiva e, quindi, l’artificiosità del trasferimento degli immobili da COGNOME a COGNOME), l’A.f. avrebbe potuto procedere al recupero RAGIONE_SOCIALE agevolazioni indebitamente fruite da COGNOME, non avendo la società rivenduto nel successivo triennio gli immobili acquistati da COGNOME ».

2.2 Tuttavia, l’ impugnato avviso di liquidazione (che è stato prodotto anche nel presente procedimento) non ha contestato alla contribuente la compartecipazione (ancorché a monte del proprio acquisto) ad alcuna condotta abusiva o elusiva, che possa giustificare il richiamo all’art. 10 -bis della legge 27 luglio 2000, n. 212, essendosi limitata a comminare la revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni previste, rispettivamente, dall’art. 1, comma 1, sesto periodo, della tariffa -parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, per l’imposta di registro, nonché dall’ art. 10, comma 2, del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (quale modificato dall’art. 3, comma 15, lett. a, del d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30) e dalla nota de ll’art. 1 della tariffa annessa al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (quale modificato dall’art. 3, comma 15, lett. b, del d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30), per le imposte catastale ed ipotecaria, « per i trasferimenti dei fabbricati o porzioni di fabbricato esenti dall’imposta sul valore aggiunto ai sensi dell’articolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, effettuati nei confronti di
imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, non avendo l’impresa acquirente provveduto a ritrasferire l’immobile entro il triennio dalla data dell’atto ».

Difatti, si può leggere in motivazione che: « Nello specifico la società non ha rivenduto nei tre anni dall’acquisto gli immobili abitativi acquistati con atto notarile n. NUMERO_DOCUMENTO registrato presso l’Ufficio di Torino 4 in data 11/10/2013. Più precisamente, all’interno di tale atto, la società accertata si obbligava a trasferire le porzioni immobiliari acquistate entro tre anni dalla data di stipula. Tuttavia, nei controlli effettuati in Anagrafe Tributaria sugli immobili acquisiti usufrendo RAGIONE_SOCIALE summenzionate agevolazioni (trattasi di immobili censiti al catasto dei fabbricati del Comune di Milano F. 351, part. 119 sub. 751 -750 -730, siti in INDIRIZZO) l’Ufficio, non avendo rinvenuto alcuna rivendita relativa a tali immobili, ha proceduto col presente accertamento per il recupero RAGIONE_SOCIALE imposte dovute con le relative sanzioni e interessi », in base alla nota IIter de ll’art. 1 della tariffa – parte prima annessa al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
2.3 A ben vedere, quindi, non si può lamentare una presunta « duplicazione del prelievo fiscale sul medesimo trasferimento immobiliare », deducendo che « (a)lcun recupero d’imposta avrebbe dovuto essere, per contro, disposto a carico di COGNOME, non avendo la società -in linea con la tesi dell’Ufficio mai acquisito (se non su un piano di pura vestizione giuridica) la disponibilità dei fabbricati formalmente trasferiti da COGNOME ».

Invero, nonostante la sua considerazione come mero ‘ frammento ‘ della condotta elusiva nella ricostruzione complessiva dei fatti integranti violazione dell’art. 10 -bis della

legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione al primo trasferimento dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ alla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, il secondo trasferimento dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ alla ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ è stato, comunque, oggetto di separato avviso di liquidazione nei confronti della ‘ RAGIONE_SOCIALE‘, alla quale l’Ufficio Provinciale di Torino dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non ha contestato -come, invece, l’Ufficio dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di Milano ha fatto con la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ -l’elusione della disciplina sulle agevolazione fiscali, bensì la decadenza dalle agevolazioni fiscali (a propria volta invocate) per la mancata rivendita degli immobili entro il triennio dall’acquisto.
2.4 A tale proposito, quindi, la sentenza impugnata ha correttamente motivato che: « Come già correttamente osservato dal primo giudice, siamo in presenza di due distinti atti di compravendita, l’uno concluso tra ‘RAGIONE_SOCIALE‘ e COGNOME, e l’altro tra COGNOME e COGNOME, odierna appellante, per cui gli Uffici competenti hanno emesso rispettivi avvisi, così come diversi sono i soggetti sui quali tali atti sono destinati ad incidere, e differenti sono le pretese impositive fatte valere, il che porta ad escludere la ricorrenza di una doppia imposizione gravante sul medesimo presupposto d’imposta ».
2.5 Tali conclusioni portano, altresì, ad escludere che la definizione della controversia pendente tra l’RAGIONE_SOCIALE e la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘, in ordine all’elusione fiscale, possa essere pregiudiziale rispetto alla definizione della controversia pendente tra l’RAGIONE_SOCIALE e la ‘ RAGIONE_SOCIALE‘, in ordine alla decadenza dalle predette agevolazioni , evidenziandosi l’in sussistenza dei presupposti per disporre la sospensione necessaria del presente procedimento ai sensi dell’art. 39, comma 1 -bis , del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546
(quale introdotto dall’art. 9, comma 1, lett. o, del d.lgs. 24 settembre 2015, n. 156).

Difatti, l a definizione dell’uno non costituisce indispensabile presupposto logicogiuridico dell’altro, nel senso che l’accertamento dell’antecedente venga postulato con effetto di giudicato, in modo che possa astrattamente configurarsi l’ipotesi di conflitto tra giudicati .

In conclusione, alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi l’infondatezza de i motivi dedotti, il ricorso deve essere respinto.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 9.500,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 14 maggio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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