Agevolazione prima casa collabente: parola alla Corte

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha rimesso a una pubblica udienza la decisione sulla concessione dell’agevolazione prima casa collabente. Il caso riguarda l’acquisto di un immobile in rovina (categoria F/2) da ristrutturare. La questione, di rilevanza nomofilattica, definirà se il bonus fiscale si applica anche a edifici non immediatamente abitabili ma destinati a diventarlo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione ‘Prima Casa’ per Immobili Collabenti: La Cassazione si Prepara a Decidere

La possibilità di accedere all’agevolazione prima casa collabente rappresenta un tema di grande interesse per chi intende acquistare un immobile da ristrutturare. Una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione ha acceso i riflettori su una questione cruciale: il bonus fiscale per l’acquisto della prima casa spetta anche se l’edificio è in stato di rovina (classificato in categoria F/2) e necessita di lavori sostanziali per diventare abitabile? La Suprema Corte ha ritenuto la questione così importante da meritare un approfondimento in pubblica udienza.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dal ricorso dell’Agenzia delle Entrate contro una contribuente. Quest’ultima aveva acquistato un immobile nel Comune de L’Aquila, classificato come ‘collabente’, usufruendo delle agevolazioni fiscali per la ‘prima casa’. L’Amministrazione Finanziaria aveva contestato il beneficio, recuperando l’imposta di registro in misura ordinaria, sostenendo che un rudere non potesse essere considerato un’abitazione ai fini del bonus.

La contribuente si è opposta e la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo le ha dato ragione. Secondo i giudici di secondo grado, la contribuente possedeva i requisiti soggettivi (non essere proprietaria di altre abitazioni nel comune) e l’immobile, seppur in rovina, rientrava in una categoria idonea all’uso abitativo, una volta completati i lavori di ristrutturazione. Di conseguenza, l’appello dell’Agenzia delle Entrate è stato respinto.

L’Agevolazione Prima Casa Collabente secondo la CTR

La Commissione Tributaria Regionale ha basato la sua decisione su alcuni punti fondamentali. In primo luogo, ha stabilito che lo stato di ‘collabenza’ indica solo che l’edificio non è abitabile al momento dell’acquisto a causa del degrado strutturale, ma non ne pregiudica la potenziale destinazione residenziale. Il fatto che l’immobile fosse idoneo a diventare un’abitazione era sufficiente per concedere il beneficio.

Inoltre, la CTR ha considerato irrilevante sia il ritardo nell’esecuzione dei lavori di ristrutturazione, definendolo un ‘adempimento materiale successivo’ che non incide sul regime fiscale, sia la mancata menzione nell’atto di acquisto di una futura fusione di subalterni pertinenziali all’unità principale.

Le Motivazioni dell’Ordinanza della Cassazione

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR davanti alla Corte di Cassazione. Con la sua ordinanza interlocutoria, la Suprema Corte non ha emesso un verdetto finale, ma ha preso una decisione procedurale di grande peso.

Il Collegio ha riconosciuto che la questione sollevata — ovvero se l’agevolazione prima casa collabente possa essere applicata a edifici in categoria F/2, suscettibili di diventare abitativi solo dopo lavori di ristrutturazione — è di ‘particolare rilevanza, anche nomofilattica’. Ciò significa che la risposta a questa domanda è fondamentale per garantire un’interpretazione uniforme della legge in tutta Italia. Data l’importanza del principio di diritto da stabilire, la Corte ha disposto che il caso venga trattato in una pubblica udienza, dove la questione potrà essere discussa in modo più approfondito prima di arrivare a una sentenza definitiva.

Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione lascia in sospeso una questione di grande impatto pratico per il mercato immobiliare e per i contribuenti. La decisione finale, che verrà presa dopo la pubblica udienza, è attesa con grande interesse. Se la Corte dovesse confermare l’orientamento della CTR, si aprirebbe ufficialmente la porta all’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ anche per l’acquisto di ruderi da trasformare in abitazioni, incentivando il recupero del patrimonio edilizio esistente. In caso contrario, verrebbe posto un limite chiaro, escludendo dal beneficio gli immobili non immediatamente idonei all’uso abitativo. La futura sentenza è destinata a diventare un punto di riferimento per migliaia di casi simili in tutto il Paese.

È possibile ottenere l’agevolazione ‘prima casa’ per l’acquisto di un immobile in rovina (collabente)?
Al momento, la questione è aperta. La Corte di Cassazione non ha ancora preso una decisione finale, ma ha riconosciuto l’importanza della domanda e l’ha rinviata a una pubblica udienza per un esame approfondito. La commissione tributaria regionale, nel grado di giudizio precedente, si era espressa favorevolmente.

Cosa significa che la Corte di Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria?
Significa che la Corte non ha deciso il caso nel merito, ma ha stabilito che la questione legale è così rilevante da richiedere una trattazione in pubblica udienza. È un atto preparatorio a una decisione finale più ponderata, che avrà valore di precedente.

Perché la questione è considerata di rilevanza ‘nomofilattica’?
Perché la sentenza finale della Corte di Cassazione stabilirà un principio di diritto vincolante per casi futuri simili su tutto il territorio nazionale. L’obiettivo è assicurare che la legge sia interpretata e applicata in modo uniforme, garantendo la certezza del diritto per tutti i cittadini.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29281 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29281 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/10/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 25612/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO GENERALE DELLO STATO . (P_IVA) che lo rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. L’AQUILA n. 154/2020 depositata il 28/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Ritenuto che:

1.l’RAGIONE_SOCIALE delle entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR dell’Abruzzo che, in controversia su impugnazione, da parte di NOME COGNOME, di avviso di liquidazione per imposta di registro anno 2015, derivante dal recupero delle agevolazioni provvisoriamente fruite per l’acquisto di un immobile da adibire a ‘prima casa’, ha respinto l’appello dell’Ufficio.

La CTR ha riconosciuto il beneficio all’acquirente di immobile in stato di collabenza sito nel Comune de L’Aquila, rientrante nella categoria di immobile abitativo, in presenza dei requisiti per fruire dell’agevolazione (impossidenza di altra abitazione e residenza nel Comune), sul presupposto che non avesse rilievo lo stato di collabenza dato c he esso ‘sta solo a significare che in quel momento l’edificio, per le sue caratteristiche di degrado strutturale, non era abitabile; ma rientrava pur sempre in una categoria di immobile idoneo all’uso abitativo, previa esecuzione dei relativi lavori’. La CTR ha aggiunto che non poteva essere addebitato alla contribuente il ritardo dei lavori di ristrutturazione in quanto ciò ‘non incide sul regime fiscale, trattandosi di un adempimento materiale successivo’. Infine la CTR ha dichiarato irrilevante che nell ‘atto di acquisto non fosse stata fatta menzione di una dichiarazione integrativa di riunione dei vari subalterni in unica unità immobiliare, data la natura pertinenziale di tali subalterni rispetto all’immobile principale acquistato;
NOME COGNOME resiste con controricorso; considerato che:

1.con l’unico motivo viene lamentata violazione o falsa applicazione dell’art.1 parte 1, nota II -bis, del d.P.R. 26 aprile 1986, n.131, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., per avere la CTR erroneamente ritenuto che la contribuente potesse fruire dell’agevolazione ‘prima casa’ anche nell’ipotesi di acquisto di un immobile collabente di categoria catastale F/2 da ristrutturare al fine di destinarlo ad abitazione principale;

Il Collegio ritiene che la questione sollevata dalla ricorrente, della possibilità di avvalimento della ridetta agevolazione per edifici accatastati in categoria F/2, collabenti, e suscettivi di divenire utili a fini abitativi mediante lavori di ristrutturazione, sia di particolare rilevanza, anche nomofilattica, con conseguente necessità che la stessa sia trattata nella pubblica udienza;

PQM

la Corte rinvia la causa a nuovo ruolo, disponendone la trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 17 ottobre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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