Agevolazione IMU: limiti per immobili inagibili

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un contribuente relativo all’**Agevolazione IMU** per immobili in ristrutturazione. Il ricorrente pretendeva la riduzione del 50% per inagibilità e l’esenzione totale per abitazione principale su due unità contigue in fase di unificazione. La Corte ha stabilito che la semplice comunicazione di inizio lavori non costituisce ‘conoscenza qualificata’ dell’inagibilità da parte del Comune e che, ai fini IMU, l’esenzione per abitazione principale è rigorosamente limitata a una singola unità catastale, non estendendosi a immobili non ancora ufficialmente fusi nel catasto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione IMU: i limiti per immobili in ristrutturazione e unità contigue

L’accesso a un’Agevolazione IMU non è mai automatico, specialmente quando si tratta di immobili soggetti a interventi edilizi o in attesa di unificazione catastale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini rigidi entro cui il contribuente può beneficiare di riduzioni o esenzioni, sottolineando l’importanza degli adempimenti formali e della natura delle comunicazioni inviate all’ente locale.

Il caso: ristrutturazione e mancata esenzione

La vicenda trae origine dal ricorso di un cittadino contro gli avvisi di accertamento emessi da un Comune per le annualità 2015 e 2016. Il contribuente aveva acquistato un’unità immobiliare adiacente alla propria abitazione principale per procedere a un’unificazione. Durante i lavori, sosteneva di aver diritto alla riduzione del 50% dell’imposta per inagibilità e, in subordine, all’esenzione totale per abitazione principale sull’intero complesso, nonostante le unità fossero ancora distinte in catasto.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità hanno confermato il rigetto delle istanze del contribuente. La Corte ha analizzato due profili critici: la prova dell’inagibilità e la definizione normativa di abitazione principale ai fini IMU. In entrambi i casi, la condotta del contribuente è stata ritenuta insufficiente a scavalcare i requisiti previsti dalla legge.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su un’interpretazione rigorosa delle norme tributarie. Per quanto riguarda la riduzione del 50% per inagibilità, la Corte ha precisato che, sebbene il principio di collaborazione tra fisco e contribuente possa esonerare dalla dichiarazione formale qualora il Comune sia già a conoscenza dello stato dell’immobile, tale conoscenza deve essere ‘qualificata’. Una semplice comunicazione di inizio lavori (CILA o DIA) non prova automaticamente l’inabitabilità del bene, poiché tali atti possono riguardare anche interventi che non precludono l’uso dell’immobile. Inoltre, il ricorrente non ha impugnato correttamente tutte le ragioni della sentenza di merito, rendendo il motivo inammissibile.

Sul fronte dell’esenzione per abitazione principale, la Cassazione ha marcato una netta differenza tra la vecchia disciplina ICI e l’attuale IMU. Mentre in passato era possibile estendere l’agevolazione a più unità contigue utilizzate di fatto come un’unica abitazione, la normativa IMU (Art. 13, comma 2, d.l. 201/2011) è tassativa: l’esenzione spetta a una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto. Finché non avviene la fusione catastale ufficiale, il beneficio non può essere moltiplicato.

Le conclusioni

Le conclusioni della Corte evidenziano che le norme sulle agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e non ammettono estensioni analogiche. Per il contribuente, ciò significa che la pianificazione fiscale deve precedere o accompagnare di pari passo quella urbanistica. Non basta abbattere un muro per ottenere l’esenzione su due appartamenti; è necessario che la variazione catastale sia perfezionata. Allo stesso modo, per ottenere lo sconto sull’inagibilità, occorre una perizia o una dichiarazione sostitutiva che attesti uno stato di degrado reale, non essendo sufficiente la mera pendenza di un cantiere edile.

La comunicazione di inizio lavori garantisce la riduzione IMU per inagibilità?
No, la semplice notifica di lavori edilizi non costituisce prova automatica di inagibilità. È necessaria una conoscenza qualificata dell’ente o una dichiarazione specifica del contribuente.

Si può ottenere l’esenzione IMU su due appartamenti contigui in fase di unione?
No, la normativa IMU limita l’esenzione per abitazione principale a una singola unità catastale. L’agevolazione non si estende a unità separate anche se usate insieme.

Cosa accade se non si contestano tutti i motivi di una sentenza in appello?
Il ricorso in Cassazione viene dichiarato inammissibile se il ricorrente non impugna ciascuna delle ragioni autonome che sostengono la decisione del giudice precedente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 5832 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 5832 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 4516 del Ruolo Generale dell’anno 2023, proposto

NOME COGNOME NOME , rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, come in atti domiciliato,

RICORRENTE

CONTRO

COMUNE RAGIONE_SOCIALE CERNUSCO SUL NAVIGLIO, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, come in atti domiciliato,

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza numero 3362/22 della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia, pubblicata in data 24 agosto 2022.

Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, nella camera di consiglio del 27 gennaio 2026.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 3362/22, pubblicata in data 24 agosto 2022, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia rigettava gli appelli -separatamente proposti e poi riunitiavverso le sentenze nn. 1423/20 e 1424/20 della Commissione Tributaria Provinciale di Milano, con le quali erano stati respinti i ricorsi intentati da NOME COGNOME avverso gli avvisi di accertamento IMU nn 241 e 362 relativi alle annualità di imposta 2015 e 2016,notificati su iniziativa del Comune di Cernusco sul Naviglio ed aventi ad oggetto l’imposta calcolata -per interoanche con riferimento all’unità immobiliare annessa all’abitazione principale, appositamente acquistata ed unificata catastalmente al termine di lavori edili di ristrutturazione.
NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento a due motivi di impugnazione.

Il Comune di Cernusco sul Naviglio resisteva, depositando controricorso ed invocando la reiezione delle avverse argomentazioni e richieste.

La causa, udita la relazione svolta dal Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, nella camera di consiglio del 27 gennaio 2026, veniva decisa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso non è fondato ed, in quanto tale, non merita accoglimento.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma primo, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 8, comma 1, del d.lgs. n. 504 del 1992, per essere stata negata la riduzione d’imposta in mancanza di una specifica richiesta inoltrata all’ufficio tributi dell’amministrazione comunale,

nonostante quest’ultima fosse edotta dello svolgimento dei lavori edili, che avevano impedito di fatto l’abitabilità e l’utilizzo dell’appartamento, avendo presentato un’apposita comunicazione, a mente dell’art. 6, comma 2, lett. a), del d.P.R. n. 380 del 2001, con la quale aveva informato il controricorrente dell’inizio dei lavori edili di unificazione dei due appartamenti messa in atto con l’abbattimento dell’unico muro che li divideva.

3. Il motivo è inammissibile.

3.1. Come è possibile evincere dall’a rt. 13, comma 3, lett. b), del d.l. n. 201 del 2011, conv., con modificazioni, dalla legge n. 214 del 2011, dettato in materia di IMU, e dall’ art. 8 del d.lgs. n. 504 del 1992 , dettato in materia di I CI, è prevista una riduzione d’imposta, nella misura del 50%, per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. L’inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che deve allegare idonea documentazione alla dichiarazione, avendo comunque la facoltà, in alternativa, di presentare una dichiarazione sostitutiva.
3.2. La riduzione d’imposta, secondo quanto sostenuto da questa Corte in tema di IMU ed, ancora prima, in tema di ICI, deve essere riconosciuta anche in mancanza di una richiesta da parte del contribuente, sempre che lo stato di inagibilità sia noto all’ente comunale, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra soggetto impositore e contribuente (in ossequio ai dettami dell’art. 10, comma 1, della legge n. 212 del 2000), del quale è espressione anche la regola secondo la quale a quest’ultimo non può essere richiesta la prova di fatti già documentalmente
noti all’amministrazione (in linea con l’art. 6, comma 4, della legge n. 212 del 2000), dovendosi valorizzare il dato fattuale della conoscenza, da parte dell’ente locale, della condizione di inagibilità o inabitabilità dell’immobile rispetto agli adempimenti formali previsti dalla legge (cfr., con riguardo all’ICI, Cass. n. 23531/08 , Cass. n. 12015/15, Cass. n. 18453/16 , Cass. n. 10314/20 , Cass. n. 28251/20 e Cass. 19665/23 e, con riguardo all’IMU, Cass. n. 29901/20 , Cass. n. 8592/21, Cass. n. 1263/21 , Cass. n. 10724/21 , Cass. n. 35474/21 , Cass. n. 1016/23 , Cass. n. 6270/23 , Cass. n. 12226/23, Cass. n. 23946/24 e Cass. n. 24066/24).
3.3. E, dunque, ai fini dell’insussistenza della necessità dell’accertamento dell’ufficio o della dichiarazione sostitutiva del contribuente, deve essere presente, in capo all’amministrazione, una conoscenza qualificata, documentale, basata su informazioni già in suo possesso, anche se per finalità extratributarie, che possa far ritenere acquisito un grado di percezione e di cognizione della situazione in termini comparabili ad un accertamento o ad una rappresentazione dello stato di fatto rilevante (come avviene nel caso di dichiarazione del contribuente).
3.2. Invero, le pronunce rese in sede di legittimità, con le quali è stato declamato tale principio, sono state concepite per lo più in relazione a situazioni in cui la conoscenza delle condizioni di inagibilità del bene era derivata dall’esercizio dell’attività amministrativa propria dell’ente territoriale, come nei casi -a titolo esemplificativo- di revoca della licenza per l’esercizio dell’attività del contribuente a seguito dell’accertata inagibilità del bene (cfr. Cass. n. 23531/08), di dichiarazione di inagibilità adottata dalla stessa amministrazione o di mancata
concessione del permesso edificatorio, per le condizioni di inagibilità del cespite (cfr. Cass. n. 18435/16 ed, in termini analoghi, Cass. n. 18455/16), di annullamento di precedenti avvisi proprio per lo stato di inagibilità del bene (cfr. Cass. n. 8532/21).

3.4.In questo senso, quindi, deve intendersi il carattere qualificato della conoscenza, ravvisabile allorché, nell’ambito della propria attività istituzionale (e non necessariamente espletata a fini tributari ed -è lecito arguire- dagli uffici a tali fini preposti), l’ente territoriale abbia avuto contezza, prendendola in considerazione, l’oggettiva situazione fattuale di inagibilità o inabitabilità del bene o abbia adottato iniziative amministrative che tale conoscenza ragionevolmente presuppongano in termini non controvertibili.
3.5.E tutto ciò postula la dimostrazione che la documentazione a tal fine rilevante sia già in possesso dell’amministrazione o che il contribuente dichiari e provi l’avvenuta trasmissione di essa (cfr. Cass. n. 22775/09, Cass. n. 21956/10 e Cass. n. 958/15), restando, invece, del tutto irrilevante la mera ed estemporanea conoscenza di fatto della situazione idonea ad integrare i presupposti della riduzione di imposta (cfr. Cass. n. 8592/21, Cass. civ. n. 35474/21, Cass. n. 19665/23, Cass. n. 8280/25 e Cass. n. 18935/25).
3.6. Nel caso di specie, il ricorrente ha fatto presente di aver inoltrato al l’ente locale una comunicazione, ai sensi dell’art. 6, comma 2, lett. a), del d.P.R. n. 380 del 2001, avente ad oggetto l’inizio dei lavori edili di unificazione dei due appartamenti messa in atto con l’abbattimento dell’unico muro che li divideva, sostenendo che tale comunicazione fosse

sufficiente a sostituire la ‘specifica istanza all’ufficio tributi’, reputata indispensabile dai giudici di secondo grado.

3.7.Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale della Lombardia ha deciso la controversia ritenendo che, non essendo stata avanzata un’istanza di tal fatta, non fosse configurabile il diritto a fruire dell’invocata riduzione d’imposta, considerando meritevole di conferma la decisione assunta in prime cure anche ‘per le altre ragioni ivi specificate’, ulteriori e diverse rispetto a quella incentrata sulla necessaria presentazione di una specifica istanza volta ad ottenere la riduzione de qua .
3.7. Pertanto, l’omessa preventiva dichiarazione rappresenta solo una delle rationes decidendi che sorreggono il dictum giudiziale.

3.8.Ed è noto che, qualora una pronuncia sia basata su più rationes decidendi , ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la soluzione prospettata (come nella vicenda in esame, in cui la corte regionale lombarda, come si è detto, ha confermato la sentenza di primo grado sia perché non era stata presentata un’istanza specifica volta a conseguire la riduzione d’imposta, sia ‘per le altre ragioni ivi specificate’), il ricorrente, a pena di inammissibilità, è tenuto -diversamente da quanto è avvenuto nella vicenda in esame- ad impugnarle tutte (cfr. Cass. n. 17182/20).
Inoltre, il riferimento alle ‘altre ragioni ivi specificate’, attinente -come è possibile evincere dalle sentenze di primo e di secondo grado e dai passi di esse riportati nelle difese allestite nel presente giudizio di legittimità -alla natura dell’intervento edilizio, consistente in una mera ‘riorganizzazione funzionale’, inidonea a determinare

qualsivoglia pregiudizio ‘all’utilizzo del bene’, integra un accertamento di fatto – in termini assolutamente conformi, peraltro, nei due gradi di merito – non suscettibile di essere sindacato in sede di legittimità.

Con il secondo motivo di ricorso il contribuente deduce, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 20 del r.d.l. n. 652 del 1939, per avere la Corte di merito negato il suo diritto -azionato in via subordinata- ad ottenere l’esenzione totale dal pagamento dell’imposta, atteso che, nonostante l’accorpamento delle due unità immobiliari non fosse supportato dalla conseguente variazione catastale, suscettibile di essere effettuata solamente al termine dei lavori, erano state adibite, in seguito all’abbattimento del muro che le divideva, ad abitazione principale.
5.1 Il motivo è infondato.

5.2. In tema di ICI, il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari consente l’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata (trasformatasi in totale esenzione a decorrere dal 2008) prevista per l’abitazione principale, sempre che il derivato complesso abitato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il loro numero, ma l’effettivo impiego ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione di cui all’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità (cfr. Cass. n. 17015/19, che ha rimarcato l’insussistenza della necessità, ai fini delle agevolazioni sull’abitazione principale, che l’accatastamento degli immobili sia unitario).
5.3. Tuttavia, tale principio, inerente ad unità immobiliari contigue che, pur diversamente accatastate, siano destinate ad

essere in concreto utilizzate come abitazione principale, non si applica all’agevolazione prevista, in materia di IMU, dall’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201 del 2011, conv., con modificazioni, dalla legge n. 214 del 2011 (cfr. Cass. n. 20368/18): il tenore letterale di tale articolo, vigente ratione temporis , è, infatti, chiarissimo, diversificandosi in modo evidente dalla disciplina dettata per l’ICI, giacché contiene un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare, prevedendo che l’imposta non si applichi al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze di essa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A1, A8 ed A9, e che per abitazione principale si intenda l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano, come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorino abitualmente e risiedano anagraficamente (cfr. Cass. n. 4530724).
5.4.Ne consegue, quindi, avuto riguardo anche alla natura di stretta interpretazione delle norme agevolative (cfr. Cass. n. 23833/17), condiviso dal giudice delle leggi (cfr. Corte cost. n. 242/17), l’impossibilità di estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di ICI e la necessità di limitare ad un’unica unità immobiliare, destinata ad abitazione principale, l’esenzione de qua , non potendo essere estesa in alcun modo ad unità contigue, di fatto unificate ed utilizzate anch’esse come abitazione principale (cfr. Cass. n. 28420/25).
Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese di lite conseguono alla soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

Il rigetto del ricorso impone, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2012, come integrato dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, entrata in vigore in data 31 gennaio 2013, di dare atto della sussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari all’ammontare già dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che liquida in euro 1.500,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre Iva, Cassa Previdenza e rimborso forfettario come per legge; dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione.
Roma, 27 gennaio 2026

Il Presidente AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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