Agevolazione IMU prima casa: quando è necessaria?

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile la richiesta di revocazione di un contribuente contro una precedente ordinanza in materia di agevolazione IMU prima casa. Il caso riguardava due unità immobiliari contigue, utilizzate di fatto come unica abitazione principale. La Corte ribadisce che, ai fini dell’esenzione IMU, è necessaria l’iscrizione catastale come unica unità immobiliare. La presunta svista del giudice non costituisce un ‘errore di fatto’ revocabile, ma una valutazione giuridica sulla questione, che era già stata discussa e decisa nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione IMU prima casa: la fusione di fatto non basta

L’agevolazione IMU prima casa è uno dei benefici fiscali più rilevanti per i proprietari di immobili in Italia. Ma cosa succede quando l’abitazione principale è composta da due unità immobiliari formalmente distinte ma di fatto unite? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 18782 del 9 luglio 2024, torna su questo tema cruciale, chiarendo la differenza tra errore di fatto e valutazione giuridica e confermando la necessità di una precisa corrispondenza catastale.

I fatti di causa

Un contribuente si era visto recapitare un avviso di accertamento IMU per l’anno 2013 da parte del suo Comune di residenza. L’oggetto del contendere era l’esenzione per l’abitazione principale. Il cittadino sosteneva di aver diritto all’agevolazione poiché, già dal 2011, aveva unito di fatto due unità immobiliari contigue, creando un unico complesso residenziale dove viveva stabilmente con la sua famiglia.

Il percorso giudiziario era stato lungo e si era concluso con un’ordinanza della stessa Corte di Cassazione che aveva respinto le ragioni del contribuente. Non soddisfatto, quest’ultimo ha tentato la via della revocazione, un rimedio straordinario, sostenendo che la Corte fosse incorsa in un ‘errore di fatto’ nel ritenere che si trattasse di due unità distinte, ignorando l’avvenuta fusione funzionale.

La questione giuridica: il limite tra errore di fatto ed errore di diritto

Il cuore della decisione analizzata non risiede tanto nel merito dell’esenzione IMU, quanto nella natura del presunto errore commesso dalla Corte nella precedente pronuncia. La revocazione, ai sensi dell’art. 395, n. 4, c.p.c., è ammissibile solo in presenza di un errore di fatto. Questo si verifica quando il giudice, per una svista puramente percettiva, pone a fondamento della sua decisione un fatto la cui esistenza è incontrastabilmente esclusa dagli atti di causa, o viceversa. È un errore che attiene alla percezione della realtà processuale, non alla sua valutazione giuridica.

Al contrario, un errore di diritto (o error juris) si ha quando il giudice interpreta o applica in modo non corretto una norma. Tale errore non può mai essere motivo di revocazione.

Nel caso specifico, la questione se la fusione di fatto fosse sufficiente per l’esenzione, o se fosse invece necessaria un’unificazione catastale, era proprio il punto centrale discusso tra le parti e deciso dalla Corte. Non si trattava di un fatto pacifico e trascurato, ma del fulcro del dibattito legale.

Le motivazioni della Cassazione sull’agevolazione IMU prima casa

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso per revocazione, fornendo motivazioni chiare e nette. I giudici hanno spiegato che la questione relativa alla mancata unificazione catastale delle due unità immobiliari era stata sollevata dal Comune nel ricorso originario e, di conseguenza, era stata oggetto di esame e decisione nella precedente ordinanza.

La Corte aveva concluso che, ai fini dell’agevolazione IMU prima casa, la normativa (in particolare l’art. 13 del D.L. n. 201/2011) richiede espressamente che l’immobile sia ‘iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare’. Questa interpretazione, che si discosta dalla precedente giurisprudenza in materia di ICI, rappresenta una valutazione di diritto.

Affermare che la Corte abbia commesso un ‘errore di fatto’ nel non considerare le due unità come un’unica abitazione è, secondo gli Ermellini, errato. La decisione è stata il risultato di un giudizio e di un apprezzamento delle risultanze processuali, non di una svista. L’eventuale erroneità di tale giudizio configurerebbe un errore di diritto, non censurabile tramite lo strumento della revocazione.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale in materia fiscale: le norme agevolative sono di stretta interpretazione. Per beneficiare dell’agevolazione IMU prima casa su immobili contigui uniti, non è sufficiente la sola fusione di fatto, ovvero l’utilizzo concreto come un’unica abitazione. È indispensabile che tale situazione sia recepita a livello catastale, con l’immobile che risulti formalmente come ‘unica unità immobiliare’.

La decisione sottolinea inoltre i rigidi confini del rimedio della revocazione, che non può essere utilizzato come un terzo grado di giudizio per rimettere in discussione valutazioni giuridiche già compiute. Per i proprietari di immobili, la lezione è chiara: la regolarizzazione catastale non è un mero formalismo, ma un requisito sostanziale per l’accesso ai benefici fiscali sulla prima casa.

Per ottenere l’agevolazione IMU prima casa, è sufficiente utilizzare due appartamenti contigui come un’unica abitazione?
No. Secondo la Corte, per la normativa IMU, l’immobile deve essere iscritto o almeno iscrivibile nel catasto come ‘unica unità immobiliare’. La sola fusione di fatto e l’utilizzo unitario non sono sufficienti se non vi è una corrispondente regolarità catastale.

Cos’è un ‘errore di fatto’ che può portare alla revocazione di una sentenza della Cassazione?
Un errore di fatto è un errore di percezione del giudice, una svista materiale su un fatto decisivo che risulta in modo incontrovertibile dagli atti del processo e che, soprattutto, non è stato oggetto di discussione e valutazione tra le parti.

La decisione della Corte di non concedere l’esenzione era basata su un errore di fatto o di diritto?
La Corte ha stabilito che la sua precedente decisione era basata su un’interpretazione giuridica della normativa IMU, e quindi su una valutazione di diritto. La questione della necessità dell’unificazione catastale era stata ampiamente discussa e decisa, pertanto non può essere qualificata come un errore di fatto e non può essere motivo di revocazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18782 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18782 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso nr. 7846-2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME , elettivamente domiciliato in Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che lo rappresenta e difende giusta procura speciale estesa in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

COMUNE DI CIAMPINO, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO giusta procura speciale estesa allegata al controricorso e con domicilio digitale eletto presso il suo indirizzo di posta elettronica certificata

-controricorrente –

avverso l ‘ordinanza n. 34813/2022 depositata il 25/11/2022;

della CORTE DI CASSAZIONE, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 26/6/2024 dal Consigliere Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME

RILEVATO CHE

NOME COGNOME propone ricorso, affidato ad unico motivo, per la revocazione, ex artt. 391bis e 395 n. 4 cod. proc. civ., dell’ordinanza di questa Corte n. 34813/2022, che aveva respinto il ricorso avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio n. 4199/3/2020, con cui era stata riformata la sentenza n. 8353/2019 della Commissione tributaria provinciale di Roma in accoglimento del ricorso avverso avviso di accertamento IMU 2013, emesso dal Comune di Ciampino;

il Comune resiste con controricorso ed ha da ultimo depositato memoria difensiva

CONSIDERATO CHE

1.1. con unico motivo il ricorrente deduce, ex art. 395 n. 4 cod. proc. civ., l’errore di fatto in cui sarebbe incorso il Collegio nell’aver ritenuto che la fattispecie concreta aveva ad oggetto «un complesso residenziale composto da due unità immobiliari» e non « un’unica unità immobiliare ottenuta dalla irreversibile fusione funzionale ed impiantistica di due unità immobiliari, un tempo contigui, che erano già state fisicamente ed effettivamente di fatto fuse nella predetta unica unità immobiliare fin dall’anno 2011 e nella quale, sempre dallo stesso anno 2011, il …(ricorrente)…, unitamente al suo nucleo familiare, vi aveva stabilito la propria dimora e la propria residenza abituale»;
1.2. le censure vanno disattese;

1.3. questa Corte, con l’ordinanza indicata in epigrafe, ha respinto il ricorso del contribuente, escludendo la sussistenza, nel caso in esame, dell’« effettivo accatastamento unitario degli immobili contigui», evidenziando come questa Corte (Cass. 25.6.2019, n. 17015) avesse già chiarito quanto segue:[… con riguardo all’agevolazione prevista per l’IMU dall’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con

modificazioni, nella 1. 24 dicembre 2011, n. 214, si osserva che, secondo quanto anche di recente affermato dalla Corte (cfr. Cass. n. 20368/2018), il tenore letterale della norma in esame è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull’ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale, oggetto di diversi interventi normativi; … l’art. 13, comma 2, del citato d.l. n. 201/2011, per quanto qui rileva, statuisce che «l’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 . Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente»; … ciò comporta, per un verso, la non applicabilità della citata giurisprudenza della Corte formatasi in tema di ICI, riferita ad unità immobiliari contigue che, pur diversamente accatastate, fossero destinate ad essere in concreto utilizzate come abitazione principale del compendio nel suo complesso (cfr. Cass. sez. 5, 29 ottobre 2008, n. 25902; Cass. sez. 5, 9 dicembre 2009, n. 25279; Cass. sez. 5, 12 febbraio 2010, n. 3393; Cass. sez. 6-5, ord. 3 febbraio 2017, 3011), per altro la necessità che in riferimento alla stessa unità immobiliare tanto il possessore quanto il suo nucleo familiare dimorino ivi stabilmente e vi risiedano anagraficamente; … ciò, d’altronde, è conforme all’orientamento costante espresso da questa Corte, in ordine alla natura di stretta interpretazione delle norme agevolative (tra le molte, in tema di ICI, più di recente, cfr. Cass. sez. 5, 11 ottobre 2017, n. 23833; Cass. sez. 6-5, ord. 3 febbraio 2017, n. 3011), condiviso anche dalla Corte costituzionale (cfr. Corte cost. 20 novembre 2017, n. 242); … peraltro, come indiretta conferma di quanto sopra osservato, rileva anche la modifica introdotta, nel contesto del citato 13 del d.l. n. 201/2011, con l’aggiunta, ad opera dell’art. 1, comma 10, della L. n. 208/2015, della previsione, al comma 3, del comma 0a), secondo cui, solo con decorrenza dal 10 gennaio 2016, la base imponibile dell’imposta municipale propria è ridotta del 50% «per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9,
concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori stabilmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato …»];

1.4. ciò posto, secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, l’ammissibilità dell’istanza di revocazione di una pronuncia di questa Corte presuppone un errore di fatto riconducibile all’art. 395, n. 4, cod. proc. civ. e dunque un errore di percezione, o una mera svista materiale, che abbia indotto il giudice a supporre l’esistenza (o l’inesistenza) di un fatto decisivo, che risulti invece incontestabilmente escluso (o accertato) in base agli atti e ai documenti di causa (fra le molte, cfr. Cass. 11 gennaio 2018, n. 442), postulando, l’errore revocatorio, il contrasto fra due diverse rappresentazioni dello stesso fatto, l’una desumibile dalla sentenza e l’altra dagli atti e dai documenti processuali, e non concernendo un fatto che sia stato discusso dalle parti e quindi trattato nella pronuncia del giudice;
1.5. il discrimine tra l’errore revocatorio e l’errore di diritto risiede, invero, nel carattere meramente percettivo del primo e nell’assenza di quell’attività di valutazione che rappresenta, per contro, l’indefettibile tratto distintivo del secondo (cfr. Cass., S.U., 27 novembre 2019, n. 31032);

1.6. ne consegue che l’errore revocatorio che «ai sensi dell’art. 395, n. 4, c.p.c., richiamato per le sentenze della Corte di cassazione dall’art. 391bis c.p.c., rientra fra i requisiti necessari della revocazione che il fatto oggetto della supposizione di esistenza o inesistenza non abbia costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciarsi; pertanto, non è configurabile l’errore revocatorio qualora l’asserita erronea percezione degli atti di causa abbia formato oggetto di discussione e della consequenziale pronuncia a seguito dell’apprezzamento delle risultanze processuali compiuto dal giudice» (cfr. Cass. n. 9527 del 04/04/2019; Cass. n. 27094 del 15/12/2011);
1.7. dagli atti, la circostanza relativa alla mancata unificazione delle due unità immobiliari, per le quali era stata richiesta l’applicazione dell’agevolazione IMU, era stata dedotta dal Comune con il primo motivo del ricorso per cassazione (proposto avverso la sentenza emanata dal suddetto giudice di appello);

1.8. la questione, quindi, ritualmente introdotta nel giudizio di legittimità, ha formato oggetto di esame e di decisione nell ‘ordinanza ora impugnata per revocazione, nella quale è stato affermato che la censura del Comune doveva essere accolta in quanto la Commissione tributaria regionale aveva erroneamente affermato che fosse sufficiente, ai fini della concessione della suddetta agevolazione, «la mera iscrivibilità (e non anche la effettiva iscrizione, poi comunque successivamente verificatasi) del complesso abitativo come unità singola nel catasto edilizio urbano»;
1.9. come dianzi illustrato, dunque, l’affermazione o la negazione di un determinato fatto, se è il frutto di un giudizio, come nel caso in esame, non può essere censurata con la revocazione, ricadendo piuttosto nell’ambito di previsione dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., dovendo essere esclusa la sussistenza di un errore di fatto, meramente percettivo, che non può concernere l’erroneo apprezzamento di risultanze processuali o il vizio di ragionamento su fatti assunti;

1.10. in ordine, inoltre, al preteso errore circa la mancata applicazione, da parte della Corte, del principio secondo cui «ai fini dell’I.M.U., l’immobile risultante dalla fusione per essere qualificato come abitazione principale, non deve essere necessariamente ‘iscritto’ in catasto essendo sufficiente che sia anche solo ‘iscrivibile’ », si rileva che l’errore in questione comporterebbe, in ipotesi, violazione di una serie di norme di diritto, onde si è in area non coperta, per definizione, dalla previsione dell’art. 395, n. 4 cod. proc. civ., che riguarda l’erronea presupposizione (dell’esistenza o dell’inesistenza) di fatti considerati nella loro dimensione storica di spazio e di tempo, non già il vizio che, nascendo da falsa percezione di norme che contemplino la rilevanza giuridica di questi stessi fatti, integra gli estremi dell’ error juris , sia che attenga ad obliterazione delle norme medesime (riconducibile all’ipotesi della falsa applicazione), sia che si concreti nella
distorsione della loro effettiva portata (riconducibile all’ipotesi della violazione);

in applicazione della norma di legge sopra indicata e del principio di diritto che ne è stato ricavato, il ricorso proposto dal contribuente deve essere, quindi, dichiarato inammissibile;

le spese del presente giudizio, in forza del principio di soccombenza posto dall’art. 91 cod. proc. civ., debbono essere poste a carico del ricorrente

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio in favore del Comune RAGIONE_SOCIALE Ciampino che liquida in Euro 600,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da

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