Agevolazioni edilizia convenzionata: no alla retroattività

Una società di costruzioni ha richiesto l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa per l’acquisto di un terreno destinato a edilizia sociale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che le norme sulle agevolazioni per l’edilizia convenzionata sono di stretta interpretazione e che le modifiche legislative più favorevoli, introdotte successivamente all’atto di compravendita, non hanno efficacia retroattiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazioni Edilizia Convenzionata: La Cassazione Nega l’Effetto Retroattivo

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14882 del 28 maggio 2024, ha fornito un importante chiarimento in materia di agevolazioni per l’edilizia convenzionata. La decisione sottolinea due principi cardine del diritto tributario: la stretta interpretazione delle norme agevolative e il principio di irretroattività della legge fiscale. Il caso riguardava una società costruttrice che si era vista negare l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa per l’acquisto di un terreno destinato a un intervento di edilizia residenziale sociale.

I Fatti del Caso

Una società operante nel settore edile acquistava un terreno edificabile con l’intento di realizzare un progetto di “edilizia residenziale sociale”. Al momento della stipula dell’atto di compravendita, nel gennaio 2017, la società richiedeva l’applicazione del trattamento fiscale di favore previsto dall’art. 32 del D.P.R. n. 601/1973, che consente di versare l’imposta di registro in misura fissa e prevede l’esenzione dalle imposte ipotecarie e catastali.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, notificava un avviso di liquidazione con cui recuperava le imposte ordinarie, sostenendo che l’operazione non rientrasse nelle specifiche ipotesi previste dalla normativa agevolativa. La questione è giunta fino alla Corte di Cassazione dopo che la Commissione Tributaria Regionale aveva dato ragione all’Amministrazione Finanziaria, ribaltando la precedente decisione favorevole al contribuente.

Il Principio di Stretta Interpretazione delle Agevolazioni per l’Edilizia Convenzionata

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 32, comma 2, del D.P.R. n. 601/1973. Questa norma estende le agevolazioni fiscali agli “atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge n. 865 del 1971”.

La Corte Suprema ha ribadito un orientamento consolidato: le norme che prevedono benefici fiscali costituiscono un’eccezione alla regola generale e, come tali, devono essere interpretate in modo rigoroso, senza possibilità di applicazione analogica. Di conseguenza, i benefici si applicano solo ai soggetti e alle tipologie di interventi edilizi espressamente menzionati dalla legge. In particolare, la normativa del 1971 faceva riferimento a programmi realizzati da specifici enti come istituti autonomi, cooperative edilizie e società a prevalente partecipazione statale, escludendo altri programmi, seppur socialmente meritevoli, come l’edilizia convenzionata e agevolata disciplinata da altre normative.

L’Irretroattività della Nuova Legge Fiscale

La società ricorrente faceva leva su una modifica legislativa successiva, introdotta con la Legge n. 205/2017 (in vigore dal 1° gennaio 2018), che ha esteso il campo di applicazione delle agevolazioni anche agli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi tra privati ed enti pubblici.

La questione della retroattività

La Cassazione ha respinto anche questa argomentazione, richiamando l’art. 3 dello Statuto del Contribuente (Legge n. 212/2000), che codifica il principio generale di irretroattività delle norme tributarie. Una nuova legge non può essere applicata a fatti avvenuti prima della sua entrata in vigore, a meno che non sia espressamente previsto. La Legge n. 205/2017 non conteneva una clausola di retroattività generale.

Il caso specifico della Provincia di Bolzano

Un punto interessante sollevato dalla ricorrente riguardava il fatto che la stessa legge del 2017 prevedeva un’applicazione retroattiva specifica per le convenzioni urbanistiche stipulate nella Provincia Autonoma di Bolzano. La società lamentava una disparità di trattamento incostituzionale. La Corte ha respinto anche questa censura, spiegando che la situazione della Provincia di Bolzano non è comparabile a quella delle altre Regioni, in virtù del suo status di autonomia speciale. Pertanto, una norma specifica dettata per quel territorio non può essere estesa indiscriminatamente al resto d’Italia né può essere considerata un valido metro di paragone per sollevare questioni di legittimità costituzionale.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato il rigetto del ricorso basandosi su tre pilastri fondamentali. In primo luogo, ha riaffermato che le norme fiscali agevolative sono soggette al principio di stretta interpretazione, non essendo ammissibile un’applicazione estensiva o analogica. I benefici previsti dall’art. 32 del D.P.R. 601/1973 erano, all’epoca dei fatti, limitati ai soli programmi di edilizia residenziale pubblica definiti nel Titolo IV della Legge 865/1971, che non includevano l’operazione della ricorrente. In secondo luogo, la Corte ha applicato il principio di irretroattività della legge tributaria, sancito dallo Statuto del Contribuente. La modifica legislativa più favorevole (L. 205/2017), entrata in vigore dopo la stipula dell’atto, non poteva avere effetti retroattivi in assenza di una previsione espressa. Infine, ha escluso la violazione del principio di uguaglianza, chiarendo che la retroattività concessa specificamente per la Provincia di Bolzano è giustificata dallo status di autonomia speciale di quel territorio, rendendo le situazioni non comparabili.

le conclusioni

Questa sentenza consolida principi fondamentali in materia fiscale. Per le imprese del settore edile, la lezione è chiara: al momento di pianificare un’operazione immobiliare, è essenziale verificare con precisione se il progetto rientri nelle specifiche categorie previste dalla legge per poter beneficiare delle agevolazioni. Non si può fare affidamento su interpretazioni estensive o sperare nell’applicazione retroattiva di future leggi più favorevoli. La decisione conferma la rigidità del sistema fiscale in materia di benefici, richiedendo un’attenta analisi della normativa vigente al momento della conclusione dell’atto.

Le agevolazioni fiscali per l’edilizia residenziale pubblica si applicano a tutti i tipi di edilizia convenzionata?
No. La sentenza chiarisce che le agevolazioni fiscali, come l’imposta di registro fissa, sono di stretta interpretazione. Si applicano solo agli atti e contratti relativi ai programmi pubblici di edilizia residenziale specificamente previsti dal Titolo IV della L. n. 865/1971, che coinvolgono soggetti qualificati (istituti autonomi, cooperative, società a partecipazione statale), e non si estendono automaticamente a tutte le forme di edilizia convenzionata o agevolata.

Una legge fiscale più favorevole può essere applicata retroattivamente a un atto di compravendita stipulato prima della sua entrata in vigore?
No, di norma non è possibile. La Corte ha ribadito il principio generale di irretroattività delle norme tributarie, sancito dall’art. 3 dello Statuto del Contribuente. Una legge successiva più favorevole, come la L. n. 205/2017 che ha esteso le agevolazioni, non può applicarsi a un atto stipulato in precedenza, a meno che la legge stessa non lo preveda espressamente.

È legittimo che una legge preveda la retroattività di un’agevolazione fiscale solo per una specifica area geografica, come la Provincia di Bolzano?
Sì. La Corte ha ritenuto che non vi sia una disparità di trattamento incostituzionale. La Provincia Autonoma di Bolzano gode di uno status speciale che rende la sua situazione non comparabile a quella delle altre Regioni. Pertanto, una norma che prevede un’eccezione di retroattività limitata a quel territorio è legittima e non può essere usata come base per richiedere un’estensione del beneficio a tutto il territorio nazionale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14882 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 14882 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/05/2024

SENTENZA

sul ricorso 25769/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F. e P.IVA.: P_IVA), con sede legale in Palermo, alla INDIRIZZO, in persona del legale rappresentante pro tempore dott. NOME COGNOME, nato a San Giovanni Gemini (AG) il DATA_NASCITA, e rappresentato e difeso, giusta procura rilasciata in data 10.09.2020 su documento separato da ritenersi parte integrante del ricorso ex art. 83, terzo comma, cod. proc. civ., dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE; fax: CODICE_FISCALE; pec: EMAIL), con elezione di domicilio digitale al sopraindicato indirizzo pec del difensore nominato ex d.l. n. 179/2012, art. 16 sexies (conv. dalla l. n. 221/2012). come modificato dal d.l. n. 90/2014 (conv, dalla l. n. 1 14/2014);
Imposta di registro Cessione terreno -Progetti di edilizia convenzionata e agevolata

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del Direttore Generale pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: CODICE_FISCALE) e presso la stessa domiciliata in Roma alla INDIRIZZO;

-controricorrente –

-avverso la sentenza n. 1775/01/2020 emessa dalla CTR RAGIONE_SOCIALE in data 21/04/2020 e non notificata;

udite le conclusioni orali rassegnate dal AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso;

udito il difensore RAGIONE_SOCIALE ricorrente, AVV_NOTAIO.

Ritenuto in fatto

Con sentenza dell’8.6.2018, la Commissione Tributaria Provinciale di Palermo accoglieva il ricorso proposto dalla RAGIONE_SOCIALE avverso l’avviso di liquidazione con il quale l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di Palermo aveva chiesto il pagamento dell’imposta di registro e catastale per l’anno 20 17. In particolare, i giudici di prime cure respingevano le argomentazioni dell’RAGIONE_SOCIALE, osservando che la cessione oggetto dell’imposizione si inseriva nell’ambito di interventi attuativi di programmi di edilizia residenziale pubblica di cui alla legge n. 865/71 realizzati su aree ricadenti nella categoria di quelle previste dal titolo III delia stessa legge e che, pertanto, andava assoggettata a tassazione in misura fissa.
Sull’impugnazione dell’RAGIONE_SOCIALE e nella contumacia RAGIONE_SOCIALE società contribuente, la RAGIONE_SOCIALE accoglieva il gravame, evidenziando che “le agevolazioni consistenti nell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e dell’esenzione dalle imposte catastale e ipotecaria, previste dall’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973, si applicano solo agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale di cui al titolo IV RAGIONE_SOCIALE l. n. 865 del 1971, affidati a istituti autonomi, cooperative edilizie, società con prevalente partecipazione
statale, con esclusione di qualsiasi altro programma, sia pure introdotto da altro ente pubblico, quale una Regione, e che le agevolazioni consistenti nell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e nell’esenzione dalle imposte catastale e ipotecaria, previste dall’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973, essendo di stretta interpretazione, operavano solo relativamente agli atti e contratti funzionali alla realizzazione di progetti di edilizia sovvenzionata, di cui al titolo IV RAGIONE_SOCIALE l. n. 865 del 1971, e non anche di edilizia convenzionata e agevolata di cui al titolo V RAGIONE_SOCIALE citata legge.
Avverso la detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE sulla base di tre motivi. L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza pubblica, la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato in diritto

Con il primo motivo la ricorrente deduce la nullità RAGIONE_SOCIALE sentenza per violazione del principio del contraddittorio, per omesso invio RAGIONE_SOCIALE comunicazione d’udienza obbligatoria ex art. 52, comma 3, d.lgs. 546/92, nonché per violazione degli artt. 101 (principio del contraddittorio) e 111, secondo comma, cod. proc. civ. (principi del giusto processo) e 24, secondo comma, Cost., da leggersi in combinato disposto con l’art. 52, comma 5, d.lgs. 546/92 (diritto di difesa), ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per non aver la CTR rilevato che non le era stara comunicata la fissazione dell’udienza di trattazione per la discussione in camera di consiglio dell’istanza di sospensione formulata dall’RAGIONE_SOCIALE in sede di gravame.
1.1. Il motivo è infondato.

In base ai commi 2 e 3 dell’art. 52 del d.lgs. n. 546 del 1992, <> e <> L’art. 61 del medesimo d.lgs. (norma di chiusura RAGIONE_SOCIALE predetta sezione) dispone che <>

Alla luce del primo comma dell’art. 31 dello stesso d.lgs., <>

Da ultimo, in base all’art. 136 cod. proc. civ., le comunicazioni, in pendenza di giudizio, devono essere effettuate con biglietto di cancelleria inviato per piego raccomandato ( recte , a mezzo pec) alle parti costituite o ai rispettivi difensori (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 7364 del 16/06/1992), oltre che, ovviamente, alle parti che stiano in giudizio personalmente.

In quest’ottica, rappresenta principio consolidato quello per cui la comunicazione RAGIONE_SOCIALE data di udienza, ai sensi dell’art. 31 del d.lgs. n. 546 del 1992 (il cui primo comma prevede che “la segreteria dà comunicazione alle parti costituite RAGIONE_SOCIALE data di trattazione almeno trenta giorni liberi prima”), applicabile anche ai giudizi di appello in relazione al richiamo operato dall’art. 61 del medesimo decreto, adempie ad un’essenziale funzione di garanzia del diritto di difesa e del principio del contraddittorio, sicché solo l’omessa comunicazione alle parti “costituite”, almeno trenta giorni prima, dell’avviso di fissazione dell’udienza di discussione, determina la nullità RAGIONE_SOCIALE decisione comunque pronunciata (Cass. 11 luglio 2018, n. 18279; Cass. 20 dicembre 2012, n. 23607; Cass. n. 1786/2016; Cass. n. 13319/2017).
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la cancelleria del giudice d’appello non era tenuta a comunicare alla società appellata, incontestabilmente contumace (come, peraltro, desumibile dalla sentenza qui impugnata), il decreto con il quale il presidente aveva fissato la trattazione dell’istanza di sospensione.

Questa Corte ha, peraltro, dichiarato manifestamente infondata la

questione di legittimità costituzionale, sollevata in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., dell’art. 31 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, nella parte in cui non prevede che la comunicazione RAGIONE_SOCIALE data fissata per la trattazione del ricorso debba essere data anche alla parte non costituita (Cass. 21 novembre 2005, n. 24520; Cass. n. 11103/2017).

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 32, comma 2, prima e seconda parte, del d.P.R. n. 601/1973, nonché dell’art. 20, commi 2 e 3, RAGIONE_SOCIALE l. n. 10/1977 che lo richiama, nel testo modificato dall’art. 1, comma 88, RAGIONE_SOCIALE l. n. 205/2017, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per non aver la CTR considerato che l’art. 1, comma 88, citato ha esteso il trattamento tributario agevolato, previsto dall’art. 20, comma 1, l. n. 10/1977, che, a sua volta, richiama la disciplina dettata dall’art. 32 dPR n. 601/1973, a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio, posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati e enti pubblici, nonché agli atti attuativi in esecuzione dei primi.
Con il terzo motivo la ricorrente solleva, in via subordinata rispetto al secondo motivo, in ipotesi di impossibilità di un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 20, comma 3, cit. nell’interpretazione conforme indicata nel motivo n. 2, questione di legittimità costituzionale dell’art. 20, comma 3, RAGIONE_SOCIALE l. n. 10177, introdotto dall’art. 1, comma 88, RAGIONE_SOCIALE l. n. 205/2017, per disparità di trattamento e violazione del principio di uguaglianza (art. 3 Cost.) nella parte in cui limita l’applicazione retroattiva del comma 2 del medesimo articolo alle convenzioni ed atti di cui alla Legge Provinciale di Bolzano n. 13/1997.
I due motivi, da trattarsi congiuntamente siccome strettamente connessi, sono infondati.

La controversia ha ad oggetto l’imposizione di un atto del 31.1.2017 con il quale la contribuente vendeva ai signori COGNOME e COGNOME un ‘terreno edificabile da destinare ad intervento di edilizia residenziale sociale”. Le parti contraenti contestualmente stipulavano un “Contratto preliminare di compravendita stipulato anche ai sensi del d.lgs. n. 122 del 20 giugno 2005’

concernente le unità immobiliari da costruire sul terreno.

In sede di atto di compravendita e di preliminare di compravendita le parti invocavano il trattamento tributario di cui all’art. 32 del D.P.R. n. 601/1973 e redigevano un documento separato allegato ai contratti al fine di esplicitare le motivazioni che, secondo la loro impostazione, avrebbe consentito la fruizione RAGIONE_SOCIALE agevolazioni in materia di imposta di registro.

RAGIONE_SOCIALE, nell’impugnare l’avviso di liquidazione, ha contestato il recupero a tassazione ed ha invocato la spettanza RAGIONE_SOCIALE agevolazioni richieste, poiché gli alloggi da realizzarsi sul terreno compravenduto erano, a suo dire, inseriti nell’ambito di interventi qualificabili quali programmi pubblici di edilizia residenziale in base al titolo IV RAGIONE_SOCIALE l. n. 865/1971, nonché altresì sussumibili nelle categorie del titolo III RAGIONE_SOCIALE l. n. 865/71 (come integrato dall’art. 18 l. n. 457/78) quali interventi di edilizia economica e popolare.
Come è noto , l’edilizia residenziale pubblica (detta anche ‘popolare’) è stata istituita al fine di concedere beni immobili sotto forma di proprietà, locazione o sulla base di altri diritti di godimento, a favore di cittadini che si trovano in condizioni economiche disagiate.

A seconda RAGIONE_SOCIALE procedura, gli enti RAGIONE_SOCIALE Pubblica Amministrazione operano a livello statale, regionale e/o locale, servendosi o meno di prestazioni erogate da privati o di consociati quali intermediari.

L’edilizia residenziale pubblica ‘convenzionata’ opera esclusivamente al fine di far acquisire la proprietà RAGIONE_SOCIALE casa mediante prezzi di favore.

Qui non si tratta quindi di atti finalizzati alla locazione o al godimento, ma diretti solo all’acquisizione RAGIONE_SOCIALE proprietà dei beni immobili a favore di soggetti meno abbienti.

Nell’edilizia convenzionata è l’amministrazione comunale a stipulare la convenzione con le imprese costruttrici o le cooperative, al fine di procedere con la realizzazione di nuovi immobili su terreni di proprietà pubblica oppure su proprietà private oggetto di espropriazione.

Tali immobili poi saranno, chiaramente, messi in vendita a prezzi calmierati rispetto ai normali prezzi di mercato, e potranno essere acquistati dalle

famiglie che rientrano nei parametri reddituali stabiliti dalla stessa convenzione.

L’edilizia residenziale pubblica ‘agevolata’ consiste anche questa nella realizzazione di nuovi immobili, da destinare però esclusivamente a prima abitazione, che vengono realizzati da privati sulla base di finanziamenti concessi a livello statale o regionale, anche sotto forma di contributi a fondo perduto.

In sostanza, la PA mette a disposizione dei mutui agevolati, sempre a favore di determinate categorie reddituali, condonando il pagamento di parte degli interessi con la concessione di contributi a fondo perduto e finanziamenti in conto interesse con tassi inferiori al normale.

L’edilizia agevolata può essere finalizzata a costituire tre tipologie di proprietà: a) l’acquisizione RAGIONE_SOCIALE piena proprietà assoluta; b) l’acquisto mediante la procedura dell’affitto con riscatto; c) l’acquisto con locazione permanente.

L’edilizia residenziale pubblica ‘sovvenzionata’ è, infine, quella che comunemente si riconosce nell’assegnazione RAGIONE_SOCIALE ‘case popolari’ a favore RAGIONE_SOCIALE famiglie più bisognose.

In questo caso è lo Stato, o gli enti territoriali, a farsi totalmente carico RAGIONE_SOCIALE costruzione (oppure recupero e riqualificazione) degli immobili. Questi vengono poi concessi mediante locazione, con canone calmierato che dipenderà dall’effettivo reddito del nucleo e dal numero di componenti da cui è composto.

L’assegnazione RAGIONE_SOCIALE case popolari mediante l’edilizia sovvenzionata prevede l’istituzione di bandi pubblici per il rilascio degli immobili, che vengono assegnati periodicamente sulla base RAGIONE_SOCIALE graduatorie comunali.

La materia RAGIONE_SOCIALE agevolazioni tributarie ha trovato organica regolamentazione nel d.P.R. n. 601 del 1973, che ha realizzato un sistema fondato sulla regola del numerus clausus , con l’abrogazione, prevista dall’art. 42, di tutte le disposizioni concernenti esenzioni e agevolazioni tributarie diverse da quelle ivi considerate; in siffatto contesto, l’art. 32, comma 2, del d.P.R. citato, nell’estendere determinate agevolazioni agli atti

e contratti relativi all’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV RAGIONE_SOCIALE l. n. 865 del 1971, non richiama affatto, e non mantiene quindi in vita, le agevolazioni in precedenza previste dall’art. 70 di tale legge, ma stabilisce quelle applicabili agli atti che rispondano ai requisiti espressamente previsti dalla disposizione medesima, e che, pertanto, risultino posti in essere da quei limitati soggetti ai quali la l. n. 865 del 1971 affida l’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale (Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25982 del 02/09/2022).
L’art. 32 del dPR n. 601/1973 prevede che: <> (la sottolineatura è dello scrivente)
Orbene, l’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973 – il quale prevede agevolazioni fiscali per gli atti di trasferimento RAGIONE_SOCIALE proprietà o di concessione del diritto di superficie sulle aree espropriate ed utilizzate dai Comuni per la realizzazione di impianti produttivi, industriali, artigianali, commerciali e turistici – è disposizione di stretta interpretazione non suscettibile di interpretazione analogica; pertanto, i benefici da essa previsti spettano soltanto ai Comuni e non ad enti diversi, come le società di capitali di diritto privato, pur se di proprietà pubblica (Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 17010 del 16/06/2021).
In particolare, le agevolazioni consistenti nell’applicazione dell’imposta di

registro in misura fissa e dell’esenzione dalle imposte catastale e ipotecaria, previste dall’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973, si applicano solo agli atti e contratti relativi all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale di cui al titolo IV RAGIONE_SOCIALE l. n. 865 del 1971, affidati a istituti autonomi, cooperative edilizie, società con prevalente partecipazione statale, con esclusione di qualsiasi altro programma, sia pure introdotto da altro ente pubblico, quale una regione (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 14800 del 15/07/2015; conf. Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 30180 del 15/12/2017; v. anche nello stesso senso Cass. n. 28903 del 2008 e, per la giurisprudenza più risalente, Cass. n. 7062 del 1994, la quale pone l’accento sul fatto che l’agevolazione è funzionale allo sviluppo RAGIONE_SOCIALE “costruzione di alloggi popolari”). In quest’ottica, le agevolazioni consistenti nell’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa e nell’esenzione dalle imposte catastale e ipotecaria, previste dall’art. 32, comma 2, del d.P.R. n. 601 del 1973, essendo di stretta interpretazione, operano solo relativamente agli atti e contratti funzionali alla realizzazione di progetti di edilizia sovvenzionata, di cui al titolo IV RAGIONE_SOCIALE l. n. 865 del 1971, e non anche di edilizia convenzionata e agevolata, di cui al titolo V RAGIONE_SOCIALE citata legge (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 2925 del 07/02/2013; conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 23042 del 11/11/2016).
Del resto, per poter beneficiare RAGIONE_SOCIALE agevolazioni in parola, occorre la compresenza di un requisito soggettivo (l’essere una cooperativa o un suo consorzio) e di un requisito oggettivo (l’aver ricevuto un contributo dallo Stato, dalla Regione o da un altro ente pubblico territoriale). Nel caso di specie, è da escludere che le aree da costruire siano state acquisite dai Comuni per l’attuazione dei piani di edilizia economica e popolare.

4.1. Premesso che l’atto di compravendita oggetto RAGIONE_SOCIALE presente imposizione è stato stipulato in data 31.1.2017, l’art. 20, comma 1 ( recte , unico comma), l. n. 10/1977, nella formulazione applicabile ratione temporis , prevedeva che: <> (la sottolineatura è dello scrivente)

Le convenzioni richiamate nella disposizione su riportata erano quelle disciplinate dal precedente art. 7, a mente del quale <>

Ebbene, l’atto in esame non rientra incontestabilmente tra le convenzioni e gli atti d’obbligo previsti dalla legge 28 gennaio 1977 n. 10 (non potendo, a tal fine, considerarsi sufficiente il permesso di costruire convenzionato n. 10 rilasciato dal Comune di Palermo in data 21.12.2016, di cui, peraltro, la ricorrente ha omesso, in violazione del principio di autosufficienza, di trascrivere almeno i passaggi fondamentali), ai quali, per il richiamo fattone dall’art. 20 di tale ultima legge, si applica la agevolazione tributaria di cui al precitato art. 32, secondo comma, del D.P.R. n. 601 del 1973 (cfr. Cass., Sez. 1, Sentenza n. 10524 del 07/12/1994, con riferimento ad un atto con
il quale, in conformità al piano regolatore, un’area era stata permanentemente vincolata ad una destinazione a parcheggio ai sensi dell’art. 18 RAGIONE_SOCIALE legge 6 agosto 1967 n. 765).

4.2. Solo il successivo art. 1, comma 88, l. n. 205/2017 (entrato in vigore in data 1.1.2018) ha aggiunto all’articolo 20 RAGIONE_SOCIALE legge 28 gennaio 1977, n. 10, dopo il primo comma, due ulteriori commi, il primo dei quali è del seguente tenore:

” Il trattamento tributario di cui al primo comma si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonchè a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi’ . >>

Premesso che non si è in presenza di una norma meramente interpretativa, la sua irretroattività è desumibile, argomentando a contrario , dal successivo terzo comma, a tenore del quale <>
In tema di efficacia nel tempo di norme tributarie, in base all’art. 3 RAGIONE_SOCIALE legge n. 212 del 2000 (cd. Statuto del contribuente), il quale ha codificato nella materia fiscale il principio generale di irretroattività RAGIONE_SOCIALE leggi stabilito dall’art. 12 RAGIONE_SOCIALE disposizioni sulla legge in generale, va esclusa l’applicazione retroattiva RAGIONE_SOCIALE medesime salvo che questa sia espressamente prevista (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 4411 del 20/02/2020; cfr. altresì Cass., Sez. 5, Sentenza n. 17953 del 24/07/2013).

Nella fattispecie in esame, non trova applicazione il principio di retroattività RAGIONE_SOCIALE legge successiva più favorevole, posto che, come ribadito dalla Corte costituzionale con sentenza del 20 luglio 2016 n. 193, nel quadro RAGIONE_SOCIALE garanzie apprestato dalla CEDU non si rinviene l’affermazione di un vincolo di matrice convenzionale in ordine alla previsione generalizzata del menzionato principio, da parte degli ordinamenti interni dei singoli Stati

aderenti, né è dato rinvenire un vincolo costituzionale nel senso dell’applicazione in ogni caso RAGIONE_SOCIALE legge successiva più favorevole (nel caso di specie, che estende le agevolazioni), rientrando nella discrezionalità del legislatore modulare le proprie determinazioni secondo criteri di maggiore o minore rigore in base alle materie oggetto di disciplina (cfr. Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 9269 del 16/04/2018, in tema di sanzioni amministrative; v. altresì Cass., Sez. 1, Sentenza n. 19729 del 02/10/2015).

Senza tralasciare che la RAGIONE_SOCIALE, come si è già anticipato, per sua stessa ammissione (v. pag. 3 del ricorso), ha impugnato l’avviso di liquidazione sostenendo che gli alloggi da realizzarsi sul terreno compravenduto erano inseriti nell’ambito di interventi qualificabili quali programmi pubblici di edilizia residenziale in base al titolo IV RAGIONE_SOCIALE L. 865/1971, nonché altresì sussumibili nelle categorie del titolo III RAGIONE_SOCIALE l. 865/71 (come integrato dall’art. 18 l. 457/78) quali interventi di edilizia economica e popolare.
4.3. Né si potrebbe invocare una disparità di trattamento, con conseguente violazione dell’art. 3 Cost., per l’applicazione retroattiva RAGIONE_SOCIALE norma in oggetto con riferimento alla Provincia di Bolzano, atteso che il comma 3 dell’articolo 20 RAGIONE_SOCIALE legge n. 10 del 1977, inserito per effetto RAGIONE_SOCIALE modifiche introdotte dal comma 88 dell’articolo 1 RAGIONE_SOCIALE legge n. 205 del 2017, nel prevedere che “la disposizione di cui al secondo comma si applica a tutte le convenzioni e atti di cui all’articolo 40-bis RAGIONE_SOCIALE legge RAGIONE_SOCIALE di Bolzano 11 agosto 1997, n. 13″, riconduce in tal caso la spettanza dei benefici fiscali di cui all’articolo 32, comma 2 del d.P.R. n. 601 del 1973, alla stipula di una specifica convenzione urbanistica, redatta ai sensi dell’articolo 40-bis RAGIONE_SOCIALE legge RAGIONE_SOCIALE n. 13 del 1997.
In proposito, va altresì evidenziato che il menzionato art. 40 bis prevede, in tema di convenzione urbanistica, una disciplina per più versi particolare, atteso che, dopo le enunciazioni generali contenute nei primi tre commi (1. Il comune può

stipulare convenzioni urbanistiche con privati o enti pubblici al fine di facili tare, nel pubblico interesse, l’attuazione di interventi previsti nel piano

urbanistico comunale oppure in un piano attuativo. Rimangono salvi gli obblighi di legge in capo alle parti contraenti. 2. Le convenzioni urbanistiche hanno lo scopo di coprire il fabbisogno abitativo RAGIONE_SOCIALE popolazione residente, di mettere a disposizione aree per insediamenti produttivi o di realizzare e gestire opere ed impianti pubblici. 3. Le convenzioni urbanistiche possono prevedere l’acquisto di immobili e di diritti reali oppure l’assunzione dei costi di realizzazione, gestione o costi successivi nonché l’esecuzione di misure compensative di risanamento o di compensazione di danni all’ambiente o al paesaggio da parte dei contraenti in cambio RAGIONE_SOCIALE seguenti prestazioni), stabilisce, al
comma 4, che il che comune può acquisire immobili adatti alla permuta oppure alla destinazion e a terreni edificabili, al comma 5, nelle zone edificabili previste oppure nei diritti edificatori costituiti allo sco po di attuare le convenzioni di cui al presente articolo si può

derogare alle disposizioni di cui all’articolo 37 (dettato in tema di Piani di attuazione per le zone di espansione) e che, qualora sia prevista la realizzazione di abitazioni, il 100% RAGIONE_SOCIALE relativa cu batura è soggetta all’obbligo di convenzionamento ai sensi dell’articolo 79 (in tema di edilizia convenzionata), al comma 6, che le controprestazioni contrattuali del contraente devono avere un nesso di mediata causalità ed essere congrue (per accertare la congruità deve essere acquisito il parere dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, il quale tra l’altro conferma che le controprestazioni non compromettono l’interesse RAGIONE_SOCIALE pubblica amministrazione; la stima deve considerare l’incremento del valore conseguente all’atto di pianificazione ed il valore economico RAGIONE_SOCIALE deroga di cui al comma 5 e può essere anche effettuata da parte di liberi professionisti giurati sulla base di direttive vincolanti elaborate dall’RAGIONE_SOCIALE ed approvate dalla Giunta RAGIONE_SOCIALE; il contraente deve essere proprietario maggioritario dell’immobile oggetto del contratto da almeno 5 anni, fatti salvi i casi di donazione o eredità), al comma 7, che le aree oggetto di una convenzione urbanistica ai sensi del comma 5 vengono
contrassegnate nel piano urbanistico comunale, che la convenzione urbanistica e le relative varianti al piano urbanistico comunale sono approvate secondo il procedimento di cui all’articolo 19 (dettato per l’approvazione del piano urbanistico comunale) e c he la valutazione RAGIONE_SOCIALE Commissione per la natura, il paesaggio e lo sviluppo del territorio comprende anche la verifica del rispetto dei presupposti di applicazione, degli obiettivi e dei principi di cui al presente articolo) e, al comma 8, che, per attuare interventi che ricadono nella competenza RAGIONE_SOCIALE Provincia, la Giunta RAGIONE_SOCIALE può, sentito il comune territorialmente interessato, procedere a stipulare convenzioni urbanistiche con enti pubblici e con privati ed inserirle nel piano urbanistico comunale applicando il procedimento di cui all’articolo 21, comma 2 (previsto per il caso in cui la Giunta RAGIONE_SOCIALE intenda di propria iniziativa apportare le varianti al piano urbanistico) e che, qualora siano interessate anche competenze di un comune, questo comune partecipi come parte contrattuale alla convenzione urbanistica.
La questione di legittimità costituzionale prospettata dalla ricorrente in riferimento al citato comma 3, dell’art. 20, pertanto, appare manifestamente infondata, dal momento che, non solo le situazioni su cui è misurata la disparità di trattamento non sono uguali, appartenendo il territorio considerato dalla norma ad una provincia autonoma, tertium comparationis non assimilabile ad una Regione, per l’altro, neppure la questione potrebbe condurre ad un’estensione indiscriminata di quella disposizione, non essendo la ipotetica pronuncia invocata dalla parte costituzionalmente imposta nel senso RAGIONE_SOCIALE retroattività RAGIONE_SOCIALE norma tributaria di nuova formulazione.
Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, il ricorso non merita accoglimento.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese del presente giudizio, che si liquidano in € 4.500,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito; ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE V Sezione civile RAGIONE_SOCIALE

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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