Agevolazione prima casa: la comunione ordinaria blocca?

Una contribuente si è vista revocare l’agevolazione prima casa perché già comproprietaria di un immobile nello stesso comune con il coniuge, in regime di separazione dei beni. L’Agenzia delle Entrate ha negato il beneficio, e i giudici di merito hanno confermato. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha ritenuto la questione sull’interpretazione del termine “comunione” di tale rilevanza da rinviare la causa a una pubblica udienza per la decisione finale, senza ancora pronunciarsi sul merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione prima casa e comproprietà: la Cassazione fa il punto

L’accesso all’agevolazione prima casa rappresenta un momento cruciale per chi acquista un’abitazione. Tuttavia, le normative presentano delle complessità che possono portare a contenziosi con il Fisco. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha messo in luce un nodo interpretativo fondamentale: la comproprietà di un altro immobile, anche in regime di separazione dei beni, può bloccare il beneficio? La Corte ha ritenuto la questione così importante da meritare una trattazione in pubblica udienza.

I Fatti del Caso

Una contribuente acquistava un immobile nel 2015, richiedendo le agevolazioni fiscali per la “prima casa”. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava avvisi di rettifica, revocando i benefici e richiedendo il pagamento delle maggiori imposte (IVA e imposta sostitutiva sul mutuo).

La motivazione dell’Amministrazione Finanziaria risiedeva nel fatto che la contribuente risultava già titolare, in comunione ordinaria con il coniuge, di un altro immobile situato nello stesso comune. Secondo l’ufficio, questa circostanza ostacolava l’accesso all’agevolazione, ai sensi della normativa di riferimento (Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, del d.P.R. 131/1986).

La contribuente ha impugnato gli atti, sostenendo una tesi precisa: la comproprietà con il coniuge non era in regime di comunione legale, bensì ordinaria, poiché i due avevano optato per la separazione dei beni. A suo avviso, solo la comunione legale avrebbe dovuto essere considerata ostativa. Inoltre, sottolineava di non aver mai usufruito in precedenza del beneficio per l’immobile in comproprietà. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno però respinto le sue ragioni, confermando la legittimità del recupero fiscale.

La questione legale: quale “comunione” impedisce l’agevolazione prima casa?

Il cuore della controversia, giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, è l’interpretazione del termine “comunione” contenuto nella normativa sull’agevolazione prima casa. La legge prevede, tra i requisiti, che l’acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà su un’altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

La difesa della contribuente si è basata sulla distinzione tra:
* Comunione ordinaria: Ciascun comproprietario ha una quota del bene di cui può disporre.
* Comunione legale: Regime patrimoniale specifico dei coniugi che riguarda gli acquisti fatti durante il matrimonio.

Secondo la ricorrente, la norma, quando parla di “comunione con il coniuge”, dovrebbe riferirsi unicamente alla comunione legale. I giudici di merito, invece, hanno adottato un’interpretazione estensiva, ritenendo che qualsiasi forma di comproprietà con il coniuge impedisca l’accesso al beneficio.

I motivi del ricorso in Cassazione

La contribuente ha sollevato quattro motivi di ricorso, tra cui la violazione di legge per l’errata interpretazione della norma fiscale e un vizio di ultra-petizione, accusando i giudici d’appello di aver basato la loro decisione su un presupposto (l’aver già usufruito del bonus) mai contestato. Infine, ha lamentato la mancata pronuncia sulla richiesta di non applicare le sanzioni, data l’oggettiva incertezza interpretativa della normativa.

Le motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, con questa ordinanza interlocutoria, non ha deciso il caso nel merito. Tuttavia, ha compiuto un passo fondamentale. Ha riconosciuto il “rilievo nomofilattico” della questione, ovvero la sua importanza per garantire un’interpretazione uniforme e corretta della legge su tutto il territorio nazionale.

L’interpretazione del termine “comunione” nella specifica norma sull’agevolazione prima casa è tutt’altro che scontata e le sue implicazioni sono significative per un gran numero di contribuenti. Proprio per questa ragione, il Collegio ha ritenuto che la causa non potesse essere decisa con la procedura semplificata della camera di consiglio, ma richiedesse una discussione più approfondita in una pubblica udienza. La Corte ha quindi disposto il rinvio della causa a un nuovo ruolo per la trattazione pubblica.

Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria non fornisce una risposta definitiva, ma segnala l’esistenza di un serio dubbio interpretativo nella normativa sull’agevolazione prima casa. La decisione finale, che verrà presa dopo la pubblica udienza, avrà un impatto notevole. Chiarirà una volta per tutte se la titolarità di una quota di un immobile in comunione ordinaria con il coniuge (in regime di separazione dei beni) sia sufficiente a precludere il beneficio sull’acquisto di una nuova abitazione. Per ora, i contribuenti in situazioni simili dovranno attendere la pronuncia finale della Suprema Corte, che farà da guida per i futuri contenziosi.

Possedere un altro immobile in comproprietà nello stesso Comune impedisce di accedere all’agevolazione prima casa?
Secondo la tesi dell’Agenzia delle Entrate e delle corti di merito, sì. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha ritenuto la questione complessa e meritevole di approfondimento in pubblica udienza, in particolare per definire quale tipo di “comunione” sia rilevante ai fini dell’esclusione.

C’è differenza tra “comunione legale” e “comunione ordinaria” ai fini del bonus prima casa?
Questo è il punto centrale della controversia. La contribuente sostiene che solo la titolarità in “comunione legale” dovrebbe impedire il beneficio. L’amministrazione finanziaria e i primi due gradi di giudizio hanno invece applicato un’interpretazione più ampia, includendo anche la “comunione ordinaria”. La Cassazione dovrà risolvere questo dubbio interpretativo.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questa ordinanza?
La Corte non ha deciso il merito della causa. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui, riconoscendo l’importanza della questione per l’uniforme interpretazione della legge (funzione nomofilattica), ha rinviato il caso a una pubblica udienza per la decisione finale.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1270 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1270 Anno 2024

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/01/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 5977/2021 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l ‘ AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. FIRENZE n. 556/2020 depositata il 03/08/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/06/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

RILEVATO CHE

l’Agenzia delle Entrate notificava a NOME COGNOME avvisi di rettifica e liquidazione della maggiore imposta IVA e dell’imposta sostitutiva versata a seguito di mutuo ipotecario disconoscendo, in relazione al contratto di compravendita di un immobile ed a quello del relativo mutuo, stipulati nell’anno 2015, l’agevolazione c.d. “prima casa”. Il recupero erariale risultava fondato sulla circostanza secondo cui la contribuente era titolare di altro immobile in comunione con il coniuge nel medesimo comune in cui era situato l’immobile acquistato e, quindi, a parere dell’ufficio l a contribuente non poteva usufruire dell’agevolazione fiscale “prima casa” a norma della Nota II bis lett. b) dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986;
1.1. la contribuente impugnava innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Pisa gli avvisi di rettifica e liquidazione in questione eccependo che la comunione ordinaria con il coniuge su un immobile situato nello stesso comune del nuovo immobile acquistato non rilevava ai fini della revoca del beneficio fiscale, essendo rilevante solo la comunione legale che, nella fattispecie in esame, non era sussistente in quanto con il coniuge aveva optato per il regime patrimoniale della separazione dei beni. Pertanto, la comunione ordinaria con il coniuge su bene immobile insistente sullo stesso comune di quello acquistato con le agevolazioni prima casa non impediva di usufruire per tale secondo immobile dell’agevolazione “prima casa”, non avendo usufruito per il bene in comunione della medesima agevolazione;
1.2. la Commissione Tributaria Provinciale rigettava il ricorso e tale sentenza veniva confermata con la sentenza n. 556/1/2020 depositata in data 3 agosto 2020 e non notificata dalla Commissione Tributaria Regionale della Toscana la quale riteneva fondata la tesi

dell’ ufficio , fatta propria dal primo giudice, secondo cui la Nota IIbis lett. b) dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al DPR n. 131/1986 non consentiva in alcun modo di limitare la sua operatività al solo caso di comunione “legale” tra coniugi in quanto tale specificazione non era ivi prevista mentre al contrario, la specificazione di “comunione legale” era prevista nella successiva lett. c) della medesima norma che si riferiva espressamente ai beni in comunione legale situati sull’intero territorio nazionale (ed acquistati usufruendo dell’agevolazione “prima casa”) e non nel solo comune dove era situato il nuovo immobile acquistato con l’agevolazione “prima casa”, come, invece, era previsto nella lettera b) della norma suddetta;
contro detta sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi;

l’ufficio resiste con controricorso .

CONSIDERATO CHE

con il primo motivo di ricorso si deduce, ex art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. in combinato disposto con l’art. 1, comma 2, d.lgs. 546/1992;

1.1. ad avviso di parte ricorrente i giudici di appello erano incorsi in un vizio di ultra-petizione in quanto la Commissione Tributaria Regionale avrebbe assunto a base della decisione una circostanza non sussistente e che non aveva mai costituito punto controversosecondo cui la contribuente aveva già usufruito per l’immobile in comproprietà del coniuge dell’agevolazione “prima casa”;

con il secondo motivo ed il terzo motivo, fra loro connessi, si deduce, e x art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dall’art. 1, Nota IIbis , comma 1 lett. b), Parte I, Tabella allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 come richiamata dal n. 21 della Tabella, Parte Seconda allegata al d.P.R. n. 633/1972;

2.1. parte ricorrente assume che la sentenza impugnata erroneamente aveva fatto riferimento alla lett. c) dall’art. 1, comma 1 Nota IIbis , Parte I, della richiamata Tabella laddove l’ ufficio aveva contestato alla contribuente la violazione della lettera b) del comma 1 della Nota IIbis , dell’art. 1, Parte I, Tabella allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 come richiamata dal n. 21 della Tabella, Parte Seconda allegata al d.P.R. n. 633/1972 e che i giudici di merito, nell’ applicare detta normativa, avevano adottato una interpretazione erronea del termine ‘comunione’ inteso in una accezione estensiva;
3. con il quarto motivo si deduce, ex art. 360, comma 1 n. 4 cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. in combinato disposto con l’art. 1, comma 2, d.lgs. 546/1992 per l’ omessa pronuncia sulla richiesta di inapplicabilità delle sanzioni per incertezza del quadro normativo e giurisprudenziale;

3. ritiene il Collegio, che, avuto riguardo al rilievo nomofilattico della questione in esame relativa alla interpretazione del termine “comunione” di cui all’ art. 1, Nota II-bis, Parte I, Tabella allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, la causa debba essere trattata in pubblica udienza.

P.Q.M.

la Corte rinvia la causa a nuovo ruolo per trattazione in pubblica udienza.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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