Agevolazione fabbricati agricoli: la prova di ruralità

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha stabilito che la valutazione sulla ruralità di un immobile effettuata dal giudice in un’asta giudiziaria non è sufficiente per garantire l’agevolazione fiscale per i fabbricati agricoli. Il contribuente deve fornire una prova autonoma della pertinenzialità del bene all’attività agricola. Il caso riguardava una società agricola che, dopo aver acquistato dei beni all’asta e pagato le imposte, aveva chiesto un rimborso, negato dall’Agenzia delle Entrate. La Corte ha cassato la decisione favorevole al contribuente, rinviando la causa per una nuova valutazione nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Agevolazione Fiscale Fabbricati Agricoli: La Nota del Giudice non Basta

L’ottenimento di una agevolazione fiscale per i fabbricati agricoli acquistati in un’asta giudiziaria non è automatico. Anche se il giudice dell’esecuzione attesta la ruralità degli immobili, spetta sempre al contribuente dimostrare all’amministrazione finanziaria la sussistenza di tutti i requisiti di legge. Questo è il principio chiave ribadito dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza, che cassa una decisione favorevole a una società agricola e rimette in discussione la validità delle prove fornite.

I Fatti di Causa: L’Acquisto in Asta e la Richiesta di Rimborso

Una società agricola si aggiudicava all’asta un vasto compendio immobiliare composto da terreni e fabbricati. Al momento della registrazione del decreto di trasferimento, l’Agenzia delle Entrate riconosceva le agevolazioni fiscali previste per la piccola proprietà contadina solo per i terreni, negandole per i fabbricati. Di conseguenza, l’ente emetteva un avviso di liquidazione per le maggiori imposte dovute.

La società provvedeva al pagamento di quanto richiesto ma, successivamente, presentava un’istanza di rimborso. Di fronte al silenzio dell’amministrazione, che per legge equivale a un rifiuto (c.d. silenzio-rifiuto), la contribuente adiva la giustizia tributaria.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia in primo che in secondo grado, i giudici davano ragione alla società. La Commissione Tributaria Regionale, in particolare, basava la sua decisione su una nota del giudice dell’esecuzione che, richiamando una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), confermava la natura rurale e la strumentalità dei fabbricati all’attività agricola. Secondo la CTR, l’Agenzia delle Entrate, avendo registrato l’atto senza contestare tale nota, aveva prestato acquiescenza e non poteva più, in un secondo momento, disconoscere la ruralità degli immobili.

Le Motivazioni della Cassazione: L’agevolazione fiscale per fabbricati agricoli e l’onere della prova

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ribaltando completamente la prospettiva. Gli Ermellini hanno chiarito che gli accertamenti compiuti in sede di esecuzione forzata hanno una finalità diversa e non possono vincolare l’amministrazione finanziaria nella valutazione dei requisiti per la concessione di un beneficio fiscale.

Distinzione tra Registrazione e Merito dell’Agevolazione

Il punto centrale della decisione risiede nella distinzione tra il procedimento di registrazione dell’atto e la verifica sostanziale dei presupposti per un’agevolazione. La nota del giudice dell’esecuzione, pur utile ai fini della registrazione del decreto di trasferimento, non costituisce una prova sufficiente e vincolante della “pertinenzialità” dei fabbricati ai terreni e all’attività agricola. Questo requisito, fondamentale per l’agevolazione fiscale per i fabbricati agricoli, deve essere accertato in modo autonomo dall’amministrazione finanziaria e, in caso di contenzioso, provato dal contribuente.

Mentre il prezzo di aggiudicazione in un’asta pubblica è considerato “giusto” e costituisce la base imponibile per l’imposta di registro, lo stesso non vale per le caratteristiche oggettive e soggettive dei beni che danno diritto a un trattamento fiscale di favore. La Corte ha specificato che manca un accertamento di merito sulla sussistenza effettiva del legame di pertinenzialità tra i fabbricati e l’attività agricola svolta sui terreni.

La Questione della Domanda di Rimborso

Infine, la Corte ha demandato al giudice del rinvio un’ulteriore e cruciale valutazione: l’ammissibilità stessa della domanda di rimborso. Richiamando un proprio orientamento consolidato, ha ricordato che, di norma, non è possibile chiedere il rimborso di un’imposta versata in base a un avviso di liquidazione se quest’ultimo non è stato impugnato nei termini di decadenza.

Le Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche per gli Acquisti in Asta

Questa ordinanza offre un importante monito per chi acquista immobili agricoli tramite procedure esecutive. Non bisogna fare affidamento esclusivo sulle attestazioni contenute negli atti giudiziari per ritenere automaticamente applicabili i benefici fiscali. La prova della ruralità e, soprattutto, della pertinenzialità dei fabbricati è un onere che grava sul contribuente e deve essere dimostrata in modo specifico e documentato all’Agenzia delle Entrate. Inoltre, emerge con forza l’importanza di impugnare tempestivamente gli avvisi di liquidazione ritenuti illegittimi, poiché il solo pagamento e la successiva istanza di rimborso potrebbero rivelarsi una strada processualmente non percorribile.

La valutazione di ruralità di un immobile fatta dal giudice dell’esecuzione in un’asta giudiziaria è sufficiente per ottenere l’agevolazione fiscale?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che tale valutazione non è vincolante per l’amministrazione finanziaria ai fini della concessione di benefici fiscali. Il contribuente deve comunque dimostrare autonomamente la sussistenza di tutti i requisiti previsti dalla legge, in particolare la pertinenzialità del fabbricato all’attività agricola.

È possibile produrre nuovi documenti nel processo tributario d’appello?
Sì, secondo la normativa applicabile al momento dei fatti (art. 58, comma 2, d.lgs. 546/1992), era consentita la produzione di nuovi documenti in grado di appello, sia come prove dirette che come meri elementi indiziari.

Cosa succede se si paga un avviso di liquidazione senza impugnarlo e poi si chiede il rimborso?
La Corte ha indicato che il giudice del rinvio dovrà valutare l’ammissibilità di tale domanda. La giurisprudenza citata nell’ordinanza suggerisce che la richiesta di rimborso è inammissibile se il contribuente non ha prima impugnato l’avviso di liquidazione entro i termini di decadenza, poiché si tratta di materia indisponibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 1915 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 1915 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 27/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15379/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CALABRIA n. 748/2022 depositata il 28/02/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Fatti di causa

Con la sentenza indicata in epigrafe la CTR ha respinto l’appello dell’Agenzia delle entrate , con la conferma della decisione di primo grado che aveva accolto il ricorso della contribuente.

2.- Sebbene si legga in sentenza che il ricorso era stato proposto ‘ avverso l’avviso di liquidazione…, con cui era stata negata l’agevolazione fiscale per la piccola proprietà contadina con riferimento al trasferimento dei fabbricati agricoli di cui al decreto di trasferimento del Tribunale di Crotone n. 46/2015’, l’Agenzia rifer isce in ricorso (e la contribuente concorda) che ‘La società …provvedeva al pagamento dell’avviso di liquidazione, formulando, poi, in data 19.6.2019, apposita istanza di rimborso delle somme versate, in relazione alla quale si formava il silenzio-rifiuto dell’Amministrazione’, oggetto dell’impugnazione ; il silenzio-rifiuto era quindi ritenuto illegittimo, ex art. 44 del d.P.R. n. 131/86, con riguardo a quanto versato in base all’avviso di liquidazione (che aveva liquidato le maggiori imposte per la registrazione del decreto di trasferimento, relativamente ai fabbricati siti sui terreni acquistati all’asta in procedura esecutiva del Tribunale di Crotone; i benefici fiscali -di cui al l’art. 1, l. 604/1954 – erano riconosciuti solo sui terreni);
ricorre in cassazione l’Agenzia delle entrate con un unico motivo , col quale lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 2, comma 4bis , d.l. 30 dicembre 2009, n. 194, conv. con l. 26 febbraio 2010, n. 25, nonché del DM 26 luglio 2012;

resiste con controricorso la società contribuente che preliminarmente prospetta l’inammissibilità del ricorso per mancanza di specifici motivi per la violazione di legge denunciata; nel merito sostiene l’infondatezza del ricorso dell’Agenzia ed inoltre rileva la produzione in appello di documentazione, in violazione dell’art. 58, d. lgs. 546 del 1992, utilizzata per il ricorso in cassazione.

…

Ragioni della decisione

Il ricorso risulta fondato nel merito e la sentenza deve cassarsi con rinvio alla Corte di giustizia di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, cui si demanda anche la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Preliminarmente si deve rilevare che è infondata l’eccezione d’inammissibilità del ricorso e che, contrariamente a quanto obiettato in controricorso, la produzione dei documenti in appello era legittima.

Del resto, «Il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6), c.p.c. -quale corollario del requisito di specificità dei motivi – anche alla luce dei principi contenuti nella sentenza CEDU Succi e altri c. Italia del 28 ottobre 2021 – non deve essere interpretato in modo eccessivamente formalistico, così da incidere sulla sostanza stessa del diritto in contesa, e non può pertanto tradursi in un ineluttabile onere di integrale trascrizione degli atti e documenti posti a fondamento del ricorso, insussistente laddove nel ricorso sia puntualmente indicato il contenuto degli atti richiamati all’interno delle censure, e sia specificamente segnalata la loro presenza negli atti del giudizio di merito» (Sez. U – , Ordinanza n. 8950 del 18/03/2022, Rv. 664409 – 01).
Il ricorso contiene tutti gli elementi della fattispecie e le analisi in diritto della questione controversa.

1. Per l’art. 58, secondo comma, d. lgs. 546 del 1992, vigente all’epoca la produzione documentale in appello era consentita, comunque («Nel processo tributario, l’art. 58, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992, in base al quale in grado d’appello è fatta salva la facoltà delle parti di produrre nuovi documenti, è applicabile non solo allorché tali documenti costituiscano, di per sé, una prova ai sensi degli artt. 2699-2720 c.c., ma altresì quando i medesimi siano utilizzati quali meri elementi indiziari, che, da soli o unitamente ad
altri, in quanto dotati delle caratteristiche previste dall’art. 2729 c.c., siano idonei a fondare una “praesumptio hominis”», Sez. 5 – , Sentenza n. 6772 del 07/03/2023, Rv. 667394 – 01).

La questione del presente processo è peculiare in quanto la società contribuente acquistava nella procedura esecutiva terreni e immobili (euro 322.800,00 in totale, sia per i terreni -oltre 122 ettari sia per gli immobili sovrastanti); l’Agenzia delle entrate emetteva l’avviso di liquid azione in quanto riteneva che non fosse stato assolto l’onere della prova concernente il requisito della ruralità dei fabbricati, non annotati ai sensi dell’art. 1, secondo comma, D.M. 26 luglio 2012, nei registri catastali , cui faceva seguito l’istanza di rimborso ex art. 44 del d.P.R. n. 131/86.
I giudici di appello hanno rigettato l’appello dell’Agenzia facendo leva sulla nota del giudice dell’esecuzione (che richiamava un accertamento della CTU -dell’Ing. NOME COGNOME del 2 marzo 2015 -nel quale si confermava che i fabbricati oggetto della vendita erano strumentali all’attività agricola ). In particolare, la sentenza impugnata evidenzia come «avendo l’Agenzia delle entrate prestato completa acquiescenza alla nota del giudice dell’esecuzione del 15 aprile 2015, procedendo alla registrazione della vendita nei termini ivi indicati non può più, con atto successivo, contestare quanto in precedenza accettato».
In sostanza la sentenza in fatto accerta che all’Agenzia delle entrate la comunicazione della ruralità è stata fatta, formalmente, dall’autorità giudiziaria procedente alla vendita dei terreni (giudice dell’esecuzione); in tal senso deve leggersi la sintet ica motivazione della decisione impugnata.

La particolare procedura dell’acquisto (beni aggiudicati all’asta) comporta certamente la deroga ai criteri ordinari di determinazione sia del prezzo di vendita (aggiudicazione) sia dei requisiti degli immobili, accertati direttamente dal giudice dell’esecuzione con la citata CTU (specifica della ruralità e della pertinenzialità dei fabbricati

in compravendita all’asta -). Infatti, per il prezzo (base imponibile) si ritiene ‘giusto’ quello dell’aggiudicazione («In tema di imposta di registro, le ipotesi di trasferimento immobiliare per le quali l’art. 44, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986 predetermina la base imponibile nel prezzo dell’aggiudicazione, in deroga ai normali criteri di determinazione del valore ai fini impositivi, costituisce norma eccezionale, come tale insuscettiva di applicazione analogica od estensiva al di là dei casi (espropriazioni forzate e trasferimenti coattivi) in essa contemplati, il cui fondamento giustificativo consiste nell’esistenza di una forma pubblica di gara, svolta sotto il controllo dell’autorità giudiziaria o amministrativa, la quale è idonea a garantire la determinazione di un prezzo di alienazione prossimo ai valori reali», Sez. 5 – , Ordinanza n. 25526 del 12/10/2018, Rv. 651060 – 01).
Non sussiste una norma specifica per l’accertamento delle caratteristiche (oggettive) dei beni compravenduti all’asta pubblica in procedura di esecuzione immobiliare, ma la ratio delle norme, in materia, induce a sostenere che gli accertamenti compiuti specificamente dal giudice dell’esecuzione potrebbero essere accertamenti oggettivi, che hanno un valore probatorio nel giudizio.

I giudici di merito hanno ritenuto che gli immobili oggetto dell’aggiudicazione potessero fruire dei ‘benefici della ruralità’ proprio per la suddetta nota del giudice dell’esecuzione , che richiama la consulenza tecnica d’ufficio .

Tuttavia, si deve rilevare che la nota riguarda la registrazione del decreto di trasferimento e non può investire la spettanza dell’agevolazione in rapporto all ‘ amministrazione finanziaria (che non era parte del procedimento di aggiudicazione).

Manca, in conseguenza, un accertamento di merito sulla sussistenza della pertinenzialità degli immobili (fabbricati) ai terreni e all’attività agricola (in base ai criteri in ordine ai quali vedi, da ultimo, Cass., Sez. Trib., Ordinanza n. 31840 del 10/12/2024). E la

prova non può essere desunta dalla nota del giudice dell’esecuzione, in quanto la stessa riguarda la registrazione e non certo la spettanza, o no, delle agevolazioni.

In considerazione della distonia tra sentenza e atti di parte in relazione all’oggetto del processo, i l giudice del rinvio affronterà altresì, se rilevante, il tema della relazione tra l’avviso di liquidazione in esecuzione del quale è avvenuto il pagamento e la successiva domanda di rimborso (v. Cass., Ordinanza n. 22934 del 22/07/2023, Rv. 668528 -01, secondo cui è inammissibile la domanda di rimborso di una somma versata a titolo d’imposta, quando il contribuente non abbia provveduto all’impugnazione dell’avviso di liquidazione nel termine di decadenza, la quale, operando a favore dell’Amministrazione finanziaria, attiene a materia indisponibile; in tema, v. anche Cass., Sentenza n. 25500 del 30/11/2011, Rv. 620343 – 01).
…

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Calabria, in diversa composizione, cui si demanda di provvedere anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 25/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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