Agevolazione prima casa e usucapione: la sentenza

La Corte di Cassazione ha stabilito che per ottenere l’agevolazione prima casa su un immobile acquisito per usucapione, la dichiarazione di volerne usufruire deve essere presentata prima della registrazione della sentenza. Una coppia ha perso il beneficio fiscale per non aver rispettato questa tempistica. La Corte ha inoltre confermato che la valutazione dell’immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate era legittima, poiché non basata esclusivamente sui valori OMI, ma integrata da un’analisi comparativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione prima casa e Usucapione: Quando fare la dichiarazione?

L’acquisto di un immobile tramite usucapione è una situazione giuridica particolare che solleva importanti questioni fiscali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un punto fondamentale: per beneficiare dell’agevolazione prima casa, la dichiarazione di intenti non è un’opzione, ma un obbligo da adempiere entro una scadenza precisa, anche quando la proprietà si acquisisce con una sentenza del giudice. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti del Caso: Dall’Usucapione alla Pretesa Fiscale

Una coppia, coniugata dal 1985, aveva occupato un immobile come propria casa coniugale fin da quell’anno. Nel 2017, il Tribunale ha formalmente riconosciuto il loro diritto di proprietà sull’abitazione per intervenuta usucapione. Al momento della registrazione della sentenza, l’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di liquidazione dell’imposta di registro applicando l’aliquota ordinaria, negando quindi il beneficio fiscale per la prima casa.

Il motivo del diniego era semplice: i contribuenti non avevano presentato, prima della registrazione dell’atto giudiziario, la dichiarazione necessaria per avvalersi dell’agevolazione. Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale hanno confermato la posizione dell’Agenzia, spingendo la coppia a ricorrere in Cassazione.

La Questione Legale: Tempistica e Modalità di Dichiarazione

Il ricorso dei contribuenti si basava su due argomentazioni principali.

Il primo motivo di ricorso: la tempistica per l’agevolazione prima casa

I ricorrenti sostenevano che, trattandosi di un acquisto a titolo originario come l’usucapione (che non deriva da un contratto), le rigide regole sulla dichiarazione preventiva non dovessero applicarsi. A loro avviso, il riconoscimento della residenza nell’immobile fin dal 1985 avrebbe dovuto essere sufficiente per ottenere l’aliquota agevolata.

Il secondo motivo: la valutazione dell’immobile

In secondo luogo, la coppia contestava il metodo di valutazione dell’immobile utilizzato dall’Agenzia, ritenendo che fosse basato unicamente sui valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), considerati insufficienti a determinare il reale valore venale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, confermando le decisioni dei gradi precedenti e consolidando un importante principio in materia di agevolazione prima casa.

Sull’obbligo di dichiarazione: un requisito inderogabile

I giudici hanno ribadito un orientamento giurisprudenziale costante: il godimento dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa è subordinato a una manifestazione esplicita di volontà da parte del contribuente. Questa dichiarazione, in cui si attesta di possedere i requisiti di legge (non possedere altri immobili nello stesso comune, non aver già usufruito del beneficio, ecc.), costituisce un presupposto essenziale.

La Corte ha specificato che questa regola non ammette eccezioni, nemmeno nel caso di acquisto per usucapione. Sebbene l’acquisto non avvenga tramite un atto notarile, il provvedimento del giudice che accerta l’usucapione è l’atto che trasferisce la proprietà e che deve essere registrato. Pertanto, il contribuente è tenuto a rendere le necessarie dichiarazioni prima della registrazione di tale provvedimento giudiziario. Farlo in un momento successivo è tardivo e comporta la perdita del beneficio.

La collaborazione del contribuente è, quindi, un elemento necessario che integra la fattispecie agevolativa. Non è possibile rimediare a posteriori, poiché la dichiarazione è un presupposto dell’agevolazione stessa.

Sulla legittimità della valutazione immobiliare

Anche il secondo motivo è stato ritenuto infondato. La Corte ha osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, l’amministrazione finanziaria non si era limitata a un’applicazione automatica dei valori OMI. La sentenza impugnata evidenziava che la stima era stata effettuata tenendo conto delle quotazioni OMI ma integrandole con il metodo comparativo, ovvero confrontando il valore con quello di altri immobili simili venduti nella stessa zona. Questo approccio è stato considerato corretto e sufficientemente motivato, in linea con la giurisprudenza che vieta l’uso esclusivo dei valori OMI ma ne consente l’utilizzo come uno degli elementi di valutazione.

Le Conclusioni: Un Principio Chiaro per i Contribuenti

Questa ordinanza rafforza un principio chiave: l’accesso ai benefici fiscali richiede un ruolo attivo e tempestivo da parte del contribuente. L’agevolazione prima casa non è automatica. Anche in contesti non convenzionali come l’usucapione, la legge impone una manifestazione di volontà chiara e preventiva. Chi acquista un immobile tramite sentenza del giudice e intende usufruire delle agevolazioni fiscali deve attivarsi per rendere le dovute dichiarazioni prima che l’atto venga registrato, altrimenti perderà irrimediabilmente il diritto al beneficio.

È possibile ottenere l’agevolazione prima casa se si acquista un immobile per usucapione?
Sì, è possibile. Tuttavia, è indispensabile rispettare tutte le condizioni previste dalla legge, inclusa la manifestazione di volontà di avvalersi del beneficio fiscale nei tempi corretti.

Quando deve essere presentata la dichiarazione per usufruire del beneficio “prima casa” in caso di acquisto tramite sentenza di usucapione?
La dichiarazione con cui si attesta il possesso dei requisiti per l’agevolazione deve essere resa obbligatoriamente prima della registrazione della sentenza o del decreto del giudice che accerta l’usucapione e trasferisce la proprietà del bene.

L’Agenzia delle Entrate può basare la valutazione di un immobile esclusivamente sui valori OMI?
No, la giurisprudenza costante afferma che il solo riferimento alle quotazioni OMI non costituisce una motivazione sufficiente per un avviso di accertamento di maggior valore. Tuttavia, i valori OMI possono essere legittimamente utilizzati come uno degli elementi di stima, se affiancati da altri metodi, come quello comparativo basato sui prezzi di immobili simili nella stessa zona.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4713 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4713 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 22/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5993/2024 R.G. proposto da : COGNOME DI COGNOME rappresentati e difesi da ll’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE -ricorrente- contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO rappresentata e difesa ex lege (NUMERO_DOCUMENTO

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO CAMPANIA n. 4659/2023 depositata il 26/07/2023. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/01/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I ricorrenti, coniugi dal 1985, a partire da tale data hanno occupato l’immobile per cui è procedimento come casa coniugale. Nel 2017, il Tribunale di Napoli ha emesso una sentenza che riconosceva loro il diritto di proprietà sull’immobile per usucapione.

L’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di liquidazione per l’imposta di registro applicando l’aliquota ordinaria anziché quella agevolata, sostenendo che i ricorrenti non avevano reso la dichiarazione di volersi avvalere dell’agevolazione “prima casa” prima della registrazione della sentenza.

La Commissione Tributaria Provinciale di Napoli ha rigettato il ricorso formulato dai contribuenti, i quali sostenevano che la sentenza di usucapione, avendo accertato la loro residenza nell’immobile dal 1985, avrebbe dovuto essere equiparata ad un atto di trasferimento a titolo oneroso ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata, contestando altresì il criterio di valutazione dell’immobile effettuata dall’Agenzia delle Entrate, sostenendo che si basasse esclusivamente sui valori OMI.

Impugnata la decisione, la CTR ha confermato la statuizione di prime cure, sulla considerazione che i ricorrenti non avessero ottemperato alla condizione prevista dalla Nota IIbis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per l’applicazione del beneficio “prima casa”, la quale richiede che la dichiarazione di volersi avvalere dell’agevolazione sia resa prima della registrazione dell’atto di trasferimento, e che il valore imponibile dell’immobile ai fini dell’imposta di registro fosse stato calcolato, oltre che con i valori OMI, anche confrontando il valore con quello di altri immobili simili nella stessa zona, dimostrando la congruenza del valore determinato, ed evidenziando che gli appellanti non avevano fornito prove contrarie a sostegno della loro contestazione.
Proposto ricorso per cassazione ad opera dei contribuenti sulla base di due motivi è stata formulata dal Consigliere delegato PDA ai sensi dell’art. 380 bis cpc, rilevandosi la manifesta infondatezza in ragione della errata ricostruzione in fatto, atteso che la decisione si basava in realtà sulla omessa dichiarazione delle parti contribuenti e

che il parametro OMI era stata utilizzato congiuntamente ad altri elementi.

5.1. Le parti ricorrenti hanno chiesto la decisione della causa.

L’ufficio risulta costituito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 8, nota II bis , della tariffa allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, introdotta dall’art. 23, comma secondo, del d.l. 2 marzo 1989, n. 69, convertito nella legge 27 aprile 1989, n. 154., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c .

1.1. Il motivo è infondato, anche alla luce della condivisibile costante giurisprudenza di questa Corte ( vedi per tutte Cass.1270/2021).

1.2. Nel caso di specie il contribuente, al fine di non perdere l’agevolazione ‘prima casa’, nei tempi stabiliti (ossia prima della registrazione della sentenza) avrebbe dovuto comunicare l’applicazione del regime ed esternare il possesso delle condizioni previste dalla legge.

1.3. Il trasferimento di proprietà dell’abitazione principale per usucapione, invero, non impedisce il trattamento fiscale di favore, ma è indispensabile il rispetto delle regole e dei vincoli temporali previsti dal legislatore per beneficiare dell’agevolazione fiscale.

1.4. Il godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa presuppone, come già chiarito dalla citata giurisprudenza, tra l’altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell’atto di acquisto dell’immobile, dichiarando espressamente, pena l’inapplicabilità dei benefici stessi: a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile; b) di non godere di altri diritti reali su immobili nello stesso comune; c) di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto dalla Nota II bis della Tariffa allegata al
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (nel testo vigente ratione temporis; cfr. Cass. n. 3449 del 2009).

1.5. La necessità della collaborazione del contribuente per il godimento dell’agevolazione, dovuta alla formulazione delle corrispondenti dichiarazioni, da rendersi nell’atto di acquisto, ha indotto questa Corte (Cass. n. 14117 del 2010; n. 23588 del 2011; n. 2261 de/03/02/2014) a ritenere, con decisione qui confermata, che il caso in esame costituisca un’eccezione – unitamente alle ipotesi in cui sia esplicitamente prevista la presentazione di un’istanza – al principio generale, desumibile dal D.P.R. n. 131 del 1986 art. 77, secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all’erronea imposizione (così Cass. n 10354 del 2007 e 14117 del 2010 cit., Sez. 6- 5, n. 11560 del 06/06/2016).
1.7. Le manifestazioni di volontà, sopra menzionate, vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell’agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all’applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente a titolo originario, come nel caso di usucapione; in tal caso egli dovrà rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del provvedimento di trasferimento (sentenza o decreto) del giudice, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene, dovendosi escludere che le stesse possano effettuarsi in un momento successivo (Cass. n. 2261 de/03/02/2014).
1.8. Va rimarcato che con ordinanza di questa Corte n. 635 del 2017, è stato statuito che “In tema di agevolazioni “prima casa”, le manifestazioni di volontà prescritte dall’art. 1, nota II bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 vanno rese sempre, anche ove l’acquisto sia avvenuto a titolo originario per usucapione, prima della registrazione del provvedimento del giudice, atteso il carattere necessario della collaborazione del contribuente, che integra un

presupposto del beneficio e costituisce un’eccezione al principio generale secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento della imposizione non è perduta, potendosi rimediare, nei previsti limiti temporali, all’erroneità di quest’ultima”.

1.9. Ne consegue la infondatezza del motivo.

Con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 51 d.p.r. 26.4.1986, n. 131, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., per avere la Corte di giustizia di II grado di Napoli, in tema di imposta di registro, ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione fondato esclusivamente sui valori OMI.

2.1. La censura è, parimenti, infondata.

2.2. Questa Corte ha affermato la illegittimità del ricorso ai soli parametri OMI, precisando che in tema di imposta di registro su cessioni immobiliari, l’avviso di liquidazione della maggiore imposta dovuta non è sufficientemente motivato se ha rettificato il valore dell’immobile facendo esclusivo riferimento alle quotazioni OMI, poiché queste, in difetto di ulteriori elementi, non indicano congruamente il valore venale in comune commercio del bene – che può variare in funzione di molteplici parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico e lo stato delle opere di urbanizzazione – ed integrano un elemento privo dei requisiti di precisione e gravità (Cass. 13/08/2024, n. 22804 (Rv. 672313 01)).
2.3. Tuttavia, nel caso di specie, contrariamente a quanto deducono i ricorrenti, i valori OMI, in ossequio alla legge ed all’interpretazione giurisprudenziale, sono stati utilizzati come ausilio e non come unico termine di stima, non costituendo i medesimi ‘fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio’ (Cass. Ord. 21054/2021 e Cass. Ord. 7175/2021).

2.4. Per come risulta dalla sentenza impugnata l ‘amministrazione ha, infatti, ricostruito il valore degli immobili tenendo sì conto delle

quotazioni della Banca dati OMI, ma utilizzando, comunque, il metodo comparativo diretto, ponendo cioè a confronto i trasferimenti di immobili commerciali ubicati nell’ambito dello stesso territorio comunale ed aventi caratteristiche e condizioni analoghe.

2.5. La censura deve, dunque, essere respinta, avendo il giudice del gravame rettamente applicato la norma per come rilevato in seno alla PDA.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza, e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo.

In conseguenza dell’esito del giudizio ricorrono i presupposti processuali per dichiarare la sussistenza dei presupposti per il pagamento di una somma pari al contributo unificato previsto per la presente impugnazione, se dovuto, ai sensi dell’art. 13, com ma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

Ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. in combinato disposto con l’art. 96 c.p.c. deve disporsi la condanna per responsabilità aggravata in favore di parte vittoriosa e la condanna in favore della Cassa delle ammende, come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti a rifondere a parte controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 2.500,00 per compensi professionali, oltre spese prenotate a debito.

Condanna i ricorrenti a rifondere all’ufficio controricorrente, ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. e 96, terzo comma, c.p.c., l’ importo pari ad euro 2.500,00.

Ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. e 96, quarto comma, c.p.c. condanna le parti ricorrenti al pagamento della somma di euro 1.500,00 in favore della Cassa delle ammende.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, il 29/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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