Agevolazione prima casa: le regole sulla residenza

La Corte di Cassazione ha esaminato il ricorso di due contribuenti contro la revoca dell’agevolazione prima casa. L’Agenzia delle Entrate aveva recuperato le imposte ordinarie poiché i soggetti non avevano trasferito la residenza nei termini di legge. I ricorrenti hanno invocato la forza maggiore a causa di ritardi nei lavori di ristrutturazione e l’esistenza di un giudicato favorevole per un condebitore solidale. Inoltre, è stata segnalata l’adesione alla definizione agevolata dei carichi pendenti. La Corte ha sospeso la decisione per verificare se la sanatoria fiscale copra effettivamente l’atto impugnato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione prima casa: quando il ritardo nei lavori non salva dal fisco

L’agevolazione prima casa rappresenta uno dei benefici fiscali più ambiti, ma anche uno dei più monitorati dall’Agenzia delle Entrate. La normativa impone requisiti stringenti, tra cui il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto. In caso di mancato rispetto di questo termine, il contribuente rischia la decadenza dai benefici e il recupero delle imposte in misura ordinaria, oltre a sanzioni e interessi.

Il caso della ristrutturazione infinita

La vicenda trae origine da un atto di compravendita immobiliare in cui i contribuenti avevano usufruito delle aliquote agevolate. Tuttavia, il trasferimento della residenza non era avvenuto nei tempi previsti. La Commissione Tributaria Regionale aveva negato la sussistenza della forza maggiore, sostenendo che il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione fosse un evento prevedibile con l’uso della normale diligenza. Secondo i giudici di merito, residuava un tempo sufficiente per completare le pratiche burocratiche e il trasloco.

La difesa dei contribuenti e il giudicato solidale

I ricorrenti hanno impugnato la decisione davanti alla Suprema Corte sollevando due questioni principali. In primo luogo, hanno evidenziato che per uno dei condebitori solidali si era già formato un giudicato favorevole che annullava l’avviso di liquidazione. In secondo luogo, hanno ribadito che le gravi irregolarità nell’esecuzione dei lavori da parte della ditta appaltatrice costituivano un’esimente legittima. Durante il giudizio di legittimità, è emersa inoltre la presentazione di una domanda di definizione agevolata per chiudere la pendenza fiscale.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha ritenuto necessario approfondire il legame tra la definizione agevolata invocata e l’atto impositivo oggetto di causa. Nonostante la documentazione prodotta, non è stato possibile stabilire con certezza se il pagamento effettuato dal contribuente riguardasse specificamente l’avviso di liquidazione in contestazione. La giurisprudenza richiede infatti una corrispondenza univoca tra il carico iscritto a ruolo e l’oggetto del contenzioso per dichiarare l’estinzione del giudizio per cessata materia del contendere. La Corte ha dunque sottolineato l’importanza di acquisire dati precisi dall’amministrazione finanziaria prima di procedere con la sentenza definitiva.

Le conclusioni

Il collegio ha disposto un’ordinanza interlocutoria, assegnando all’Agenzia delle Entrate un termine di 90 giorni per fornire informazioni dettagliate sul perfezionamento della definizione agevolata. Questa decisione conferma che, in presenza di sanatorie fiscali, il giudice deve verificare rigorosamente l’avvenuto pagamento e la pertinenza del debito. Per i contribuenti, resta fondamentale monitorare i termini per il trasferimento della residenza, poiché la forza maggiore legata a ritardi di cantiere viene interpretata in modo molto restrittivo, escludendo tutto ciò che rientra nel rischio ordinario di una ristrutturazione.

Cosa succede se non sposto la residenza entro 18 mesi per l’agevolazione prima casa?
Il contribuente decade dai benefici fiscali e deve pagare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, oltre a sanzioni e interessi, a meno che non provi la sussistenza di una causa di forza maggiore.

Il ritardo nei lavori di ristrutturazione è considerato forza maggiore?
Generalmente no, se il ritardo era prevedibile o evitabile con la normale diligenza. La giurisprudenza richiede che l’impedimento sia oggettivo, sopravvenuto e non imputabile al contribuente.

Cos’è la definizione agevolata in ambito tributario?
Si tratta di una misura che permette di estinguere i debiti iscritti a ruolo pagando solo l’imposta dovuta, senza dover corrispondere sanzioni e interessi di mora.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 34827 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 34827 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAOLITTO LIBERATO

Data pubblicazione: 13/12/2023

RAGIONE_SOCIALE Invim Agevolazioni

ORDINANZA Interlocutoria

sul ricorso iscritto al n. 13151/2016 R.G. proposto da AVV_NOTAIO, e NOME, con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato AVV_NOTAIO;

-ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo Direttore p.t., rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, presso i cui uffici, in Roma, INDIRIZZO, ope legis domicilia;

-resistente – avverso la sentenza n. 1626/35/15, depositata il 17 aprile 2015, della Commissione tributaria regionale della Sicilia;

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 6 luglio 2023, dal AVV_NOTAIO.

Rilevato che:

-con sentenza n. 1626/35/15, depositata il 17 aprile 2015, la Commissione tributaria regionale della Sicilia ha accolto l’appello della RAGIONE_SOCIALE, così pronunciando in integrale riforma della decisione di prime cure che aveva accolto l’impugnazione di un avviso di liquidazione (n. NUMERO_DOCUMENTO) recante recupero a tassazione ordinaria RAGIONE_SOCIALE imposte di RAGIONE_SOCIALE ed ipocatastali dovute dai contribuenti in relazione ad un atto di compravendita immobiliare registrato in data 27 novembre 2002, e dietro re voca dell’agevolazione fruita in detto atto in relazione all’acquisto della prima casa di abitazione;
1.1 -per quel che qui rileva, il giudice del gravame – andando in contrario avviso al decisum di primo grado – ha ritenuto che non ricorrevano i presupposti della esimente della forza maggiore in quanto, nella fattispecie, veniva in considerazione il mancato completamento di lavori di ristrutturazione e, dunque, un accadimento che «con l’uso della normale diligenza poteva tempestivamente essere previsto ed evitato», considerato (anche) che residuava un tempo («ancora mesi cinque per il trasferimento della residenza») «sufficiente … entro il quale il trasferimento di residenza avrebbe potuto ancora realizzarsi»;
– NOME NOME e COGNOME NOME ricorrono per la cassazione della sentenza sulla base di due motivi;

-l’RAGIONE_SOCIALE si è tardivamente costituita al fine di partecipare alla discussione del ricorso.

Considerato che:

-col primo motivo, i ricorrenti deducono la formazione del giudicato, nei confronti del condebitore solidale NOME, in relazione alla pronuncia (sentenza n. 248//01/13, depositata il 7 novembre 2013) resa dalla stessa Commissione tributaria regionale

della Sicilia che, nel respingere il gravame dell’RAGIONE_SOCIALE, ha per l’appunto confermato la sentenza di prime cure ( n. 92/1/10, del 1 febbraio 2010) recante annullamento dell’avviso di liquidazione ( n. 0021V004767000) emesso nei confronti del condebitore solidale;

si assume, al riguardo, che detto giudicato rileva (anche) ai fini dell’applicazione dell’art. 1306 cod. civ. nei confronti del condebitore COGNOME NOME, dovendosi (così) ritenere insussistente l’esercitata pretesa impositiva;

il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., espone la denuncia di violazione e falsa applicazione del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata, Parte prima, assumendo i ricorrenti che – in relazione alle «gravi irregolarità» nell’esecuzione dei lavori affidati in appalto da essi esponenti, irregolarità dalle quali era conseguita «la necessità di effettuare ulteriori lavori non preventivati» e, con quella, «un notevole slittamento del termine originariamente concordato per la consegna dell’immobile» – nella fattispecie il giudice del gravame avrebbe dovuto ritenere sussistente l’esimente della forza maggiore, così come del resto rilevato nel giudicato che si era separatamente formato e dalla stessa giurisprudenza di legittimità;
-in via pregiudiziale, va rilevato che il ricorrente NOME NOME ha depositato documentazione relativa alla domanda di definizione agevolata presentata ai sensi del d.l. 22 ottobre 2016 n. 193, art. 6, conv. in l. 1° dicembre 2016 n. 225, alla comunicazione rimessa dall’agente della riscossione in ordine alle somme da versare -ed ai versamenti eseguiti, assumendo che la cartella di pagamento n. NUMERO_CARTA, medio tempore emessa, sarebbe riferibile all’avviso di liquidazione (n. P_IVA) in contestazione tra le parti;
– dalla prodotta documentazione, non è dato desumere, però, se, ed in quali termini, la definizione agevolata di carichi iscritti a ruolo sia riferibile (proprio) a detto avviso di liquidazione;

-v’è, pertanto, necessità di acquisire informazioni dall’RAGIONE_SOCIALE in ordine al perfezionamento della definizione agevolata dei tributi in contestazione, ai sensi del d.l. n. 193 del 2016, art. 6, cit.

P.Q.M.

La Corte, dispone acquisirsi informazioni dall’RAGIONE_SOCIALE in ordine alla definizione agevolata dell’avviso di liquidazione in contestazione, assegnando il termine di giorni 90 dalla comunicazione della presente ordinanza, e rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 6 luglio 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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