Agevolazione prima casa: vale se l'altro immobile è studio

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 24701/2024, ha stabilito che un contribuente ha diritto all’agevolazione prima casa anche se possiede un altro immobile, precedentemente acquistato con lo stesso beneficio, qualora quest’ultimo sia stato trasformato in studio professionale (categoria A/10). La Corte ha chiarito che il requisito fondamentale è non possedere un altro immobile ‘idoneo ad abitazione’ al momento del nuovo acquisto. La modifica della destinazione d’uso del primo immobile non preclude il diritto al beneficio sul secondo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione prima casa: Sì al beneficio se l’altro immobile è diventato uno studio professionale

L’acquisto di un’abitazione è un passo fondamentale, e l’agevolazione prima casa rappresenta un supporto cruciale per molti cittadini. Tuttavia, i requisiti per accedervi possono generare dubbi, specialmente per chi è già proprietario di un altro immobile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 24701 del 13 settembre 2024) ha fatto chiarezza su un caso specifico e molto comune: cosa succede se l’immobile pre-posseduto, anch’esso acquistato con i benefici, è stato nel frattempo trasformato in uno studio professionale?

I fatti di causa

Un contribuente acquistava un nuovo immobile richiedendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali per la prima casa. L’Agenzia delle Entrate, però, emetteva un avviso di liquidazione per revocare il beneficio. La motivazione? Il contribuente risultava già proprietario di un altro immobile, acquistato anni prima usufruendo delle medesime agevolazioni.

Il contribuente si opponeva, sostenendo che, al momento del nuovo acquisto, il primo immobile non era più un’abitazione, essendo stato accatastato come studio professionale (categoria A/10) e quindi non più ‘idoneo ad uso abitativo’.

Dopo una vittoria in primo grado, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, dando ragione all’Agenzia delle Entrate. Il caso giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

L’agevolazione prima casa e la decisione della Corte

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza d’appello e annullando l’avviso di liquidazione. Il principio affermato è di fondamentale importanza: per stabilire se si ha diritto all’agevolazione prima casa, il requisito da verificare è l’assenza di possesso di un altro ‘fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione’ al momento del rogito del nuovo immobile.

La classificazione catastale come A/10 (uffici e studi privati) rende un immobile, di fatto e di diritto, non idoneo all’uso abitativo. Pertanto, il possesso di un tale immobile non osta alla concessione del beneficio per l’acquisto di una nuova abitazione principale.

Le motivazioni della sentenza

La Corte ha basato la sua decisione su un’interpretazione rigorosa della normativa (nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al d.P.R. 131/1986). Il legislatore richiede una valutazione della situazione del compratore ‘ratione temporis’, ovvero al momento esatto della stipula del nuovo atto di acquisto.

I giudici hanno specificato che il fatto che il contribuente avesse già goduto in passato del beneficio per l’immobile poi trasformato in studio è una questione separata. L’Agenzia delle Entrate avrebbe dovuto, semmai, agire al momento del cambio di destinazione d’uso del primo immobile, dichiarando la decadenza dal beneficio originario e recuperando le maggiori imposte. Non può, invece, utilizzare quella circostanza per negare il diritto a una nuova agevolazione, se al momento della richiesta tutti i requisiti di legge sono soddisfatti.

In altre parole, la modifica della destinazione d’uso del primo immobile determina la revoca dei benefici su quell’acquisto, ma non impedisce di accedere legittimamente ai benefici su un nuovo acquisto, a patto che il primo immobile non sia più abitativo.

Le conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale favorevole al contribuente e offre una guida chiara. Le implicazioni pratiche sono significative:

1. Conta lo stato attuale: Ai fini dell’agevolazione, ciò che rileva è la situazione immobiliare del contribuente al momento del nuovo acquisto, non la sua storia fiscale pregressa.
2. L’inidoneità abitativa è oggettiva: Un immobile accatastato come A/10 è considerato per definizione non idoneo ad uso abitativo, indipendentemente dal suo utilizzo passato.
3. Correttezza dell’azione fiscale: L’Agenzia delle Entrate deve agire in modo tempestivo e corretto. La decadenza da un’agevolazione va contestata in relazione all’immobile specifico e al momento in cui sono venuti meno i requisiti, non può essere usata come pretesto per negare un diritto sorto successivamente.

Posso usufruire dell’agevolazione prima casa se sono già proprietario di un altro immobile?
Sì, a condizione che l’immobile pre-posseduto non sia ‘idoneo ad uso abitativo’ al momento del nuovo acquisto. Se, ad esempio, è accatastato come ufficio o studio professionale (A/10), non impedisce l’accesso al beneficio.

Cosa succede se l’immobile che già possiedo era stato acquistato con l’agevolazione prima casa ma ora è accatastato come ufficio (A/10)?
Secondo la Corte, hai comunque diritto a richiedere l’agevolazione sul nuovo acquisto. La trasformazione del primo immobile in studio lo rende non più idoneo ad abitazione, soddisfacendo così il requisito richiesto dalla legge per il nuovo acquisto. L’Agenzia potrebbe però agire per recuperare il beneficio originariamente concesso sul primo immobile.

L’Agenzia delle Entrate può negare il beneficio sulla nuova casa perché non ha revocato quello sulla vecchia casa trasformata in studio?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che si tratta di due questioni distinte. L’eventuale mancata revoca del primo beneficio non può essere usata come motivo per negare il diritto al secondo, se al momento della richiesta i requisiti per quest’ultimo sono pienamente soddisfatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24701 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24701 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22654/2017 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. EMILIA-ROMAGNA n. 809/2017 depositata il 23/02/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

La CTR Emilia-Romagna, con la sentenza in epigrafe indicata, ha accolto l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE e, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato il ricorso del contribuente avverso l’avviso di liquidazione (revoca RAGIONE_SOCIALE agevolazioni per l’acquisto della prima cas a di abitazione);

NOME COGNOME ricorre in cassazione con tre motivi di ricorso, illustrati anche da successiva memoria (1- violazione della nota IIbis, primo comma, lettera C, parte prima, allegata al d.P.R. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; 2- violazione della nota II- bis, primo comma, lettera B, parte prima, allegata al d.P.R. 131 del 1986, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; 3- omessa motivazione della sentenza impugnata, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.);
resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE che chiede di dichiararsi inammissibile o di rigettare il ricorso.

…

Considerato che

Il ricorso risulta fondato, relativamente ai primi due motivi di ricorso, assorbito il terzo motivo, e la sentenza deve cassarsi con la decisione nel merito da parte di questa Corte di Cassazione, non essendo necessari ulteriori accertamenti di merito, di accoglimento del ricorso introduttivo del giudizio con l’annullamento dell’avviso di liquidazione impugnato; le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza; le spese dei giudizi di merito, in una valutazione unitaria del procedimento, possono compensarsi interamente.
Questa Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 22560 del 2021 ha già deciso la questione sottoposta di nuovo in questa sede al giudizio; con la citata ordinanza la Cassazione (decidendo

sull’imposta di registro, per il mutuo relativo all’acquisto della casa oggi in giudizio per altre imposte) ha accolto il ricorso del contribuente ritenendo dovuta l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, in quanto l’altro immobile precedentemente a cquisto (sempre con le agevolazioni prima casa) al momento del rogito era classificato al catasto quale studio professionale RAGIONE_SOCIALE, non idoneo ad abitazione: «In tema di agevolazioni tributarie, l’art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (nel testo vigente “ratione temporis” alla data del rogito, nella specie stipulato nel 2009, giusta l’art. 16 d.l. 22 maggio 1993, n. 155, convertito della legge 19 luglio 1993, n. 243), stabilisce che il diritto ai benefici prima casa spetti al compratore che dichiari di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione. Ne consegue che ha diritto alla suddetta agevolazione chi, al momento dell’acquisto, sia proprietario di un altro immobile utilizzato come studio professionale e quindi in concreto non idoneo ad essere abitato» (vedi Sez. 5, Sentenza n. 23064 del 14/12/2012, Rv. 625061 -01; vedi anche Sez. 6-5 n. 18098 del 2018).
Come esattamente rilevato nell’ordinanza 22560 del 2021, citata, la circostanza che il contribuente avesse già goduto dell’agevolazione per un altro acquisto (e pure se l’intera operazione fosse preordinata a beneficiare due volte della stessa agevolazione) non esclude l’agevolazione per un successivo acquisto; l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe potuto dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio della destinazione e revocare i benefici concessi per il primo acquisto; infatti, la modifica di destin azione d’uso determina la revoca dei benefici -vedi Cass. Sez. 5, n. 19255 del 2017; vedi anche Cass. Sez. 5, n. 2072 del 2016 -.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, il primo ed il secondo motivo, assorbito il terzo motivo; cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti e decidendo

nel merito accoglie l’originario ricorso del contribuente annullando l’avviso di liquidazione impugnato.

Condanna la controricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.500,00 per compensi oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge. Compensa le spese RAGIONE_SOCIALE fasi di merito.

Così deciso in Roma, il 25/06/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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