Agevolazione fondi immobiliari: prova della prevalenza

Una società di gestione del risparmio ha perso l’appello per l’ottenimento di una agevolazione fiscale sul conferimento di immobili a un fondo. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, sottolineando che la società non ha fornito una prova adeguata per l’agevolazione fondi immobiliari, specificamente sul requisito della prevalenza di immobili locati, e non ha contestato correttamente in sede di legittimità la valutazione dei fatti operata dai giudici di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Fondi Immobiliari: Prova Rigorosa e Limiti del Ricorso

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2904 del 31 gennaio 2024, ha fornito importanti chiarimenti sui requisiti necessari per ottenere l’agevolazione fondi immobiliari in caso di conferimento di immobili. La decisione sottolinea il rigoroso onere della prova a carico del contribuente e i limiti del sindacato di legittimità sulla valutazione dei fatti operata dai giudici di merito. La vicenda, che vedeva contrapposte una Società di Gestione del Risparmio (SGR) e l’Agenzia delle Entrate, si è conclusa con la dichiarazione di inammissibilità del ricorso, consolidando principi fondamentali in materia tributaria.

Il Contesto del Caso

Una SGR gestore di un fondo comune di investimento immobiliare chiuso aveva ricevuto in conferimento da una società consortile il diritto di superficie su un vasto complesso immobiliare. L’operazione riguardava degli stand concessi in uso a operatori del settore ortofrutticolo. La SGR intendeva avvalersi del regime fiscale di favore previsto dall’art. 8, comma 1-bis, del d.l. 351/2001, che prevede un trattamento vantaggioso ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Il presupposto chiave per accedere a tale beneficio è che il conferimento riguardi “una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”. L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, aveva negato l’agevolazione, ritenendo che tale requisito non fosse stato soddisfatto.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione all’Amministrazione Finanziaria. La decisione dei giudici di appello si fondava su una motivazione centrale: la SGR non aveva fornito la prova, a suo carico, della prevalenza del valore degli immobili locati rispetto a quelli non locati.

In particolare, i giudici avevano ritenuto inattendibile la perizia di stima prodotta dalla società, basata su un metodo finanziario che valorizzava i flussi di cassa derivanti dai canoni. Tale valutazione era stata giudicata inaffidabile a causa della presenza, in molti contratti, di clausole di rilascio anticipato che ne minavano la stabilità. Secondo la Commissione Regionale, la valutazione avrebbe dovuto basarsi sul valore effettivo dei beni e non solo su quello finanziario.

L’Agevolazione Fondi Immobiliari e i Motivi del Ricorso in Cassazione

La SGR ha impugnato la sentenza di secondo grado davanti alla Corte di Cassazione, articolando tre motivi di ricorso. In sintesi, la società lamentava:

1. Nullità della sentenza per motivazione carente o apparente.
2. Violazione di legge, per aver erroneamente escluso la sussistenza del requisito della prevalente locazione degli immobili.
3. Ancora nullità della sentenza per motivazione carente riguardo alla prova della prevalenza locativa.

Tutti i motivi, pur con sfumature diverse, miravano a contestare la valutazione operata dal giudice di merito sulla prova del requisito necessario per l’agevolazione fondi immobiliari.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato tutti i motivi inammissibili. La ratio decidendi della sentenza si basa su un principio cardine del processo di legittimità: la Corte di Cassazione non può riesaminare il merito della controversia, ma solo verificare la corretta applicazione del diritto e la logicità della motivazione.

I giudici hanno osservato che il ricorrente non aveva adeguatamente censurato il fulcro della decisione di appello, ovvero la carenza probatoria. Le critiche mosse dalla SGR si concentravano sull’erronea interpretazione della norma e sulla presunta inadeguatezza della motivazione, ma non contestavano la valutazione delle prove secondo lo specifico strumento previsto dall’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. (omesso esame di un fatto decisivo).

La valutazione delle prove, incluse le perizie e le presunzioni, è un’attività riservata esclusivamente al giudice di merito. Criticare il “convincimento” del giudice, contrapponendo una diversa interpretazione delle risultanze processuali, non è ammissibile in sede di legittimità. La SGR, in sostanza, chiedeva alla Corte una nuova valutazione dei fatti, compito che esula dalle sue funzioni.

Poiché la SGR non ha efficacemente scalfito la ratio decidendi della sentenza impugnata (cioè la mancata dimostrazione del requisito della prevalenza), tale motivazione è passata in giudicato, rendendo l’intero ricorso inammissibile.

Le Conclusioni

La sentenza ribadisce due principi fondamentali per i contribuenti che intendono beneficiare di regimi fiscali di favore. Primo, l’onere di provare la sussistenza di tutti i requisiti di legge grava interamente su chi richiede l’agevolazione. Tale prova deve essere rigorosa, completa e convincente. Secondo, il ricorso per cassazione non è una terza istanza di giudizio. Non è possibile utilizzarlo per ottenere un riesame delle prove, ma solo per denunciare specifici vizi di legittimità, come la violazione di norme di diritto o un’omessa valutazione di un fatto storico decisivo, che deve essere adeguatamente dedotto.

Quando si applica l’agevolazione fiscale per il conferimento di immobili a un fondo di investimento?
L’agevolazione, ai sensi dell’art. 8, comma 1-bis, del d.l. 351/2001, si applica quando il conferimento a un fondo immobiliare chiuso riguarda una pluralità di immobili che, al momento dell’apporto, sono prevalentemente concessi in locazione a terzi.

Chi deve provare la sussistenza dei requisiti per ottenere l’agevolazione fondi immobiliari?
L’onere della prova grava interamente sul contribuente che intende beneficiare dell’agevolazione. Deve dimostrare in modo rigoroso che il valore degli immobili locati è prevalente rispetto al valore di quelli non locati.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle prove fatta dal giudice di merito?
No, la valutazione delle prove è un’attività riservata all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito (primo e secondo grado). In Cassazione non è possibile chiedere un riesame dei fatti o criticare il “convincimento” del giudice, a meno che non si denunci, nei modi previsti dalla legge, l’omesso esame di un fatto storico specifico e decisivo per il giudizio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2904 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 2904 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/01/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 25624/2022 R.G., proposto

l RAGIONE_SOCIALE, con sede in Milano, in persona del procuratore speciale pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, entrambi con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore RAGIONE_SOCIALE pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale d ell’Emilia Romagna il 29 marzo 2022, n. 379/07/2022;

IMPOSTA DI REGISTRO CONFERIMENTO IN FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17 gennaio 2024 dal AVV_NOTAIO; udito per la ricorrente l’AVV_NOTAIO, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento; udito per la controricorrente l’AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto; udito il P.M., nella persona del Sostituto Procuratore RAGIONE_SOCIALE, AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. RAGIONE_SOCIALE‘ ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna il 29 marzo 2022, n. 379/07/2022, che, in controversia su impugnazione di avviso di liquidazione dell’imposta di registro in relazione al conferimento, con atto notarile del 13 maggio 2014, sotto la condizione sospensiva della sopravvenienza dei presupposti previsti dall’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, del diritto di superficie su un complesso immobiliare (costituito da stand concessi in godimento per un tempo determinato ad operatori ortofrutticoli verso un corrispettivo pecuniario) in RAGIONE_SOCIALE da parte della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ al fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, costituito ai sensi dell’art. 37 del d.lgs. 2 4 febbraio 1998, n. 58, e gestito dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ , con la contestuale costituzione del diritto di usufrutto in favore della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ sui medesimi immobili per il corrispettivo convenuto,
dapprima, nella somma di € 9.000.000,00 e ridotto, poi, nella somma di € 8.529.184,42, dopo aver concordemente rinunciato alla condizione sospensiva il 19 dicembre 2014, ha rigettato l’ appello proposto dalla medesima nei confronti dell ‘RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE il 24 settembre 2018, n. 757/06/2018, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali. La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di primo grado – che aveva rigettato il ricorso originario – sul presupposto che l’agevolazione prevista dall’art. 8, comma 1bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, non sarebbe applicabile alla fattispecie sub iudice , non essendo stati prevalentemente stipulati contratti di locazione immobiliare con gli operatori ortofrutticoli. L ‘RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso. Con conclusioni scritte, il P.M. si è espresso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è affidato a tre motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 36 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, e 132 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione carente o apparente con riguardo all’incompatibilità dell’agevolazione prevista dall’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, con l’opzione per la sottoposizione ad IVA dell’apporto al fondo comune di investimento immobiliare chiuso.
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione o falsa applicazione dell’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuta dal giudice di secondo grado l’insussistenza del presupposto della prevalente locazione degli immobili conferiti al fondo comune di investimento immobiliare chiuso, nonostante le risultanze della perizia stragiudiziale di parte.
1.3 Con il terzo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per violazione degli artt. 36 del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, e 132 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per essere stato deciso l’appello dal giudice di secondo grado con motivazione carente o apparente con riguardo all’insussistenza del presupposto della prevalente locazione degli immobili conferiti al fondo comune di investimento immobiliare chiuso.

I suddetti motivi -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono inammissibili.

2.1 Come è noto, l’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, prevede che « Gli apporti ai fondi immobiliari chiusi disciplinati dall’articolo 37 del testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazioni, e dall’articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, e successive modificazioni, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto, si considerano compresi, agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto, tra le operazioni di cui all’articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica
26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, nonché, agli effetti RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell’articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nell’articolo 10, comma 2, del testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, e successive modificazioni, e nell’articolo 4 della tariffa allegata al citato testo unico di cui al decreto legislativo n. 347 del 1990. La disposizione recata dal presente comma ha effetto dal 1° gennaio 2004 ».
Quindi, per usufruire dell’agevolazione in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, il conferimento ai fondi di investimento immobiliare chiuso deve riguardare « una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto », nel senso che la maggior parte degli immobili conferiti sia concessa in locazione a terzi. Per cui, nell’economia complessiva del conferimento al fondo comune di investimento immobiliare, secondo il giudice di merito, il beneficio fiscale postula la ‘ prevalenza ‘ sul piano estimativo degli immobili locati rispetto agli immobili non locati.
2.2 Non a caso, con argomentazioni articolate ben oltre la soglia del minimo costituzionale, la motivazione della sentenza impugnata era incentrata proprio sulla carenza probatoria della suddetta ‘ prevalenza ‘. Si legge, infatti, che: « L’appello è infondato. Premesso che l’applicazione della normativa invocata dall’appellante è incompatibile con l’opzione dalla stessa esercitata di sottoposizione ad IVA dell’atto di apporto, in ogni caso non è stato efficacemente contrastato dall’appellante l’assunto della C ommissione Tributaria
Provinciale secondo cui non risulta la prova, incombente a carico della parte ricorrente, della prevalenza del valore degli immobili locati rispetto al valore degli altri . In primo luogo, come osservato nella nota dell’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in merito al deposito dei documenti richiesto con ordinanza del 15/12/2021, in relazione a molti dei contratti di locazione, vi è l’impegno al rilascio anticipato da parte del conduttore, e tale circostanza, risultante dalla documentazione prodotta, inficia inevitabilmente l’attendibilità del criterio valutativo adottato nella relazione di stima degli immobili oggetto dell’apporto, basato sul metodo finanziario che implica la valutazione dei flussi di cassa generati dai redditi ritraibili dal canone di locazione degli immobili. Peraltro, a tale riguardo, va rilevato che la stima prodotta dall’appellante, datata il 26.4.2016, non dà co nto dell’esito degli impegni di rilascio esistenti alla data dell’apporto e non chiarisce quali immobili siano occupati. Inoltre, come correttamente osservato dall’Ufficio, il criterio di valutazione adottato nella relazione di stima prodotta dall’appellante, non è pienamente attendibile, anche in relazione agli immobili oggetto di concessione (rispetto ai quali è stata indicata e valutata la netta prevalenza della parte di immobili concessi in locazione); si osserva invero che la redditività dei beni oggetto di concessione e quindi destinati a pubblico servizio è ispirata a principi completamente diversi in ragione dei vari oneri a carico dei concessionari. Deve quindi essere pienamente condiviso il rilievo formulato dall’Ufficio secondo cui gli immobili avrebbero dovuto essere valutati, a prescindere dalla diversa rea di appartenenza, in base al valore effettivo e non già in base al solo valore finanziario. Pertanto, sia con riferimento all’effettiva disponibilità in capo ai conduttori degli immobili stimati, sia con riferimento al criterio
di stima utilizzato, deve ritenersi che parte appellante non abbia dimostrato la ricorrenza della condizione richiesta per l’applicazione della norma agevolativa invocata e la cui applicazione era stata esclusa nello stesso atto di apporto assoggettato ad IVA ».

2.3 Tuttavia, tale ratio decidendi non è stata adeguatamente attinta dai motivi di ricorso per cassazione, che si sono concentrati, sotto il profilo dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., sull ‘adeguatezza motivazionale della sentenza impugnata in relazione all’esegesi della norma agevolativa. Peraltro, la ricorrente si è limitata a censurare, sotto il profilo dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., in relazione all’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, l’erroneo accertamento in fatto del giudice di merito in ordine alle risultanze della perizia stragiudiziale di stima sulla valutazione degli immobili e sulla proporzionale imputazione del maggior valore agli immobili locati, senza dedurre in proposito l’omesso esame di un ‘ fatto decisivo ‘ ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.
Invero, secondo il costante orientamento di questa Corte, la valutazione RAGIONE_SOCIALE prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizio previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ. qualsiasi censura volta a criticare il ” convincimento ” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, primo comma e secondo comma, cod. proc. civ., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o
minore attendibilità RAGIONE_SOCIALE fonti di prova, atteso che la deduzione del vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ. non consente di censurare la complessiva valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 19 luglio 2021, n. 20553; Cass., Sez. 5^, 15 novembre 2021, n. 34317; Cass., Sez. 6^-5, 3 febbraio 2022, n. 3345; Cass., Sez. 5^, 6 aprile 2022, n. 11115; Cass., Sez. 6^-5, 23 maggio 2022, nn. 16562 e 16563);
2.4 Ne consegue che si deve fare coerente applicazione del consolidato orientamento di questa Corte, a tenore del quale, quando la sentenza assoggettata ad impugnazione sia fondata su diverse rationes decidendi , ciascuna idonea a giustificarne autonomamente la statuizione, la circostanza che tale impugnazione non sia rivolta contro una di esse determina l’inammissibilità del gravame per l’esistenza del giudicato sulla ratio decidendi non censurata, piuttosto che per carenza di interesse (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 6 luglio 2020, n. 13880; Cass., Sez. 5^, 24 maggio 2021, n. 14154; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2022, n. 5282; Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2023, n. 22002; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2023, n. 35515).
Pertanto, non resta al collegio che pronunziare la conseguente absolutio ab instantia .

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

Ai sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a

titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’inammissibilità del ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 7.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto dell’obbligo, a carico del la ricorrente, di pagare l’ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 17 gennaio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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