Agevolazione prima casa: no abolitio criminis

La Corte di Cassazione ha stabilito che la modifica dei criteri per definire un immobile di lusso non cancella le sanzioni per chi ha reso una dichiarazione mendace per ottenere l’agevolazione prima casa in base alla vecchia normativa. Il fulcro dell’illecito è la falsità della dichiarazione al momento in cui è stata resa, non il parametro normativo che è stato violato. Di conseguenza, non si configura un’abolitio criminis e le sanzioni restano valide.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione prima casa: la dichiarazione mendace non beneficia dell’abolitio criminis

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale in materia di agevolazione prima casa: se un contribuente ha reso una dichiarazione non veritiera per ottenere il beneficio fiscale, non può invocare una successiva modifica normativa più favorevole per sfuggire alle sanzioni. L’illecito, infatti, risiede nella menzogna stessa, un principio che resta valido a prescindere dall’evoluzione dei parametri di legge.

I Fatti di Causa: L’acquisto dell’immobile e l’accertamento fiscale

Il caso riguarda un contribuente che aveva acquistato un immobile richiedendo l’applicazione dell’IVA agevolata al 4%, dichiarando che non si trattava di un’abitazione di lusso. A seguito di un controllo, l’Agenzia delle Entrate contestava il beneficio, avendo accertato che la superficie dell’immobile (569 mq) superava ampiamente il limite di 240 mq stabilito dal D.M. del 1969, allora vigente per definire una casa ‘non di lusso’.

Di conseguenza, l’Ufficio notificava un avviso di liquidazione per recuperare la maggiore imposta e irrogare le relative sanzioni. I giudici di primo grado annullavano le sanzioni in base al principio della buona fede, ma la Commissione Tributaria Regionale, in appello, dava ragione all’Agenzia delle Entrate, confermando la legittimità dell’atto.

I Motivi del Ricorso: La difesa del contribuente

Il contribuente ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su tre motivi principali:
1. Motivazione apparente della sentenza d’appello: Si lamentava che la decisione dei giudici di secondo grado fosse priva di una reale argomentazione giuridica.
2. Violazione del contraddittorio preventivo: Si sosteneva la nullità dell’avviso di liquidazione perché l’Agenzia delle Entrate non aveva attivato il dialogo con il contribuente prima di emettere l’atto.
3. Violazione del principio del favor rei (abolitio criminis): Il motivo centrale era che le nuove leggi (in particolare il D.Lgs. 175/2014) avevano cambiato i criteri per l’individuazione degli immobili di lusso, basandoli non più sulla superficie ma sulla categoria catastale. Poiché, secondo i nuovi criteri, l’immobile non sarebbe stato considerato di lusso, il contribuente riteneva che la sanzione dovesse essere annullata per applicazione della normativa sopravvenuta più favorevole.

La Decisione della Cassazione sull’agevolazione prima casa

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate.

Motivazione e Contraddittorio

I primi due motivi sono stati respinti rapidamente. La Corte ha ritenuto che la motivazione della sentenza d’appello, seppur sintetica, fosse chiara nel basarsi sull’evidente superamento del limite di superficie. Riguardo al contraddittorio, i giudici hanno ribadito il principio consolidato secondo cui non basta denunciare una mera irregolarità formale; il contribuente deve dimostrare concretamente quali argomenti difensivi avrebbe potuto far valere se fosse stato consultato prima, cosa che nel caso di specie non è avvenuta.

Il Principio dell’Abolitio Criminis

Sul punto cruciale, la Cassazione ha escluso categoricamente l’applicazione dell’abolitio criminis. La Corte ha spiegato che l’oggetto della sanzione non è il superamento di uno specifico parametro (la superficie), ma la dichiarazione mendace resa dal contribuente per fruire di un beneficio a cui non aveva diritto. La successiva modifica normativa ha cambiato i parametri per definire un immobile di lusso, ma non ha reso lecita la condotta di chi, al tempo, ha consapevolmente dichiarato il falso.

Le Motivazioni: Il fulcro è la dichiarazione mendace

La ratio decidendi della Corte, in linea con un precedente orientamento delle Sezioni Unite (sentenza n. 13145/2022), si fonda su una distinzione cruciale: ciò che è cambiato è l’oggetto della dichiarazione, non la natura illecita della menzogna. L’illecito tributario si configura nel momento in cui il contribuente attesta una realtà non vera per ottenere un vantaggio fiscale.

La struttura dell’illecito resta ‘incardinata sulla dichiarazione mendace’. Anche se oggi i presupposti per l’agevolazione prima casa sono legati alla categoria catastale (A/1, A/8, A/9), questo non ‘sana’ la falsità della dichiarazione resa quando la legge era diversa. In altre parole, l’infrazione è rimasta immutata nella sua essenza: una dichiarazione falsa sui presupposti per l’agevolazione. Cambiare i presupposti non cancella la falsità commessa in passato.

Le Conclusioni: Implicazioni pratiche della sentenza

Questa ordinanza ribadisce un principio di grande importanza per i contribuenti e i professionisti del settore. Le modifiche normative più favorevoli non hanno effetto retroattivo sulle sanzioni quando l’illecito consiste in una dichiarazione infedele. La responsabilità per le proprie dichiarazioni è ancorata al momento storico e normativo in cui vengono rese. La decisione sottolinea che l’ordinamento tutela l’affidamento e la correttezza dei rapporti tra Fisco e contribuente, sanzionando il mendacio come elemento centrale della violazione, a prescindere dall’evoluzione dei parametri tecnici che definiscono il diritto a un’agevolazione fiscale.

Una nuova legge più favorevole sui requisiti per l’agevolazione prima casa cancella le sanzioni per chi ha fatto una dichiarazione non veritiera in base alla vecchia legge?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la modifica dei criteri normativi non ha effetto retroattivo sulle sanzioni, perché l’illecito consiste nella dichiarazione mendace resa al momento della richiesta, e tale condotta non viene ‘sanata’ dalla nuova legge.

Perché la Corte di Cassazione ha ritenuto che non si fosse verificata una ‘abolitio criminis’?
Perché l’illecito sanzionato non è il possesso di un immobile con determinate caratteristiche, ma l’aver reso una dichiarazione falsa per ottenere un beneficio. La struttura di questo illecito (la menzogna) è rimasta immutata, anche se sono cambiati i parametri oggettivi (da superficie a categoria catastale) a cui la dichiarazione si riferiva.

È sufficiente lamentare la mancata attivazione del contraddittorio preventivo per ottenere l’annullamento di un avviso di liquidazione?
No. Secondo la giurisprudenza costante, non basta eccepire la violazione formale. Il contribuente deve anche dimostrare in giudizio quali ragioni concrete avrebbe potuto addurre e che avrebbero potuto portare a un esito diverso, qualora il contraddittorio fosse stato attivato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3651 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3651 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 13/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21807/2021 R.G. proposto da :

COGNOME elettivamente domiciliato in presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. DEL VENETO n. 122/2021 depositata il 21/01/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/11/2024 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con avviso di liquidazione dell’imposta e contestuale irrogazione delle sanzioni notificato il 19 gennaio 2015, l’Agenzia delle Entrate recuperava l’Iva in relazione ad un atto di compravendita stipulato dal contribuente per l’acquisto di un fabbricato a destinazione abitativa ubicato nel Comune di Negrar (Vr), disconoscendo la spettanza della cd. ‘agevolazione prima casa’. La parte acquirente aveva chiesto l’applicazione dell’aliquota Iva al 4%, dichiarando inoltre che l’immobile in questione non aveva le caratteristiche di abitazione di lusso, come individuate dal D.M. dell’agosto 1969. L’Ufficio aveva successivamente riscontrato che la superficie era estesa mq 569, pertanto era superiore al parametro della superficie utile di mq 240 ex art. 6 del D.M. 1969
Con sentenza n. 11 del 25/01/2016, depositata il 2/02/2016, la Commissione Tributaria Provinciale di Verona accoglieva parzialmente l’impugnazione, osservando che ‘ La Commissione ritiene che il comportamento del contribuente possa beneficiare del principio della buona fede, considerato che il bene immobile godeva già della categoria A/2, circostanza che all’apparenza poteva far presumere l’applicazione delle agevolazioni. Ciò consente di annullare quanto meno le sanzioni ‘.

La Commissione Tributaria Regionale del Veneto accoglieva il successivo appello dell’Agenzia e rigettava il gravame incidentale del contribuente.

Quest’ultimo affida il proprio ricorso per cassazione a tre motivi. L’Agenzia resiste con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si contesta la ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., co. I n. 4 e dell’art. 118 disp. att. c.p.c. in relazione all’ art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. nullità della sentenza per motivazione apparente e violazione di legge e

processuale ‘ e si censura la nullità della sentenza impugnata per motivazione apparente.

Il primo motivo è infondato.

Vi è un accertamento in fatto in ordine alla considerevole estensione dell’immobile, pari ad oltre il doppio del limite dei 240 mq. A fronte di questo accertamento, che ben lascia intuire la ratio decidendi , la contribuente non deduce profili fattuali o circostanze veicolate in appello che siano state obliterate o neglette. Quindi il motivo si risolve nella richiesta di una differente ricostruzione del merito della controversia, invero preclusa in questa sede, dacché riservata al giudice d’appello.
Con il secondo motivo di ricorso si censura la ‘ Violazione e falsa applicazione dell’art. 12, comma 7, St. Contribuente in relazione all’art. 360 co. I, n. 3 c.p.c. ‘ e si censura la sentenza impugnata nella parte in cui non ha dichiarato la nullità dell’avviso di liquidazione per omessa attivazione del contraddittorio preventivo.

Il secondo motivo non coglie nel segno e va disatteso.

La parte ricorrente ha adombrato la violazione del contraddittorio, trincerandosi nella contestazione di una mera irregolarità formale, senza addurre la specifica incidenza della deviazione dal paradigma normativo sul proprio diritto di difesa.

Orbene, come chiarito da questa Corte (v. in particolare Cass., Sez. Un., n. 24823 del 2015; Cass. n. 11560 del 2018), con indirizzo al quale è d’uopo prestare adesione, affinché la violazione dell’obbligo del contraddittorio endoprocedimentale da parte dell’Amministrazione comporti l’invalidità dell’atto non è sufficiente che, in giudizio, chi se ne dolga si limiti alla relativa formalistica eccezione, ma è, altresì, necessario che esso assolva l’onere di prospettare in concreto le ragioni che avrebbe potuto far valere, qualora il contraddittorio fosse stato tempestivamente attivato (cfr. Cass. n. 11453 del 2014, Cass. n. 25054 del 2013, Cass., Sez. Un., n. 20935 del 2009), e che l’opposizione di dette ragioni (valutate
con riferimento al momento del mancato contraddittorio), si riveli non puramente pretestuosa e tale da configurare, in relazione al canone generale di correttezza e buona fede ed al principio di lealtà processuale, sviamento dello strumento difensivo rispetto alla finalità di corretta tutela dell’interesse sostanziale, per le quali l’ordinamento lo ha predisposto (Cass., Sez. Un., n. 9935 del 2015, Cass. n. 23726 del 2007; Cass. n. 1271 del 2014, Cass. n. 22502 del 2013).

Con il terzo motivo di ricorso si deduce la ‘ Violazione e falsa applicazione del combinato disposto dell’art. 33 del D.Lgs. 175/2014 e dell’art. 3, co. II, del D.Lgs. 472/1997 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) c.p.c. nullità della sentenza per violazione di legge ‘ e si eccepisce la mancata applicazione della normativa più favorevole.

Il terzo motivo è infondato.

La parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 3 D.Lgs. n. 472 del 1997, censurando la statuizione impugnata per avere escluso la retroattività (alle compravendite stipulate anteriormente al 1° gennaio 2014) della nuova disciplina in materia di individuazione degli immobili di lusso, di cui al combinato disposto dei decreti legislativi n. 23 del 2011 e n. 175 del 2014, anche con riferimento alle sanzioni.

La parte ricorrente stigmatizza la violazione e falsa applicazione dell’art. 3 D.Lgs. n. 472 del 1997, contestando, in buona sostanza, l’irrogazione di una sanzione avuto riguardo ad una dichiarazione mendace in punto di estensione dell’immobile che, alla luce della sopravvenuta disciplina normativa, non avrebbe rilevanza, stante l’obiettivizzazione del parametro di riferimento, ormai collegato alla classificazione catastale dell’immobile.

L’assunto di parte ricorrente, in realtà, non coglie nel segno.

La modifica, in vigore dal 2014, dei parametri cui si agganciano i presupposti per la fruizione dell’agevolazione fiscale per gli

immobili ‘non di lusso’ con attribuzione di rilevanza alla sola categoria catastale, non più all’elemento dell’estensione dei metri quadri complessivi utilizzabili, previsto dal D.M. 2 agosto 1969 -non ha inciso retroattivamente sulla sanzionabilità della condotta.

Pur nel cambiamento dell’oggetto della dichiarazione finalizzata a fruire del beneficio fiscale, la violazione continua a essere rappresentata in nuce dal mendacio, che è l’elemento saliente e inalterato. Deve, pertanto, escludersi si sia registrata un’ abolitio criminis .

La falsa dichiarazione del contribuente seguita ad essere sanzionabile, in quanto è il mendacio a connotare strutturalmente l’illecito e a integrarne il tratto caratterizzante.

Significativamente le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 13145 del 27 aprile 2022, hanno affermato in tema di ‘agevolazione prima casa’ che ‘ la modifica dei parametri ai quali ancorare i presupposti per il riconoscimento del beneficio, disposta, quanto all’IVA, dall’art. 33 del d.lgs. n. 175 del 2014, non ha inciso retroattivamente e l’infrazione, costituita dalla dichiarazione mendace, della quale è soltanto cambiato l’oggetto, è rimasta immutata; ne consegue che non si è verificata alcuna abolitio criminis” .
Le argomentazioni dimesse dal Supremo Consesso in riferimento al beneficio ‘prima casa’ sono mutuabili, per identità di ratio , in relazione al diverso beneficio fiscale dell’imposta di registro sugli immobili ‘non di lusso’.

In tema di IVA, con l’art. 10, comma 5, del Dlgs n. 23 del 2011 (in vigore dal 1° gennaio 2014) si è effettuato un intervento normativo di semplificazione, che ha allacciato l’applicazione dell’aliquota agevolata al dato negativo della mera non riconducibilità dell’immobile di riferimento entro le categorie catastali A/1 (immobile signorile), A/8 (villa) e A/9 (castello), a prescindere (da allora in poi) dalle concrete caratteristiche del bene.

In un secondo tempo, peraltro, con l’art. 33 D.Lgs. n. 175 del 2014, il legislatore -che dapprincipio aveva trascurato di occuparsi anche dell’imposta di registro, per la quale l’aliquota agevolata del 4% (Tabella A, Parte II, allegata al d.P.R. n. 633/72), continuava a poggiare sull’invariato riferimento alle caratteristiche di ‘lussuosità’ tratteggiate dal D.M. del 1969 -ha proceduto al riallineamento fra la disciplina dell’IVA e quella dell’imposta di registro, ancorando anche le agevolazioni fiscali correlate a quest’ultima al solo dato catastale, al netto di riferimenti al metraggio complessivo e alla superficie utile degli immobili.
Con riferimento ad ambedue le imposte, a venire in rilievo è, pertanto, l’essenza della trama argomentativa che connota la su richiamata sentenza delle Sezioni Unite, a tenore della quale le disposizioni che identificano le case ‘di lusso’ in base alla sola categoria catastale non hanno comportato un fenomeno di ‘ abolitio criminis ‘, di talché le sanzioni irrogate in relazione agli atti anteriori al 2014 rimangono efficaci. D’altronde, la circostanza che il mendacio del contribuente sia caduto su un elemento -quello dell’estensione della superficie utile dell’immobile ormai estraneo alla fattispecie agevolativa non sovverte un aspetto assorbente, quello per cui il comportamento sanzionato dal legislatore rimane la dichiarazione falsa circa i presupposti per l’agevolazione, cioè, nel caso di specie, circa le caratteristiche dell’immobile.
Ciò che è mutato dal 2014 non è, in altri termini, l’oggetto della dichiarazione, che investe a oggi come allora le caratteristiche non di lusso dell’immobile; ad essere cambiati sono, piuttosto, esclusivamente i presupposti dell’agevolazione, ossia i parametri che consentono di stabilire quando un immobile è o non è di lusso. La struttura dell’illecito resta, in definitiva, pur sempre incardinata sulla dichiarazione mendace. È quest’ultima ad assurgere a presupposto per la revoca dell’agevolazione, quindi anche per l’irrogazione della sanzione amministrativa. La ‘fisionomia’
dell’infrazione, costituita dalla dichiarazione mendace, della quale è soltanto cambiato l’oggetto, è rimasta, in ultima analisi, immutata. Il ricorso va, in ultima analisi, rigettato. Le spese sono regolate dalla soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 8.200,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 19/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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