Agevolazione prima casa: quando è casa di lusso?

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2535 Anno 2025

Oggetto: Tributi

Agevolazione prima casa- revoca

casa di lusso- nozione-

Civile Ord. Sez. 5 Num. 2535 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/02/2025

ORDINANZA

Sul ricorso iscritto al numero 16661 del ruolo generale dell’anno 2016, proposto

Da

NOME COGNOME rappresentata e difesa, giusta procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to NOME COGNOME e dall’Avv.to NOME COGNOME elettivamente domiciliata presso lo studio de ll’Avv.to NOME COGNOME, in Roma, INDIRIZZO

– ricorrente –

Contro

Agenzia delle entrate, in persona del Direttore pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso l’Avvocatura Generale dello Stato che la rappresenta e difende;

-resistente – per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale della Lombardia, n. 249/05/2016, depositata in data 19 gennaio 2016, non notificata. Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 novembre 2024 dal Relatore Cons. NOME COGNOME di Nocera.

RILEVATO CHE

1.L’Agenzia delle entrate -Direzione provinciale di Varese, emetteva nei confronti di NOME COGNOME 1) avviso di liquidazione dell’imposta sostitutiva su operazioni di credito a medio e lungo termine ex art. 15 e segg. del DPR n. 601/1973, oltre interessi e sanzioni, a seguito di revoca dell’aliquota ridotta dello 0,25 % e applicazione di quella ordinaria del 2% sulla base del mutuo erogato alla contribuente; 2) avviso di liquidazione di maggiore Iva, oltre interessi e sanzioni, a seguito di revoca , ai sensi dell’art. 1, nota II -bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, dell’aliquota agevolata del 4% (c.d. prima casa), entrambi con riguardo all’atto di acquisto per notar COGNOME stipulato il 22.9.2010, registrato il 1.10.2010, avente ad oggetto un bene immobile sito nel Comune di Mesenzana (VA), ricorrendo, ad avviso dell’Amministrazione, i requisiti di abitazione ‘ di lusso ‘ in base ai criteri del D.M. 2 agosto 1969 n. 1072, superando complessivamente i mq 240 di superficie utile.
Avverso i suddetti avvisi, la contribuente proponeva ricorso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale di Varese, che, con sentenza n. 347/12/2014, lo accoglieva.

Avverso la sentenza di primo grado, l’Agenzia delle entrate proponeva appello dinanzi alla Commissione tributaria regionale della Lombardia che, con sentenza n. 249/05/2016, depositata in data 19 gennaio 2016, lo accoglieva.

4.In punto di diritto, per quanto di interesse, la CTR ha osservato che: 1) dal confronto tra l’accertamento tecnico eseguito dall’Agenzia delle entrate di Varese e la perizia di parte emergeva che il perito di parte, ai fini della determinazione della superficie utile per il godimento delle agevolazioni fiscali, aveva escluso i locali seminterrati, definiti disimpegno e ripostiglio, per complessivi 96 mq nonché due locali del sottotetto, per m.q. 31, non considerando nel computo mq 121; 2) i locali seminterrati di 96 mq – diversamente da quanto eccepito nelle controdeduzioni in appello dalla contribuente secondo cui, essendo stati consegnati allo stato grezzo al momento del rogito, non potevano essere utilizzati ai fini dell’attribuzione del beneficio erano da includere nella ‘superficie utile’ complessiva ai sensi dell’art. 6 del DM 2 agosto 1969, atteso che, essendo dotati di predisposizione degli impianti elettrici e di riscaldamento, rilevava la loro potenzialità abitativa a prescindere dall’effettiva abitabilità al momento dell’atto di acquisto; 3) legittima era l’inclusio ne nella superficie utile anche dei 31 mq relativi al piano sottotetto, avendo la contribuente eccepito lo stato grezzo e la non utilizzabilità di fatto soltanto con riferimento ai locali del piano seminterrato.
5.Avverso la suddetta sentenza, la contribuente propone ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

Resiste, con ‘atto di costituzione’, l’Agenzia delle entrate.

CONSIDERATO CHE

1.Con il primo motivo si denuncia , in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5 c.p.c., ‘l’illegittimità degli avvisi impugnati per violazione e/o falsa applicazione e/o inapplicabilità dell’art. 6 del DM 2.8.1969 – valore di perizia di parte della relazione tecnica UTE’ per avere la CTR ritenuto legittimi gli avvisi impugnati sebbene gli stessi fossero basati sulla relazione tecnica dell’Ufficio Provinciale di

Varese-Territorio che, pur avendo espletato il sopralluogo, aveva desunto i dati plano-volumetrici esclusivamente dagli atti catastali, includendo nella ‘ superficie utile ‘ ai fini della fruizione dell’agevolazione c.d. prima casa, anche i locali seminterrati totalmente ‘ a grezzo ‘ e, dunque, inutilizzabili al momento della stipula del rogito; ciò senza considerare che alle relazioni di stima dell’UTE non poteva essere attribuito il valore probatorio di un atto pubblico, avendo valenza di semplice perizia di parte, e senza valutare il contenuto della perizia prodotta dalla contribuente.
1.1.Il primo motivo si espone a profili di inammissibilità.

1.2. In primo luogo, la ricorrente con il mezzo all ‘ esame ha cumulato censure per violazioni di legge e per vizi motivazionali senza però distinguere tra di essi nell’illustrazione del motivo: in tal modo impedendo un sicuro esercizio nomofilattico non essendo « ricompreso nel compito di nomofilachia assegnato al Giudice di legittimità anche la individuazione del vizio in base al quale poi verificare la legittimità della sentenza impugnata, come emerge dal combinato disposto degli artt. 360 e 366 co. 1 n. 4 c.p.c. che riservano in via esclusiva tale compito alla parte interessata » (cfr. Cass. n. 18242 del 2003 e n. 4610 del 2016 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 26790 del 23/10/2018; Sez. 1, Sentenza n. 39169 del 09/12/2021).
1.3. Inoltre, il motivo è inammissibile in quanto si risolve sostanzialmente nella sola critica dell’atto impositivo; invero, come chiarito da questa Corte ‘ In tema di ricorso per cassazione avverso sentenza resa dalla Commissione tributaria regionale in grado di appello, poichè l’unico oggetto del giudizio di legittimità è costituito dalla sentenza impugnata, è inammissibile il motivo di ricorso con cui si de nuncino direttamente vizi dell’avviso di accertamento ‘ (Cass. Sez. 5, Sentenza n. 6134 del 13/03/2009; Sez. 5, Sentenza n. 841 del 17/01/2014).
1.4. In ogni caso, il motivo è infondato.

1.5. L’art. 6 del D.M Lavori Pubblici 2/8/1969 definisce abitazione di lusso le singole unità immobiliari che hanno superficie utile complessiva superiore a mq.

240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

1.6. Si osserva in proposito come, secondo la giurisprudenza di questa Corte, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi dell’art. 1, Parte I, nota II bis della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, occorre fare riferimento alla nozione di « superficie utile complessiva », quale mera utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, considerandosi tutta la superficie dell’unità immobiliare ma con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte scale e posto auto, in quanto espressamente esclusi dalla disposizione richiamata (Cass. sez. 5, 20064 del 2022; Cass., Sez. 5, 29 ottobre 2021, n. 30762; Cass., Sez. 5, 19 dicembre 2019, n. 33896; Cass., Sez. 5, 17 luglio 2019, n. 19186; Cass., Sez. 6-5, 26 marzo 2019, n. 8409; Cass., Sez. 5, 31 marzo 2017, n. 8421). Tale interpretazione riposa sulla lettura dell’a rt. 5 d.m. cit., che fa richiamo al concetto di superficie utile dell’«alloggio padronale», ossia «tutta quella che fa parte della “casa” (sia composta di “uno o più piani”, purché costituenti “unico alloggio”), quindi dell’intero complesso costruttivo (con esclusione, ovviamente, di “balconi,… terrazze,… cantine,… soffitte,… scale e posto macchine”), quante volte sia “utile” a costituire (“costituenti”) “unico alloggio padronale”: l’utilità evocata dalla norma – nella quale manca qualsiasi riferimento, quand’anche indiretto od implicito, ma sempre inequivoco, alla “abitabilità” in senso giuridico – implica la idoneità, esclusivamente fattuale, di una determinata “superficie” chiusa da muri (perciò “case”) a integrare un “alloggio padronale”, ovverosia a consentire l’espletamento al suo interno di tutte le funzioni (di ogni genere) proprie della vita del “padrone” (non svolgendo l’aggettivo “padronale” una funzione pleonastica ma evidentemente qualificativa) dell’alloggio» (Cass., Sez. V, 28 giugno 2012, n. 10807; Cass. sez. 5, 20064 del 2022).
1.7. In definitiva, ciò che assume rilievo – in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare – è la marcata potenzialità abitativa del bene (Cass.,

Sez. 5, Sentenza n. 19186 del 17/07/2019; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25674 del 15/11/2013) e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana (Cass., Sez. 5, sentenza n. 23591 del 20/12/2012; Cass. sez.6- 5, n. 1537 del 2021).

1.8.Nella sentenza impugnata, la CTR si è attenuta ai suddetti principi nell’osservare – con una motivazione congrua ed esente da vizi logici-giuridiciche, diversamente da quanto prospettato nella perizia di parte (secondo la quale andavano esclusi dal computo della complessiva superficie utile ai fini della fruizione dell’agevolazione c.d. prima casa sia i locali seminterrati per 96 mq che il sottotetto, relativamente a due locali sgombero, per 31 mq), la revoca del beneficio era legittima in quanto – con un apprezzamento di merito non sindacabile in sede di legittimità -la circostanza, emersa in sede di accertamento tecnico eseguito dall’ Agenzia delle entrate di Varese, che i locali seminterrati erano risultati ‘ dotati di predisposizione degli impianti elettrici e di riscaldamento’ era sintomatica di una loro potenzialità abitativa, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi al momento della stipula del rogito; in tal modo, il giudice di appello ha superato l’eccezione della contribuente di inutilizzabilità dei detti ambienti per essere stati consegnati a grezzo a tale data, includendo gli stessi, in ossequio ai richiamati principi, nella superficie utile complessiva ai fini della qualificazione di abitazione di lusso. Ugualmente legittima, ad avviso del giudice di appello, era l’inclusione nella superficie utile anche dei 31 mq relativi al piano sottotetto, ‘avendo la contribuente eccepito lo stato grezzo e la non utilizzabilità di fatto solo con riferimento ai locali del piano seminterrato’. Ogni altra argomentazione – circa la valenza della relazione tecnica dell’UTE e il mancato esame della perizia di parte contribuente -tende nella sostanza, a riformulare, inammissibilmente l’accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito.
2. Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 n. 5 c.p.c., l’illegittimità degli impugnati avvisi di liquidazione di imposta per violazione e falsa applicazione dell’art. 8 DM 2.8.1969 per avere il giudice di appello riten uto erroneamente che l’immobile in questione rivestisse la qualifica

di abitazione di lusso sebbene, ai sensi dell’art. 8 cit. , potesse essere definito di lusso l’immobile con più di quattro caratteristiche tra quelle indicate e individuate analiticamente nella tabella allegata al decreto, nella specie non ravvisabili, atteso che, nella relazione tecnica, l’Ufficio ne aveva individuate soltanto quattro (superficie dell’appartamento; terrazzo a livello copert e e scoperte e balconi; montacarichi o ascensore di servizio; altezza libera netta del piano).

2.1. Il motivo si profila inammissibile per novità delle questioni dedotte e per violazione del principio di autosufficienza, evidenziandosi, sotto il primo profilo, che dal contenuto della sentenza impugnata non emerge la proposizione della specifica ecce zione di violazione dell’art. 8 del DM del 2.8.1969 ( risultando la ripresa basata sulla rilevata caratteristica dell’immobile de quo di abitazione di lusso per superamento della superficie utile ai sensi dell’art. 6 del medesimo D.M.) e, sotto il secondo profilo, che è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta deduzione di quelle questioni innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare- riproducendone il contenuto nelle parti rilevanti – in quale specifico atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (Cass. n. 11934 del 2021; n. 17831 del 2016, n. 23766 e n. 1435 del 2013, n. 17253 del 2009).
Con il terzo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, l’illegittimità degli impugnati avvisi di liquidazione di imposta per assenza di sopralluogo al fine della verifica della superficie utile -carenza di motivazione per avere la C TR omesso di considerare l’elemento controverso sia in primo che in secondo grado dell’assenza del sopralluogo desumendo l’illegittimità degli avvisi esclusivamente dall’analisi di aprioristici schemi geometrici richiamati nella relazione tecnica dell’ Ufficio per il calcolo della superficie utile dell’immobile de quo senza che gli stessi fossero stati verificati direttamente in loco .
3.1.Il motivo si profila inammissibile.

3.2.Quanto alla denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., il motivo è inammissibile in quanto, il vizio specifico denunciabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., così come riformulato dall’art. 54, d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. nella I. 7 agosto 2012, n. 134, richiede che il fatto asseritamente omesso sia un fatto storico, con la conseguenza che, a tali fini, non costituiscono fatti le deduzioni difensive e gli elementi istruttori (cfr. Cass., ord., 29 ottobre 2018, n. 27415; Cass. sez. 5, n. 18710 del 2022); peraltro, nella sentenza impugnata, il giudice di appello ha condiviso, per le ragioni sopra esposte (v. primo motivo) la tesi dell’Agenzia che, come si evince dalla esposizione in fatto della decisione, aveva basato la ripresa sull’accertamento eseguito dall’Ufficio tecnico dell’Agenzia del territorio per conto dell’Agenzia delle entrate sulla base del sopralluogo espletato all’interno dell’abitazione; pertanto, il motivo tende, in ogni caso, ad una inammissibile rivisitazione di un apprezzamento di merito espresso dal giudice di appello.
Con il quarto motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., ‘la nullità degli atti impugnati per carenza di legittimazione passiva’ per non avere la CTR pronunciato sulla eccezione – formulata sin dal primo grado di difetto di legittimazione passiva della contribuente, non essendo stata effettuata alcuna dichiarazione mendace da parte dell’acquirente, con conseguente responsabilità per evasione di imposta in capo al venditore ai sensi dell’art. 17 del d.P.R. n. 6 33/1972.

4.1. In disparte l’improprio richiamo al n. 5 in luogo del n. 4 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c., il motivo con cui si denuncia sostanzialmente un’omessa pronuncia si profila inammissibile.

4.2.Costituisce principio consolidato quello secondo cui “è inammissibile, per violazione del criterio dell’autosufficienza, il ricorso per cassazione col quale si lamenti la mancata pronuncia del giudice di appello su uno o più motivi di gravame, se essi non siano compiutamente riportati nella loro integralità nel ricorso, si da consentire alla Corte di verificare che le questioni sottoposte non siano nuove e di valutare la fondatezza dei motivi stessi senza dovere procedere

all’esame dei fascicoli di ufficio o di parte “(cfr. Cass. 39869 del 2021; Cass. n. 7536 del 2019; Cass. 17049 del 2015; Cass 29366 del 2022). Secondo la giurisprudenza di questa Corte, «affinché possa utilmente dedursi in sede di legittimità un vizio di omessa pronuncia, è necessario, da un lato, che al giudice di merito fossero state rivolte una domanda o un’eccezione autonomamente apprezzabili, e, dall’altro, che tali domande o eccezioni siano state riportate puntualmente, nei loro esatti termini, nel ricorso per cassazione, per il principio dell’autosufficienza, con l’indicazione specifica, altresì, dell’atto difensivo o del verbale di udienza nei quali le une o le altre erano state proposte, onde consentire al giudice di verificarne, in primo luogo, la ritualità e la tempestività, e, in secondo luogo, la decisività» (Cass. S.U. n. 15781 del 28/07/2005; conf, da ultimo, Cass. n. 5344 del 04/03/2013; Cass. n. 22766 del 2019; Cass. 285802021; v. anche, con riguardo all’onere di autosufficienza nel caso di denuncia di “error in procedendo” Cass. sez. un., n. 20181 del 2019; sez. un. n. 157 del 2020); nella specie, il contribuente, in difetto del principio di autosufficienza, non ha riportato in ricorso, nelle parti rilevanti, gli atti difensivi dei gradi di merito, al fine di permettere a questa Corte di verificare la fondatezza della censura.
4.3. In ogni caso, la CTR, nell’accogliere l’appello dell’Ufficio, ravvisando i presupposti per la revoca dell’agevolazione c.d. prima casa, ha disatteso implicitamente la dedotta eccezione relativa alla pretesa responsabilità per la maggiore imposta dovuta esclusivamente in capo al cedente.

5. Con il quinto motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., ‘la nullità degli atti impugnati per violazione dei principi di buona fede del contribuente e di legittimo affidamento negli atti della pubblica amministrazione ‘ avendo la CTR ritenuto legittimi gli avvisi in questione sebbene la procedura adottata dall’Amministrazione (applicazione dell’aliquota agevolat a risultando l’immobile in oggetto, in base alla documentazione catastale e ai dati forniti dalla Pubblica Amministrazione, accatastato nella categoria A/7 e successiva revoca dell’agevolazione in quanto lo stesso non era da considerarsi più ‘non di lusso’ )
violasse i principi di cui sopra oltre che il principio di irretroattività delle norme di cui all’art. 3 dello Statuto.

5.1.Il motivo è inammissibile.

5.2. In base all’art. 366, comma 1, n. 4 c.p.c., il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi carattere di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata, il che comporta l’esatta individuazione del capo di pronuncia impugnata e l’esposizione di ragioni che illustrino in modo intelligibile ed esauriente le dedotte violazioni di norme o principi di diritto, ovvero le carenze della motivazione, restando estranea al giudizio di cassazione qualsiasi doglianza non riguardante il ” decisum ” della sentenza gravata (così ad es. sez. 5 n. 17125 del 2007 e sez. 1 n. 4036 del 2011). In altri termini, l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si traducano in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo . In riferimento al ricorso per cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un “non motivo”, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi della citata disposizione (così Cass., sez. 5, n. 20152 del 2021; n. 21296 del 2016; Sez. 6 – 5, n. 187 del 08/01/2014; Sez. 5, n. 17125 del 03/08/2007; sez. 3, n. 359 del 2005 e altre); nella specie, il motivo in questione non menziona alcun passaggio della sentenza impugnata.
6.Con il sesto motivo si denuncia la violazione dell’art. 6 , comma 2, del d.lgs. n. 472/97, per avere la CTR ritenuto legittime le sanzioni sebbene sussistesse l’esimente delle obiettive condizioni di incertezza sulla portata e sull’ambito applicativo della normativa in tema di agevolazione c.d. prima casa, atteso che l’Amministrazione finanziaria aveva dapprima inquadrato l’immobile de quo nella

categoria catastale di bene ‘non di lusso’ e , successivamente, definito lo stesso immobile ‘di lusso’ senza richiamare alcuna documentazione.

6.1. Il motivo si profila inammissibile per novità delle questioni dedotte e per violazione del principio di autosufficienza, in quanto, sotto il primo profilo, dal contenuto della sentenza impugnata non emerge la proposizione della specifica eccezione di violazione dell’art. 6, comma 2, del d.lgs. n. 472/97 e, sotto il secondo profilo, la ricorrente non ha assolto all’onere di allegare l’avvenuta deduzione della questione nei gradi di merito, riproducendo, nelle parti rilevanti, i relativi atti difensivi.
7.In conclusione, il ricorso va rigettato.

Nulla sulle spese del giudizio di legittimità essendo rimasta resistente l’Agenzia e non avendo svolto attività difensiva.

P.Q. M.

La Corte rigetta il ricorso;

Dà atto, ai sensi dell’art.13 comma 1 quater D.P.R. n.115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma il 19 novembre 2024