Agevolazione fiscale immobili storici: vale per tutto?

Una società si è vista negare l’agevolazione fiscale sull’ICI per un immobile storico, poiché il vincolo di tutela riguardava solo la facciata. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6336/2024, ha stabilito un principio chiave: l’agevolazione fiscale immobili storici si estende all’intero edificio. La motivazione risiede nel fatto che gli oneri di conservazione, anche di una sola parte come la facciata, gravano su tutti i proprietari, giustificando così il beneficio fiscale completo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione fiscale immobili storici: vale per l’intero edificio?

L’applicazione dell’agevolazione fiscale immobili storici è un tema di grande interesse per i proprietari di beni di pregio culturale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: il beneficio si estende a tutto l’immobile, anche se il vincolo di tutela riguarda solo una parte di esso, come la facciata. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, proprietaria di diverse unità all’interno di un palazzo di interesse storico-artistico, si è vista recapitare avvisi di accertamento dal Comune per il mancato pagamento dell’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) in misura piena per gli anni 2009, 2010 e 2011. La società aveva applicato un’aliquota agevolata, ritenendo che il vincolo gravante sull’edificio giustificasse tale beneficio.

Il Comune Beta, tuttavia, era di avviso contrario. Sosteneva che, poiché il decreto ministeriale di vincolo si riferiva esplicitamente solo alla facciata dell’edificio, l’agevolazione non potesse essere estesa alle singole unità immobiliari interne. Le commissioni tributarie, sia in primo che in secondo grado, hanno dato ragione al Comune, affermando che le norme fiscali di agevolazione sono di stretta interpretazione e non possono essere applicate a casi non espressamente previsti.

Contro la sentenza di secondo grado, la società ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando, tra le altre cose, la violazione delle norme che regolano l’agevolazione per gli immobili di interesse storico.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6336 del 2024, ha accolto il ricorso della società, ribaltando l’esito dei precedenti gradi di giudizio. La Corte ha ritenuto fondato il motivo di ricorso relativo all’errata interpretazione della normativa sull’agevolazione fiscale.

Dopo aver dichiarato inammissibili o assorbiti gli altri motivi (come quello sulla tardiva costituzione in giudizio del Comune o sulla presunta carenza di motivazione degli avvisi), i giudici si sono concentrati sulla questione centrale: l’estensione del beneficio fiscale.

La Corte ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo direttamente nel merito, ha annullato l’atto impositivo del Comune, riconoscendo il diritto della società all’applicazione dell’agevolazione sull’intero immobile.

Le Motivazioni e l’applicazione dell’agevolazione fiscale immobili storici

Il cuore della decisione risiede nella ratio della norma agevolativa. L’agevolazione fiscale immobili storici non è un privilegio ingiustificato, ma una compensazione per i maggiori oneri economici che i proprietari devono sostenere per la manutenzione e conservazione di tali beni, nel rispetto delle prescrizioni imposte dal vincolo.

I giudici hanno sottolineato un punto cruciale basato sul Codice Civile: la facciata di un edificio è considerata una parte comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c. Di conseguenza, le spese per la sua manutenzione e conservazione non gravano solo sul proprietario dell’appartamento che vi si affaccia, ma su tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi millesimi.

Anche se il vincolo è formalmente apposto solo su una porzione dell’immobile (la facciata), l’onere economico che ne deriva si ripercuote sull’intera compagine proprietaria. Negare l’agevolazione a chi possiede unità interne significherebbe ignorare questo carico economico condiviso, vanificando lo scopo stesso della legge. Pertanto, la Corte ha stabilito il seguente principio di diritto: l’agevolazione prevista per gli immobili di interesse storico si applica sull’intero immobile anche nel caso in cui il vincolo riguardi solo una sua porzione.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rappresenta una vittoria significativa per i proprietari di immobili situati in edifici storici. Il principio affermato dalla Cassazione chiarisce che l’estensione del beneficio fiscale non dipende da una corrispondenza letterale tra la parte vincolata e l’unità immobiliare, ma dalla condivisione degli oneri di conservazione. In pratica, se si è proprietari di un’unità immobiliare in un condominio la cui facciata (o altra parte comune) è soggetta a vincolo storico-artistico, si ha diritto all’agevolazione fiscale sull’ICI/IMU per la propria unità, a prescindere dalla sua collocazione all’interno dell’edificio.

L’agevolazione fiscale per un immobile con vincolo storico-artistico si applica anche se il vincolo riguarda solo una parte, come la facciata?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’agevolazione fiscale si applica all’intero immobile, anche quando il vincolo di interesse storico-artistico riguarda formalmente solo una porzione, come la facciata.

Qual è la ragione per cui l’agevolazione si estende a tutto l’immobile?
La ragione risiede nello scopo della norma, che è compensare i maggiori oneri di manutenzione e conservazione. Poiché la facciata è una parte comune dell’edificio, le spese per la sua conservazione gravano su tutti i proprietari, giustificando così l’estensione del beneficio a tutte le unità immobiliari.

Cosa succede se il Comune si costituisce in ritardo nel processo tributario?
La costituzione tardiva nel processo tributario comporta per la parte la decadenza dalla facoltà di proporre eccezioni non rilevabili d’ufficio o di chiedere la chiamata in causa di terzi, ma non le impedisce di difendersi contestando i fatti e l’applicazione delle norme invocate dalla controparte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 6336 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 6336 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6968/2018 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 5581/2017 depositata il 21/12/2017,

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE ha impugnato gli avvisi di accertamento, aventi ad oggetto la maggiore i.c.i., pretesa dal Comune di Milano, per

alcune unità immobiliari site all’interno di un palazzo sottoposto a vincolo storico-artistico, per gli anni 2009, 2010 e 2011 (foglio 350, mappale 216, sub 1, 2, 3, 7-57, 701).

Il ricorso è stato rigettato in primo grado, con sentenza confermata in appello. Nella sentenza di secondo grado si legge: «il decreto di vincolo rilasciato dal Ministero si riferisce chiaramente alla facciata, indicata in catasto all’allora mappale n. 387 e confinante con la restante parte del medesimo mappale 387….il vincolo ha per oggetto solo l’esterno e non la restante parte dell’edificio. Non è pertanto estensibile all’intero fabbricato l’agevolazione utilizzata dalla parte per calcolare l’importo dovuto…trattandosi di una norma fiscale di agevolazione e quindi di una eccezione alla regola generale rimane di stretta interpretazione e non suscettibile di estensione ad ipotesi diverse da quelle tassativamente previste».
Avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale la contribuente ha proposto ricorso per cassazione.

Il Comune di è costituito con controricorso.

La contribuente ha depositato ulteriore memoria.

La causa è stata trattata all’adunanza camerale del 29 febbraio 2024.

Considerato che:

La contribuente ha dedotto: 1) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 4, cod.proc.civ., dell’art. 23 del d.lgs. n. 546 del 1992 e l’omessa pronuncia sulla relativa eccezione, concernente la mancata contestazione, da parte dell’Amministrazione comunale, nella prima memoria del 14 gennaio 2016, delle questioni sollevata dalla ricorrente; 2) e 3) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 4, cod.proc.civ., degli artt. 2 della l. n. 1089 del 1939, 2, comma 5, del d.l. n. 16 del 1993 e 10 del d.lgs. n. 42 del 2004, unitamente alla mancanza di motivazione sul profilo essenziale della

contro

versia, in quanto, da un lato, il regime agevolato si applica anche laddove l’interesse storico artistico riguardi solo una porzione dell’immobile, atteso che, pure in tale ipotesi, la proprietà è limitata da una serie di vincoli ed oneri idonei a diminuirne l’utilità economica e, dall’altro, nel caso di specie, erroneamente è stato ritenuto che il vincolo riguardi la sola facciata e non l’intero edificio, come desumibile dal contenuto del decreto ministeriale che definisce il palazzo interessante e parla di facciate al plurale; 4) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 4, cod.proc.civ., degli artt.8 del d.lgs. n. 546 del 1992 2, comma 5, del d.l. n. 16 del 1993, unitamente all’omessa pronuncia sulla richiesta di rideterminazione della pretesa impositiva e di disapplicazione delle sanzioni per incertezza normativa, che la Commissione tributaria non ha esaminato, nonostante la illegittimità costituzionale, per contrasto con gli artt. 3 e 53 Cost., della disciplina in caso di mancato riconoscimento di un’agevolazione, quantomeno ridotta e proporzionale, per gli immobili solo parzialmente vincolati; 5) la violazione, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 4, cod.proc.civ., degli artt.7, comma 1, della legge n. 212 del 2000 3 della legge n. 241 del 1990, essendo gli avvisi privi di motivazione in ordine al mancato riconoscimento dell’agevolazione.
Il primo motivo, avente ad oggetto la tardiva costituzione dell’Amministrazione comunale, è infondato, atteso che nel processo tributario, la violazione del termine previsto dall’art. 23 del d.lgs. n. 546 del 1992 per la costituzione in giudizio della parte resistente comporta esclusivamente la decadenza dalla facoltà di proporre eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d’ufficio e di fare istanza per la chiamata di terzi, sicché permane il diritto dello stesso resistente di negare i fatti costitutivi dell’avversa pretesa, di contestare l’applicabilità delle norme di
diritto invocate e di produrre documenti ai sensi degli artt. 24 e 32 del detto decreto (così Cass., Sez. 5, 30 gennaio 2019, n. 2585).

Va, peraltro, aggiunto che il principio di non contestazione va riferito ai fatti storici e non alle questioni giuridiche sollevate.

3.Il quinto motivo, che deve essere esaminato preliminarmente, riguardando un vizio formale dell’atto impositivo, consistente nella lamentata carenza motivazionale in ordine al mancato riconoscimento dell’agevolazione nei termini richiesti, è inammissibile, atteso che il ricorrente non trascrive né riporta nel ricorso il contenuto della motivazione dell’avviso di accertamento, ritenuto, al contrario, completo dal giudice di merito (anche sotto il profilo della negata agevolazione). Difatti, in base al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, sancito dall’art. 366 cod.proc.civ., nel giudizio tributario, qualora il ricorrente censuri la sentenza di una commissione tributaria regionale sotto il profilo del giudizio espresso sulla congruità della motivazione dell’avviso di accertamento, è necessario che il ricorso riporti testualmente i passi della motivazione di detto avviso, che si assumono erroneamente interpretati o pretermessi, al fine di consentire la verifica della censura esclusivamente mediante l’esame del ricorso (Cass., Sez. 5, 28 giugno 2017, n. 16147). Né a tale fine può ritenersi sufficiente la produzione dei fascicoli di parte dei giudizi di primo e secondo grado, in assenza della puntuale indicazione della sede processuale di produzione degli avvisi de quibus . La censura risulta, quindi, inidonea a superare l’accertamento di fatto compiuto nella sentenza impugnata, in cui si legge che l’avviso in esame contiene la spiegazione dei criteri seguiti nel calcolo dell’imposta «in ragione del fatto che il vincolo storico apposto interessasse solo la facciata esterna dell’immobile».
Il secondo ed il terzo motivo devono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi.

Il terzo motivo, con cui si è contestato l’accertamento di fatto relativamente al carattere parziale del vincolo storico -artistico (limitato alla facciata dell’edificio in esame), è inammissibile, atteso che, sebbene sia denunciata la violazione di legge, tende a mettere in discussione un accertamento di fatto riservato al giudice di merito o al più a denunciare l’omesso esame di alcuni dati fattuale (contenuto letterale del decreto ministeriale di apposizione del vincolo), pur essendo inammissibile, in presenza di una doppia conforme, la formulazione di un motivo ex art. 360 n. 5 cod.proc.civ.
Il secondo motivo è, invece, fondato, posto che, secondo l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di imposta comunale sugli immobili, l’agevolazione prevista dall’art. 2, comma 5, del d.l. n. 16 del 1993, convertito in l. n. 75 del 1993, per gli immobili dichiarati di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della l. n. 1089 del 1939, perseguendo l’obiettivo di venire incontro alle maggiori spese di manutenzione e conservazione che i proprietari sono tenuti ad affrontare per preservare le caratteristiche degli immobili vincolati, si applica anche nel caso in cui l’interesse riguardi solo una porzione dell’immobile, in quanto anche in quest’ultima ipotesi gravano a carico del proprietario gli oneri di conservazione citati -in questo senso Cass., Sez. 5, 6 dicembre 2017, n. 29194, che, in applicazione del principio, ha cassato la sentenza appellata che aveva negato l’agevolazione in relazione ad un immobile sottoposto a vincolo “ex lege” n. 1089 del 1939, limitatamente alla facciata esterna ma oggetto di risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, che l’avevano mantenuta inalterata; Cass., Sez. 5, 14 maggio 2010, n. 11794, che ha confermato la sentenza appellata che aveva riconosciuto l’agevolazione ad un immobile sottoposto a vincolo “ex lege” n. 1089 del 1939, limitatamente alla facciata esterna ed al cortile con scala. Deve, del resto,
sottolinearsi che la facciata di un immobile è una parte comune dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, cod.civ., i cui oneri di manutenzione gravano su tutti i condomini, a prescindere dalla collocazione dell’immobile di cui sono proprietari (vicina o lontana della facciata), sicché certamente sussiste la ratio ispiratrice dell’agevolazione in esame, anche se il vincolo è riconosciuto in considerazione della sola facciata e/o limitatamente alla sola facciata.

L’accoglimento del secondo motivo di ricorso comporta l’assorbimento del quarto (avente ad oggetto la rideterminazione del tributo e le sanzioni, che sono travolte dall’accoglimento del secondo motivo), mentre il quinto è stato rigettato.

In conclusione, rigettati o assorbiti gli altri motivi, va accolto il secondo motivo di ricorso in applicazione del seguente principio di diritto: in tema di imposta comunale sugli immobili, l’agevolazione prevista dall’art. 2, comma 5, del d.l. n. 16 del 1993, convertito in l. n. 75 del 1993, per gli immobili dichiarati di interesse storico o artistico, ai sensi dell’art. 3 della l. n. 1089 del 1939, perseguendo l’obiettivo di venire incontro alle maggiori spese di manutenzione e conservazione che i proprietari sono tenuti ad affrontare per preservare le caratteristiche degli immobili vincolati, si applica sull’intero immobile anche nel caso in cui l’interesse riguardi solo una porzione dell’immobile, in quanto anche in quest’ultima ipotesi gravano a carico del proprietario gli oneri di conservazione citati.
La sentenza impugnata deve, pertanto, essere cassata in ordine al motivo accolto e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito, con accoglimento dell’originario ricorso ed annullamento dell’atto impositivo, ferma restando la pretesa tributaria nei limiti del

principio enunciato (e, cioè, con il riconoscimento dell’agevolazione sull’intero immobile).

Le spese dei gradi merito devono essere integralmente compensate, mentre quelle del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte:

accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettati, inammissibili o assorbiti gli altri, e cassa la sentenza impugnata in ordine al motivo accolto, decidendo la causa nel merito ed accogliendo il ricorso originario, con il riconoscimento dell’agevolazione richiesta per l’intero immobile;

dichiara integralmente compensate le spese di lite dei gradi di merito;

condanna il Comune al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in euro 4.000,00, oltre ad euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 29/02/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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