Agevolazione prima casa anche per immobili futuri

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’agevolazione prima casa si applica anche a contratti atipici, come la permuta di un bene presente con uno futuro. Nel caso specifico, l’Agenzia delle Entrate aveva revocato il beneficio a due contribuenti che avevano ceduto un immobile in cambio della costruzione di tre nuove unità abitative. La Corte ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, affermando che ciò che conta è la finalità dell’operazione, ovvero assicurare un’abitazione principale al contribuente, e non la forma contrattuale utilizzata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Prima Casa e Immobili da Costruire: La Cassazione Apre a Contratti Atipici

L’acquisto della prima abitazione è un passo fondamentale per molti, reso più accessibile grazie all’agevolazione prima casa, un beneficio fiscale che riduce notevolmente le imposte. Ma cosa succede quando l’acquisto non avviene tramite una semplice compravendita, ma attraverso forme contrattuali più complesse e per un immobile ancora da costruire? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale, estendendo la portata del beneficio e privilegiando la sostanza dell’operazione sulla sua forma giuridica.

I Fatti del Caso: Una Permuta e la Revoca del Beneficio

Il caso ha origine da un avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate nei confronti di due contribuenti. Questi ultimi, insieme a un altro familiare, avevano stipulato un contratto atipico con una società costruttrice. L’accordo prevedeva la cessione di un immobile di loro proprietà in cambio della costruzione e del trasferimento di tre nuove unità immobiliari abitative.

I contribuenti avevano richiesto l’agevolazione prima casa, ottenendo l’applicazione dell’IVA al 4% anziché al 10%. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate aveva successivamente revocato il beneficio, sostenendo che la tipologia contrattuale – una permuta di bene presente con bene futuro, qualificabile come do ut facias – non fosse espressamente prevista dalla normativa sull’agevolazione. Di conseguenza, l’Ufficio richiedeva il pagamento della differenza d’imposta.

Dopo un iter giudiziario che ha visto i contribuenti vittoriosi in secondo grado presso la Commissione Tributaria Regionale, l’Agenzia delle Entrate ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Tesi dell’Agenzia e l’Interpretazione della Norma sull’Agevolazione Prima Casa

Il Fisco basava il proprio ricorso su un’interpretazione strettamente letterale della legge. Secondo l’Agenzia, l’agevolazione prima casa è una norma di carattere speciale e derogatorio, e come tale non può essere applicata per analogia a casi non espressamente contemplati. Poiché la ‘permuta di cosa presente con cosa futura’ non è esplicitamente menzionata tra le operazioni agevolabili, il beneficio non poteva essere concesso.

La difesa dei contribuenti, al contrario, si fondava sul principio che l’agevolazione si applica alle ‘case di abitazione, ancorché non ultimate’, purché mantengano la loro destinazione e non siano di lusso. La giurisprudenza, inoltre, aveva già riconosciuto il beneficio per gli immobili in corso di costruzione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, confermando la decisione della Commissione Tributaria Regionale. Il ragionamento dei giudici si è concentrato sulla ratio, ovvero lo scopo, della norma agevolativa.

Il principio fondamentale è che l’agevolazione prima casa mira a favorire l’acquisto dell’abitazione principale. Questa finalità deve prevalere sulla specifica forma contrattuale utilizzata per raggiungere l’obiettivo. La giurisprudenza ha già da tempo esteso il beneficio agli immobili in corso di costruzione, stabilendo che il requisito abitativo deve essere soddisfatto entro il termine di tre anni.

Secondo la Corte, escludere dall’agevolazione un’operazione come quella in esame solo perché l’immobile non è ancora ultimato al momento del contratto creerebbe una disparità di trattamento irragionevole. Non c’è differenza sostanziale, ai fini del bisogno abitativo primario, tra chi acquista una casa finita e chi acquista un bene da ultimare con lo stesso intento.

La Corte ha quindi sintetizzato il seguente principio: l’agevolazione prima casa ricomprende anche le ipotesi di immobili in corso di costruzione destinati ad abitazione non di lusso, incluse le operazioni atipiche come permute e do ut facias, a condizione che queste realizzino la finalità di assicurare una prima casa all’acquirente. L’elemento determinante è l’effettiva destinazione dell’immobile a residenza, da realizzarsi entro i termini di legge.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale che favorisce la sostanza sulla forma. La decisione chiarisce che l’accesso ai benefici fiscali per la prima casa non dipende da un rigido elenco di contratti ammessi, ma dalla concreta volontà e dall’effettivo risultato di destinare un immobile a propria abitazione principale. Si tratta di una vittoria importante per i contribuenti che si avvalgono di strumenti contrattuali moderni e flessibili per realizzare il loro progetto abitativo, garantendo che lo spirito della legge prevalga su un’interpretazione eccessivamente formalistica.

L’agevolazione prima casa si applica se acquisto un immobile da costruire tramite un contratto di permuta?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che il beneficio si estende anche a contratti atipici, come la permuta di un bene presente con uno futuro (do ut facias), a condizione che l’operazione sia finalizzata a procurare al contribuente la sua abitazione principale.

Qual è il criterio fondamentale per ottenere il beneficio in caso di immobili non ancora finiti?
Il criterio fondamentale è la finalità dell’operazione. Se lo scopo del contratto è quello di acquisire un’abitazione non di lusso da destinare a residenza principale, e tale destinazione si realizza entro i termini previsti dalla legge (tre anni), il beneficio spetta indipendentemente dalla forma contrattuale utilizzata.

Perché la Corte ha dato torto all’Agenzia delle Entrate che chiedeva un’interpretazione restrittiva della norma?
La Corte ha ritenuto che un’interpretazione restrittiva creerebbe una disparità di trattamento irragionevole tra chi acquista una casa già finita e chi ne acquista una da costruire con il medesimo scopo abitativo. La giurisprudenza ha già ampliato l’applicazione del beneficio agli immobili in costruzione, e la decisione si pone in coerenza con questo principio, dando prevalenza allo scopo della legge (favorire l’acquisto della prima casa) rispetto alla mera forma del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25761 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25761 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: LIBERATI NOME

Data pubblicazione: 22/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10934/2022 R.G. proposto da : AGENZIA DELLE ENTRATE, con l’AVVOCATURA GENERALE DELLO

STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

DELL’OGLIO COGNOME NOME, con l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che li rappresenta e difende -controricorrenti- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del l’Abruzzo, sede distaccata di PESCARA, n. 719/2021 depositata il 22/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate di Pescara ha emesso avviso di liquidazione n. 20171T010803 notificato a COGNOME NOME e COGNOME NOME , con il quale ha revocato l’agevolazione ‘prima casa’, recuperando l’imposta Iva ad aliquota normale (differenza da 4% a 10%), in relazione a contratto atipico ( do ut facias , consistente in cessione di immobile contro costruzione di tre unità immobiliari abitative), con il quale COGNOME NOME e COGNOME NOME (coniugi in regime di comunione dei beni) e COGNOME NOME avevano posto in essere un ‘ articolata operazione permutativa nei confronti della RAGIONE_SOCIALE
Avverso l’avviso di liquidazione n. 20171T010803 NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto autonomamente ricorso con reclamo ai sensi dell’art. 17 -bis d.lgs 546/92.

La Commissione tributaria provinciale di Pescara, con la sentenza n. 154/02/2020, depositata il 24.08.2020, ha accolto parzialmente il ricorso.

Avverso la sentenza di prime cure hanno proposto appello i contribuenti, e la CTR, con la sentenza in epigrafe indicata, ha accolto il ricorso ed annullato l’atto impugnato, ritenendo che anche se l’operazione non è espressamente ricompresa nel paradigma legale che prevede il beneficio, la causa che sta alla base del negozio “atipico” in questione non è dissimile da quella dei negozi presi in espressa considerazione dalla legge, sicché non vi sarebbe alcuna ragione ostativa a riconoscere il beneficio, considerando che si tratta di bene non di lusso e che è stato osservato il termine di tre anni.
Avvers o la suddetta sentenza di gravame l’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione affidato ad un motivo, cui hanno resistito con controricorso i contribuenti.

Successivamente parte controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con unico motivo di ricorso, si deduce la violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto art.1 Tariffa Parte I, Nota IIbis allegata a TU registro n. 131/86 per trasferimenti soggetti ad imposta di registro; ai sensi della Tab. A parte II, n. 21 all. d.P.R. n. 633/72 applicabile ai trasferimenti soggetti ad Iva, per il richiamo contenuto in quest’ultima norma alle condizioni previste dalla Nota II bis all’art. 1 tariffa TU registro, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. .
1.1. La CTR avrebbe riconosciuto l’agevolazione fiscale pur avendo implicitamente ammesso che la fattispecie in esame (“cessione di bene presente contro bene futuro”) non è espressamente prevista dalla legge per il beneficio, soluzione non consentita perché l’agevolazione “prima casa” è una norma speciale e derogatoria che, in quanto tale, deve essere interpretata in senso restrittivo e non può essere estesa analogicamente a casi diversi da quelli espressamente contemplati. Il contratto in esame è qualifica to come un ‘contratto atipico do ut facias ‘ o ‘permuta di cosa presente con cosa futura’, riconducibile all’art. 1472 c.c. e si tratta dunque di un contratto misto che produce effetti reali per il bene presente ed effetti obbligatori per quello futuro da realizzare. Considerato che nella vendita di cosa futura la proprietà si trasferisce solo quando il bene viene ad esistenza, questa fattispecie non sarebbe assimilabile alla cessione di un bene in corso di costruzione.
1.2. I contribuenti hanno sostenuto che l’agevolazione si estende a “case di abitazione, ancorché non ultimate”, purché permanga l’originaria destinazione, e anche ai contratti d’appalto per la costruzione di case non di lusso. Hanno richiamato le norme applicabili (art. 1 Tariffa Parte I, Nota IIbis TU registro; Tab. A parte II, n. 21 Dpr 633/72) ed hanno citato giurisprudenza della Cassazione che riconosce il beneficio per gli immobili “in corso di costruzione”.

La questione riguarda, in sostanza, la assimilabilità dell’operazione posta in essere a quella degli immobili “in corso di costruzione”, ai quali si applica l’agevolazione.

Questa Corte ha difatti chiarito che l’agevolazione spetta anche con riferimento agli immobili in costruzione, determinando altresì il termine massimo di realizzazione, ed individuandolo nel termine di decadenza triennale del potere di accertamento dell’ufficio erariale in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui all’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto: le agevolazioni per l’acquisto della cd. “prima casa” spettano anche all’acquirente di immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso, tali benefici, tuttavia, possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga da questi realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi di cui all’art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto; nell’ipotesi in cui il legislatore non fissi il termine entro il quale deve verificarsi la condizione per il riconoscimento di un beneficio, tale termine, infatti, non può essere mai più ampio di quello previsto per i relativi controlli, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso (Cass. 17/02/2022, n. 5180 (Rv. 663894 – 01)).
L’estensione del beneficio, da parte della giurisprudenza, alle ipotesi di immobili in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso, risponde quindi alla medesima finalità dell’agevolazione ‘prima casa’, cioè favorire l’acquisto dell’abitazione principale.

3.1. In questa prospettiva deve prevalere l’effettiva destinazione dell’immobile rispetto al suo stato in divenire al momento dell’acquisto.

Recentemente si è affermata la spettanza dell’agevolazione anche nel caso di fabbricato collabente destinato, previ gli interventi edilizi del caso, ad abitazione principale (Cass. n. 3913/25).

3.2. Quindi, su tale fondamento teorico, deve ritenersi che l’uso concreto dell’immobile come residenza abituale del contribuente, da realizzarsi entro il termine sopra stabilito, giustifica l’estensione del beneficio anche nel caso in cui l’immobile non sia ancora ultimato al momento della compravendita. Escluder e l’agevolazione per il solo fatto che l’immobile sia in costruzione determinerebbe, infatti, una disparità di trattamento irragionevole tra chi acquista un’abitazione già completata e chi, con lo stesso intento abitativo, acquista un bene ancora da ultimare. Una tale distinzione risulterebbe incoerente, poiché in entrambi i casi l’acquisto risponde alla medesima esigenza di soddisfare il bisogno abitativo primario del contribuente.
3.3. Partendo da tale impianto teorico, se ne deve concludere che anche la fattispecie in oggetto -consistente in un do ut facias , realizzato con cessione di immobile contro costruzione di tre unità immobiliari abitative -debba essere ricompresa nel perimetro dell’agevolazione.

3.4. Non sussiste quindi l’invocata violazione di legge, atteso che la CTR ha fatto corretta applicazione del principio che può così sintetizzarsi: ‘ ‘l’agevolazione ‘prima casa’ di cui all’ art. 1 Tariffa Parte I, Nota II-bis del d.lgs. 131/1986 in materia di imposta di registro ricomprende anche l’ipotesi degli immobili in corso di costruzione destinati ad abitazione non di lusso, ivi comprese le ipotesi in cui vengano in rilievo operazioni atipiche (nella fattispecie permute e do ut facias ) inerenti ad immobili ancora da costruire, laddove realizzano la finalità di assicurare una prima casa all’acquirente, risultando coerenti con la finalità della norma, che consiste nel favorire l’acquisto dell’abitazione principale, ed assumendo in ogni caso rilievo, a t al fine,
l’effettiva destinazione dell’immobile a residenza, da realizzarsi entro i termini di legge’ .

3.5. Il motivo è dunque infondato.

Alla luce delle considerazioni che precedono, consegue che il ricorso dell’erario va rigettato.

In considerazione della novità della questione si ritiene che sussistano giustificati motivi per la compensazione delle spese di legittimità.

Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato, perché il provvedimento con cui il giudice dell’impugnazione disponga, a carico della parte che l’abbia proposta, l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto ai sensi del comma 1 bis del medesimo art. 13, non può aver luogo nei confronti delle Amministrazioni dello Stato, istituzionalmente esonerate, per valutazione normativa della loro qualità soggettiva, dal materiale versamento del contributo stesso, mediante il meccanismo della prenotazione a debito (Cass., Sez. U., 25 novembre 2013, n. 26280; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Spese compensate.

Così deciso in Roma, il 16/09/2025 .

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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