Agevolazione prima casa: no alla forza maggiore

La Corte di Cassazione nega la causa di forza maggiore a un contribuente che non aveva venduto l’immobile precedente entro un anno per ottenere l’agevolazione prima casa. Il ritardo in una procedura di affrancazione con il Comune non è stato ritenuto un impedimento assoluto, ma solo una minore convenienza economica, scelta dal contribuente stesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione prima casa: la scelta economica non è forza maggiore

L’agevolazione prima casa rappresenta un importante strumento per facilitare l’acquisto di un’abitazione, ma è subordinata a requisiti precisi. Uno di questi è l’obbligo, per chi già possiede un immobile acquistato con lo stesso beneficio, di venderlo entro un anno dal nuovo acquisto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti della “causa di forza maggiore”, specificando che una minore convenienza economica non giustifica il mancato rispetto di tale termine.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda un contribuente che, dopo aver acquistato una nuova abitazione usufruendo dell’agevolazione prima casa, non è riuscito a vendere l’immobile precedente entro il termine di un anno. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha revocato il beneficio fiscale.

L’immobile da vendere era in edilizia convenzionata, con un vincolo sul prezzo massimo di rivendita. Il contribuente aveva avviato presso il Comune una procedura di affrancazione per rimuovere tale vincolo e vendere a un prezzo di mercato più elevato. Tuttavia, a causa di ritardi burocratici della Pubblica Amministrazione, la procedura non si era conclusa in tempo. Il contribuente ha quindi sostenuto di essersi trovato di fronte a una causa di forza maggiore che gli aveva impedito di vendere.

L’agevolazione prima casa e la valutazione della forza maggiore

Per la giurisprudenza, la forza maggiore in ambito fiscale deve consistere in un evento imprevedibile e inevitabile, oggettivamente insuperabile, che rende impossibile l’adempimento dell’obbligo. Non basta una semplice difficoltà.

Nel caso specifico, la questione era stabilire se il ritardo della Pubblica Amministrazione nel concludere l’affrancazione costituisse un impedimento assoluto alla vendita. I giudici di merito avevano già respinto questa tesi, evidenziando che il contribuente era ben consapevole, al momento del nuovo acquisto, che la procedura di affrancazione era ancora in corso e soggetta a possibili ritardi.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di grado inferiore, rigettando il ricorso del contribuente. I giudici hanno operato una distinzione cruciale tra “impossibilità di vendere” e “minore convenienza economica”.

Le Motivazioni

La Corte ha stabilito che non sussisteva una vera e propria impossibilità di vendere. L’immobile, infatti, poteva essere venduto in qualsiasi momento, sebbene al prezzo calmierato imposto dal vincolo dell’edilizia convenzionata. La decisione del contribuente di attendere la conclusione dell’affrancazione per ottenere un guadagno maggiore è stata qualificata come una scelta di interesse economico personale. Tale scelta, sebbene legittima, è incompatibile con la nozione di forza maggiore, che presuppone un impedimento esterno, assoluto e non dipendente dalla volontà del soggetto.

In altre parole, il contribuente non è stato costretto a non vendere, ma ha scelto di non farlo alle condizioni esistenti, assumendosi il rischio di non rispettare il termine di un anno. Il ritardo della Pubblica Amministrazione, per quanto anomalo, non si è tradotto in un ostacolo insormontabile alla vendita, ma solo in un ostacolo al raggiungimento di un risultato economico più vantaggioso.

Le Conclusioni

Questa pronuncia ribadisce un principio fondamentale: per beneficiare dell’agevolazione prima casa, gli obblighi di legge devono essere rispettati rigorosamente. La causa di forza maggiore può essere invocata solo in presenza di eventi che rendano oggettivamente impossibile l’adempimento, e non per superare situazioni di mera difficoltà o svantaggio economico. Chi acquista una nuova casa con i benefici fiscali, sapendo di dover affrontare una procedura amministrativa complessa per la vendita della precedente, deve mettere in conto i possibili ritardi e agire di conseguenza per non decadere dal beneficio.

Il ritardo della Pubblica Amministrazione nel completare una procedura è sempre causa di forza maggiore per l’agevolazione prima casa?
No. Secondo la sentenza, se il contribuente era a conoscenza della procedura in corso e dei rischi di ritardo, e se l’immobile poteva comunque essere venduto a condizioni diverse (anche se meno vantaggiose), il ritardo amministrativo non costituisce forza maggiore.

Una minore convenienza economica nella vendita giustifica il mancato rispetto del termine di un anno per mantenere l’agevolazione prima casa?
No. La Corte ha chiarito che una minore convenienza economica non equivale a un’impossibilità oggettiva di vendere. La causa di forza maggiore richiede un impedimento assoluto, non un evento che renda la vendita semplicemente meno profittevole.

Cosa deve dimostrare un contribuente per invocare con successo la causa di forza maggiore per l’agevolazione prima casa?
Il contribuente deve provare l’esistenza di un evento oggettivo, imprevedibile e inevitabile che ha reso materialmente impossibile vendere l’immobile entro il termine di legge. Una scelta personale basata su una valutazione di convenienza economica non è sufficiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18236 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18236 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 04/07/2025

ORDINANZA

FORGIONE

sul ricorso iscritto al n. 10082/2024 R.G. proposto da : COGNOME rappresentato e difeso dall’Avv. COGNOMETARGA_VEICOLO

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa dall’ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO. (NUMERO_DOCUMENTO -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 5865/2023 depositata il 19/10/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La CGT di secondo grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, accoglieva l’appello dell’Agenzia delle entrate e rigettava l’originario ricorso del contribuente , avente ad oggetto provvedimento di revoca agevolazione prima casa per mancata rivendita entro un anno di altro immobile già acquistato con il beneficio;

ricorre per cassazione il contribuente con due motivi di ricorso;

resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate che chiede il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è infondato e deve respingersi con la compensazione delle spese, in considerazione della giurisprudenza contrastante, consolidatasi in corso di giudizio, sulla questione della forza maggiore in materia agevolativa; raddoppio del contributo unificato.

La sentenza impugnata, con una valutazione di fatto, evidenzia che non sussisteva una causa di forza maggiore che ha impedito la vendita del primo immobile.

I fatti sono pacifici come accertato nelle due decisioni di merito. Il ricorrente era titolare in proprietà superficiaria dal 2012, assegnazione dell’immobile da parte della cooperativa tra appartenenti alle forze armate, di un appartamento, in edilizia co nvenzionata, con vincolo di prezzo massimo nell’ipotesi di rivendita; il diritto di superficie era stato poi trasformato in piena proprietà. Il Comune di Roma con sua specifica deliberazione (delibera di Giunta del 5 agosto 2016 n. 15) aveva previsto un
termine, massimo, di 180 giorni per l’affrancazione . Termine non rispettato nel caso in giudizio che ha costretto il ricorrente a numerosi solleciti e ad attivare controversie.

L’anomalo ritardo della Pubblica Amministrazione è stato ritenuto una causa di forza maggiore ‘poiché l’inefficienza e il non motivato ritardo dell’ente pubblico non rientrano nella sfera di disponibilità del contribuente’ ; si è poi osservato: «In tema di benefici fiscali “prima casa” la forza maggiore – idonea ad impedire la decadenza dell’acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è ubicato l’immobile nel termine previsto – deve consistere in un evento imprevedibile ed inevitabile, che può essere ravvisato nell’anomalo ritardo della P.A. nel concedere un’autorizzazione aggiuntiva conseguente alla complessità sopravvenuta di lavori di rifacimento di un vecchio stabile, poiché l’inefficienza e il non motivato ritardo dell’ente pubblico non rientrano nella sfera di disponibilità del contribuente» (Cass. Sez. 5, 23/12/2015, n. 25880, Rv. 638204 -01; vedi anche Cass. Sez. U., 23/04/2020, n. 8094, Rv. 657535 – 01 e Cass. Sez. 6, 12/03/2015, n. 5015, Rv. 634480 -01 ; per un’ipotesi di forza maggiore in relazione all’occupazione dell’immobile vedi Cass. Sez. 6, 18/04/2019, n. 10936, Rv. 653730 – 01).
In materia tributaria, quindi, la forza maggiore deve essere intesa in maniera elastica in considerazione degli interessi in contestazione , ed anche in rapporto alla prevedibilità dell’evento ostativo.

Tuttavia, nel caso in giudizio la CTR ha evidenziato come il ritardo era dipeso dalla procedura di affrancazione ‘che il contribuente era ben consapevole che era ancora in corso’. In sostanza la CTR, con accertamento in fatto insindacabile in sede di legittimità, ha evidenziato l’insussistenza di una forza maggiore, in quanto l’immobile anche con il prezzo imposto poteva essere venduto; non sussisteva dunque una oggettiva e cogente

impossibilità di vendere, quanto una minore convenienza economica legata al prezzo imposto ante-affrancazione. Il contribuente, quindi, ha effettuato una scelta di interesse economico incompatibile con la sussistenza della causa di forza maggiore.

La CTR ha dato logicamente ed univocamente conto del proprio convincimento circa la legittimità dell’atto impositivo, con conseguente infondatezza anche del secondo motivo di ricorso.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

compensa le spese del giudizio;

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 21/01/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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