Agevolazione fiscale terreni: la guida della Cassazione

Una società di costruzioni ha ottenuto dalla Cassazione il diritto a un riesame della sua richiesta di rimborso per maggiori imposte versate sull’acquisto di un terreno. Il diritto al rimborso, basato su un’agevolazione fiscale per terreni edificabili introdotta retroattivamente, sorge con la nuova legge, non con il pagamento iniziale, rendendo la richiesta tempestiva. La Corte ha ribadito che l’agevolazione si applica anche a terreni in convenzioni di lottizzazione, non solo in piani particolareggiati formali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Fiscale Terreni: La Cassazione Chiarisce su Rimborso e Decadenza

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 32215 del 2024, offre importanti chiarimenti in materia di agevolazione fiscale terreni edificabili, con particolare riguardo ai termini per la richiesta di rimborso in caso di leggi retroattive. La decisione analizza il caso di una società di costruzioni che aveva richiesto la restituzione di maggiori imposte versate, un diritto sorto solo a seguito di una modifica normativa successiva all’atto di acquisto. La Corte ha stabilito principi fondamentali sulla decorrenza dei termini di decadenza e sui requisiti sostanziali per accedere al beneficio fiscale.

I Fatti del Caso: Acquisto, Normativa Sopravvenuta e Richiesta di Rimborso

Nel 2006, una società di costruzioni acquistava un terreno edificabile, versando le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria. Successivamente, una legge del 2007, modificata nel 2011, introduceva un’importante agevolazione, riducendo l’imposta di registro all’1% per i trasferimenti di terreni situati in piani urbanistici particolareggiati. Crucialmente, la modifica del 2011 rendeva questo beneficio retroattivo, applicabile agli atti stipulati a partire dal 2005.

Forte di questo ius superveniens, nel 2013 la società presentava istanza di rimborso delle maggiori imposte versate. L’Agenzia delle Entrate non rispondeva, formando un silenzio-rifiuto, e la Commissione Tributaria Regionale, in appello, dava ragione al Fisco. Secondo i giudici di secondo grado, il termine triennale per la richiesta di rimborso era ormai decorso e, in ogni caso, la società non aveva provato la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione.

La Decisione della Cassazione e l’Agevolazione Fiscale Terreni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. La decisione si fonda su due pilastri argomentativi: la corretta individuazione del momento in cui sorge il diritto al rimborso e l’interpretazione dei requisiti per l’agevolazione.

La Questione della Decadenza: Quando Nasce il Diritto al Rimborso?

Il punto centrale della controversia era stabilire da quale momento decorresse il termine di tre anni per richiedere il rimborso. La CTR lo aveva fatto partire dalla data del pagamento (2006), ritenendo quindi tardiva la richiesta del 2013.

La Cassazione ha smontato questa tesi, affermando un principio di logica giuridica: il diritto alla restituzione non poteva essere sorto prima che la legge che lo prevedeva entrasse in vigore. Il diritto al rimborso è nato solo con la legge n. 10/2011, che ha esteso retroattivamente l’agevolazione. Pertanto, il termine triennale di decadenza è iniziato a decorrere da quel momento, rendendo la richiesta del 2013 pienamente tempestiva.

I Requisiti Sostanziali per l’Agevolazione

Superato l’ostacolo della decadenza, la Corte ha affrontato il merito della questione. L’Agenzia sosteneva che il terreno non rientrasse in un “piano particolareggiato”. La Cassazione ha ribadito il suo orientamento consolidato: l’agevolazione fiscale non si lega a un formalismo nominalistico, ma alla sostanza. Essa è applicabile ogni volta che un immobile si trovi in un’area soggetta a uno strumento urbanistico che, come un piano particolareggiato, consenta l’edificazione e garantisca una trasformazione razionale del territorio. Questo include anche le “convenzioni di lottizzazione”, come quella in cui ricadeva il terreno della società ricorrente.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione evidenziando l’errore dei giudici di appello nel non considerare la natura dello ius superveniens. Il diritto a richiedere il rimborso sorge nel momento in cui la norma attributiva del beneficio diventa efficace, non quando avviene il pagamento originario, che all’epoca era pienamente dovuto. Ritenere il contrario significherebbe negare l’effettività della retroattività voluta dal legislatore. Inoltre, la Corte ha censurato la sentenza impugnata per non aver esaminato la documentazione prodotta dalla società (atti di compravendita e di rettifica), da cui emergeva chiaramente la destinazione urbanistica del terreno e la sua inclusione in una convenzione di lottizzazione, presupposto sufficiente per l’applicazione del beneficio fiscale.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza stabilisce due principi chiave. Primo, in caso di agevolazioni fiscali introdotte con legge retroattiva, il termine di decadenza per la richiesta di rimborso decorre dall’entrata in vigore della nuova legge e non dalla data del pagamento dell’imposta. Secondo, l’agevolazione per l’acquisto di terreni edificabili si applica non solo ai terreni inclusi in piani particolareggiati formali, ma anche a quelli oggetto di altri strumenti urbanistici, come le convenzioni di lottizzazione, che perseguono le medesime finalità di sviluppo edilizio programmato. La causa è stata quindi rinviata alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado per una nuova valutazione basata su questi principi.

Quando inizia a decorrere il termine per chiedere un rimborso fiscale se il diritto nasce da una legge retroattiva?
Il termine di decadenza di tre anni per la richiesta di rimborso non decorre dalla data del pagamento originario, ma dal giorno in cui è entrata in vigore la legge successiva (ius superveniens) che ha introdotto retroattivamente il diritto al beneficio fiscale.

L’agevolazione fiscale per terreni in ‘piani particolareggiati’ si applica anche a quelli in ‘convenzioni di lottizzazione’?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’agevolazione si applica a tutti i terreni situati in aree soggette a uno strumento urbanistico che consenta l’edificazione e garantisca uno sviluppo razionale del territorio, a prescindere dalla sua denominazione formale. Una convenzione di lottizzazione è considerata uno strumento idoneo a tal fine.

È necessario che nell’atto di acquisto originale fosse menzionata l’intenzione di usufruire dell’agevolazione?
No. La sentenza chiarisce che il giudice di merito ha errato nel ritenere ostativa l’omessa indicazione nell’atto originario dell’intenzione di fruire di un’agevolazione che, all’epoca, non esisteva ancora. Il diritto è sorto successivamente e può essere fatto valere a prescindere dalle dichiarazioni rese nell’atto iniziale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 32215 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 32215 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/12/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 10459/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che la rappresenta e difende

avverso la SENTENZA della COMM.TRIB.REG. del LAZIO n. 6385/2018 depositata il 25/09/2018.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 26/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Sentito il P.G. NOME COGNOME il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Sentiti l’Avv. NOME COGNOME di per parte ricorrente e l’Avv. dello Stato NOME COGNOME per l’Ufficio controricorrente i quali hanno concluso come da rispettivi atti difensivi.

FATTI DI CAUSA

1. La RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE acquistava, in data 6 ottobre 2006, un terreno edificabile situato nel Comune di Roma al prezzo di € 850.000,00 versando, in data 16 ottobre 2006, contestualmente alla registrazione dell’atto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura ordinaria dell’8% (registro), del 2% (ipotecaria) ed 1% (catastale) per un totale di € 93.500,00. In data 30/09/2013 la società presentava istanza di rimborso delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale assumendo che l’immobile compravenduto cadeva in area interessata da una convenzione di lottizzazione del 2001 (indicata nel permesso di costruire ottenuto nel 2010) che era equiparabile ad un piano urbanistico particolareggiato con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 1, comma 25, legge n. 244/2007, l’ atto di vendita doveva scontare l’imposta di registro agevolata dell’1%. La società, inoltre, assumeva che il diritto al rimborso della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale versata per l’atto di vendita del 6 ottobre 2006 era scaturito a seguito dello ius superveniens di cui alla legge n. 10/2011 che aveva fatto decorrere l’applicazione dell’art. 1, comma 25, legge n.244/2007 dal 2005 ed aveva prorogato ad otto anni il termine di ultimazione dei lavori di costruzione inizialmente
previsto di cinque anni dall’atto di vendita, al fine di poter usufruire dell’agevolazione fiscale, affermando, altresì, che, in data 22 marzo 2013, aveva registrato un atto di rettifica, per aumento del valore del terreno compravenduto (da € 850.000,00 ad € 1.200.000,00) su cui, previo interpello all’Agenzia delle Entrate, aveva corrisposto l’imposta di registro agevolata dell’1% di cui alla legge n. 244/2007 come modificata dall’art. 2, comma 23, del d.l. n. 225/2010 convertito nella legge n. 10/2011 sull a differenza di valore pari ad € 400.000,00, da ciò derivando che anche il restante prezzo di vendita di € 850.000,00, di cui all’atto del 6 ottobre 2006, avrebbe dovuto scontare l’imposta di registro in misura agevolata, trattandosi dello stesso terreno ricadente in area interessata da piano urbanistico particolareggiato e chiedeva, pertanto, il rimborso della maggiore imposta versata.
Formatosi sull’istanza di parte contribuente il silenzio -rifiuto, a seguito della impugnazione dello stesso dalla società, la C.T.P., con la sentenza n. 21325/30/2017, accoglieva il ricorso assumendo che il diritto al rimborso era sorto e poteva essere fatto valere, ex art. 2935 c.c., a seguito dell’entrata in vigore della legge n. 10/2011 che aveva esteso l’agevolazione di cui alla legge n. 244/2007 agli atti di vendita sottoposti a registrazione a partire dal 2005 e, quindi, il termine di decadenza triennale di cui all’art.77 d.P.R. n. 131/1986 non era decorso alla data dell’istanza di rimborso del 2013.
La C.T.R. del Lazio, con la sentenza n. 6285/30/2018, accoglieva l’appello dell’Ufficio; in particolare assumeva che, oltre ad essere decorso il termine triennale di decadenza di cui all’art.77 d.P.R. n. 131/1986 per il rimborso della maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale asseritamente spettante, non sussistevano né erano stati provati i requisiti previsti dalla norma agevolativa all’epoca vigente e, comunque, l’edificazione era stata ultimata dopo il quinquennio dalla data del rogito, osservando, altresì, che non erano stati prodotti né il certificato di destinazione urbanistica né la
citata convenzione di lottizzazione datata 22.05.2001 (e non depositata in giudizio) richiamata nel permesso di costruire rilasciato dal comune di Roma in data 26 maggio 2010 e, pertanto, successivamente alla stipula dell’atto di compravendita originario. 4. Contro detta pronuncia la società contribuente propone ricorso per cassazione affidato a due motivi cui resiste con controricorso l’ufficio. 5. La Procura Generale ha depositato memoria conclusiva chiedendo

l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso la società contribuente deduce, ai sensi dell’art. 360 primo comma nn. 4 e 5 c.p.c., omesso esame di tutte le questioni dedotte con le controdeduzioni in appello con cui erano stati individuati i presupposti in fatto ed in diritto idonei a legittimare l’istanza di rimborso.

Con il secondo motivo di ricorso lamenta, ai sensi dell’art. 360 primo comma n. 3, violazione e falsa applicazione degli art. 112 e 115 c.p.c. nonché dell’art.77 d.P.R. n. 131/1986 e dell’art. 1, comma 23, legge 10/2011 ed omesso esame del contenuto dell’atto di compravendita in data 6 ottobre 2006 e del parere dell’Agenzia delle entrate. Assume che, nell’escludere il diritto all’ agevolazione, i giudici di appello: non avevano tenuto conto dell’appartenenza del terreno alla categoria prevista dalla normativa agevolativa come desumibile dal tenore dell’atto di compravendita; -avevano pretermesso del tutto il contenuto del parere dall’Agenzia delle Entrate in seguito alla richiesta del notaio rogante; – non avevano considerato che la legge n. 10/2011 aveva prorogato ad otto anni il termine per beneficiare dell’intervento edilizio ed erroneamente avevano escluso la tempestività dell’istanza di rimborso.
Osserva il Collegio che appare fondato il secondo motivo di ricorso, rimanendo assorbito il primo.

Ai fini della disamina di tale motivo occorre richiamare la normativa di riferimento.

4.1. L’ art. 1 della legge n. 244 del 2007 ha disposto, al comma 25, «: ‘Nel testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, parte I, art. 1, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: ‘se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l’intervento cui è finalizzato il trasferimento venga compiuto entro cinque anni dalla stipula dell’atto: 1% per cento’ (termine prorogato di tre anni dal d.l. n. 225 del 2010, art. 2, comma 23, convertito dalla L. n. 10 del 2011); al comma 26, che ‘Al testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, Tariffa, parte I, art. 1-bis, annessa, sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: ‘ovvero che importano il trasferimento di proprietà, la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari attinenti ad immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati’; al comma 27, che ‘Al d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, e successive modificazioni, il comma 15 è abrogato’, al comma 28, che ‘Le disposizioni di cui ai commi 25, 26 e 27 si applicano agli atti pubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati o emanati, alle scritture private autenticate poste in essere a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, nonchè alle scritture private non autenticate presentate per la registrazione a decorrere dalla stessa data’».
4.2. Il d.l. n. 225 del 2010, art. 2, comma 23, oltre a prorogare di sei anni il termine quinquennale cui all’art. 1, comma 25, della L. 24 dicembre 2007, n. 244, ha stabilito che ‘alla L. 24 dicembre 2007, n. 244, art. 1, comma 28, il termine di riferimento degli atti pubblici formati, degli atti giudiziari pubblicati o emanati e delle scritture private autenticate a cui si applicano le disposizioni di cui alla L. 24

dicembre 2007, n. 244, art. 1, commi 25, 26 e 27, decorre dall’anno 2005 …’. In questo modo la disciplina della L. n. 244 del 2007, art. 1, comma 25, che in base all’originario disposto del successivo comma 28 aveva sostituito quella del d.l. n. 223 del 2006, art. 36, comma 15, con riferimento degli atti pubblici formati, degli atti giudiziari pubblicati o emanati e delle scritture private autenticate a decorre dal primo gennaio 2008, è stata resa applicabile con riferimento agli atti pubblici formati, degli atti giudiziari pubblicati o emanati e delle scritture private autenticate a decorrere dal 1 gennaio 2005, compreso quindi l’atto pubblico in esame.
Deve, in primo luogo, rilevarsi che erroneamente i giudici di appello hanno ritenuto la decadenza della società contribuente dal diritto al rimborso, essendo decorso il termine triennale di cui all’art. 77 d.P.R. n. 131/1986.

Tale norma prevede, invero, che: ‘Il rimborso dell’imposta, della soprattassa, della pena pecuniaria e degli interessi di mora deve essere richiesto, a pena di decadenza, dal contribuente o dal soggetto nei cui confronti la sanzione è stata applicata entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione’. Ed è proprio quest’ ultimo il caso di specie essendo sorto il diritto alla restituzione soltanto a seguito del d.l. n. 225/2010 del 29/12/2010, convertito in l. n. 10/2011, con la conseguenza che deve ritenersi tempestiva la richiesta di rimborso del 30/09/2013, formulata, pertanto, prima del decorso del termine triennale.
Occorre, quindi, evidenziare che secondo l’interpretazione di questa Corte, in tema d’imposta di registro, l’agevolazione in esame non dà rilievo al riscontro formale dell’insistenza dell’immobile in area soggetta a piano particolareggiato, ma al fatto che esso si trovi in un’area in cui, come in quelle soggette a piano particolareggiato, sia possibile edificare, attesa la ratio di assicurare, a fronte di un intervento edilizio, una trasformazione organica e razionale del

territorio, agevolando sul piano fiscale la tassazione di atti traslativi di immobili interessati dall’intervento stesso. Ne consegue che la detta agevolazione è applicabile ove l’immobile sia in un luogo soggetto ad uno strumento urbanistico che consenta, ai fini dell’edificabilità, i medesimi risultati del piano particolareggiato, non rilevando che si tratti di uno strumento di programmazione secondaria e non di uno strumento attuativo, poiché è possibile che il piano regolatore generale esaurisca tutte le prescrizioni, fungendo anche da piano particolareggiato, e che, pertanto, non vi sia necessità di quest’ultimo (Cass. n. 24891/2016; Cass. n. 27016/2017; Cass. nn. 6475, 6476 e 6476 del marzo 2019; Cass. n. 19234/2021). Dunque, la disposizione intende dare rilievo non al riscontro formale dell’insistenza dell’immobile in area soggetta a piano particolareggiato, quanto piuttosto al fatto che esso si trovi in un’area ove sia possibile edificare. Essa deve, pertanto, ritenersi applicabile tutte le volte in cui l’immobile si trovi in un’area soggetta ad un piano urbanistico che consenta, ai fini dell’edificabilità, gli stessi risultati del piano particolareggiato.
6.1. Questa Corte ha, poi, ribadito che resta fermo anche nella nuova regolamentazione introdotta con la legge n. 244 del 2007, che le ‘agevolazioni spettano, nell’ipotesi di piano particolareggiato di iniziativa privata, anche prima della stipula della convenzione di lottizzazione, purché l’edificazione, che detta stipula presuppone, intervenga entro cinque anni’ (Cass. 14/02/2018, n. 3536/2018; Cass n. 22908/2020).

6.2. Secondo la disposizione agevolatrice non rileva neanche che ciò avvenga sulla scorta di uno strumento di programmazione e non di uno strumento attuativo, stante la centralità che l’utilizzazione edificatoria avvenga, con condizione legale risolutiva, per opera dello stesso acquirente, entro cinque anni dall’acquisto.

Nel caso in esame, va anzitutto rilevato che la stessa C.T.R. riferisce che il permesso a costruire richiamava la convenzione di lottizzazione.

E, comunque, la ricorrente riproduce in ricorso la clausola contenuta nell’art.11 in base alla quale il terreno alienato ricade ‘in zona E/2 (espansione con piani particolareggiati o convenzionati). Tale sottozona riguarda nuovi limitati insediamenti in aree prive di piani particolareggiati. L’edificazione avverrà a mezzo piani particolareggiati ovvero mediante lottizzazioni convenzionate tra proprietari delle aree riuniti in consorzio in caso di proprietà frazionata ed il Comune di Roma con onere a carico di proprietari delle spese di urbanizzazione della cessione senza corrispettivo delle aree per i servizi di quartiere. Nelle planimetrie vigenti in zona E2 è indicato in colore giallo. Il lotto oggetto di relazione ricade in zona convenzionata all’interno del INDIRIZZO, suddivisa in comparti. La particella individuata con comparto Z10, con destinazione urbanistica comparto residenziali di terzi, in corso di convenzione’. Ed, ancora, nell’art. 6 dell’atto rettifica del 22/03/2013 del Notaio COGNOME anch’esso richiamato in ricorso ai fini dell’autosufficienza -è detto testualmente: ‘Ai fini all’appli cazione delle invocate agevolazioni fiscali della società RAGIONE_SOCIALE di COGNOME Ottavio RAGIONE_SOCIALE. dichiara che il terreno oggetto di atto rettificato è compreso in area interessata dalla convenzione di lottizzazione a Rogito Notaio NOME COGNOME di Roma in data 22 maggio 2001 ….. diretta all’attuazione dei programmi di edilizia residenza residenziale pubblica; che detta convenzione lottizzazione è anteriore alla stipula dell’atto rettificato; che l’intervento edificatorio è stato completato entro 5 anni alla stipula dell’atto di acquisto, rettificato nel presente atto; che pertanto sussistono tutti i requisiti soggettivi oggettivi per richiedere con il presente atto di rettifica le invocate agevolazioni’.
7.1 A fronte di questi elementi, risulta che la sentenza della C.T.R. come denunciato dalla società ricorrente – ha illegittimamente ritenuto di avallare il diniego opposto dall’Ufficio sulla base del rilievo che nell’atto originario erano stata omessa l’indicazione sia dell’intenzione di voler usufruire delle agevolazioni suddette, sia dei requisiti oggettivi ed oggettivi per poterne usufruire, senza tuttavia confrontarsi con le specifiche allegazioni e con la documentazione prodotta dalla società, con particolare riferimento ai due rogiti notarili sopra richiamati.
In conclusione in accoglimento del ricorso la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di Giustizia tributaria di II grado del Lazio che, in diversa composizione, procederà ad una rinnovata valutazione circa la legittimità del diritto al rimborso sulla scorta dei principi sopra richiamati, ed anche alla regolamentazione le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, assorbito il primo. Cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Giustizia tributaria di II grado del Lazio, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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