Agevolazione fiscale fondi: onere della prova decisivo

Una società di gestione del risparmio ha richiesto una agevolazione fiscale per il conferimento di immobili a un fondo, sostenendo che fossero prevalentemente locati. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile perché la società non ha adempiuto al proprio onere della prova riguardo alla prevalenza delle locazioni, un requisito essenziale per il beneficio. La sentenza sottolinea che omettere di contestare la ragione principale della decisione di un grado inferiore rende l’impugnazione inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione fiscale fondi: la prova della prevalenza è un requisito non superabile

L’accesso a un’agevolazione fiscale non è mai automatico. Richiede il rispetto rigoroso di specifici requisiti previsti dalla legge. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce l’importanza cruciale dell’onere della prova a carico del contribuente, specialmente nel contesto dell’agevolazione fiscale fondi immobiliari. Il caso analizzato riguarda una società di gestione del risparmio che si è vista negare un beneficio fiscale per non aver dimostrato un presupposto di fatto essenziale: la prevalenza degli immobili locati al momento del conferimento.

I Fatti del Caso: Il Conferimento al Fondo Immobiliare

Una società di gestione del risparmio conferiva il diritto di superficie su un complesso immobiliare, costituito da stand per operatori ortofrutticoli, a un fondo comune di investimento immobiliare chiuso. L’atto di conferimento era sottoposto a una condizione sospensiva legata alla sussistenza dei presupposti per un regime fiscale agevolato.

Una volta avveratasi la condizione, l’Agenzia delle Entrate liquidava l’imposta di registro in misura ordinaria, negando l’applicazione del beneficio richiesto dalla società. La contribuente impugnava l’avviso di liquidazione, ma sia la Commissione tributaria provinciale che quella regionale respingevano le sue ragioni, sostenendo che non fosse stata fornita la prova del requisito chiave per l’agevolazione.

La questione dell’agevolazione fiscale fondi e la prova della prevalenza

La normativa di riferimento (art. 8, comma 1-bis, del d.l. n. 351/2001) prevede un’importante agevolazione fiscale per i fondi immobiliari. Questa si applica agli apporti costituiti da una “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”. Il termine “prevalentemente” impone un requisito quantitativo: la maggior parte degli immobili conferiti deve essere oggetto di un contratto di locazione con terzi.

Nel caso di specie, il giudice di secondo grado aveva sottolineato una carenza probatoria fondamentale. Nonostante la società avesse prodotto una notevole mole di contratti, non era riuscita a dimostrare in modo chiaro e inequivocabile che, al momento del conferimento, la maggior parte degli stand fosse effettivamente locata. Lo stesso atto notarile menzionava solo una “parziale” occupazione, senza specificare il rapporto tra stand occupati e non. L’onere della prova di tale prevalenza, essendo un elemento costitutivo del beneficio fiscale, gravava interamente sulla società.

La Decisione della Corte di Cassazione: Inammissibilità per Carenza del Motivo di Ricorso

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso della società inammissibile. La decisione non entra nel merito della qualificazione dei contratti o dell’interpretazione estensiva della norma, questioni sollevate dalla ricorrente, ma si ferma a un livello procedurale precedente e dirimente.

Il punto centrale è che la sentenza della Commissione tributaria regionale si basava su una ragione principale, chiara e autonoma: la mancata prova della prevalenza degli immobili locati. I motivi di ricorso presentati dalla società, invece, si concentravano su questioni diverse, senza contestare in modo specifico ed efficace questa fondamentale ratio decidendi. Di conseguenza, su quel punto si è formato il giudicato, rendendo inutile l’esame delle altre censure.

Le motivazioni della Corte

La Suprema Corte ha ribadito un principio consolidato nella sua giurisprudenza: quando una sentenza si fonda su diverse rationes decidendi, ciascuna delle quali è di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, il ricorrente ha l’onere di impugnarle tutte. Se anche una sola di queste ragioni non viene contestata, essa passa in giudicato e il ricorso diventa inammissibile per carenza di interesse, poiché l’eventuale accoglimento delle altre censure non potrebbe comunque portare all’annullamento della sentenza.

Nel caso specifico, la ragione non adeguatamente contestata era l’accertamento di fatto del giudice di merito sulla carenza di prova. La Corte ha precisato che la valutazione delle prove è un’attività riservata al giudice di merito e non può essere riesaminata in sede di legittimità, se non attraverso la denuncia di un vizio specifico, come l’omesso esame di un fatto decisivo, che però non è stato correttamente dedotto dalla ricorrente. La società si è limitata a criticare il convincimento del giudice, proponendo una diversa interpretazione delle risultanze processuali, attività non consentita in Cassazione.

Le conclusioni

Questa pronuncia offre un’importante lezione pratica per tutti i contribuenti che intendono beneficiare di regimi fiscali agevolati. Non è sufficiente ritenere di avere diritto a un beneficio; è indispensabile essere in grado di dimostrarlo con prove chiare, complete e inequivocabili. L’onere della prova è un pilastro del diritto tributario e il suo mancato assolvimento ha conseguenze fatali. Inoltre, la sentenza evidenzia l’importanza di una corretta strategia processuale: nell’impugnare una decisione, è essenziale attaccare tutte le autonome ragioni che la sostengono, specialmente quelle basate su accertamenti di fatto, per evitare una declaratoria di inammissibilità che preclude ogni ulteriore discussione.

Qual è il requisito fondamentale per ottenere l’agevolazione fiscale per i conferimenti a fondi immobiliari prevista dall’art. 8, comma 1-bis, del d.l. 351/2001?
Il requisito fondamentale è che il conferimento riguardi una “pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto”. Questo significa che il contribuente deve dimostrare che la maggior parte degli immobili conferiti era concessa in locazione a terzi in quel preciso momento.

Su chi ricade l’onere di provare la sussistenza dei requisiti per un’agevolazione fiscale?
L’onere della prova ricade interamente sul contribuente che intende beneficiare dell’agevolazione. È la parte privata che deve dimostrare in modo adeguato e completo la sussistenza di tutti i presupposti di fatto richiesti dalla norma per accedere al trattamento fiscale di favore.

Cosa succede se un ricorso in Cassazione non contesta una delle ragioni autonome e sufficienti su cui si fonda la sentenza impugnata?
Se il ricorso non contesta una delle diverse rationes decidendi (ragioni della decisione) che da sola è sufficiente a giustificare la statuizione del giudice, il ricorso viene dichiarato inammissibile. Questo accade perché sulla ragione non contestata si forma il giudicato, rendendo irrilevante l’esame delle altre censure.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 2589 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 2589 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/01/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 16281/2019 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Milano, in persona del procuratore speciale pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

lRAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore RAGIONE_SOCIALE pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata;

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale d ell’Emilia Romagna il 28 novembre 2018, n. 2752/05/2018;

IMPOSTA DI REGISTRO CONFERIMENTO IN FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17 gennaio 2024 dal AVV_NOTAIO; udito per la ricorrente l’AVV_NOTAIO, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento; udito per la controricorrente l’AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto; udito il P.M., nella persona del Sostituto Procuratore RAGIONE_SOCIALE, AVV_NOTAIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna il 28 novembre 2018, n. 2752/05/2018, che, in controversia su impugnazione di avviso di liquidazione dell’ imposta di registro in relazione al conferimento, con atto notarile del 10 marzo 2014, sotto la condizione sospensiva della sopravvenienza dei presupposti previsti dall’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, del diritto di superficie su un complesso immobiliare (costituito da stand concessi in godimento per un tempo determinato ad operatori ortofrutticoli verso un corrispettivo pecuniario) in RAGIONE_SOCIALE da parte della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ al fondo comune di investimento immobiliare chiuso denominato ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘, costituito ai sensi dell’art. 37 del d.lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, e gestito dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE‘ , dopo la denuncia di avveramento della condizione sospensiva il 18 maggio 2014, ha accolto l’ appello proposto dalla medesima nei confronti dell ‘RAGIONE_SOCIALE con limitato riguardo alle
spese giudiziali avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di RAGIONE_SOCIALE il 18 settembre 2015, n. 1012/05/2015, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali. La Commissione tributaria regionale ha confermato nel merito la decisione di primo grado – che aveva rigettato il ricorso originario – sul presupposto che l’agevolazione prevista dall’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, non sarebbe analogicamente estensibile alla fattispecie sub iudice , non essendo stati prevalentemente stipulati contratti di locazione immobiliare con gli operatori ortofrutticoli. L ‘RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso. Con conclusioni scritte, il P.M. si è espresso per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 12, secondo comma, disp. prel. cod. civ., 8, comma 1bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che gli immobili conferiti erano stati oggetto di convenzioni non assimilabili a contratti di locazione.
1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 12, secondo comma, disp. prel. cod. civ., 8, comma 1bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di

secondo grado che la norma agevolativa non potesse essere interpretata in via estensiva.

I suddetti motivi -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta -sono inammissibili.

2.1 Come è noto, l’art. 8, comma 1 -bis , del d.l. 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, prevede che « Gli apporti ai fondi immobiliari chiusi disciplinati dall’articolo 37 del testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazioni, e dall’articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, e successive modificazioni, costituiti da una pluralità di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto, si considerano compresi, agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto, tra le operazioni di cui all’articolo 2, terzo comma, lettera b), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, nonché, agli effetti RAGIONE_SOCIALE imposte di registro, ipotecaria e catastale, fra gli atti previsti nell’articolo 4, comma 1, lettera a), numero 3), della tariffa, parte I, allegata al testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, nell’articolo 10, comma 2, del testo unico RAGIONE_SOCIALE disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347, e successive modificazioni, e nell’articolo 4 della tariffa allegata al citato testo unico di cui al decreto legislativo n. 347 del 1990. La disposizione recata dal presente comma ha effetto dal 1° gennaio 2004 ».
Quindi, per usufruire dell’agevolazione in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, il conferimento ai fondi di investimento immobiliare chiuso deve riguardare « una pluralità

di immobili prevalentemente locati al momento dell’apporto », nel senso che la maggior parte degli immobili conferiti sia concessa in locazione a terzi. Per cui, nell’economia complessiva del conferimento al fondo comune di investimento immobiliare, il beneficio fiscale postula la ‘ prevalenza ‘ sul piano quantitativo degli immobili locati rispetto agli immobili non locati.

2.2 Non a caso, la motivazione della sentenza impugnata era incentrata proprio sulla carenza probatoria della suddetta ‘ prevalenza ‘. Si legge, infatti, che: « Sussistono esclusivamente i primi due elementi della norma agevolativa, cioè: (a) l’apporto di (b) pluralità di immobili », ma: « Non sussistono i requisiti ulteriori, cioè: (c) la prevalenza (‘prevalentemente’) e: (d) la locazione ».

Difatti, secondo il giudice del gravame: « Non sussiste il primo di questi requisiti. La parte privata ha ben argomentato, nel proprio atto di appello, in ordine al fatto che sarebbe stato possibile, anche in primo grado, produrre i contratti di locazione/subconcessione. Né ritiene questa CTR tardiva la produzione della parte privata, anche in sede di appello. Si intende dire come, in un sistema processuale come quello tributario, pur con il tradizionale principio dell’onere della prova (in questo caso della parte privata, dato che trattasi di fattispecie costitutiva del beneficio), non operino in modo rigoroso i termini fatali. Alla corta: tutta la documentazione contrattualistica prodotta dalla parte privata può ritenersi acquisita al fascicolo e parte integrante del fascicolo. Il punto è che -anche con la produzione (invero, ingente) della parte PRELIOS, di tale massa di contratti -non vi è alcuna prova che vi fosse la prevalenza degli immobili locati al momento della stipulazione dell”apporto’. Tale pro va è mancata nel senso che
la parte privata può produrre quanti contratti ritiene; tuttavia, non vi è mai, nemmeno a livello di allegazione, una chiara indicazione di cosa consistesse il bene e di quale parte di esso fosse già locato al momento dell’apporto . (…) lo stesso atto notarile, appunto, indica solo una ‘parziale’ occupazione degli ‘stand’. Non chiarisce poi l’atto il rapporto fra quelli occupati e quelli non ancora occupati. (…) Di fronte alla precisa contestazione della RAGIONE_SOCIALE che la prevalenza dei beni fosse locata, deve dirsi non sussistente una adeguata allegazione ed una prova di tale prevalenza ».
2.3 Tuttavia, tale ratio decidendi non è stata adeguatamente attinta dai motivi di ricorso per cassazione, che si sono concentrati, come si è detto, sulle ulteriori rationes decidendi della qualificazione funzionale dei contratti correnti con gli operatori ortofrutticoli in relazione a singoli stand e della interpretazione estensiva della norma agevolativa. Invero, la ricorrente si è limitata a censurare, sotto il profilo dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’ erroneo accertamento in fatto del giudice di merito in ordine alle risultanze della planimetria annessa al rogito notarile (pagine 20 e 21 del ricorso per cassazione), senza dedurre in proposito l’omesso esame di un ‘ fatto decisivo ‘ ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.
Invero, secondo il costante orientamento di questa Corte, la valutazione RAGIONE_SOCIALE prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al vizio previsto dall’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ. qualsiasi censura volta a criticare il ” convincimento ” che il
giudice si è formato, a norma dell’art. 116, primo comma e secondo comma, cod. proc. civ., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità RAGIONE_SOCIALE fonti di prova, atteso che la deduzione del vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ. non consente di censurare la complessiva valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze processuali, contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (tra le tante: Cass., Sez. 2^, 19 luglio 2021, n. 20553; Cass., Sez. 5^, 15 novembre 2021, n. 34317; Cass., Sez. 6^-5, 3 febbraio 2022, n. 3345; Cass., Sez. 5^, 6 aprile 2022, n. 11115; Cass., Sez. 6^-5, 23 maggio 2022, nn. 16562 e 16563);
2.4 Ne consegue che si deve fare coerente applicazione del consolidato orientamento di questa Corte, a tenore del quale, quando la sentenza assoggettata ad impugnazione sia fondata su diverse rationes decidendi , ciascuna idonea a giustificarne autonomamente la statuizione, la circostanza che tale impugnazione non sia rivolta contro una di esse determina l’inammissibilità del gravame per l’esistenza del giudicato sulla ratio decidendi non censurata, piuttosto che per carenza di interesse (tra le tante: Cass., Sez. 3^, 6 luglio 2020, n. 13880; Cass., Sez. 5^, 24 maggio 2021, n. 14154; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2022, n. 5282; Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2023, n. 22002; Cass., Sez. 5^, 19 dicembre 2023, n. 35515).
Pertanto, non resta al collegio che pronunziare la conseguente absolutio ab instantia .

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

5. Ai sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara l’inammissibilità del ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 7.000,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto dell’obbligo, a carico del la ricorrente, di pagare l’ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 17 gennaio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.