Agevolazione IMU: la fusione catastale è decisiva

Un contribuente ha richiesto l’esenzione IMU per un immobile acquistato e unito di fatto alla propria abitazione principale, senza però effettuare la fusione catastale. La Corte di Cassazione, riformando le decisioni dei giudici di merito, ha stabilito che l’agevolazione IMU abitazione principale spetta solo se l’immobile è registrato al catasto come un’unica unità. La successiva fusione catastale non ha efficacia retroattiva, pertanto l’imposta per gli anni precedenti alla variazione è dovuta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione IMU Abitazione Principale: Senza Fusione Catastale Niente Sconto

Molti proprietari di casa sognano di ampliare il proprio spazio vitale acquistando l’appartamento adiacente. Ma cosa succede dal punto di vista fiscale se i due immobili vengono utilizzati come un’unica casa senza essere formalmente uniti al catasto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale per ottenere l’agevolazione IMU abitazione principale, sottolineando l’importanza dei dati catastali formali rispetto all’uso di fatto.

I Fatti del Caso: Due Immobili, un’Unica Abitazione?

Il caso ha origine da un avviso di accertamento emesso da un Comune nei confronti di una contribuente per il mancato pagamento dell’IMU relativa all’anno 2015. La contribuente aveva acquistato un immobile contiguo alla sua abitazione principale con l’intento di unirli. Sebbene di fatto utilizzasse l’intero complesso come un’unica residenza, la fusione catastale delle due unità immobiliari era avvenuta solo tre anni dopo, nel 2018.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione alla contribuente, sostenendo che l’effettivo utilizzo del bene come abitazione principale dovesse prevalere sulla formale registrazione catastale. Il Comune, non condividendo questa interpretazione, ha portato la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sull’Agevolazione IMU

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del Comune, ribaltando completamente le sentenze precedenti. I giudici hanno affermato un principio netto: ai fini dell’agevolazione IMU abitazione principale, non è sufficiente che due immobili contigui siano utilizzati come un’unica dimora. È indispensabile che risultino formalmente come un’unica unità immobiliare iscritta al catasto.

Le Motivazioni: La Prevalenza del Dato Catastale

La Corte ha fondato la sua decisione sull’interpretazione letterale dell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011. Tale norma definisce l’abitazione principale come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”. Questa formulazione, secondo gli Ermellini, non lascia spazio a interpretazioni estensive.

Il legislatore ha volutamente introdotto un requisito formale e oggettivo: l’iscrizione catastale unitaria. Questo criterio segna una netta differenza rispetto alla precedente disciplina ICI, che poteva consentire una valutazione più basata sulla situazione di fatto. Con l’IMU, la regola è chiara: l’agevolazione si applica a una sola unità immobiliare.

Inoltre, la Corte ha specificato che la fusione catastale avvenuta nel 2018 non può avere effetti retroattivi. L’agevolazione, pertanto, può essere riconosciuta solo a partire dalla data di variazione catastale, e non per gli anni d’imposta precedenti in cui gli immobili risultavano ancora separati.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Contribuenti

Questa pronuncia offre un’indicazione fondamentale per tutti i contribuenti che intendono ampliare la propria abitazione principale. Per beneficiare dell’esenzione IMU sull’intero complesso immobiliare, non è sufficiente unire fisicamente gli spazi. È essenziale e non procrastinabile procedere con l’unificazione catastale. Affidarsi al solo utilizzo di fatto espone al rischio concreto di vedersi negare l’agevolazione e ricevere un avviso di accertamento. La data che conta, ai fini fiscali, è quella della registrazione della variazione al catasto.

Posso ottenere l’agevolazione IMU per due appartamenti contigui che uso come un’unica abitazione principale, anche se non sono fusi al catasto?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che, ai fini IMU, l’immobile deve essere iscritto al catasto come un’unica unità immobiliare per poter beneficiare dell’agevolazione per l’abitazione principale. L’utilizzo di fatto non è sufficiente a superare il requisito formale.

Se unisco catastalmente due immobili in un secondo momento, l’agevolazione IMU può essere applicata retroattivamente?
No. La sentenza chiarisce che la modifica catastale non ha efficacia retroattiva. L’agevolazione fiscale spetta solo a partire dalla data in cui la variazione viene registrata al catasto, non per gli anni d’imposta precedenti.

La normativa IMU sull’abitazione principale è più restrittiva di quella della vecchia ICI?
Sì. La Corte sottolinea che la norma sull’IMU (art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011) è di stretta interpretazione e non permette l’estensione automatica delle agevolazioni a immobili contigui se non sono catastalmente unificati, a differenza di quanto poteva accadere con la normativa ICI.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 28475 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 28475 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10309/2023 R.G. proposto da : COMUNE RAGIONE_SOCIALE CIAMPINO, con l’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro

DA NOME DA NOME

-intimato- avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio sede di ROMA n. 4698/2022 depositata il 27/10/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Ciampino ha accertato il mancato pagamento dell’IMU per l’anno 2015 da parte della contribuente, emettendo un avviso di accertamento.

La attuale ricorrente ha impugnato l’atto, sostenendo che l’immobile oggetto di tassazione era stato acquistato per essere unito

all’abitazione principale già di sua proprietà, e che l’agevolazione IMU spettasse sull’intero complesso.

La CTP di Roma ha accolto il ricorso della contribuente, con la sentenza n. 10393/2019, depositata in data 15/07/2019.

Il Comune ha indi proposto appello, ribadendo che la normativa IMU richiede l’iscrizione catastale come unità unica per riconoscere l’abitazione principale e che la unificazione era avvenuta tre anni dopo l’annualità in questione.

La CTR del Lazio, con la sentenza in epigrafe indicata, ha respinto l’appello, ritenendo che prevalesse l’effettivo utilizzo del bene come abitazione principale rispetto alla formale unificazione catastale, confermando quindi la decisione di primo grado favorevole alla contribuente.

Avverso la suddetta sentenza di gravame il comune ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico motivo.

L’intimato non ha depositato controricorso.

Successivamente il Comune ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con un solo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 13, comma 2, del decreto-legge. n. 201/2011, in vigore ratione temporis, in relazione all’art. 360, comma primo, n. 3 c.p.c.

In particolare, il Comune di Ciampino contesta la decisione della CTR Lazio che ha ritenuto secondarie le risultanze catastali, attribuendo invece rilevanza all’uso effettivo dell’immobile , sostenendo la necessaria rilevanza dei dati catastali e sottolineando che la fusione catastale dei due immobili, avvenuta nel 2018, non può avere effetti retroattivi sull’annualità 2015. Inoltre, la normativa IMU si differenzia

da quella ICI, non ammettendo l’estensione automatica delle agevolazioni a immobili contigui se non unificati catastalmente.

Questa Corte si è già pronunciata sul tema, affermando in fattispecie in cui si poneva il medesimo problema, che ‘in tema di IMU, l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale’ (Cass. 02/08/2024, n. 21914).
La CTR ha indi errato nel ritenere che la situazione di fatto di unificazione degli immobili fosse rilevante ai fini dell’esonero dal pagamento della imposta immobiliare. Né può valere a tal fine, ovviamente, la successiva modifica catastale, che assume invece rilevanza a partire dalla data della variazione stessa.

Il motivo va conseguentemente accolto.

Ne segue l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata. Non essendo necessari accertamenti fattuali, sussistono i presupposti per la decisione nel merito ex art. 384 c.p.c., con rigetto del ricorso originario

In una valutazione complessiva del giudizio, si ritiene sussistere giustificati motivi per compensare le spese di giudizio.

P.Q.M.

La Corte cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito rigetta l’originario ricorso della contribuente.

Compensa le spese di giudizio.

Così deciso in Roma, il 17/10/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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