Agevolazione prima casa: il termine per la fusione

La Corte di Cassazione ha stabilito che per beneficiare dell’agevolazione prima casa tramite la fusione di due unità immobiliari, i lavori devono essere completati entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto. La Corte ha respinto il ricorso di una contribuente che aveva ultimato i lavori oltre tale scadenza, confermando che il termine per la verifica dei requisiti da parte dell’Agenzia delle Entrate funge anche da limite massimo per il contribuente per adempiere alle condizioni richieste per il beneficio fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 30 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Prima Casa e Fusione di Immobili: Qual è il Termine Ultimo?

L’acquisto di un’abitazione principale è un passo importante, e l’agevolazione prima casa rappresenta un aiuto fondamentale per molti cittadini, garantendo un notevole risparmio fiscale. Ma cosa accade quando l’abitazione principale non è un’unica unità, ma il risultato della fusione di due immobili distinti? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale: il termine temporale entro cui tale fusione deve essere completata per non perdere il beneficio.

I Fatti del Caso: L’Acquisto e la Richiesta del Fisco

Una contribuente acquistava due unità immobiliari con l’intenzione di fonderle per creare la sua abitazione principale, usufruendo dell’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% sul mutuo. Anni dopo, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di pagamento, contestando il beneficio fiscale. Secondo l’amministrazione finanziaria, la contribuente aveva diritto all’aliquota ordinaria del 2%, oltre a sanzioni, perché la fusione effettiva degli immobili non era avvenuta entro il termine di tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto.

Inizialmente, la Commissione Tributaria dava ragione alla contribuente, ma la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado ribaltava la decisione, accogliendo l’appello dell’Agenzia. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte e il Termine Triennale per l’Agevolazione Prima Casa

La ricorrente sosteneva che la legge non prevede un termine esplicito per completare la fusione catastale e che l’importante fosse l’effettiva unificazione delle unità, indipendentemente dalla tempistica. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha rigettato questa interpretazione, confermando la decisione di secondo grado.

Il punto centrale della decisione si basa su un’interpretazione logico-sistematica della normativa. I giudici hanno stabilito che, sebbene la legge non fissi un termine specifico per la fusione, tale termine non può essere più ampio di quello previsto per i controlli fiscali. L’articolo 76 del D.P.R. n. 131/1986 concede all’Ufficio un periodo di tre anni per verificare la sussistenza dei requisiti per godere dei benefici fiscali. Se le condizioni, come la fusione, non si realizzano entro questo lasso di tempo, i controlli dell’amministrazione perderebbero di significato.

La Corte ha applicato per analogia un principio già affermato per gli immobili in corso di costruzione: anche in quel caso, l’abitazione deve essere completata e resa idonea all’uso entro il triennio per conservare l’agevolazione. Pertanto, la fusione delle due unità immobiliari doveva essere completata entro tre anni dalla registrazione dell’atto, cosa che nel caso di specie non era avvenuta.

Altri Motivi di Ricorso Respinti

La contribuente aveva sollevato altre questioni, tutte respinte dalla Corte. Tra queste, la presunta ‘motivazione apparente’ della sentenza di secondo grado e l’omesso esame di fatti decisivi, come la data di presentazione della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). La Corte ha ritenuto che la motivazione fosse chiara e che la data della CILA non fosse di per sé prova dell’effettiva fusione, essendo necessari lavori specifici la cui data di ultimazione non era stata sufficientemente provata entro il termine richiesto.

Anche la contestazione sulla condanna alle spese legali è stata respinta, chiarendo che l’amministrazione finanziaria ha diritto al rimborso delle spese anche quando è assistita in giudizio da propri funzionari.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio che i benefici fiscali sono subordinati al verificarsi di determinate condizioni. Se il legislatore non stabilisce un termine esplicito entro cui una condizione (come la fusione di immobili) deve avverarsi, questo termine non può superare quello concesso all’amministrazione per effettuare i propri controlli. In caso contrario, il sistema di verifica fiscale verrebbe vanificato. La Corte ha quindi identificato nel termine di decadenza di tre anni, previsto per l’accertamento dell’Ufficio, il limite massimo anche per il contribuente per completare tutti gli adempimenti necessari a consolidare il diritto all’agevolazione prima casa.

Conclusioni: Cosa Imparare da Questa Sentenza

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: chi acquista due o più unità immobiliari con l’intenzione di fonderle per creare la propria abitazione principale e beneficiare delle agevolazioni fiscali deve agire con tempestività. È fondamentale che tutti i lavori necessari alla fusione funzionale e catastale siano completati entro e non oltre tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. Superare questa scadenza comporta la perdita del beneficio fiscale, con la conseguente richiesta di pagamento della maggiore imposta, sanzioni e interessi. È quindi cruciale pianificare attentamente i lavori e conservare tutta la documentazione che attesti la data di effettiva ultimazione degli stessi.

Entro quanto tempo bisogna fondere due appartamenti per usufruire dell’agevolazione prima casa?
Secondo la Corte di Cassazione, la fusione delle unità immobiliari deve essere completata entro il termine di tre anni dalla data di registrazione dell’atto di acquisto, che coincide con il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio.

Cosa succede se i lavori di fusione terminano dopo il termine di tre anni?
Se i lavori non vengono completati entro il triennio, si perde il diritto all’agevolazione fiscale ‘prima casa’. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento della differenza d’imposta, applicando l’aliquota ordinaria, oltre a sanzioni e interessi.

La data di presentazione della CILA è sufficiente a dimostrare l’avvenuta fusione?
No, la sola presentazione della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) non è sufficiente. La fusione si considera avvenuta solo con l’effettiva ultimazione dei lavori necessari a creare un’unica unità abitativa funzionale, e la prova di tale completamento deve essere fornita dal contribuente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25803 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25803 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7438/2024 R.G. proposto da : NOME COGNOME NOMECOGNOME con l’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO . (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-resistente- avverso la SENTENZA della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA di II GRADO LAZIO n. 5207/2023 depositata il 19/09/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate ha notificato alla contribuente, odierna ricorrente, un avviso di pagamento (n. NUMERO_DOCUMENTO, con il quale ha richiesto l’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine nella misura di euro 12.672,00 (2% sul mutuo erogato) invece dello 0,25% applicato quale beneficio fiscale prima casa -oltre alla sanzione amministrativa pecuniaria pari ad € 3.326,40 -e richiedendo quindi la somma complessiva di € 15.496,77.

La CTR di Roma, con sentenza n. 4438/2019, ha accolto il ricorso proposto dalla contribuente ed ha annullato l’atto.

L’Agenzia delle Entrate ha interposto appello, che la CTG -2, con la sentenza in epigrafe indicata, ha accolto, ritenendo che l’agevolazione ‘prima casa’ possa essere riconosciuta anche in caso di fusione di due unità immobiliari in un’unica abitazione, a condizione che si tratti di immobili non di lusso e destinati a prima casa, ma che la fusione deve in ogni caso avvenire entro tre anni dalla registrazione dell’atto, mentre nel caso di specie i lavori erano stati ultimati oltre tale termine.

Avverso la suddetta sentenza di gravame la contribuente ha proposto ricorso per cassazione affidato a n. 5 motivi . L’ Agenzia delle Entrate ha depositato nota per la sola eventualità di discussione in udienza.

Successivamente parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 360, c. 1, n. 4, c.p.c., dell’art.132 c.p.c. e del d.lgs. n. 546 del 1992, art. 36, con conseguente nullità della gravata sentenza sul rilievo che, in relazione ai proposti motivi di gravame, l’esposizione delle ragioni di accoglimento dell’appello si è risolta in una motivazione apparente.

1.1. La censura va disattesa.

1.2. Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^- 5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354).
P eraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘motivazione apparente’, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio 2022, n. 6184; Cass., Sez. 5^, 18 aprile 2023, n. 10354) (Cass. 20/07/2023 n. 2023).
1.3. Nel caso di specie la CTG-2 ha argomentato la propria posizione, ritenendo che non fosse provata la data di effettiva fusione degli immobili conseguente ai lavori, e tale ragionamento è chiaramente espresso e ben comprensibile.

1.4. Trattasi poi di una valutazione di fatto, che va compiuta dal giudice di merito, il quale ha ritenuto non raggiunta una prova sufficiente in tal senso.

1.5. La doglianza va quindi rigettata.

Con il secondo motivo di ricorso, parte ricorrente contesta la violazione o falsa applicazione dell’art. 360, c. 1, n. 5, c.p.c., per omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio: il giudice avrebbe errato nel considerare la data del 6 settembre 2018 – relativa alla denuncia catastale di variazione come momento dell’effettiva fusione delle unità immobiliari. In realtà, tale data si riferisce solo all’adempimento catastale conclusivo e non al momento costitutivo dell’unificazione. La vera fusione, inf atti, risalirebbe alla presentazione della CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) il 23 giugno 2015 e all’effettivo inizio dei lavori edilizi, documentati da fatture dello stesso anno. L’omesso esame di questi elementi da parte del giudice ha determinato un errore decisivo nella sentenza impugnata, in contrasto con quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, che richiede di valutare la reale unione funzionale e impiantistica degli immobili sulla base della documentazione tecnica ed esecutiva prodotta.
2.1. Il motivo non merita accoglimento.

Trattasi invero, di richiesta di riesame di elemento di fatto, ed in particolare della data della fusione dei due immobili, su cui si è espresso il giudice del gravame con giudizio che non è sindacabile in questa sede.

2.2. Sotto altro profilo, la doglianza non supera la ratio decidendi , la quale è invece incentrata sulla mancanza di prova dell’effettiva data di fusione dei due immobili, che non può ovviamente coincidere con la data della CILA essendo necessari gli specifici lavori. E’ stato ritenuto rilevante, in sede di merito, che la ultimazione dei lavori fosse stata riferita dalla stessa parte al 29 agosto 2018, come da comunicazione resa all’Agenzia nei primi giorni di settembre.

2.3. Il motivo va quindi rigettato.

Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 in relazione al D.P.R. n. 131 del 1986 ed in particolare con riferimento all’art. 76 del TUR.

3.1. L a ricorrente sostiene che per ottenere l’agevolazione fiscale in caso di accorpamento di più unità immobiliari sono necessari solo due requisiti fondamentali, cioè che le unità devono essere destinate a formare un’unica unità abitativa e che l’alloggio ris ultante deve essere classificato come “non di lusso” (cioè non appartenere alle categorie A1, A8, A9), mentre il termine triennale previsto dall’art. 76 del D.P.R. n. 131/1986 riguarda invece il periodo entro cui l’ ufficio erariale può effettuare controlli e non il tempo entro cui il contribuente deve completare l’adempimento catastale. Assumendo rilevanza solo il fatto che l’unificazione delle unità immobiliari sia stata effettivamente realizzata entro questo termine, la CTG-2 sarebbe incorsa in violazione di legge.
3.2. L’assunto è errato.

3.3. Con riferimento al diverso -ma per certi versi simile -problema inerente gli immobili in costruzione, questa Corte ha già chiarito che le agevolazioni per l’acquisto della cd. “prima casa” spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso, tali benefici, tuttavia, possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questi realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui all’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto; nell’ipotesi in cui il legislatore non fissi il termine entro il quale deve verificarsi la condizione per il riconoscimento di un beneficio, tale termine, infatti, non può essere mai più ampio di quello previsto per i relativi controlli, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso (Cass. 17/02/2022, n. 5180 (Rv. 663894 – 01)).
3.4. Anche con riferimento alla fruizione dell’agevolazione ‘prima casa’, in ipotesi di fusione di più immobili, non avendo il legislatore

fissato il termine entro il quale deve verificarsi la condizione per il riconoscimento di un beneficio, tale termine, non può essere più ampio di quello previsto per i relativi controlli di cui all’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso.

3.5. Il motivo va quindi rigettato.

Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la -violazione o falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 in relazione all’art. 3 della legge 07.08.1990, n. 241 applicabile a norma dell’art. 7 della legge 27.07.2000, n. 212 (Statuto del contribuente) nonché per omesso esame di un fatto decisivo.

4.1. La ricorrente si era doluta della nullità o annullabilità dell’atto impugnato per mancanza di motivazione adeguata, in violazione dell’art. 3 della L. 241/1990, in quanto l’avviso di liquidazione dell’imposta contestava solo genericamente il diritto al ben eficio “prima casa”, senza indicare i presupposti specifici né fornire verifiche o accertamenti documentali a supporto, e senza contestare l’unificazione delle unità immobiliari. In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale di Roma aveva acco lto questo motivo, annullando l’atto, ma nel giudizio di appello, nonostante il motivo fosse stato riproposto, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, non si è espressa su questo punto.
4.2. La censura non merita accoglimento, in quanto la censura sarebbe comunque infondata e, quindi, irrilevante.

4.3. L’avviso in oggetto, in fatti, era sufficientemente motivato: pur non menzionando il mancato accorpamento, tale circostanza è da considerarsi implicita nella contestazione di prepossidenza ostativa, ed è certamente comprensibile al contribuente nell’ambito della specifica procedura in oggetto, che attiene solo a tale profilo.

4.4. Ciò rende irrilevante l’eventuale omessa motivazione da parte del giudice del gravame, alla quale deve sopperirsi in questa sede

in applicazione dei principi che, in puro diritto, presiedono alla motivazione dell’atto impositivo.

4.5 Il motivo va dunque rigettato.

Con il quinto motivo di ricorso, si contesta, infine, la violazione o falsa applicazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3 in relazione alla condanna al pagamento delle spese e l’incostituzionalità in merito alle spese di lite.

La sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado presenta una contraddizione: nella parte motivazionale si dichiara la compensazione delle spese di giudizio, mentre nel dispositivo si condanna la COGNOME al pagamento di € 1.500 di spese.

Inoltre, parte ricorrente contesta l’art. 15 del D.lgs. 546/92, sostenendo che sia incostituzionale perché viola gli articoli 3 e 111 della Costituzione. Infine, ritiene che se l’Agenzia delle Entrate ha agito senza difensore, la parte privata non può essere condannata a pagare le spese legali dell’Ufficio.

5.1. La censura è infondata.

5.2. Effettivamente la CTG-2 afferma in motivazione che le spese vanno compensate, mentre nel dispositivo vi è condanna alle spese.

Tuttavia, la parte ricorrente aveva torto già in tale sede e, quindi, andava condannata.

5.3. Il dispositivo della sentenza gravata è dunque corretto e va letto alla luce della motivazione della sentenza, la quale dà torto alla appellante, con esito di soccombenza – secondo regola generale – che va confermato anche in questa sede di legittimità.

5.4. Inoltre , l’amministrazione ha diritto alle spese anche quando assistita dai propri funzionari : ‘il motivo è infondato, in base al principio, di recente ribadito da questa Corte in relazione all’Agenzia delle entrate, che ‹‹Nel processo tributario, all’Amministrazione finanziaria che sia stata assistita in giudizio da propri funzionari o da propri dipendenti, in caso di vittoria della lite, spetta la liquidazione

delle spese, la quale deve essere effettuata mediante applicazione della tariffa ovvero dei parametri vigenti per gli avvocati, con la riduzione del venti per cento dei compensi ad essi spettanti, atteso che l’espresso riferimento ai compensi per l’attività difensiva svolta, ora contenuto nell’art. 15, comma 2-bis, del d.lgs. n. 546 del 1992, ma comunque da sempre previsto da detto articolo, conferma il diritto dell’ente alla rifusione dei costi sostenuti e dei compensi per l’assistenza tecnica fornita dai propri dipendenti che siano legittimati a svolgere attività difensiva nel processo’ (Cass. 10/01/2024, n. 1019). Per queste ragioni il motivo va rigettato.
5.5. Quanto all’eccezione di costituzionalità, invece, la ricorrente si limita ad affermare che ‘l’art. 15 c. 2 ° sexies del Dlgs 546/92 è incostituzionale per riserva di legge a favore dell’avvocatura dei compensi professionale fissati negli importi con Decreto del Ministero di Giustizia. Non è applicabile sic et simpliciter la tariffa forense ai funzionari dello Stato per competenze ed onorari e neanche di spese generali, bensì solo di spese vive documentate con apposita nota. Nel caso che ci occupa l’appellante non era patrocinato da avvocati iscritti al relativo albo professionale, pertanto le spese di lite non sono dovute anche perché non riferite a spese vive documentate’.
5.6. Tale parte della doglianza è del tutto generica, in quanto non illustra le ragioni per cui la norma sarebbe in violazione della Costituzione, sicché deve ritenersi inammissibile e, in ogni caso, assorbita dalle affermazioni che precedono.

Alla luce di quanto sopra illustrato, il ricorso va rigettato.

Nulla deve disporsi quanto alle spese, stante la mancata costituzione, se non con mera nota formale, della controricorrente.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i requisiti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la

presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente principale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dov uto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 16/09/2025 .

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.