Agevolazioni fiscali edilizia: la convenzione dopo l'atto

Un contribuente si è visto negare un rimborso fiscale relativo all’acquisto di un terreno edificabile. La Corte di Cassazione ha accolto il suo ricorso, stabilendo che per le agevolazioni fiscali edilizia non è necessaria la stipula della convenzione di lottizzazione prima dell’atto di acquisto. Il requisito fondamentale è che l’edificazione avvenga entro i cinque anni successivi, in linea con la finalità della norma di ridurre i costi iniziali per l’acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Fiscali Edilizia: La Convenzione Può Essere Successiva all’Atto

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18567/2024, ha chiarito un punto cruciale in materia di agevolazioni fiscali edilizia, stabilendo un principio fondamentale per gli operatori del settore immobiliare e per i contribuenti. La stipula della convenzione urbanistica non deve necessariamente precedere l’atto di compravendita del terreno per poter beneficiare delle imposte ridotte; l’elemento decisivo è la realizzazione dell’edificio entro cinque anni.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Rimborso Negata

Il caso nasce dal ricorso di un contribuente contro il diniego di rimborso delle imposte versate per l’acquisto di un terreno, avvenuto nel 2006. Il contribuente riteneva di aver diritto all’applicazione di un regime fiscale di favore, previsto per i trasferimenti di immobili destinati a programmi di edilizia residenziale convenzionata. Sia la commissione tributaria di primo grado che quella regionale avevano respinto le sue ragioni, ritenendo dirimente la mancata stipula della convenzione di lottizzazione prima del rogito notarile.

La Decisione della Cassazione sulle Agevolazioni Fiscali Edilizia

La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito, accogliendo il ricorso del contribuente. Il fulcro della decisione si basa sull’interpretazione della ratio della norma agevolativa. Secondo i giudici, l’obiettivo del legislatore è quello di diminuire per l’acquirente il costo iniziale legato all’acquisto dell’area edificabile, incentivando così la realizzazione di edilizia convenzionata.

Il Principio di Diritto: La “Ratio” della Norma

La Corte ha affermato che imporre la stipula della convenzione prima dell’atto di vendita sarebbe un formalismo contrario allo spirito della legge. Le agevolazioni fiscali edilizia spettano anche nell’ipotesi di un piano particolareggiato di iniziativa privata, a condizione che l’edificazione, che la stipula della convenzione presuppone, avvenga effettivamente entro il termine di cinque anni. Questo orientamento era già stato consolidato in precedenti pronunce, che la Corte ha richiamato per rafforzare la propria decisione.

Le Motivazioni: La Tempistica della Convenzione non è Decisiva

La sentenza impugnata è stata considerata erronea perché ha ritenuto necessaria la stipula della convenzione prima del rogito. La Cassazione chiarisce che la convenzione è un presupposto per l’edificazione, ma non necessariamente per l’atto di acquisto del terreno. Il beneficio fiscale è legato all’effettiva destinazione del bene, che si concretizza con la costruzione entro i termini stabiliti dalla legge. Di conseguenza, il momento in cui la convenzione viene formalizzata diventa secondario rispetto al rispetto del vincolo quinquennale per la costruzione. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato il caso alla Corte di giustizia di secondo grado, che dovrà verificare la sussistenza degli altri requisiti: l’inserimento del terreno nei piani urbanistici particolareggiati e l’avvenuta costruzione entro cinque anni.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia ha importanti implicazioni pratiche. Semplifica le procedure per gli acquirenti di terreni destinati all’edilizia convenzionata, eliminando un ostacolo burocratico che poteva ritardare le operazioni immobiliari. La decisione conferma che, ai fini fiscali, la sostanza prevale sulla forma: ciò che conta è il risultato finale, ovvero la costruzione di alloggi a condizioni calmierate entro un tempo definito. Per i contribuenti, ciò significa maggiore certezza del diritto e la possibilità di accedere ai benefici fiscali concentrandosi sull’obiettivo costruttivo, senza essere penalizzati da tempistiche procedurali non espressamente richieste dalla legge.

È necessario stipulare la convenzione di lottizzazione prima del rogito per ottenere le agevolazioni fiscali per l’edilizia convenzionata?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la stipula della convenzione non deve necessariamente precedere l’atto di vendita. L’importante è che l’edificazione avvenga entro i cinque anni successivi.

Qual è la condizione fondamentale per beneficiare delle agevolazioni fiscali in caso di acquisto di terreni in piani particolareggiati?
La condizione fondamentale è che l’edificazione, che presuppone la stipula della convenzione, intervenga entro cinque anni dall’atto di acquisto del terreno. La finalità è garantire che il terreno sia effettivamente utilizzato per lo scopo agevolato.

Cosa succede dopo che la Corte di Cassazione annulla una sentenza come in questo caso?
La Corte cassa la sentenza e rinvia il caso a un’altra sezione della Corte di giustizia di secondo grado. Questo nuovo giudice dovrà riesaminare la questione attenendosi ai principi di diritto stabiliti dalla Cassazione e verificare nel merito la sussistenza degli altri requisiti per l’agevolazione (in questo caso, l’inserimento del terreno nei piani urbanistici e l’effettiva costruzione).

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18567 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 18567 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 14605/2019 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. PUGLIA, SEZ.DIST. LECCE n. 3241/2018 depositata il 02/11/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2024 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale, con la sentenza in epigrafe indicata, ha rigettato l’appello del contribuente avverso la decisione di primo grado che aveva respinto il suo ricorso contro il diniego di rimborso, relativo alla restituzione di quanto versato per la vendita immobiliare del 14 novembre 2006 per la mancata applicazione del regime fiscale di favore di cui all’art. 36, comma 15, d.l. n. 223 del 2006;

ricorre in cassazione il contribuente con un unico motivo di ricorso (violazione di legge, art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., art. 36, comma 15, d. l. n. 223 del 2006 e art. 2697 cod. civ.);

resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE contestando la sussistenza dei presupposti per l’applicazione del regime di favore. Insussistenza della convenzione e dell’inserimento (al momento dell’atto) dei terreni nei piani urbanistici particolare ggiati per l’edilizia residenziale convenzionata.

La Procura generale della Cassazione, sostituto procuratore generale NOME COGNOME, ha presentato memoria con richiesta di rigetto del ricorso, ribadita in udienza.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta fondato e la sentenza deve cassarsi con rinvio alla Corte di giustizia di secondo grado della Puglia, in diversa composizione, cui si demanda anche per la liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

2. La sentenza impugnata, erroneamente, ritiene necessaria la stipula della convenzione pe i benefici dell’art. 36, comma 15, d. l. n. 223 del 2006 prima del rogito notarile. Questa Corte di Cassazione ha, invece, costantemente ritenuto non necessaria la stipula della convenzione prima dell’atto di vendita, purché l’edificazione avvenga nei cinque anni: «In tema d’imposta di registro, catastale e ipotecaria, l’art. 1, commi 25 -28, della l. n. 244 del 2007, pur abrogando l’art. 36, comma 15, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2006, che aveva, a sua volta, abrogato l’art. 33, comma 3, della l. n. 388 del 2000, non ha ripristinato la disciplina dettata da tale norma, in quanto ha modificato le tariffe allegate al d.P.R. n. 131 del 1986 ed al d.lgs. n. 347 del 1990, prevedendo una nuova regolamentazione per la quale le agevolazioni fiscali relative ai trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati non volti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale convenzionata pubblica sono ridotte, poiché le imposte devono essere corrisposte non più in misura fissa ma proporzionale: peraltro, restando ferma la “ratio” della disciplina originaria di diminuire per l’acquirente il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, tali agevolazioni spettano, nell’ipotesi di piano particolareggiato di iniziativa privata, anche prima della stipula della convenzione di lottizzazione, purché l’edificazione, che detta stipula presuppone, intervenga entro cinque anni» (Sez. 5 – , Sentenza n. 3536 del 14/02/2018, Rv. 647090 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 4086 del 27/02/2015, Rv. 635027 -01 e Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 29453 del 07/12/2017, Rv. 646977 – 01).
La sentenza impugnata non si pronuncia sui restanti presupposti per le agevolazioni, ovvero l’inserimento dei terreni nei piani urbanistici particolareggiati e la costruzione entro i cinque anni (Il ricorrente richiama la documentazione allegata già nell’atto notarile (certificato di destinazione urbanistica) e la relazione tecnica

dell’AVV_NOTAIO (prodotta nel corso del giudizio) nonché gli atti di compravendita di unità abitative, per dimostrare la costruzione nei termini previsti dalla norma.

La valutazione di questi documenti non può essere compiuta dalla Corte di legittimità, investendo valutazioni di fatto.

…

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia per nuovo giudizio alla Corte di giustizia di secondo grado della Puglia, altra Sezione, che provvederà a liquidare anche le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 10/04/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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