Agevolazioni fiscali agricoltura: l'affitto a terzi

Una società agricola perde le agevolazioni fiscali sull’acquisto di un terreno perché lo concede in affitto, prima dei cinque anni, a un’altra società, seppur con la stessa compagine sociale. La Corte di Cassazione conferma la revoca del beneficio, sottolineando che le norme sulle agevolazioni fiscali agricoltura sono di stretta interpretazione e richiedono la coltivazione diretta da parte dell’acquirente, non essendo applicabile l’eccezione prevista per i parenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni fiscali agricoltura: Perché affittare il fondo può costare caro

Le agevolazioni fiscali agricoltura rappresentano un importante incentivo per lo sviluppo del settore, ma sono subordinate a requisiti stringenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che concedere in affitto il terreno agricolo acquistato con i benefici, anche a una società collegata, comporta la perdita degli stessi. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: L’Acquisto del Terreno e il Contratto di Affitto

Una società agricola acquistava alcuni immobili usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per la piccola proprietà contadina. Tali benefici impongono, tra le altre condizioni, di non alienare o cessare la coltivazione diretta dei terreni per almeno cinque anni dall’acquisto.

Tuttavia, prima della scadenza del quinquennio, la società acquirente concedeva parzialmente in affitto i fondi a un’altra società agricola. Sebbene quest’ultima fosse una persona giuridica distinta, era riconducibile alla stessa compagine sociale e aveva il medesimo rappresentante legale della società concedente.

A seguito di questi atti, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione, revocando le agevolazioni concesse e richiedendo il pagamento delle imposte di registro e ipotecaria in misura ordinaria. La società impugnava l’avviso, dando inizio al contenzioso.

La questione giuridica: le agevolazioni fiscali agricoltura e la coltivazione diretta

Il punto cruciale della controversia riguardava l’interpretazione delle norme che regolano la decadenza dalle agevolazioni fiscali agricoltura. La società ricorrente sosteneva che, data la stretta correlazione tra le due società (stessa compagine sociale e stesso amministratore), l’affitto non avrebbe dovuto comportare la perdita dei benefici. In sostanza, si argomentava che la coltivazione del fondo rimaneva all’interno dello stesso gruppo economico e familiare, equiparando la situazione a quella di un affitto a un parente stretto, caso in cui la legge prevede un’eccezione alla regola generale.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la legittimità dell’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate. I giudici hanno stabilito che la concessione in affitto del fondo a un soggetto giuridico terzo, sebbene collegato, interrompe il requisito della coltivazione o conduzione diretta da parte dell’acquirente, causando la decadenza dalle agevolazioni.

Le Motivazioni della Sentenza: Interpretazione Restrittiva delle Norme

La Corte ha fondato la sua decisione su un principio consolidato: le norme che prevedono benefici fiscali sono di carattere eccezionale e, come tali, devono essere interpretate in modo restrittivo, senza possibilità di applicazione analogica.

La legge stabilisce che le agevolazioni decadono se l’acquirente cessa di coltivare direttamente il fondo entro cinque anni. Le uniche eccezioni a questa regola riguardano la concessione del fondo al coniuge, a parenti entro il terzo grado o ad affini entro il secondo grado, a condizione che anche questi soggetti esercitino attività agricola.

Secondo la Cassazione, queste eccezioni sono tassative e non possono essere estese a soggetti diversi da quelli espressamente indicati, come un’altra società. Il fatto che la società affittuaria fosse riconducibile alla stessa compagine sociale è stato ritenuto irrilevante, poiché si tratta comunque di un soggetto giuridico distinto e autonomo rispetto all’acquirente che aveva ottenuto il beneficio.

Conclusioni: Cosa Imparare da Questa Sentenza

Questa ordinanza ribadisce l’importanza di rispettare scrupolosamente le condizioni previste per mantenere le agevolazioni fiscali agricoltura. La concessione in affitto del terreno a un’altra società, anche se facente parte dello stesso gruppo o gestita dalle stesse persone, non è equiparabile alla concessione a un familiare e comporta la revoca immediata dei benefici. Gli operatori del settore devono quindi prestare massima attenzione alla gestione dei terreni acquistati con agevolazioni, per evitare di incorrere in pesanti recuperi d’imposta da parte dell’amministrazione finanziaria.

Si perdono le agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina se si affitta il terreno prima di cinque anni?
Sì, la legge prevede che si decade dai benefici se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula dell’atto di acquisto, gli acquirenti cessano di coltivare o condurre direttamente i terreni.

Affittare il terreno a una società collegata, con la stessa compagine sociale, permette di mantenere i benefici fiscali?
No. Secondo la Corte di Cassazione, anche se la società affittuaria è riconducibile alla stessa compagine sociale, si tratta di un soggetto giuridico distinto. La concessione in affitto a un’altra società interrompe il requisito della coltivazione diretta e causa la decadenza dai benefici.

Le eccezioni previste per l’affitto a parenti si applicano anche alle società agricole?
No. Le eccezioni alla regola della decadenza sono tassative e si applicano solo in casi specifici, come l’affitto a un coniuge, a parenti entro il terzo grado o ad affini entro il secondo grado che esercitino anch’essi attività agricola. Tali eccezioni non possono essere estese per analogia ad altri soggetti, incluse le società.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25135 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25135 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10726/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro-tempore, con sede in Manciano (GR), rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME in virtù di procura speciale allegata al ricorso,

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore protempore, domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura Generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ex lege ;

-controricorrente – avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Toscana n. 1406/2021, depositata il 25 novembre 2021;

AVVISO DI LIQUIDAZIONE -REGISTRO 2014

udita la relazione della causa svolta nell’adunanza in camera di consiglio del 9 maggio 2025 dal consigliere relatore dott. NOME COGNOME

– Rilevato che:

Con atto di compravendita in data 27 ottobre 2014, n. 41909 rep., registrato il 25 novembre 2014 al n. 5711, serie 1T, la società agricola a r.l. RAGIONE_SOCIALE acquistava alcuni immobili siti nel Comune di Capalbio (GR), INDIRIZZO richiedendo le agevolazioni fiscale per la piccola proprietà contadina previste dall’art. 2, comma 4 -bis , d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, conv. dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25.

Prima del decorso di cinque anni dall’acquisto tali fondi venivano parzialmente concessi in affitto alla società RAGIONE_SOCIALE con scritture private registrate il 30 ottobre 2014, serie 3T, al n. 987 ed il 6 novembre 2014, serie 3T al n. 1039.

A seguito di tali atti l’Agenzia delle Entrate Direzione provinciale di Grosseto notificava alla contribuente, in data 27 settembre 2017, l’avviso di liquidazione n. 2014 -1T005711000, con il quale revocava, ex art. 2, comma 4bis , d.l. n. 194/2009, le agevolazioni provvisoriamente concesse, e liquidava sul valore di € 474.235,00 pari al valore degli immobili concessi in affitto -le imposte di registro ed ipotecaria nella misura orinaria, oltre accessori.

La società agricola RAGIONE_SOCIALE impugnava l’avviso di liquidazione in questione dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Grosseto la quale, con sentenza n. 214/2018, depositata il 20 settembre 2018, accoglieva il ricorso, compensando le spese di lite.

Interposto gravame dall’Agenzia delle Entrate , la Commissione Tributaria Regionale della Toscana, con sentenza n. 1406/2021, pronunciata il 24 novembre 2021 e depositata in segreteria il 25 novembre 2021, accoglieva l’appello, confermando la legittimità dell’avviso di liquidazione impugnat o, e condannando l’appellante alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di un unico motivo (ricorso notificato il 20 aprile 2022).

Resiste con controricorso l’Agenzia delle Entrate .

Con decreto del 14 febbraio 2025 è stata quindi fissata la discussione del ricorso dinanzi a questa sezione per l’adunanza in camera di consiglio del 9 maggio 2025, ai sensi degli artt. 375, secondo comma, e 380bis .1 c.p.c.

– Considerato che:

Con l’unico motivo di ricorso parte contribuente eccepisce violazione e falsa applicazione dell’art. 2, comma 4 -bis , d.l. n. 194/2009, conv. dalla l. n. 25/2010, nonché degli artt. 2, comma 4bis , del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, e 9 e 11, commi 2 e 3, del d.lgs. 18 maggio 2011, n. 158, in relazione all’art. 360, comma 1, num. 3), c.p.c.

Deduce, in particolare, che non era contestato che essa ricorrente avesse tutti i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni per le società agricole, così come la società affittuaria RAGIONE_SOCIALE, trattandosi di società avente ad oggetto l’esercizio esclusivo dell’attività agricola, e peraltro riconducibile alla medesima compagine sociale della concedente RAGIONE_SOCIALE ed avente il medesimo legale rappresentante.

Conseguentemente, ad avviso della ricorrente, i limiti previsti dall’art. 11 del d.lgs. n. 228/2001, che esclude dalla decadenza dai benefici fiscali l’acquirente che alieni o conceda il fondo in godimento a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini entro il secondo grado, che esercitano anch’essi attività agricola, andrebbero interpretati alla luce delle modifiche normative che hanno equiparato all’imprenditore agricolo le società agricole di capitali, dovendosi quindi ritenere che, in conseguenza della suddetta equiparazione, per la salvaguardia dell’agevolazione fiscale in esame ciò che assume rilievo è che, nella fattispecie, la società acquirente dei terreni abbia concesso gli stessi in affitto allo stesso soggetto (amministratore della società affittuaria) che nella compagine sociale integra la figura del coltivatore diretto.
2. Il motivo è infondato.

Ed invero, le disposizioni in materia di agevolazioni fiscali sono norma eccezionali, e quindi di stretta interpretazione (cfr. Cass. 21 aprile 2025, n. 10392; Cass. 28 ottobre 2020, n. 23692; 26 ottobre 2016, n. 21610).

Nel caso di specie, la società ricorrente, al momento dell’acquisto degli immobili in Capalbio, avvenuto con atto di compravendita stipulato il 27 ottobre 2014, n. 41909 rep., registrato il 25 novembre 2014, al n. 5711, serie 1T, ha richiesto l’applicazione delle agevolazioni fiscali per la piccola proprietà contadina , previste dall’art. 2, comma 4 -bis , del d.l. n. 194/2009, conv. dalla l. n. 25/2010.

Tale regime prevede la decadenza dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti, gli

acquirenti alienino volontariamente i terreni ovvero cessino di coltivarli o di condurli direttamente. Sono fatte salve, tuttavia, le disposizioni di cui all’articolo 11, commi 2 e 3, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, nonché all’articolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni.

Orbene, nel caso di specie, i fondi acquistati dalla società RAGIONE_SOCIALE sono stati concessi in affitto -prima del decorso del termine quinquennale – ad una società che, pur riconducibile alla medesima compagine sociale, è comunque in soggetto differente.

Non vi è quindi più il requisito della coltivazione diretta del fondo.

L’art. 11, comma 3, del d.lgs. n. 228/2001, dal canto suo, prevede che il beneficio non possa perdersi soltanto in casi specifici (affitto a coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado che esercitino anch’essi tale attività agricola); tali circostanze non ricorrono pacificamente nel caso di specie, in cui la cessione in affitto dei terreni è avvenuto in favore di altro soggetto societario.

Correttamente, quindi, la C.T.R. ha escluso la sussistenza delle condizioni di esenzione dalla decadenza dei benefici fiscali in oggetto.

3. Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza nei confronti dell’Agenzia delle Entrate , secondo la liquidazione di cui al dispositivo.

Ricorrono i presupposti processuali per dichiarare parte ricorrente tenuta al pagamento di un importo pari al contributo

unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente alla rifusione, in favore dell’Agenzia delle Entrate, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 5.600,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per dichiarare parte ricorrente tenuta al pagamento di un importo pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

Così deciso in Roma, il 9 maggio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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