Agevolazione rurale: Cassazione chiarisce i requisiti

La Corte di Cassazione ha negato un’agevolazione rurale a una società agricola che aveva acquistato dei fabbricati. Il beneficio è stato revocato perché i terreni, cui i fabbricati erano strumentali, appartenevano ai soci e non alla società stessa. La Corte ha stabilito che la società è un soggetto giuridico distinto dai suoi soci, e per ottenere il beneficio, deve esserci identità tra il proprietario del fondo e quello del fabbricato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione rurale: la società non è i suoi soci

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione torna a fare luce sui requisiti per ottenere un’agevolazione rurale, chiarendo un punto fondamentale: la netta distinzione giuridica tra una società e i suoi soci. Anche quando si tratta di una società semplice, l’ente ha una propria soggettività autonoma, con un patrimonio distinto da quello delle persone fisiche che la compongono. Questa premessa è decisiva per stabilire a chi spettino i benefici fiscali legati all’acquisto di immobili agricoli.

I fatti di causa

Una società agricola semplice acquista tre fabbricati, usufruendo delle agevolazioni fiscali previste per gli immobili a servizio dell’attività agricola. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate emette un avviso di liquidazione, revocando i benefici e recuperando le imposte di registro ed ipocatastali. La ragione del disconoscimento risiede in un fatto cruciale: i fabbricati acquistati dalla società erano strumentali a terreni agricoli non di proprietà della società stessa, bensì dei suoi singoli soci. L’Amministrazione Finanziaria contesta quindi la mancanza di un requisito essenziale: l’identità soggettiva tra il proprietario del fabbricato e il proprietario del fondo a cui esso è asservito.

Le decisioni dei giudici di merito

Sia in primo che in secondo grado, i giudici tributari danno ragione alla società contribuente. La Commissione Tributaria Regionale, in particolare, ritiene che non sia necessaria una perfetta identità tra il titolare del fabbricato e quello del fondo. Secondo i giudici di merito, la natura di società semplice dell’acquirente si ‘riflette’ sulla soggettività dei soci, rendendo irrilevante la separazione formale delle proprietà. Viene inoltre valorizzata la circostanza oggettiva dell’utilizzo agricolo dell’immobile, considerato l’elemento decisivo per qualificarne la ruralità.

Il ricorso in Cassazione e l’agevolazione rurale

L’Agenzia delle Entrate non si arrende e ricorre per la cassazione della sentenza. I motivi del ricorso sono incentrati sulla violazione delle norme che regolano l’agevolazione rurale (in particolare la L. 604/1954 e il D.L. 557/1993). L’Agenzia sostiene che i giudici di merito abbiano errato nell’attribuire la strumentalità dei fabbricati a terreni di proprietà di soggetti terzi (i soci) rispetto all’acquirente (la società). Viene ribadito che la società di persone, pur non avendo personalità giuridica come una società di capitali, costituisce un centro di interessi e di imputazione di situazioni giuridiche distinto e autonomo rispetto ai soci.

Le motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando completamente il verdetto. Gli Ermellini chiariscono in modo inequivocabile che i requisiti per l’agevolazione fiscale devono essere valutati in capo al soggetto che effettua l’acquisto. La giurisprudenza consolidata, richiamata nell’ordinanza, afferma che una società di persone è un soggetto di diritto autonomo, con una propria capacità processuale e un patrimonio distinto da quello dei soci.
Di conseguenza, il nesso di funzionalità, requisito cardine per l’agevolazione rurale, non può che intercorrere tra un fabbricato e un fondo entrambi di proprietà del medesimo soggetto. Nel caso di specie, la società ha acquistato i fabbricati, ma non possedeva il fondo. Il fatto che i proprietari del fondo fossero i suoi soci è giuridicamente irrilevante. La Corte conclude che il nesso di funzionalità è stato illegittimamente identificato con un terreno che non solo non era stato oggetto di acquisto, ma apparteneva a un soggetto (il socio) estraneo all’atto di compravendita.

Le conclusioni

La decisione della Corte di Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per le società agricole e per chiunque intenda usufruire di benefici fiscali legati alla proprietà rurale. Il principio affermato è chiaro: non si può ‘confondere’ il patrimonio della società con quello dei soci. Per ottenere l’agevolazione rurale, è indispensabile che il requisito della strumentalità sia soddisfatto all’interno della stessa sfera giuridica. La società che acquista un fabbricato rurale deve essere essa stessa proprietaria del fondo a cui tale fabbricato è funzionalmente collegato. Questa pronuncia serve da monito sulla necessità di una corretta pianificazione delle operazioni immobiliari in ambito agricolo, prestando la massima attenzione alla titolarità formale dei beni per non incorrere in spiacevoli contestazioni da parte del Fisco.

Una società agricola può ottenere un’agevolazione rurale per l’acquisto di un fabbricato se il terreno a cui è strumentale appartiene ai suoi soci?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che per ottenere l’agevolazione, il nesso di funzionalità deve esistere tra beni (fabbricato e fondo) appartenenti allo stesso soggetto giuridico. La società acquirente deve essere anche proprietaria del terreno.

Una società semplice è considerata un soggetto giuridico distinto dai suoi soci ai fini fiscali?
Sì. Anche se sprovvista di personalità giuridica piena come una società di capitali, la società di persone (inclusa la società semplice) è considerata dalla giurisprudenza un distinto centro di interessi e di imputazione di situazioni giuridiche, con una propria autonomia patrimoniale e processuale.

Qual è il requisito oggettivo fondamentale per l’applicazione dell’agevolazione fiscale in questo caso?
Il requisito oggettivo fondamentale è il nesso di funzionalità, che deve essere ascritto al soggetto che beneficia dell’agevolazione. Ciò significa che la strumentalità di un fabbricato rurale deve essere riferita a un fondo di proprietà dello stesso soggetto (persona fisica o ente collettivo) che acquista il fabbricato e richiede il beneficio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6216 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6216 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 09/03/2025

Registro Invim Agevolazioni

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11724/2021 R.G. proposto da Agenzia delle Entrate (06363391001), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (NUMERO_TELEFONOEMAIL;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE NOME RAGIONE_SOCIALE (01411190422), in persona dei suoi legali rappresentanti p.t. , rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE; EMAIL;

-controricorrente –

Dott.ssa NOME COGNOMEDNGMLS34A69E388Q);

-intimata –

avverso la sentenza n. 42/2020, depositata il 3 febbraio 2020, della Commissione tributaria regionale delle Marche; udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 25

ottobre 2024, dal Consigliere dott. NOME COGNOME.

Rilevato che:

-con sentenza n. 42/2020, depositata il 3 febbraio 2020, la Commissione tributaria regionale delle Marche ha rigettato l’appello proposto dall’ Agenzia delle Entrate, così confermando il decisum di prime cure che recava accoglimento dell’impugnazione di un avviso di liquidazione emesso per il recupero a tassazione delle imposte di registro ed ipocatastali dovute in relazione alla compravendita di tre fabbricati , dietro disconoscimento dell’agevolazione usufruita dalla società agricola acquirente ai sensi del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, art. 2, comma 4;
1.1 -a fondamento del decisum , il giudice del gravame ha rilevato che:

ai fini della ruralità delle unità immobiliari compravendute rilevava la «circostanza oggettiva che l’immobile sia utilizzato, ovvero destinato ad essere utilizzato, quale abitazione o per funzioni strumentali all’attività agricola» né rimaneva necessario «uno specifico classamento catastale posto che lo stesso avviene secondo quanto indicato dal DM 26 luglio 2012, in base alle regole ordinarie, in una delle categorie catastali previste nel quadro generale di qualificazione»;

nemmeno doveva ritenersi necessaria «l’identità tra titolare del fabbricato e titolare del fondo, posto che, nella specie, la natura di società semplice dell’acquirente si riflette, a tal fine, sulla soggettività dei suoi stessi soci»;

come, allora, rilevato dal primo giudice, rimaneva decisiva la «strumentalità del bene rispetto all’attività agricola esercitata

dall’acquirente i cui soci risultano essere titolari di un compendio di terreno confinante con il fabbricato acquistato, che il fabbricato stesso è eretto in zona agricola e ha le caratteristiche tipiche e funzionali di un fabbricato agricolo»;

per di più l’amministrazione finanziaria non aveva mai contestato la ruralità del fabbricato in quanto aveva «ritenuto applicabili ai fini IRPEF l’esenzione ai sensi dell’art. 42 TUIR nei tre anni successivi all’acquisto (vedi dichiarazioni 2009,2010 e 2011 prodotte in primo grado dall’appellata)»;

-l’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi;

la RAGIONE_SOCIALE e NOME RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso, ed ha depositato memoria;

il notaio NOME COGNOME non ha svolto attività difensiva.

Considerato che:

-col primo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento alla l. 6 agosto 1954, n. 604, art. 1, ed al d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, art. 9, conv. in l. 26 febbraio 1994, n. 133, assumendo, in sintesi, che -risultando oggetto dell’acquisto (solo) unità immobiliari nella fattispecie la rilevata strumentalità non si poneva in relazione ad un fondo di proprietà della società agricola, né risultava, pertanto, rispettata la condizione posta dalla l. n. 604 del 1954, art. 1, comma 2, in ordine alla (necessaria) contestualità degli acquisti (del fondo e dei fabbricati strumentali);
il secondo motivo, sempre ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione di legge con riferimento alla l. 6 agosto 1954, n. 604, art. 1, al d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, art. 9, conv. in l. 26 febbraio 1994, n. 133, ed agli artt. 2266, primo comma, 2254, 2289, 2292, 2295, 2301, 2659 e

2839 cod. civ., sull’assunto, in sintesi, che illegittimamente il giudice del gravame aveva ascritto la strumentalità dei fabbricati oggetto dell’acquisto a terreni in proprietà dei soci piuttosto che dell’acquirente dei beni (la società agricola), attesa anche l’autonoma soggettività delle società di persone e, ad ogni modo, il difetto di contestualità di acquisto (di terreno e fabbricati);

-va, in via pregiudiziale , disattesa l’eccezione di inammissibilità sollevata dalla controricorrente in quanto, da un lato, le deduzioni fattuali articolate dall’Agenzia vanno ricondotte alle ragioni di diritto (in tesi) preclusive dell’agevolazione in contestazione tra le parti e, dall’altro, dette ragioni attingono i presupposti stessi (oggettivo e soggettivo) dell’agevolazione medesima, così che si pongono a monte della stessa accertata ruralità delle unità immobiliari oggetto di compravendita;
difatti, come anticipato, lo stesso giudice del gravame ha rilevato che non doveva ritenersi necessaria «l’identità tra titolare del fabbricato e titolare del fondo», così che detta questione -in quanto relativa alla stessa ricorrenza dei presupposti dell’agevolazione -non poteva che formar oggetto del thema decidendum ;

-tanto premesso, i due motivi -che vanno congiuntamente esaminati perché connessi -sono fondati, e vanno accolti;

3.1 -non è dubbio, innanzitutto, che ratione temporis l’agevolazione in esame debba ricondursi alla disciplina posta dalla l. n. 604 del 1954, così come implementata, quanto ai (nuovi) requisiti soggettivi, dal d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, art. 1; agevolazione quella che, difatti, ha trovato applicazione sino al 31 dicembre 2009 (l. 22 dicembre 2008, n. 203, art. 2, comma 8);

3.2 – in disparte, ora, la stessa (pur) necessaria contestualità prevista (dalla l. n. 604/1954, art. 1, comma 2) per l’acquisto di terreni agricoli e di cd. case rustiche non situate sul fondo, v’è che la

ricognizione dei cennati requisiti soggettivi dell’agevolazione (così come previsti dal d.lgs. n. 99/2004, art. 1, comma 3) rende (del tutto) evidente che la soggettività di una società semplice qualificata imprenditore agricolo professionale, così come nella specie, non si identifica tout court con la persona fisica del socio imprenditore agricolo professionale, essendo, per l’appunto, previsto che le società di persone «sono considerate imprenditori agricoli professionali» (sempreché lo statuto preveda quale oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle attività agricole di cui all’articolo 2135 del codice civile) «qualora almeno un socio sia in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale»;
il che altro non significa se non che risultano agevolabili gli acquisti tanto della società qualificata imprenditore agricolo professionale quanto della persona fisica (se del caso socio di quella stessa società) in possesso di quella medesima qualifica (d.lgs. n. 99 del 2004, cit., artt. 1, commi 4 e 5ter , e 2, commi 4 e 4bis ); epperò che i requisiti oggettivi dell’agevolazione debbono ascriversi al soggetto (persona fisica o ente collettivo) che usufruisce dell’agevolazione così che il nesso di funzionalità di un fabbricato rurale non può che imputarsi allo stesso fondo oggetto dell’acquisto agevolato;
né, del resto, si dubita nella giurisprudenza della Corte che una società di persone, sia pur sprovvista di personalità giuridica, costituisca ad ogni modo un distinto centro di interessi e di imputazione di situazioni sostanziali e processuali, dotato di una propria autonomia e capacità processuale (v., ex plurimis , Cass., 22 marzo 2018, n. 7139; Cass., 5 maggio 2016, n. 8944; Cass., 26 febbraio 2014, n. 4528; Cass., 12 dicembre 2007, n. 26012);

3.3 – nella fattispecie, come anticipato, detto nesso è stato illegittimamente identificato con un terreno che non aveva formato

oggetto di acquisto e che era in proprietà di soggetto (il socio) estraneo a quello stesso acquisto;

-l’impugnata sentenza va, pertanto, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito con rigetto del ricorso originario dei contribuenti;

le spese dei gradi di merito vanno compensate tra le parti mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza dei contribuenti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta il ricorso originario dei contribuenti; compensa, tra le parti, le spese dei gradi di merito e condanna le parti intimata e controricorrente al pagamento, in favore dell’ Agenzia delle Entrate, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 2.400,00, oltre spese prenotate a debito.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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