Agevolazione prima casa: 3 anni per finire i lavori

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3891/2025, ha chiarito un punto cruciale sull’agevolazione prima casa per immobili in costruzione. Un contribuente aveva perso il beneficio perché non aveva ultimato i lavori entro tre anni dall’acquisto. La Corte ha stabilito che, sebbene la legge non fissi un termine esplicito, questo deve coincidere con il termine triennale di decadenza concesso all’amministrazione finanziaria per i controlli. La mancata ultimazione nel triennio comporta la revoca del beneficio fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Prima Casa: Tre Anni per Ultimare i Lavori, lo Stabilisce la Cassazione

L’acquisto di un immobile in costruzione rappresenta un’opportunità per molti, specialmente se si può usufruire dell’agevolazione prima casa. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: per non perdere il beneficio fiscale, i lavori di costruzione devono essere completati entro un termine preciso. Questo termine, sebbene non esplicitato dalla normativa, coincide con il periodo di tre anni che l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione per effettuare i controlli.

I Fatti di Causa: L’Acquisto dell’Immobile Gresso

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda una contribuente che, nel 2007, aveva acquistato un fabbricato allo stato grezzo, sito in Lauria, con l’intenzione di adibirlo a propria abitazione principale, richiedendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali per la ‘prima casa’.

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento con cui revocava il beneficio, contestando la mancata ultimazione dei lavori entro il triennio successivo alla registrazione dell’atto di acquisto. La contribuente impugnava l’atto, sostenendo che nessuna norma imponesse un termine per il completamento dell’immobile. Sia la commissione tributaria provinciale che quella regionale le davano ragione.

L’amministrazione finanziaria, non soddisfatta della decisione, ricorreva per Cassazione, sostenendo che il termine per l’ultimazione dei lavori dovesse coincidere con quello triennale previsto per i controlli fiscali.

Le Motivazioni della Corte: il Termine Triennale per l’Agevolazione Prima Casa

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando le decisioni dei giudici di merito e fornendo un’interpretazione chiara e rigorosa della normativa sull’agevolazione prima casa.

Il Termine di Controllo Fiscale Coincide con il Termine di Ultimazione

Il punto centrale della decisione è il seguente: anche se la legge sull’imposta di registro (d.P.R. n. 131/1986) non stabilisce un termine esplicito per l’ultimazione dei lavori di un immobile acquistato grezzo, tale termine non può essere indefinito. Lasciare il contribuente libero di completare i lavori sine die (senza una scadenza) renderebbe di fatto impossibile per l’amministrazione finanziaria verificare il rispetto dei requisiti per il beneficio fiscale.

La Corte ha quindi stabilito che il termine per l’ultimazione dei lavori deve necessariamente coincidere con il termine di decadenza triennale (previsto dall’art. 76 del d.P.R. 131/86) entro cui l’ufficio fiscale può procedere all’accertamento. Questo termine decorre dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. In sostanza, il contribuente ha tre anni di tempo per dare seguito concreto alla sua dichiarazione di intenti, ovvero rendere l’immobile effettivamente abitabile.

La Finalità dell’Agevolazione e la Certezza del Diritto

I giudici hanno sottolineato che i benefici fiscali sono ‘naturaliter’ subordinati al raggiungimento dello scopo per cui sono concessi. Nel caso dell’agevolazione prima casa, lo scopo è favorire l’acquisto di un’abitazione principale. Questa finalità deve essere realizzata entro un lasso di tempo ragionevole e certo.

Il principio si basa sull’esigenza di certezza giuridica. Il potere di controllo dell’amministrazione deve poter essere esercitato entro un termine definito. Far coincidere la scadenza per l’ultimazione dei lavori con quella per l’accertamento fiscale risponde a questa logica, creando un equilibrio tra il diritto del contribuente a beneficiare dell’agevolazione e il dovere dello Stato di verificare la sussistenza dei requisiti.

Conclusioni: Cosa Implica questa Sentenza per gli Acquirenti

La decisione della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per chiunque intenda acquistare un immobile da costruire o da ristrutturare usufruendo delle agevolazioni ‘prima casa’.

1. Termine Perentorio: L’acquirente deve essere consapevole che ha a disposizione un termine massimo di tre anni dalla data di registrazione del contratto di compravendita per completare i lavori e rendere l’immobile abitabile.
2. Rischio di Revoca: Il mancato rispetto di questa scadenza comporta la decadenza dal beneficio fiscale. L’Agenzia delle Entrate potrà quindi richiedere il versamento della maggiore imposta (calcolata con l’aliquota ordinaria), oltre all’applicazione di sanzioni e interessi.
3. Pianificazione Necessaria: È fondamentale pianificare attentamente i tempi di costruzione o ristrutturazione, tenendo conto di questo vincolo temporale per evitare brutte sorprese fiscali. Chi acquista un immobile grezzo deve assicurarsi di poterlo portare a termine entro il triennio per consolidare il proprio diritto all’agevolazione.

Quando si acquista un immobile da costruire con l’agevolazione prima casa, entro quanto tempo bisogna finire i lavori?
I lavori devono essere ultimati entro il termine massimo di tre anni, che decorre dalla data di registrazione dell’atto di acquisto.

Perché la Cassazione ha fissato un termine di tre anni se la legge non lo prevede esplicitamente?
La Corte ha stabilito che, per garantire la certezza del diritto e consentire all’amministrazione finanziaria di effettuare i controlli, il termine per l’ultimazione dei lavori deve coincidere con il termine di decadenza triennale previsto per l’attività di accertamento fiscale.

Cosa succede se non si completano i lavori dell’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa entro i tre anni?
Si perde il diritto al beneficio fiscale. Di conseguenza, l’amministrazione finanziaria può legittimamente richiedere il pagamento della differenza d’imposta non versata, maggiorata di sanzioni e interessi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3891 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3891 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24140/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in Roma INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende ex lege

-ricorrente-

contro

NOMECOGNOMENOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE giusta procura speciale in calce al controricorso

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. BASILICATA n. 166/2017 depositata il 07/03/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME acquistava in data 31 agosto 2007 -con atto per notar COGNOME, il fabbricato allo stato grezzo, sito in Lauria alla contrada INDIRIZZO, da adibire ad abitazione, invocando l’applicazione dell’agevolazione cd. prima casa. L’ufficio accertava l’insussistenza dei presupposti per il godimento dell’agevolazione rivendicata, a causa della mancata ultimazione dei lavori nel triennio successivo alla registrazione dell’atto di trasferimento immobiliare.

La contribuente impugnava l’avviso di accertamento, sul rilievo che non sussisteva un obbligo normativamente imposto di completare l’immobile al grezzo nel triennio. I giudici di prossimità accoglievano il ricorso.

Sull’appello dell’amministrazione finanziaria, i giudici regionali, nel confermare la decisione di prime cure, affermavano che l’acquirente era in possesso dei requisiti di legge per usufruire dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa, aggiungendo che il cespite non presentava le caratteristiche di lusso, escludenti l’agevolazione fiscale.

Ricorre avverso la sentenza indicata in epigrafe l’Agenzia delle Entrate svolgendo un unico motivo, contestato con controricorso e memorie difensive dalla contribuente.

MOTIVI DI DIRITTO

1.Con un unico motivo, introdotto ai sensi dell’articolo 360, primo comma, n.3 c.p.c., l’Agenzia delle entrate denuncia violazione e/o falsa applicazione della nota duebis dell’art.1 della tariffa, parte

prima, d.P.R. 26 aprile 1987, n. 131 nonché dell’articolo 21, parte seconda, allegata al medesimo d.P.R., criticando la motivazione del Collegio d’appello per non avere considerato che nel caso di agevolazione ”prima casa’ su immobile in costruzione: – il termine di ultimazione dei lavori, ancorché non previsto per legge, viene tuttavia individuato nello stesso termine triennale attribuito all’amministrazione finanziaria per i controlli del caso (come da giurisprudenza costante della Corte di Cassazione); – che, una volta spirato il triennio, decorre ulteriore termine di tre anni per l’attività di accertamento ex art.76, co.2^ d.P.R. n. 131/86, nella specie rispettato dall’ente impositore.
Si obietta che l’agevolazione spetta anche nelle ipotesi di trasferimento di immobili in costruzione, purché permanga l’originaria destinazione non di lusso e sempre che l’immobile sia stato ultimato nel termine di tre anni, altrimenti la contribuente perde il diritto all’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa. Aggiunge l’Agenzia che, peraltro, la proprietaria non aveva neppure trasferito la residenza nel termine di legge.

A conforto della tesi sostenuta con il ricorso per cassazione, l’ente cita la sentenza di questa Corte n. 3604 del 2003, secondo la quale i benefici possono essere conservati soltanto a condizione che la finalità – dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto – di destinare l’immobile a propria abitazione venga realizzata al massimo entro il termine triennale di decadenza, così come stabilito dall’art. 74 d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634 e successivamente dall’art. 76 d.P.R. n. 131 del 1986 per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi.
2.Il motivo è fondato.

2.1.Si stabilisce all’art.1 Nota II-bis) tariffa allegata d.P.R. n. 131/86 che: “1 Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di

abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove e’ ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto (…) ‘ .
2.2.Non vi è dubbio che i cd. benefici prima casa debbano essere riconosciuti anche nel caso di immobili in corso di costruzione, in ragione della ratio sottesa all’art. 1 della Tariffa Parte prima, nota II bis, del d.p.r. n. 131 del 1986, con la quale il legislatore ha inteso promuovere e favorire l’acquisto della casa da adibire a prima abitazione, sicché è sufficiente che ad una simile finalità tenda l’acquirente con l’atto di trasferimento, purché l’immobile acquistato sia idoneo ad essere utilizzato come alloggio e presenti le caratteristiche delle abitazioni non di lusso. Da ciò consegue che richiedere la presenza degli elementi «distintivi» già al momento della cessione dell’immobile, finirebbe per escludere dalla procedura agevolativa proprio l’acquisto di appartamenti di nuova abitazione che di solito avviene prima che la costruzione sia ultimata.
2.3.Oltre a ciò, rileva la stessa natura giuridica dell’imposta di registro che, in quanto imposta d’atto, va applicata mediante una valutazione delle clausole negoziali, quali si desumono dal documento sottoposto a registrazione; di talché, se nell’atto il contribuente dichiara di non possedere altro fabbricato o porzione

di fabbricato destinato ad abitazione nel Comune di residenza, di voler adibire l’immobile acquistato a propria abitazione e che si tratta di fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione non di lusso, l’agevolazione deve essere riconosciuta, in quanto ciò che la legge chiede è che oggetto del trasferimento sia un fabbricato destinato ad abitazione, cioè che sia strutturalmente adeguato ad essere destinato all’uso e non occorre che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto.
3.Questa Corte ha così riconosciuto che può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente di immobile «in corso di costruzione» da destinare ad abitazione «non di lusso» (Cass. n. 8748 del 18/06/2002; Cass. n. 32121/2018; Cass. n. 28577/2020; Cass. n. 5180/2022; Cass. n. 27528/2023) purché esso, secondo la disciplina ratione temporis applicabile, sia conforme ai criteri di cui al d.m. 2 agosto 1969; criteri richiamati dall’art. 1 della Tariffa, Parte Prima allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, sempre nel testo ratione temporis applicabile.
3.1.Tale ultima disposizione, nel disciplinare l’agevolazione in esame, non prevede un termine per l’ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile; termine che, evidentemente, deve farsi coincidere con quello entro il quale l’amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione ex art 76, comma 2, TUR e che decorre dalla richiesta di registrazione dell’atto. In sostanza, entro il suindicato termine il contribuente deve dare seguito alla volontà espressa nell’atto di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal d.P.R. n. 131 del 1986 e, pertanto, realizzare la finalità dichiarata di destinare ad “prima casa” l’immobile acquistato. Quanto sopra risponde al principio secondo cui, se il legislatore non ha fissato in modo specifico un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipenda la concessione di un beneficio, tale termine non potrà essere più ampio di quello
previsto per i controlli, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso; rispondendo ciò anche all’ulteriore esigenza che tali controlli non siano differiti sine die al momento in cui il contribuente completa i lavori di costruzione dell’immobile.

3.2. Già Cass. n. 18300 del 2004 (seguita da Cass. n. 10011 del 2009) ha statuito che i benefici possono essere conservati soltanto a condizione che la finalità – dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto – di destinare l’immobile, avente le caratteristiche “non di lusso” richieste dalla legge, a propria abitazione, venga realizzata al massimo entro il termine triennale di decadenza stabilito – ex art. 74 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634, poi art. 76 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – per l’esercizio del potere di accertamento dell’ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici medesimi» (Cass. n. 3604 del 2003; seguita da Cass. n.28577/2020).
3.3. Principio più volte ribadito da questa Corte (tra le altre, Cass. n. 13317/16; Cass.n.27080/16; Cass. n. 2275/17; Cass. n.20265/18; Cass. n.5180/2022) richiamando quello espresso dalle SSUU con la sentenza n. 1196/2000, la quale – in una fattispecie di disconoscimento dell’agevolazione ‘prima casa’ – ha avuto modo di affermare in via generale che, in assenza di una specifica disciplina (come nel caso di recupero da parte dell’ufficio dell’imposta di registro, avente natura complementare, per ragioni differenti dalla rettifica di valore del bene) il termine di decadenza stabilito dalla legge (nella specie triennale, ex art.76, co.2^, d.P.R.131/86) non può che farsi decorrere, stante l’operatività anche in materia delle comuni norme dell’ordinamento (artt. 2964 e segg. cod. civ.), a partire dal momento in cui sussista il potere di compiere o tenere l’atto od il comportamento accertativo, dovendosi tenere altresì presente che l’operatività delle agevolazioni è subordinata alla condizione che il contribuente realizzi un determinato intento, dichiarato nell’atto di acquisto,
entro un termine di decadenza: è stato rilevato, infatti, che i benefici fiscali sono “naturaliter” subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi(Cass. n. 27528/2023; Cass n. 20376 del 2006; Cass., n. 20066 del 2005; Cass., n. 4714 del 2003; Cass., n. 797 del 2000). Va poi ricordato che questa Corte ha sostenuto, con l’ordinanza n. 3507/2011 depositata l’11 febbraio 2011, che il termine di diciotto mesi dalla stipula dell’atto ( termine previsto per il trasferimento di residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione) ha «carattere meramente sollecitatorio», senza potervi quindi riconoscere «natura perentoria, cui riconnettere la decadenza, effetto che deve, invece, ricollegarsi solo all’inutile decorso del termine triennale, decorrente, nel caso, dalla registrazione dell’atto» (così Cass. n. 3507/2011).
3.4. E’ su tale presupposto che le SSUU hanno poi preso in esame le diverse ipotesi in cui le parti attestino, in atto, l’esistenza di presupposti agevolativi in realtà inesistenti (mendacio originario), ovvero in cui la dichiarazione riguardi un proposito dichiaratamente destinato ad essere solo successivamente realizzato (mendacio per evento sopravvenuto). A seconda dei casi, il termine di decadenza dell’amministrazione finanziaria deve farsi differentemente decorrere – in applicazione del suddetto principio generale – dalla registrazione dell’atto stesso, ovvero dalla rilevabilità dell’evento sopravvenuto costituito dalla mancata realizzazione del proposito preannunciato. Hanno chiarito le SSUU che: ” Il mendacio originario sul progetto abitativo implica l’immediata insorgenza del potere dell’ufficio di disconoscere i benefici e richiedere l’ulteriore imposta dovuta (con gli accessori). Tale potere, invece, nel caso di mendacio per evento sopraggiunto, nasce e può essere esercitato solo dall’evento stesso, il cui verificarsi viene così a coincidere con il giorno iniziale della decadenza” , osservando quindi che “l’individuazione nella singola controversia di detto giorno iniziale
resta disciplinata, in assenza di previsioni derogative, dalle comuni norme sull’onere di allegazione e prova (art. 2697 cod. civ.)”.

4.Nel caso di specie, l’avviso di liquidazione è stato emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) ed ha riguardato la mancata ultimazione dei lavori nel triennio dall’acquisto, circostanza non contestata dalla controricorrente, e di cui vi è riscontro anche nella stessa sentenza della CTR, là dove si afferma che non costituisce motivo di decadenza per il contribuente la mancata ultimazione de ll’immobile nel triennio, rilevando la sola presenza delle caratteristiche non di lusso dell’unità immobiliare.
Segue l’accoglimento del ricorso e la conseguente cassazione della sentenza impugnata; non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., la controversia può essere decisa con il rigetto dell’originario ricorso proposto dalla contribuente.

Le spese del giudizio di merito possono essere compensate; le spese del presente giudizio seguono il criterio della soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo della contribuente;

-compensa le spese del giudizio di merito;

condanna la contribuente alla refusione delle spese sostenute dall’Agenzia delle Entrate che liquida in euro 2.000,00, oltre spese prenotate a debito.

Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria della

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