Agevolazione prima casa: quando richiederla in sentenza

La Corte di Cassazione ha stabilito che la richiesta di agevolazione prima casa, in caso di acquisto di un diritto immobiliare tramite sentenza, deve essere presentata prima della registrazione dell’atto. Se l’Agenzia delle Entrate procede con una registrazione d’ufficio, il termine ultimo per la richiesta coincide con la notifica dell’avviso di liquidazione. Una dichiarazione successiva è considerata tardiva e inefficace, comportando l’applicazione dell’imposta di registro in misura ordinaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Prima Casa su Sentenza: Fino a Quando si Può Chiedere?

L’acquisto di un immobile è un passo importante, e l’agevolazione prima casa rappresenta un aiuto fondamentale per ridurre il carico fiscale. Ma cosa succede quando il trasferimento di proprietà non avviene tramite un classico rogito notarile, bensì per effetto di una sentenza del tribunale? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sui termini perentori entro cui il contribuente deve manifestare la volontà di usufruire del beneficio, pena la sua decadenza.

I Fatti del Caso: Dalla Sentenza all’Avviso Fiscale

Una contribuente otteneva, tramite una sentenza del Tribunale, il diritto reale d’uso su alcune aree destinate a parcheggio, pertinenziali alla propria abitazione principale. Come ogni atto che trasferisce diritti immobiliari, anche la sentenza è soggetta a imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate, non avendo ricevuto alcuna richiesta specifica, procedeva alla registrazione d’ufficio dell’atto e notificava alla contribuente un avviso di liquidazione, calcolando l’imposta con l’aliquota ordinaria del 9%.

La contribuente impugnava l’avviso, sostenendo di avere diritto all’applicazione dell’aliquota ridotta al 2% prevista per l’acquisto della prima casa e delle sue pertinenze. La sua richiesta di avvalersi dell’agevolazione, tuttavia, era stata formalizzata solo nel corso del giudizio tributario, ben dopo la notifica dell’avviso di liquidazione. Mentre la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado le dava ragione, l’Agenzia delle Entrate ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Cassazione sull’agevolazione prima casa

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando la decisione precedente e affermando un principio di diritto molto chiaro: la dichiarazione per usufruire dell’agevolazione prima casa deve essere resa prima che il processo di registrazione dell’atto diventi definitivo.

Nel caso specifico di un trasferimento immobiliare disposto da una sentenza, il contribuente deve attivarsi tempestivamente. Se la registrazione avviene su iniziativa del contribuente, la dichiarazione va fatta in quella sede. Se, invece, interviene una registrazione d’ufficio da parte dell’Agenzia, la notifica dell’avviso di liquidazione segna il termine ultimo e invalicabile. Qualsiasi dichiarazione successiva è da considerarsi tardiva.

Le Motivazioni della Corte

I giudici hanno spiegato che il sistema tributario si basa su un equilibrio tra i diritti del contribuente e le esigenze di certezza dell’amministrazione finanziaria. L’agevolazione prima casa è un diritto, ma il suo esercizio è subordinato a una precisa manifestazione di volontà da parte dell’interessato. Questa dichiarazione è un elemento costitutivo della fattispecie agevolativa.

Quando il trasferimento avviene tramite sentenza, manca l’atto notarile in cui solitamente si inseriscono tali dichiarazioni. Pertanto, il contribuente ha l’onere di manifestare la sua volontà nel primo momento utile in cui può far valere il suo diritto verso l’amministrazione finanziaria, ovvero al momento della richiesta di registrazione della sentenza.

Se il contribuente rimane inerte e l’Agenzia procede d’ufficio, l’avviso di liquidazione cristallizza la situazione fiscale. Permettere una richiesta successiva minerebbe la definitività e la certezza dell’azione amministrativa. La Corte ha sottolineato che, una volta avviata la procedura di riscossione coattiva, non è più possibile rimettere in discussione l’imposta dovuta introducendo tardivamente i presupposti per un’agevolazione.

Conclusioni

La decisione della Cassazione offre un’importante lezione pratica: la tempestività è cruciale. Chi acquista un diritto immobiliare attraverso una pronuncia giudiziale e intende beneficiare dell’agevolazione prima casa deve agire senza indugio. È necessario presentare la dichiarazione di possesso dei requisiti all’Agenzia delle Entrate prima della registrazione della sentenza o, al più tardi, prima che l’Ufficio stesso si attivi con la notifica di un avviso di liquidazione. Attendere l’avvio del contenzioso tributario per avanzare la richiesta significa perdere irrimediabilmente il diritto al beneficio fiscale.

Quando si acquista un diritto immobiliare tramite sentenza, è possibile richiedere l’agevolazione prima casa?
Sì, è possibile richiedere l’agevolazione prima casa anche quando il trasferimento di un diritto immobiliare avviene per effetto di una sentenza costitutiva emessa da un giudice.

Qual è il termine ultimo per presentare la dichiarazione per l’agevolazione prima casa in questo caso?
Il termine ultimo è la richiesta di registrazione della sentenza. Se il contribuente non vi provvede e l’Agenzia delle Entrate avvia una registrazione d’ufficio, il limite temporale invalicabile per presentare la dichiarazione coincide con la notifica dell’avviso di liquidazione dell’imposta.

Cosa succede se la dichiarazione per l’agevolazione viene presentata dopo aver ricevuto l’avviso di liquidazione dall’Agenzia delle Entrate?
Secondo la Corte di Cassazione, una dichiarazione presentata dopo la notifica dell’avviso di liquidazione è considerata tardiva e inefficace. Di conseguenza, il contribuente perde il diritto al beneficio e sarà tenuto a pagare l’imposta di registro nella misura ordinaria (9%) anziché quella ridotta (2%).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8141 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8141 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7928/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentata e difesa dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE ed elettivamente domiciliata all’indirizzo pec: EMAIL

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. PALERMO n. 1235/2023 depositata il 08/02/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

La Corte di Giustizia Tributaria di II Grado della Sicilia, con la sentenza n. 1235/03/23, in parziale accoglimento dell’appello proposto da NOME COGNOME nei confronti della Agenzia delle entrate avverso la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Palermo n. 2725/03/20 resa l’8 ottobre 2020 ed in parziale riforma tale pronunzia, dichiarava dovuta, per la registrazione della sentenza n. 5378/2017 emessa dal Tribunale civile di Palermo il 16/10/2017, l’imposta di registro nella misura del 2%.
1.1. I giudici di appello ritenevano fondato il rilievo della contribuente concernente l’omessa applicazione del trattamento agevolativo prima casa sul presupposto che: ‘ Come rilevato dall’appellante (senza alcuna contestazione da parte dell’appellata che si è limitata a rilevare sul punto, senza però alcun supporto normativo, di ritenere che la registrazione dell’atto coincida con la notifica dell’avviso di liquidazione), pur dopo la liquidazione dell’imposta di cui all’atto impugnato in questa sede, la registrazione della sentenza non è ancora stata operata e, pertanto, avendo l’appellante medesimo ampiamente dimostrato (anche in questo caso senza alcuna contestazione da parte dell’appellata) che sussistono tutti i presupposti per l’acquisto col predetto t rattamento agevolativo (trattandosi di bene immobile di pertinenza di altro destinato a prima casa) ed avendo la stessa altresì depositata la necessaria dichiarazione sostitutiva di atto notorio, deve applicarsi, in luogo dell’aliquota del 9%, quella ridotta del 2%’.
Avverso detta sentenza propone ricorso per cassazione, affidato a due motivi, l’ Ufficio.

La contribuente resiste con controricorso.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo l’ufficio ricorrente lamenta, ai sensi dell’art.

360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 113 c.p.c. nonchè degli artt. 10, 15 e 54 del d.P.R. 131/1986. Assume che i giudici di appello non avevano considerato che la notifica dell’avviso di liquidazione segna il termine ultimo prima della registrazione d’ufficio dell’atto, conseguendone, per quanto qui in rilievo, che la dichiarazione di volersi avvalere dell’aliquota agevolata, prodotta all’udienza del 30/01/2020, trascritta a pag. 17 dell’atto di appello, risult ava effettuata tardivamente ben oltre il sessantesimo giorno della notifica dell’avviso di liquidazione. Rileva che, sulla scorta della giurisprudenza di legittimità, quando si trasferisce la proprietà di un immobile a seguito di una sentenza del giudice, il momento in cui la parte, destinataria degli effetti traslativi del provvedimento giudiziale, può far valere il suo diritto a chiedere l’applicazione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della ‘prima casa’, è costituito dalla registrazione dell’atto davanti all’Amministrazione Finanziaria.
Con il secondo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 1, nota II bis del d.P.R. n. 131/1986, censurando, altresì, la sentenza impugnata per aver ritenuto sussistenti i presupposti per la fruizione dell’agevolazione, documentati con il deposito della già richiamata dichiarazione sostitutiva di atto notorio, requisiti per godere dell’agevolazione. Rileva che la mera ‘trascrizione’ nell’atto di appello del contenuto di un atto notorio non poteva in alcun modo costituire la prova dello stesso.
Il primo motivo è fondato, rimanendo assorbito il secondo motivo.

3.1. Appare opportuno, ai fini di una compiuta disamina della problematica oggetto di causa, richiamare, in punto di fatto, i termini della vicenda in esame.

In data 01/04/2019 la contribuente riceveva dall’Agenzia delle Entrate, l’avviso di liquidazione dell’imposta ed irrogazione di sanzioni n. 2017/002/SC/000005378/0/002 in forza del quale l’ufficio richiedeva il pagamento di complessivi € 7.417,50 di cui €6 .930,00 per imposta di registro trasferimento fabbricati ed altre voci accessorie. Tale atto si fondava sull’assunto che la contribuente avesse omesso il pagamento dell’imposta relativa alla registrazione della sentenza n. 5378/2017 emessa dal Tribunale Civile di Palermo in data 16/10/2017. In seno a detto giudizio NOME COGNOME aveva chiesto la condanna di tale NOME COGNOME al trasferimento, dietro pagamento di equo compenso, delle aree di parcheggio inerenti all’edificio condominiale sito in Palermo, INDIRIZZO ad angolo con INDIRIZZO e ricadenti su terreno indicato nel N.C.T. di Palermo al fg. 118 p.lle 411-412-427-428-429; tale giudizio si era concluso con la suddetta pronunzia del Tribunale che così aveva disposto: ‘…..In accogl imento parziale della domanda di parte attrice dichiara che COGNOME NOME, COGNOME NOME e NOME, nella qualità di eredi del sig. COGNOME NOME devono garantire il diritto reale di uso pro-quota a parte attrice per appartamenti COGNOME e NOME circa la porzione di cantinato meglio indicata in estensione nella relazione e nei chiarimenti alla c.t.u. a cui si rinvia ( …)… Condanna parte attrice a corrispondere a parte convenuta per l’area di parcheggio di cui alla relazione e chiarime nti alla c.t.u. € 42.000,00 per posto auto spettante alla Sig.ra COGNOME e € 35.000,00 posto auto spettante alla Sig.ra COGNOME Proposto appello, nelle more del giudizio l’ufficio emetteva il suindicato avviso oggetto di causa successivamente impugnato dalla contribuente.
3.2. Tanto premesso, va osservato che le disposizioni di cui agli artt. 10, 15 e 54 del d.P.R. 131/1986 (Testo Unico Registro, TUR) si basano sul principio che permea l’intero testo unico in materia di tassazione di atti soggetti a registrazione a termine fisso che

prevede, in assenza dell’iniziative dei soggetti tenuti alla richiesta, la registrazione di ufficio previa riscossione coattiva dell’imposta liquidata. Gli atti dell’autorità giudiziaria, in materia di controversie civili, sono soggetti a registrazione, in termine fisso, ai sensi dell’art. 5 del d.P.R. 131/1986, essendo ricompresi nella I parte della Tariffa ivi allegata, all’art. 8. Soggetti obbligati a chiedere la registrazione, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, comma 1, lett. c) del TUR sono i cancellieri ed i segretari dell’organo giurisdizionale che ha emesso l’atto. La registrazione, a norma dell’articolo 13, deve essere richiesta ‘…entro 20 giorni se formato in Italia …’. In mancanza della richiesta, si procede d’Ufficio a norma dell’articolo 15, 1° comma, ‘… previa riscossione dell’imposta’.
Il successivo art. 54 del TUR, intitolato: ‘Riscossione dell’imposta in sede di registrazione’ dispone, infine, dal secondo comma:’2.I funzionari indicati alla lettera c) dell’art. 10 sono tenuti al pagamento o al deposito di cui al comma 1 limitatamente ai decreti di trasferimento emanati nei procedimenti esecutivi e agli atti da essi ricevuti. 3. Per gli altri atti degli organi giurisdizionali il pagamento dell’imposta deve essere effettuato, entro il termine di cui al comma 5, dalle parti in causa o dai soggetti nel cui interesse è richiesta la registrazione.4. In mancanza del pagamento o del deposito l’ufficio procede, a norma dell’art. 15, lettere a) e b), alla registrazione d’ufficio. 5. Quando la registrazione deve essere eseguita d’ufficio a norma dell’art. 15, l’ufficio del registro notifica apposito avviso di liquidazione al soggetto o ad uno dei soggetti obbligati al pagamento dell’imposta, con invito ad effettuare entro il termine di sessanta giorni il pagamento dell’imposta e, se dallo stesso dovuta, della pena pecuniaria irrogata per omessa richiesta di registrazione…’
3.3. L’ Ufficio assume, quindi, che la notifica dell’avviso di liquidazione segna il termine ultimo prima della registrazione d’ufficio dell’atto, conseguendone che la dichiarazione di volersi avvalere dell’aliquota agevolata, prodotta all’udienza del

30/01/2020, trascritta a pag. 17 dell’atto di appello, risultava effettuata in modo tardivo.

Tale tesi appare condivisibile sulla scorta delle disposizioni del TUR, come interpretate dalla giurisprudenza di questa Corte, dovendosi ritenere che l’agevolazione, quale quella in esame, può essere chiesta fino alla richiesta di registrazione della sentenza costitutiva o traslativa del diritto reale.

4.1. Con riferimento alla dichiarazione prescritta dalla nota II bis, cit., -che involge la volontà del contribuente di fruire dell’agevolazione dichiarando di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile, di non esser titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altri diritti reali su immobili siti nello stesso comune e di non avere già fruito dei medesimi benefici, – questa Corte ha precisato che viene in rilievo un’eccezione al principio generale, desumibile dallo stesso d.P.R. n. 131 del 1986, art. 77, secondo il quale un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all’erronea imposizione (cfr. Cass., 12 gennaio 2017, n. 635; Cass., 11 giugno 2010, n. 14117; Cass., 12 febbraio 2009, n. 3449); così che la dichiarazione in discorso è prescritta quale elemento costitutivo della fattispecie (agevolativa) e assume la natura giudica di una dichiarazione di volontà «in quanto orientata all’esercizio di un diritto soggettivo» (Cass., 29 marzo 2017, n. 8103). Si è, altresì, rimarcato che «non è prevista alcuna formalità alternativa alla richiesta formulata dal compratore nell’atto di acquisto» (così Cass., 12 febbraio 2009, n. 3449; v., altresì, Cass., 4 ottobre 2006, n. 21379) e che, – in relazione alla fattispecie (connotata dal difetto di un atto pubblico di compravendita) dell’acquisto della proprietà dell’immobile per effetto di sentenza costitutiva emessa dal giudice ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., ai fini del godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, le manifestazioni di volontà prescritte dall’art. 1, nota II bis,
della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, vanno rese, qualora il suddetto acquisto sia avvenuto a seguito di sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., prima della registrazione di quest’ultima, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi, invece, escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce una eccezione al principio generale desumibile dall’art. 77 del d.P.R. predetto, secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti temporali, alla erroneità di quest’ultima (Cass. 2261/2014; conformi, successivamente, Cass, 3132/2018; Cass. 5349/2020)». Con la sentenza del 18 febbraio 2009, n. 3863 questa Corte ha, altresì, chiarito che «In tema di agevolazioni tributarie, i benefici fiscali previsti dall’art. 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168 per l’acquisto della “prima casa” trovano applicazione anche nell’ipotesi in cui il trasferimento della proprietà dell’immobile sia disposto dal giudice con sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., non ostandovi l’obbligo imposto al compratore di rendere la dichiarazione prescritta a pena di decadenza dal sesto comma dell’art. 1 cit., la quale, da rendersi ordinariamente nell’atto di trasferimento, va effettuata nel primo momento in cui la parte destinataria degli effetti traslativi del provvedimento può far valere il proprio diritto all’applicazione del beneficio, ovverosia nel momento in cui essa richiede la registrazione dell’atto all’Amministrazione finanziaria. Ne consegue quindi l’inammissibilità di una dichiarazione effettuata dopo che l’Amministrazione abbia già proceduto all’operazione di liquidazione dell’imposta o nel successivo giudizio di impugnazione dell’avviso di liquidazione medesimo, in quanto essa sarebbe del tutto incompatibile con l’esigenza di tutela dell’interesse dell’Amministrazione alla definitività e certezza del tributo».
Ed, ancora, con la sentenza n. 3132/2018, questa Corte ha precisato che «In caso di stipulazione di un contratto preliminare nel quale le parti abbiano concordato il corrispettivo in una misura tale da comprendere anche l’ammontare dell’imposta al cui pagamento è tenuto il cedente, ai fini delle agevolazioni previste per la “prima casa”, dalla nota II-bis all’art. I della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, le dichiarazioni di sussistenza delle condizioni ivi previste ove non siano state rese nel contratto preliminare e il contratto definitivo non sia stato stipulato con la conseguente proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica, possono essere rese anche nel corso del giudizio, fino alla sentenza pronunciata a norma del l’art. 2932 c.c.”) ».
Va pure richiamata Cass. Sez. 6, 12/01/2017, n. 635 la quale ha rilevato che in tema di agevolazioni “prima casa”, le manifestazioni di volontà prescritte dall’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 vanno rese sempre, anche ove l’acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, prima della registrazione del provvedimento del giudice, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un presupposto del beneficio e costituisce un’eccezione al principio generale secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti temporali, all’erroneità di quest’ultima.
Si è, pure, affermato che le prescritte manifestazioni di volontà prescritte dal d.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II bis, della tariffa prima, ai fini agevolativi vanno rese, attenendo ai presupposti dell’agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all’applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente in sede di vendita forzata; in tal caso egli dovrà provvedere a rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione,
che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà (Cass. 9569/2013).

4.2. In sostanza, dunque, la notifica dell’avviso di liquidazione segna il termine ultimo prima della registrazione d’ufficio dell’atto, conseguendone, per quanto qui in rilievo, che la dichiarazione di volersi avvalere dell’aliquota agevolata, prodotta all’udienza del 30/01/2020, trascritta a pag. 17 dell’atto di appello, è stata effettuata tardivamente.

Va, pertanto, accolto in primo motivo sulla scorta del seguente principio di diritto: «In tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, le dichiarazioni prescritte dal d.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II bis, della tariffa prima, possono essere rese, laddove difetti un atto pubblico di compravendita, come nel caso di acquisto per effetto di sentenza costitutiva di un diritto reale di uso degli spazi destinati a parcheggio in favore degli acquirenti delle unità abitative, entro la richiesta di registrazione della sentenza stessa».
5.1. In ragione della fondatezza del superiore motivo -assorbito il secondo -la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con il rigetto del ricorso originario della parte contribuente.

5.2. Appaiono sussistere i presupposti di legge per disporre la compensazione delle spese delle fasi di merito, mentre le spese del giudizio di legittimità vanno poste a carico della contribuente e liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, rigetta l’originario ricorso di parte contribuente. Compensa le spese delle fasi di merito e condanna NOME COGNOME al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in favore dell’ Ufficio in

euro 2.400,00 per compensi professionali, oltre spese prenotate a debito.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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