Agevolazione fiscale terreni: ok senza ruralità

L’Agenzia delle Entrate aveva negato un’agevolazione fiscale per l’acquisto di fabbricati annessi a un fondo agricolo, poiché privi dell’annotazione di ruralità catastale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia, stabilendo che, ai fini dell’agevolazione fiscale per terreni agricoli, ciò che rileva è l’effettivo vincolo di pertinenza tra il fabbricato e il terreno, a prescindere dalla sua classificazione formale al catasto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Fiscale Terreni Agricoli: La Pertinenza Batte il Catasto

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale in materia di agevolazione fiscale per terreni agricoli, stabilendo un principio di grande rilevanza pratica: per ottenere il beneficio fiscale sull’acquisto di un terreno e dei suoi fabbricati annessi, conta la sostanza e non la forma. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le conclusioni dei giudici.

I Fatti di Causa: L’acquisto e la Contestazione Fiscale

Una società agricola acquista un fondo agricolo insieme a due fabbricati sovrastanti, usufruendo di una specifica agevolazione fiscale prevista per questo tipo di operazioni. Successivamente, l’Agenzia delle Entrate contesta il beneficio, emettendo un avviso di liquidazione per recuperare le imposte di registro e ipocatastali non versate. La motivazione del Fisco era netta: i fabbricati non potevano godere dell’agevolazione perché non presentavano l’annotazione di ruralità nei registri catastali, essendo accatastati in categorie (D/6 e A/7) non compatibili con tale qualifica.

La Questione Giuridica: Pertinenza vs. Classamento Catastale

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione della norma che concede l’agevolazione (d.l. 194/2009). La legge parla di “atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli”. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che la qualifica di “pertinenza” ai fini fiscali dovesse passare necessariamente attraverso il riconoscimento formale della ruralità catastale. Al contrario, la società acquirente e i giudici di merito hanno ritenuto che il concetto rilevante fosse quello civilistico di pertinenza, basato sul vincolo funzionale effettivo tra il bene accessorio (il fabbricato) e il bene principale (il terreno).
Nel caso specifico, i fabbricati erano destinati a “scuderia per l’allevamento di cavalli” e ad “abitazione rurale per il ricovero della sorveglianza”, attività strettamente connesse e funzionali allo sfruttamento agricolo del fondo.

Le Motivazioni della Cassazione sull’Agevolazione Fiscale per Terreni Agricoli

La Corte di Cassazione, chiamata a decidere sulla questione, ha rigettato il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, aderendo all’interpretazione sostanzialistica. I giudici hanno chiarito che la nozione di “pertinenza”, in assenza di una specifica definizione tributaria, deve essere mutuata dall’articolo 817 del Codice Civile. Questo significa che il vincolo pertinenziale si fonda su due presupposti:

1. Elemento oggettivo: l’effettiva destinazione del bene accessorio al servizio o all’ornamento del bene principale.
2. Elemento soggettivo: la volontà del proprietario di creare tale vincolo durevole.

La Corte ha sottolineato che la normativa sull’agevolazione fiscale per terreni agricoli non richiede affatto che le pertinenze debbano essere accatastate come rurali. La rilevanza del classamento catastale è dirimente in altri contesti, come quello delle imposte patrimoniali (es. IMU), dove la base imponibile è la rendita catastale. In questo caso, invece, ciò che conta è l’accertamento in concreto del vincolo funzionale. La Corte distingue nettamente il concetto di “pertinenza” da quello di “strumentalità”, precisando che per la norma in esame è richiesto il primo, ovvero un legame più stretto e diretto con il bene principale.

Conclusioni: L’Importanza del Vincolo Effettivo

La Corte ha enunciato un principio di diritto di notevole impatto: l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto di terreni agricoli e relative pertinenze implica l’accertamento concreto del vincolo pertinenziale tra bene principale e accessorio, e prescinde dal classamento catastale e dall’annotazione di ruralità dei fabbricati. Questi ultimi, pertanto, non devono essere necessariamente qualificati come rurali per godere del beneficio.
Questa decisione rafforza un approccio basato sulla realtà fattuale piuttosto che sui formalismi catastali, offrendo maggiore certezza giuridica agli operatori del settore agricolo e chiarendo che la funzione di un bene al servizio del fondo è il criterio determinante per l’applicazione del beneficio fiscale.

Per ottenere l’agevolazione fiscale sull’acquisto di terreni agricoli, i fabbricati pertinenziali devono essere classificati come rurali nel catasto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’agevolazione prescinde dal classamento catastale e dall’annotazione di ruralità. Ciò che conta è l’effettivo vincolo pertinenziale tra il fabbricato e il terreno agricolo, da accertare in concreto.

Cosa si intende per “vincolo pertinenziale” ai fini di questa agevolazione?
Si intende il rapporto, basato sulla volontà del proprietario e dimostrabile da elementi oggettivi, per cui un bene (il fabbricato) è destinato in modo durevole al servizio o all’ornamento di un altro bene (il terreno agricolo). Nel caso esaminato, i fabbricati erano adibiti a scuderia e abitazione per la sorveglianza, funzioni strettamente legate all’attività agricola del fondo.

La nozione di “strumentalità” all’attività agricola è sufficiente per ottenere il beneficio fiscale?
No. La Corte chiarisce che la norma fa specifico riferimento alla nozione di “pertinenza” (art. 817 c.c.) e non a quella, potenzialmente più ampia, di “strumentalità”. Per l’agevolazione in esame è richiesto il nesso di pertinenzialità, che implica un legame funzionale diretto e durevole con il terreno.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 31840 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 31840 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 10/12/2024

RAGIONE_SOCIALE;

-intimata – avverso la sentenza n. 4284/2020, depositata il 23 dicembre 2020, della Commissione tributaria regionale del Lazio;

Registro Invim Agevolazioni

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16117/2021 R.G. proposto da Agenzia delle Entrate (06363391001), in persona del suo Direttore p.t. , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato (NUMERO_TELEFONOEMAIL;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE; EMAIL);

-controricorrente –

udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 25 ottobre 2024, dal Consigliere dott. NOME COGNOME

Rilevato che:

-con sentenza n. 4284/2020, depositata il 23 dicembre 2020, la Commissione tributaria regionale del Lazio ha rigettato l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate, così confermando il decisum di prime cure che recava accoglimento dell’impugnazione di un avviso di liquidazione emesso per il recupero a tassazione delle imposte di registro ed ipocatastali dovute in relazione alla compravendita di un fondo agricolo, e sovrastanti fabbricati pertinenziali, dietro disconoscimento, per i fabbricati, dell’agevolazione usufruita dalla società agricola acquirente ai sensi del d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, art. 2, comma 4-bis;
1.1 -a fondamento del decisum , il giudice del gravame ha rilevato che, ai fini dell’agevolazione in contestazione, rilevava (solo) la natura pertinenziale dei fabbricati che, pertanto, non necessitavano ex se di un classamento catastale alla stregua di fabbricati rurali; e che, nella fattispecie, v’era riscontro del nesso di pertinenzialità venendo in considerazione fabbricati con destinazione «a scuderia per l’allevamento di cavalli … …abitazione rurale per il ricovero della sorveglianza.»;

-l’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo motivo;

il notaio NOME COGNOME resiste con controricorso, e deposita memoria;

la RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva. Considerato che:

-ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Agenzia denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.l. 30 dicembre 2009 n. 194, art. 2, comma 4bis , conv.

con l. 26 febbraio 2010, n. 25, ed al d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, art. 9, commi 3 e 3bis , conv. con l. 26 febbraio 1994, n. 133, assumendo, in sintesi, che ai requisiti oggettivi dell’agevolazione prevista dall’art. 2, comma 4bis , cit., deve ascriversi l’annotazione di ruralità, che va indicata negli atti catastali indipendentemente dalla categoria attribuita al fabbricato, e che produce il medesimo effetto dell’assegnazione delle categorie A/6 e D/10, di modo che l’inserimento negli atti catastali del l’annotazione determina, appunto, il riconoscimento dei requisiti di ruralità (ai sensi dell’art. 7, commi 2 -bis , 2ter e 2quater , del d.l. 13 maggio 2011, n. 70, conv. in l. 12 luglio 2011, n. 106, dell’art. 13, commi 14 e 14bis , del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, conv. in l. 22 dicembre 2011, n. 214, e del d.m. 26 luglio 2012); iscrizione e annotazione che nella fattispecie facevano difetto, trattandosi di unità immobiliari censite in catasto nelle categorie D/6 e A/7, in relazione alle quali l’annotazio ne di ruralità non è sopraggiunta neanche dopo il rogito;
2. -occorre premettere che – per i profili di censura che involgono questioni non esaminate dal giudice del gravame e (così) rimaste assorbite – il controricorso deve ritenersi inammissibile in quanto, per l’appunto, (solo) in dipendenza della cassazione della sentenza impugnata, per l’accoglimento del motivo attinente alla questione assorbente, l’esame delle ulteriori questioni oggetto di censura, sulle quali il notaio torna in memoria, può essere rimesso al giudice di rinvio, salva l’eventuale ricorribilità per cassazione avverso la successiva sentenza che abbia affrontato le questioni precedentemente ritenute superate (v. Cass., 30 settembre 2022, n. 28530; Cass., 16 giugno 2022, n. 19442; Cass., 5 novembre 2014, n. 23558; Cass. Sez. U., 17 giugno 2013, n. 15122; Cass., 1 marzo 2007, n. 4804);
-tanto premesso, il ricorso è destituito di fondamento e va senz’altro disatteso;

3.1 l’agevolazione in contestazione tra le parti consegue dal d.l. 30 dicembre 2009 n. 194, art. 2, comma 4bis , cit., secondo il cui disposto vengono in considerazione, sotto il profilo oggettivo dell’agevolazione, «gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti»;

-e l’atto impositivo, come anticipato, recava recupero a tassazione ordinaria di due unità immobiliari che non risultavano censite in catasto (almeno) secondo l’annotazione di ruralità prevista (da ultimo) dal d.m. 26 luglio 2012, cit.;

3.2 -il nesso di pertinenzialità -che la disposizione espressamente prevede con riferimento a terreni «qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti» – comporta, nello specifico àmbito dell’imposta di registro (d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 23, comma 3), l’applicazione della disposizione secondo la quale «Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate» (v. Cass., 11 aprile 2011, n. 8136; Cass., 16 maggio 2002, n. 7169);
e la Corte, in difetto di una specifica disposizione tributaria, ha tratto la nozione di «pertinenza» dalla nozione generale prefigurata dall’art. 817 cod. civ. (v. Cass., 18 gennaio 2019, n. 1301; Cass., 3 marzo 2014, n. 4892; Cass., 26 novembre 2007, n. 24545, con riferimento all’imposta di registro; Cass., 17 febbraio 2015, n. 3148; Cass., 13 marzo 2013, n. 6259, in tema di benefici cd. prima casa; Cass., 22 maggio 2019, n. 13742; Cass., 30 maggio 2018, n. 13606; Cass., 23 giugno 2017, n. 15668; Cass., 21 settembre 2016, n. 18470; Cass., 30 dicembre 2015, n. 26077; Cass., 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., 30 novembre 2009, n. 25127, a riguardo dell’ICI);
si è, così, statuito – in aderenza ai principi espressi con riferimento all’art. 817 cod. civ. (v., ex plurimis , Cass., 16 maggio 2018, n. 11970; Cass., 28 aprile 2006, n. 9911; Cass., 2 marzo 2006, n. 4599; Cass., 9 maggio 2005, n. 9563; Cass., 6 settembre 2002, n. 12983; Cass., 3 novembre 2000, n. 14350) – che «l’effettiva e concreta destinazione della cosa al servizio ed ornamento dell’altra debba essere considerata una relazione implicante oltre che aspetti oggettivi anche aspetti soggettivi, riferibili alla volontà dell’avente diritto» (così Cass., 3 marzo 2014, n. 4892; Cass., 26 novembre 2007, n. 24545); e, più specificamente, che l’accertamento del vincolo pertinenziale si fonda sui «presupposti di cui all’art. 817 c.c., desumibili da concreti segni esteriori dimostrativi della volontà del titolare, consistenti nel fatto oggettivo che il bene sia effettivamente posto, da parte del proprietario del fabbricato principale, a servizio (o ad ornamento) del fabbricato medesimo» (Cass., 22 maggio 2019, n. 13742; Cass., 30 maggio 2018, n. 13606; Cass., 30 dicembre 2015, n. 26077; Cass., 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., 29 ottobre 2010, n. 22128; Cass., 30 novembre 2009, n. 25127);
indagine cd. fattuale che nella fattispecie è stata specificamente svolta dal giudice del gravame il quale ha rilevato che -a fronte di terreni destinati all’allevamento di cavalli venivano in considerazione fabbricati con destinazione «a scuderia per l’allevamento di cavalli … …abitazione rurale per il ricovero della sorveglianza.»;

3.3 -la Corte, sia pur incidentalmente, ha già avuto modo di rilevare -così come, del resto, si è osservato anche in dottrina – che la nozione di «fondo rustico» non è estensibile al d.l. n. 194 del 2009, art. 2, comma 4 bis , cit., che ha diversamente riguardo a terreni agricoli e relative pertinenze (v. Cass., 26 giugno 2020, n. 12777, in motivazione);

-e, in particolare, si è rimarcato che, nella fattispecie, «prevale … una visione economica-funzionale, per cui il rapporto di pertinenzialità viene a configurarsi in funzione dell’attività di impresa e quindi vi rientrano tutti i fabbricati funzionali all’attività agricola» (Cass., 12 febbraio 2021, n. 3597);

3.3.1 – la nozione di pertinenza -con le implicazioni poste, in punto di relativa disciplina tributaria, dalla disposizione di cui al d.P.R. n. 131/1986, art. 23, comma 3, cit. -non può quindi identificarsi -in difetto di una specifica disposizione che tanto preveda -col mero classamento catastale che preveda l’annotazione di ruralità, la cui disciplina, in punto di unità immobiliari rurali, non viene, dunque, in rilievo considerato (anche) che, per un verso, l’unità immobiliare rurale si correla (secondo le specifiche indicazioni poste dal d.l. 30 dicembre 1993, n. 557, art. 9, cit.) ad una preesistente destinazione d’uso che va verificata -a riguardo dell’acquisto agevolato – in ragione (questa volta) dell’effettivo nesso di pertinenzialità col terren o oggetto di acquisto (secondo una destinazione riferibile ora all’acquirente); e, per il restante, che, ciò che per l’appunto può risultare strumentale allo svolgimento di una data attività agricola non implica che, sol per questo, il bene possa costituire (anche) una pertinenza del terreno ove l’acquirente intende svolgere la sua attività;
-conclusione, questa, per vero espressa dalla stessa amministrazione che ha avuto modo di rilevare che, ai fini dell’agevolazione in discorso, «non rileva, invece, la qualificazione di strumentalità del fabbricato, di cui all’articolo 2 del DPR 23 marzo 1998, n. 139 (che ha sostituito il comma 3 ed inserito il comma 3-bis dell’articolo 9 del decreto legge 30 dicembre 1993, n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133), in quanto le agevolazioni in materia di piccola proprietà contadina fanno riferimento
alla nozione di pertinenza e non a quella di strumentalità.» (così la risoluzione n. 26/E, del 6 marzo 2015);

3.3.2 – va soggiunto che -venendo in considerazione la specifica disciplina di un’agevolazione correlata allo svolgimento di attività agricola, secondo i prescritti requisiti soggettivi, ed incentrata, sotto il profilo oggettivo, sulla nozione di pertinenza -nemmeno ricorrono le ragioni in forza delle quali la rilevanza formale del classamento catastale è stata ritenuta dirimente in punto di agevolazioni, ed esenzioni, riconosciute in tema di imposte patrimoniali (la cui base imponibile è costituita dalla rendita catastale; v. Cass. Sez. U., 21 agosto 2009, n. 18565 cui adde , ex plurimis , Cass., 9 marzo 2018, n. 5769; Cass., 31 ottobre 2017, n. 25936; Cass., 11 maggio 2017, n. 11588; Cass., 20 aprile 2016, n. 7930; Cass., 12 agosto 2015, n. 16737);
3.4 -può, allora, porsi il seguente principio di diritto: l’agevolazione prevista dal d.l. 30 dicembre 2009 n. 194, art. 2, comma 4bis , conv. con l. 26 febbraio 2010, n. 25, con riferimento agli «atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti», implica la ricorrenza del vincolo pertinenziale, tra il bene principale e quello accessorio, che va accertato in concreto, e prescinde, pertanto, dal classamento catastale e dall ‘annotazione di ruralità delle unità immobiliari , che non debbono essere necessariamente qualificate come rurali;
-le spese del giudizio di legittimità vanno compensate, tra le parti, avuto riguardo alla novità della quaestio iuris controversa e (così) alla sopravvenienza, in corso di giudizio, della pertinente giurisprudenza di legittimità;

nei confronti della ricorrente, non sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale

(d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ), trattandosi di ricorso proposto da un’amministrazione dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, è esentata dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo (cfr., ex plurimis , Cass., 29 gennaio 2016, n. 1778; Cass., 5 novembre 2014, n. 23514; Cass. Sez. U., 8 maggio 2014, n. 9938; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente, tra le parti, le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 25 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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