Agevolazione prima casa: no al bis se l'immobile è inadatto

La Corte di Cassazione nega l’agevolazione prima casa a una contribuente che acquista un nuovo immobile, poiché ne possedeva già uno acquistato con il medesimo beneficio. La Corte ha stabilito che la pre-possidenza di un immobile agevolato impedisce di beneficiare nuovamente dell’incentivo, a prescindere dal fatto che il primo immobile sia diventato inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Prima Casa: Quando l’Inidoneità del Vecchio Immobile Non Basta

L’acquisto di una nuova abitazione rappresenta un passo importante, spesso accompagnato dalla speranza di poter usufruire dell’agevolazione prima casa per alleggerire il carico fiscale. Ma cosa succede se si possiede già un immobile, acquistato in passato con lo stesso beneficio, che nel frattempo è diventato troppo piccolo per le mutate esigenze familiari? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito una risposta netta, stabilendo un principio rigoroso: il beneficio non può essere concesso una seconda volta se si è ancora proprietari del primo immobile agevolato, anche se questo è diventato oggettivamente inadatto.

I Fatti di Causa: Una Famiglia in Crescita e un Beneficio Negato

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda una contribuente che, dopo aver acquistato un nuovo appartamento, si è vista negare dall’Agenzia delle Entrate l’applicazione delle imposte agevolate. Il motivo? La contribuente era già proprietaria di un altro immobile, per il cui acquisto aveva già goduto in passato dell’agevolazione “prima casa”.

La difesa della contribuente si basava su un argomento concreto e comprensibile: il primo appartamento, composto da una sola camera da letto, era diventato palesemente inadeguato (inidoneo) a soddisfare le esigenze della sua famiglia, cresciuta con la nascita di due gemelli. Secondo la sua tesi, la finalità della legge è quella di aiutare l’acquisto di un’abitazione principale adatta al nucleo familiare, e l’inidoneità del vecchio immobile avrebbe dovuto consentirle di accedere nuovamente al beneficio.

La Decisione della Cassazione e l’interpretazione della norma sull’agevolazione prima casa

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso della contribuente, confermando la decisione dei giudici di merito. La sentenza si fonda su un’interpretazione letterale e rigorosa della normativa di riferimento (la nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 131/1986).

I giudici hanno chiarito una distinzione fondamentale presente nella legge:

1. Caso A (Lettera b): Se si possiede un altro immobile nello stesso Comune di quello che si intende acquistare, il beneficio è precluso solo se tale immobile è idoneo a essere adibito ad abitazione. In questo scenario, che si applica a immobili acquistati senza aver mai usufruito delle agevolazioni, il concetto di idoneità è centrale.

2. Caso B (Lettera c): Se si è titolari, su tutto il territorio nazionale, di un altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa, la situazione cambia radicalmente. In questo caso, la legge non menziona affatto il requisito dell’idoneità. La semplice titolarità di un immobile già agevolato costituisce un impedimento insuperabile al riconoscimento di un ulteriore beneficio.

La Corte ha quindi affermato che il previo riconoscimento del beneficio fiscale per un acquisto precedente è un ostacolo che non può essere superato invocando la sopravvenuta inidoneità dell’immobile. La ratio della norma, secondo i giudici, è quella di concedere il beneficio una sola volta.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte Suprema poggiano sulla netta differenziazione normativa tra le due ipotesi. Nel caso specifico, la contribuente rientrava pienamente nella seconda fattispecie (lettera c), avendo già beneficiato in passato delle agevolazioni. Pertanto, la valutazione sull’adeguatezza del primo appartamento rispetto alle nuove esigenze familiari è stata considerata del tutto superflua e irrilevante ai fini della decisione. La legge, in questa circostanza, pone una condizione oggettiva e formale: non aver già fruito del beneficio per un altro immobile di cui si è ancora proprietari. L’accertamento di questa condizione è sufficiente per escludere l’accesso a un nuovo beneficio fiscale.

Conclusioni

La sentenza ribadisce un principio fondamentale per chiunque intenda cambiare casa: l’agevolazione prima casa, di regola, è un’opportunità unica. Chi ha già acquistato un’abitazione godendo di questo vantaggio fiscale non può richiederlo per un secondo immobile, finché mantiene la proprietà del primo. Le mutate esigenze familiari, come l’aumento dei componenti del nucleo, non costituiscono una valida giustificazione per derogare a questa regola. L’unica via per poter beneficiare nuovamente dell’agevolazione è vendere l’immobile precedente entro un anno dal nuovo acquisto, come previsto da altre disposizioni normative. Questa decisione serve da monito: la pianificazione immobiliare deve tenere conto di una lettura molto stringente delle norme fiscali da parte dell’amministrazione e della giurisprudenza.

Posso ottenere l’agevolazione prima casa per un nuovo immobile se quello che già possiedo, acquistato con lo stesso beneficio, è diventato troppo piccolo per la mia famiglia?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il fatto di aver già usufruito in passato dell’agevolazione per un immobile di cui si è ancora proprietari costituisce un impedimento assoluto per accedere a un nuovo beneficio, a prescindere dall’attuale idoneità o meno del primo immobile.

La legge fa differenza se il primo immobile posseduto è stato acquistato con o senza le agevolazioni fiscali?
Sì, la differenza è fondamentale. La valutazione sull'”idoneità” dell’immobile pre-posseduto rileva solo se questo è stato acquistato senza agevolazioni e si trova nello stesso comune del nuovo acquisto. Se, invece, il primo immobile è stato acquistato con l’agevolazione prima casa, la sua idoneità è irrilevante e il beneficio non spetta.

Qual è la motivazione principale per cui la Cassazione ha respinto il ricorso?
La Corte ha basato la sua decisione su un’interpretazione rigorosa della norma (nello specifico, la lettera c della nota II-bis del d.P.R. 131/1986), la quale non prevede alcuna valutazione sull’idoneità dell’immobile quando questo è stato già oggetto di agevolazione. La semplice titolarità di un bene acquistato con il beneficio è considerata un ostacolo oggettivo e insuperabile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24478 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 5 Num. 24478 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 03/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 1241/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 2040/2021 depositata il 04/06/2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Uditi l’Avvocato NOME COGNOME in sostituzione dell’Avv. NOME COGNOME per parte ricorrente nonché l’Avvocato dello Stato NOME COGNOME per l’Ufficio controricorrente che hanno concluso, rispettivamente, per l’accoglimento e per il rigetto del ri corso.

Udite le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

La CTR della Lombardia, con la sentenza 2040/17/2021, in parziale riforma della sentenza di primo grado, dichiarava non dovute le sanzioni irrogate, confermando per il resto la legittimità degli avvisi di liquidazione impugnati quanto alla ritenuta decadenza della contribuente NOME COGNOME dai benefici fiscali prima casa e quanto alle imposte conseguentemente applicate relativamente alla compravendita dell’immobile sito in Milano, INDIRIZZO

I giudici di appello ritenevano, in particolare, per quello che rileva in questa sede, che nella specie in esame legittimamente la contribuente era stata dichiarata decaduta dai chiesti benefici non ricorrendo la condizione sottesa alla disposizione di cui alla lett. c) della nota IIbis, dell’art.1 Tariffa Parte I allegata al d.P.R. 131/1986 (TUR), vale a dire non aver fruito per l’immobile pre-posseduto della medesima agevolazione fiscale prima casa, avendo la contribuente già fruito di detta agevolazi one per l’acquisto in quota parte di un immobile sito in Milano, INDIRIZZO
Avverso detta sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato a due motivi, illustrati con successiva memoria.

L’ ufficio resiste con controricorso.

La Procura Generale ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo la contribuente deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione e/o falsa applicazione della nota II bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al d.P.R. 131/1986 (TUR), per avere i giudici territoriali trascurato di considerare che l’aver già usufruito dell’agevolazione prima casa non è circostanza, di per sé, sufficiente a giustificare la pretesa erariale se non in relazione al fatto che l’immobile sia, altresì, idoneo a soddisfare le esigenze abitative di parte contribuente.
Lamenta che i giudici di appello, aderendo ad una interpretazione puramente letterale della norma, avevano ritenuto sufficiente il mero dato formale della titolarità della proprietà su altro immobile acquisito con agevolazione, per escludere l’accesso al beneficio fiscale non considerando che andava tenuto conto della finalità della stessa norma che è quella di agevolare l’acquisto di un alloggio finalizzato a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia, in tal senso rilevando il concetto di idoneità o inidoneità abitativa intrinseco nella nozione di casa di abitazione alla luce della ratio della disciplina.
Rileva che la possidenza di altra casa di abitazione, quale causa ostativa all’agevolazione, deve essere intesa in senso sostanziale, come disponibilità di un immobile che possa fungere ad abitazione principale, con la conseguenza che i contribuenti possono essere esclusi dal beneficio solo se alla titolarità formale di un diritto di proprietà su un immobile corrisponde in concreto l’idoneità dello stesso a soddisfare le proprie esigenze abitative.

Ne discende che, nel caso di specie, l’accesso al beneficio non poteva trovare ostacolo nella possidenza da parte della ricorrente di altro alloggio per essere quest’ultimo inidoneo, per le caratteristiche e dimensioni, a soddisfare le esigenze abitative della stessa e della sua

famiglia, trattandosi di un appartamento composto da una sola camera da letto (di mq. 12) e da un soggiorno (di mq. 18) oltre ai servizi, sicuramente inadeguato rispetto alle mutate esigenze familiari della contribuente a seguito della nascita di due gemelli.

Con il secondo deduce in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., nullità della sentenza impugnata per omessa motivazione, in violazione degli artt. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546/1992, 132, comma 2, n. 4, e 118 c.p.c., nonché 111, comma 6, della Cost. assumendo che a prescindere dalla violazione di legge appena dedotta, e in connessione con essa, la sentenza impugnata appariva gravemente carente sotto il profilo motivazionale in quanto i giudici di appello, nel ritenere che la decadenza dal beneficio goduto era legittima, avevano del tutto trascurato di considerare i profili dedotti, già in primo grado, relativi alle caratteristiche strutturali ed alla conseguente inidoneità dell’ immobile in relazione alle esigenze del suo nucleo familiare profili.
Il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate.

Il primo motivo è infondato.

4.1. Osserva il Collegio che il d.P.R. n. 131/1986 indica quale presupposto dell’agevolazione “prima casa” la non titolarità (la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente: a) «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare» (Nota II-bis, comma 1, lett. b), all’articolo 1, TP1); b) «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni su tutto il territorio nazionale » (Nota II-bis, comma 1, L’elemento impediente del citato decreto è la mera “prepossidenza” di un’«altra casa di abitazione» nel Comune (lett. b), nello Stato (lett. c). Sul punto questa Corte ha avuto modo di chiarire, che ‘…non si può ritenere d’ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al
contempo proprietario d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione” (Cass. civ. Sez. 5, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564).’ Da ciò consegue che il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell’ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile (Cass. n. 24657 del 2018).
Occorre richiamare i principi fissati da Cass.n.2565/2018 la quale ha chiarito ulteriormente, in parte motiva, che: ‘…Secondo la lett. b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del D.P.R. citato, la prepossidenza dell’abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell’idoneità abitativa in senso soggettivo (o oggettivo); mentre, nell’ipotesi di cui alla lett. c), la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal riferimento della lett. c) alla nuda proprietà. In altri termini, la lettera b) impedisce il beneficio delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo comune; mentre la lett. c), secondo la normativa applicabile ratione temporis , impedisce di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha già acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri diritti reali su immobili siti nell’intero territorio nazionale…’.
Sulla base di tali principi, che vanno qui integralmente condivisi, e che sono idonei a superare i rilievi difensivi esposti nel ricorso, la sentenza impugnata è corretta ed immune dai vizi prospettati dal ricorrente, avendo i giudici di merito correttamente escluso il beneficio fiscale in ragione del pregresso acquisto, nel medesimo

comune, di altro cespite per il quale parte contribuente aveva già fruito dell’agevolazione prima casa, ritenendo, conseguentemente, superfluo l’accertamento della inidoneità soggettiva del primo alloggio a soddisfare le nuove esigenze familiari’. ( Cfr. C ass. civ. n. 20300/18 e n. 39877/21).

Le superiori considerazioni giustificano anche il rigetto anche del secondo motivo di ricorso.

4.1. Occorre rilevare che per le Sezioni Unite della Corte di Cassazione la motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla, allorquando, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguìto dal giudice per la formazione del proprio convincimento, cioè tali da lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. Sez. U. 19/06/2018, n. 16159 , che menziona Cass. Sez. U. 03/11/2016, n. 22232; conf.: Cass. Sez. U. nn. 22229, 22230, 22231, del 2016. I medesimi concetti giuridici sono espressi da Cass. Sez. U. 24/03/2017, n. 766; Cass. Sez. U. 09/06/2017, n. 14430 ; Cass. Sez. U. 18/04/2018, n. 9557 ). In seguito la Corte di Cassazione (vedi Cass. Sez. U. 27/12/2019, n. 34476, 18/04/2018, n. 9558; Cass. Sez. U. 31/12/2018, n. 33679) ha avuto modo di ribadire che «nel giudizio di legittimità è denunciabile solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, in quanto attiene all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali: tale anomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico, nella motivazione apparente, nel contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile, esclusa
qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione». Occorre, ancora, ribadire che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma sub valenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr., ex multis, Cass., Sez. VI/T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez. II, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez. I, 26 maggio 2016, n. 10937).
4.1. Nel caso di specie i giudici territoriali hanno chiarito le ragioni in diritto per cui la contribuente non poteva godere del beneficio della prima casa avendone già fruito, ritenendo, nella sostanza, irrilevante il requisito della ‘inidoneità abitativa sopravvenuta’, non potendosi in alcun modo parlare di una motivazione assente o gravemente carente.

Sulla scorta delle considerazioni che precedono il ricorso va, dunque, respinto.

5.1. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in favore dell’Ufficio nella somma di euro 2.500,00 oltre spese prenotate a debito; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso incidentale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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